OGH 08.11.1995, 7Ob628/95

Rechtssätze

Entscheidungstext

Kopf

Der Oberste Gerichtshof hat als Revisionsgericht durch den Senatspräsidenten des Obersten Gerichtshofes Dr.Warta als Vorsitzenden und durch die Hofräte des Obersten Gerichtshofes Dr.Niederreiter, Dr.Schalich, Dr.Tittel und Dr.I.Huber als weitere Richter in der Rechtssache der klagenden Partei V***** AG, ***** vertreten durch Dr.Josef Bock, Dr.Thomas Wiesinger, Rechtsanwälte in Wien, wider die beklagte Partei Dr.A.S*****, vertreten durch Dr.Josef Unterweger, Rechtsanwalt in Wien, wegen Aufkündigung, infolge außerordentlicher Revision der klagenden Partei gegen das Urteil des Landesgerichtes für Zivilrechtssachen Wien als Berufungsgericht vom 14. Juni 1995, GZ 39 R 349/95-20, womit infolge Berufung der klagenden Partei das Urteil des Bezirksgerichtes Josefstadt vom 20.Februar 1995, GZ 5 C 839/94s-15, bestätigt wurde, in nichtöffentlicher Sitzung zu Recht erkannt:

Spruch

Der Revision wird nicht Folge gegeben.

Die klagende Partei ist schuldig, der beklagten Partei die mit S 2.436,48 bestimmten Kosten des Revisionsverfahrens (darin enthalten S 406,08 USt) binnen 14 Tagen bei Exekution zu ersetzen.

Text

Entscheidungsgründe:

Der Beklagte mietete am 1.2.1990 die Wohnung top Nr 24 im Haus der Klägerin in W*****. Gemäß § 1.2 des Mietvertrages darf die Wohnung "zu Wohnzwecken und Ordinationszwecken verwendet werden, soweit für eine derartige Nutzung behördliche Bestimmungen nicht dagegen stehen". Bereits der Vormieter des Beklagten benützte das Bestandobjekt seit 1958 als Wohnung und als Zahnarztordination, in der er regelmäßig auch Nacht-, Sonn- und Feiertagsdienste für Schmerzpatienten ausführte. Der Beklagte wollte in der Wohnung in erster Linie die bestehende Zahnarztordination weiterführen. Daneben sollten die Räumlichkeiten ihm und seiner Familie auch als Wohnung dienen, weil er zunächst keine andere Wohnung hatte. Von den vorhandenen Räumlichkeiten (drei Zimmer, Salon, Küche, Bad, WC und Gang sowie zwei Kabinette) benützt der Beklagte - wie sein Vorgänger - nur die beiden Kabinette für Ordinationszwecke. Im März 1994 übersiedelte der Beklagte mit seiner Familie in eine Eigentumswohnung. Seither benützt er die Mietwohnung überwiegend als Ordination.

Im Rahmen seiner Ordination leistet der Beklagte - ebenso wie sein Vorgänger - auch Nacht-, Sonn- und Feiertagsdienste für Schmerzpatienten. Die Ärztekammer stellt mit derartigen Diensten die medizinische Versorgung der Bevölkerung sicher. Der Beklagte leistete im Jahr 1994 drei Wochenenddienste und zwei Feiertagsdienste.

Im Juli 1994 schrie ein Kind bei einer Behandlung im Rahmen eines Nachtdienstes (ca 23.45 Uhr) auf. Dieser Schrei konnte in der Wohnung eines Mieters gehört werden. Auch dringt das Licht der Ordination in diese im Hof gegenüber gelegene Wohnung, weshalb sich deren Mieter gezwungen sieht, nachts die Fenster zu Ordinationszeiten zu schließen und die Jalousien herunterzulassen, um ungestört schlafen zu können.

Zu Weihnachten 1993 hatten Patienten des Beklagten im Stiegenhaus geraucht. Der Beklagte hat dann durch ein Schild an der Tür seiner Ordination darauf hingewiesen, daß im Stiegenhaus nicht geraucht werden darf. Als er zu Weihnachten 1994 abermals rauchende Patienten am Gang bemerkte, forderte er sie auf, in der Ordination zu warten.

Verschmutzungen des Stiegenhauses durch Patienten des Beklagten konnten nicht festgestellt werden. Mit Ausnahme eines Mieters fühlen sich die übrigen Mieter nicht durch die Ordination des Beklagten gestört.

Die Klägerin kündigt dem Beklagten die Wohnung zum 31.10.1994 aus den Kündigungsgründen des § 30 Abs 2 Z 3, 6 und 7 MRG auf. Die Wohnung werde nicht mehr zur Befriedigung des dringenden Wohnbedürfnisses des Mieters oder eintrittsberechtigter Personen benützt. Der Beklagte verwende die Wohnung nunmehr ausschließlich als Zahnarztordination. Diese Benützung erfolge auch in einer exzessiven, die Ruhe eines reinen Wohnhauses störenden Art. Der Beklagte biete seine Leistungen vorwiegend nachts, an Wochenenden oder an Feiertagen an. Gerade bei diesen Anlässen verhielten sich seine Patienten besonders laut und benützten das Stiegenhaus als Warte- und Rauchraum. Die Stiegenhausbeleuchtung bleibe ständig eingeschaltet und beleuchte den gesamten Innenhof. Auch werde die Torschließanlage außer Funktion gesetzt.

Der Beklagte beantragt die Aufhebung der Aufkündigung. Die Wohnung werde von ihm zum Wohnen und als Zahnarztordination benützt. Auch seit dem Auszug seiner Familie in eine Eigentumswohnung benütze er persönlich die Wohnung fallweise noch zu Wohnzwecken. Von einer exzessiven Berufsausübung könne keine Rede sein. Eine überdurchschnittliche Belastung der übrigen Mieter gehe von seiner Ordination nicht aus. Mißstände, wie Rauchen und Aufhalten am Gang, habe der Beklagte abgestellt.

Das Erstgericht hob die Aufkündigung auf und wies das Räumungsbegehren ab. Eine zu Wohn- und Ordinationszwecken vermietete Wohnung könne wegen Nichtbenützung nur aufgekündigt werden, wenn keiner der bedungenen Zwecke mehr ausgeübt werde. Nach der Rechtsprechung genüge in einem solchen Fall die Verwendung zu nur mehr einem der bedungenen Zwecke, um die Kündigung wegen Nichtbenützung abzuwehren. Der Beklagte benütze die Wohnung aber auch noch - in untergeordneter Weise - zu Wohnzwecken, um dort fallweise zu übernachten, zu duschen oder sich auszuruhen. Der Kündigungsgrund des § 30 Abs 2 Z 3 MRG sei nicht gegeben, weil der Beklagte die beanstandeten Nacht-, Sonn- und Feiertagsdienste aufgrund einer gesetzlichen Verpflichtung ausübe und die festgestellten Vorfälle den für Zahnarztordinationen üblichen Rahmen nicht überschritten. Außerdem habe der Beklagte die zumutbare Abhilfe geleistet.

Das Berufungsgericht bestätigte das Urteil des Erstgerichts und sprach aus, daß die ordentliche Revision nicht zulässig sei. Die Feststellung des Erstgerichts, daß der Beklagte das Bestandobjekt seit dem Ankauf einer Eigentumswohnung allein gelegentlich auch noch zu Wohnzwecken benütze, übernahm es mangels rechtlicher Relevanz nicht. In rechtlicher Hinsicht führte das Berufungsgericht folgendes aus:

Daß das Mietobjekt in einer Schutzzone liege und die ausschließliche Verwendung für Ordinationszwecke deshalb gegen verwaltungsrechtliche Bestimmungen verstoße, sei in der Aufkündigung nicht geltend gemacht worden und daher als Neuerung unbeachtlich. Die Wohnung sei dem Beklagten zu Wohn- und Ordinationszwecken vermietet worden. Daß die Wohnzwecke dabei überwiegen sollten, entspreche nicht den vom Erstgericht getroffenen Feststellungen. Könnten Bestandräumlichkeiten nach dem Willen der Parteien sowohl als Wohnung als auch für berufliche Zwecke verwendet werden, so könne der Vermieter mit einer auf die nicht regelmäßige Verwendung des Mietobjektes gestützten Aufkündigung nur durchdringen, wenn er sowohl den Kündigungsgrund des § 30 Abs 2 Z 6 als auch jenen des § 30 Abs 2 Z 7 MRG geltend mache und unter Beweis stelle. Nur der Mangel jeglicher vertragskonformer Benützung, nicht aber bloß ein ausschließliches Verwenden des Objekts als Wohnung oder für berufliche Zwecke könne der Kündigung zum Erfolg verhelfen. Selbst wenn die Verwendung der aufgekündigten Wohnung zu Wohnzwecken seit März 1994 völlig in den Hintergrund getreten sei, verwende der Beklagte die Wohnung doch regelmäßig zu Ordinationszwecken. Das Vorliegen der genannten Kündigungsgründe sei daher zu verneinen. Die Verwendung der Wohnung als Ordination stelle aber auch nicht den Kündigungsgrund des § 30 Abs 2 Z 3 zweiter Fall MRG her. Der Vermieter müsse auch Unzukömmlichkeiten, die mit dem Betrieb einer geschäftlichen Tätigkeit in den gemieteten Räumen notwendig und üblicherweise verbunden seien, auf sich nehmen, weil er bei der Vermietung damit habe rechnen müssen. Die festgestellten Vorfälle überschritten nicht das mit einer derartigen beruflichen Tätigkeit übliche und unvermeidbare Ausmaß.

Die dagegen von der Klägerin erhobene Revision ist zulässig, weil eine Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofes zur Frage fehlt, ob eine für Wohn- und Ordinationszwecke vermietete Wohnung gemäß § 30 Abs 2 Z 6 MRG aufgekündigt werden kann, wenn sie nur mehr für Ordinationszwecke benützt wird; sie ist jedoch nicht berechtigt.

Rechtliche Beurteilung

In der Rechtsprechung wurde bisher nur der Nichtgebrauch bei anderen Formen gemischter Nutzung behandelt. Wurden Räume nach der Parteienabsicht entweder ausschließlich (MietSlg 39.459, 40.466, 41.353) oder überwiegend (MietSlg 38.469) für geschäftliche Tätigkeiten vermietet, später aber vom Mieter nur mehr (oder nahezu ausschließlich) zu Wohnzwecken verwendet, stellt diese Änderung der Benützungsart den Kündigungsgrund des § 30 Abs 2 Z 7 MRG her. Mit § 30 Abs 2 Z 7 MRG wollte der Gesetzgeber - abweichend vom früheren Kündigungsgrund des § 19 Abs 2 Z 14 MG, welcher nur gegeben war, wenn der vermietete Geschäftsraum nicht zur "Befriedigung regelmäßiger geschäftlicher Bestätigung" verwendet wurde, wobei nach der Rechtsprechung Intensität der restlichen Benützung, Zweck- und Widmungsmäßigkeit der geschäftlichen Tätigkeit, Person des Benützers, Form und Vertragskonformität der Benützung nicht ausschlaggebend waren (MietSlg 23.442, 31.440 f, 32.405 f, 34.479 ua) - einer Umwandlung von Räumlichkeiten, die zu regelmäßiger geschäftlicher Tätigkeit gemietet wurden, in nicht gleichwertige Verwendungsformen entgegenwirken MietSlg 39.459 mwN). Der Kündigungsgrund des § 30 Abs 2 Z 7 MRG ist schon verwirklicht, wenn es an einer regelmäßigen geschäftlichen Tätigkeit entweder in der vereinbarten Form und Intensität oder wenigstens in einer gleichwertigen Form und Intensität fehlt (MietSlg 45.423 mwN). Andererseits wird bei Verwendung einer nur zu Wohnzwecken vermieteten Wohnung zur ausschließlichen geschäftlichen Betätigung der Kündigungsgrund des § 30 Abs 2 Z 6 MRG verwirklicht (MietSlg 41.349; 8 Ob 519/90).

Nach den in der Rechtsprechung entwickelten Kriterien kommt es bei der Beurteilung des Nichtgebrauchs bzw des nicht widmungsmäßigen Gebrauchs eines Bestandobjektes darauf an, zu welchem überwiegenden Zweck der Bestandgegenstand vermietet wurde. Ob der Wohn- oder der Geschäftszweck überwiegt, richtet sich in erster Linie nach der Parteienabsicht. Mangels einer solchen Absicht ergibt die Wertung in § 16 Abs 1 MRG wichtige Anhaltspunkte für diese Abwägung. Nach dieser Gesetzesstelle darf, wird ein Mietgegenstand teils als Wohnung, teils als Geschäftsräumlichkeit verwendet, nur der für Wohnungen zulässige Hauptmietzins angerechnet werden, es sei denn, daß die Verwendung zu Geschäftszwecken die Verwendung zu Wohnzwecken bedeutend überwiegt. Diese für die Frage der Zinsbildung geltende Bestimmung ist auch für die Beurteilung anzuwenden, ob die Räumlichkeiten im Sinne des § 30 Abs 2 Z 7 MRG für eine geschäftliche Betätigung vermietet wurden (MietSlg 38.469). Ein Überwiegen des Geschäftszwecks wird etwa angenommen, wenn neben Geschäftsräumlichkeiten in geringerem Ausmaß Wohnräume zur leichteren Ausübung der wirtschaftlichen Tätigkeit vermietet werden.

Im vorliegenden Fall ist die Frage zu beurteilen, ob bei der Vermietung einer Wohnung zu Wohn- und zu Ordinationszwecken der Wohnzweck oder der Geschäftszweck überwiegt. Die Klägerin trug dazu vor, dem Beklagten das Bestandobjekt neben der Verwendung als Wohnung zur Mitverwendung als Zahnarztordination, soweit für eine derartige Nutzung behördliche Bestimmungen nicht dagegenstehen, vermietet zu haben. Ein wesentliches Überwiegen des Wohnzwecks ist damit noch nicht behauptet worden. Ein solches Überwiegen kann bei Vermietung einer Wohnung zu Wohn- und zu Ordinationszwecken auch nicht aus der Anzahl der für das Wohnen und der für den Betrieb der Ordination vorhandenen Räume abgeleitet werden. Wird eine Wohnung vermietet, um dem Mieter darin neben dem Wohnen auch das Betreiben einer Ordination zu ermöglichen, also zur Deckung des Lebensbedarfs einen arbeitsintensiven freien Beruf auszuüben, dann kann nicht von einem Überwiegen des Wohnzwecks gesprochen werden.

Das Landesgericht für Zivilrechtssachen Wien hat in MietSlg 30.442 und 39.450 die Ansicht vertreten, daß Bestandräumlichkeiten, welche nach dem Willen der Parteien sowohl als Wohnung als auch als Geschäftsräumlichkeiten verwendet werden können, ohne daß eine der beiden Verwendungsbestimmungen gegenüber der anderen gänzlich in den Hintergrund tritt, wegen nicht regelmäßiger Verwendung des Mietobjekts nur dann mit Erfolg aufgekündigt werden könnten, wenn sowohl der Kündigungsgrund des § 30 Abs 2 Z 6 MRG als auch jener des § 30 Abs 2 Z 7 MRG unter Beweis gestellt wird; nur der Mangel jeglicher vertragskonformer regelmäßiger Benützung, nicht aber bloß eine ausschließliche Verwendung des Objekts als Wohnung oder als Geschäftsräumlichkeit könne der Kündigung zum Erfolg verhelfen. Dieser Ansicht ist beizupflichten. Überwiegt (vereinbarungsgemäß) der Wohnzweck nicht, dann kann in der ausschließlichen oder überwiegenden Verwendung nur mehr zu Ordinationszwecken - ebenso wie im umgekehrten Fall - noch keine vertragswidrige Benützung des Bestandgegenstandes erblickt werden. Das Nichtausüben des geschäftlichen Zwecks kann unter den gegebenen Voraussetzungen nicht den Kündigungsgrund des § 30 Abs 2 Z 7 MRG, daß Nichtausüben des Wohnzwecks aber auch nicht den Kündigungsgrund des § 30 Abs 2 Z 6 MRG herstellen. Es wäre unbillig, einem solchen Mieter, der nicht mehr neben der Ordination auch wohnen will, die Ordination zu nehmen, oder umgekehrt einem solchen Mieter, der - etwa infolge Pensionierung - nicht mehr ordinieren will, die Wohnung zu nehmen.

Daß der Beklagte die Wohnung jetzt nahezu ausschließlich nur mehr zu Ordinationszwecken benützt, verwirklicht demnach nicht den Kündigungsgrund des § 30 Abs 2 Z 6 MRG. Aber auch der Kündigungsgrund des § 30 Abs 2 Z 7 MRG ist nicht gegeben, weil die Wohnung zu dem bedungenen Geschäftszweck verwendet wird.

Die bloße Verschiebung der Benützung zugunsten einer mehrerer bedungener Benützungsarten kann aber auch nicht als erheblich nachteiliger Gebrauch beurteilt werden, sofern damit nicht eine Schädigung der Substanz des Mietobjektes verbunden ist. Die von der Ordination des Beklagten ausgehenden Beeinträchtigungen halten sich nach den Feststellungen im Rahmen des Üblichen, so daß auch sie nicht als Kündigungsgrund herangezogen werden können (MietSlg 36.394; 38/4). Ebensowenig kann es dem freiberuflich tätigen Arzt verwehrt werden, das Bestandobjekt im Rahmen üblicher Nacht-, Wochenend- oder Feiertagsdienste zu benützen. Aber auch die damit verbundenen Beeinträchtigungen überschreiten hier nicht das übliche Ausmaß.

Soweit sich die Revision auch darauf beruft, daß die Wohnung in einer Schutzzone liege, in der das ausschließliche Benützen von Wohnungen zu Geschäftszwecken verwaltungsrechtlich verboten sei, macht sie im Rechtsmittelverfahren eine unzulässige Neuerung geltend.

Der Revision war daher ein Erfolg zu versagen.

Die Entscheidung über die Kosten des Revisionsverfahrens gründet sich auf §§ 41, 50 ZPO.

Entscheidungstext

Kopf

Der Oberste Gerichtshof hat als Revisionsgericht durch den Senatspräsidenten des Obersten Gerichtshofes Dr.Warta als Vorsitzenden und durch die Hofräte des Obersten Gerichtshofes Dr.Niederreiter, Dr.Schalich, Dr.Tittel und Dr.I.Huber als weitere Richter in der Rechtssache der klagenden Partei V***** AG, ***** vertreten durch Dr.Josef Bock, Dr.Thomas Wiesinger, Rechtsanwälte in Wien, wider die beklagte Partei Dr.A.S*****, vertreten durch Dr.Josef Unterweger, Rechtsanwalt in Wien, wegen Aufkündigung, im Verfahren über die außerordentliche Revision, der klagenden Partei gegen das Urteil des Landesgerichtes für Zivilrechtssachen Wien als Berufungsgericht vom 14.Juni 1995, GZ 39 R 349/95-20, in nichtöffentlicher Sitzung folgenden

Beschluß

gefaßt:

Spruch

Die am 20.11.1995 zur Post gegebene, am 21.11.1995 beim Obersten Gerichtshof eingelangte Revisionsbeantwortung wird zurückgewiesen.

Text

Begründung:

Rechtliche Beurteilung

Der Beschluß, mit dem dem Beklagten die Erstattung der Revisionsbeantwortung freigestellt wurde, wurde am 23.10.1995 zugestellt. Am 24.10.1995 langte die Revisionsbeantwortung, welche der Beklagte nach Zustellung der außerordentlichen Revision beim Erstgericht eingebracht hatte, beim Obersten Gerichtshof ein. Am 8.11.1995 wurde die Entscheidung im Revisionsverfahren gefällt. Die danach auf Grund des Freistellungsbeschlusses erstattete weitere Revisionsbeantwortung ist nicht mehr zulässig, weil jeder Partei im Revisionsverfahren nur die Erstattung eines Schriftsatzes zusteht.

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