S. 134. Bewertungsmodell zur Beurteilung der Lagequalität

4.1. Vorbemerkungen

Um die Lagequalität gemäß der aktuellen Rechtsprechung beurteilen zu können, müssen die Intensitäten bzw Ausprägungen sämtlicher Kriterien umfassend, genau und vollständig erhoben werden.

Dazu muss der Sachverständige auf zuverlässige und gesicherte Quellen zugreifen, welche entsprechende Daten zu den einzelnen Kriterien liefern. Diese können durch eigene Erhebungen des Sachverständigen anhand von Karten, Branchenverzeichnissen, öffentlichen Gemeindeverzeichnissen sowie zahlreichen weiteren Quellen zusammengestellt werden.

Weiters können auch automatisierte Datenquellen genutzt werden (zB externe Datendienstleister, ) die derartige Informationen anhand öffentlicher Datenverzeichnisse erfassen bzw aggregieren und für die jeweilige Anforderung strukturiert auswerfen. Eine detaillierte, sachverständige Überprüfung dieser automatisiert erhobenen Daten ist jedenfalls aber notwendig.

4.2. Bewertungsmodell/Rating-Skala

Das grundsätzliche und durchgängige Schema des Bewertungsmodells baut auf einem mathematisch-statistischen Modell mit standardisierter fünfstufiger Punktebewertung auf, welche für jedes Kriterium angewandt wird. Dieses Punktebewertungssystem entspricht einer fünfstufigen Rating-Skala, die in Anlehnung an diverse, bereits standardisierte Rating-Modelle erarbeitet wurde.

Beispiele einer Entfernungsbewertung

Diese Rating-Skala wird analog in allen Kriterien angewendet, wobei jeweils aufgrund der unterschiedlichen Spezifitäten verschiedene Skaleneinheiten gebildet werden, die in einem späteren Abschnitt ausführlich erläutert werden.

S. 14Wie vorangehend erkennbar, liegt die durchschnittliche Ausprägung eines bestimmten Kriteriums in diesem Bewertungsmodell jeweils mittig bei „0“. Alle Ausprägungen kleiner/gleich „0“ sind somit als unterdurchschnittlich bzw maximal durchschnittlich einzustufen; alle Ausprägungen größer „0“ sind als überdurchschnittlich zu qualifizieren.

Die einzelnen Kriterien werden nach standardisierten Methoden der jeweiligen Bewertung zugeführt. Jedes Kriterium erhält demnach ein vorläufiges, ungewichtetes Zwischen- oder Zeilenergebnis innerhalb der fünfstufigen Skala von „+ 2“ bis „– 2“.

In den nachfolgenden Abschnitten werden die Methoden zur Bewertung der einzelnen Kriterien sowie der daran anschließenden Bewertungsvorgänge erläutert.

4.3. Bewertung von Ausprägungen und Intensitäten der einzelnen Merkmale

Die Bewertung der einzelnen Kriterien erfordert aufgrund der jeweiligen spezifischen Eigenschaften naturgemäß unterschiedliche Betrachtungsweisen. Nachfolgend werden die Bewertungsansätze zu den einzelnen Kriterien detailliert erklärt.

4.3.1. Quantitative Kriterien

Die überwiegende Anzahl der Kriterien sind als „quantitative Merkmale“ einzustufen. Diese werden jeweils in einem zweiteiligen Verfahren wie folgt bewertet:

Im ersten Schritt wird je Kriterium die minimalste Entfernung (Erreichbarkeitsdistanz) des nächstliegenden Objektes bewertet. Dabei kommen standardisierte Umgebungsentfernungen mit einer Ausdehnung von bis zu 200 m, 201 m bis 400 m, 401 m bis 600 m, 601 m bis 800 m und 801 m bis 1.000 m zum Einsatz. Diese vom Arbeitskreis festgelegten Entfernungen entsprechen dem bereits erwähnten fünfstufigen Modell:

Laut dem Endbericht der MA 18, welcher auf der bereits in einem vorhergehenden Abschnitt erwähnten Studie basiert, werden Entfernungen bis 500 m fast ausschließlich zur Fuß zurückgelegt. Auch bei Wegen, die im Bereich 500 m bis 1.000 m liegen, dominiert der Anteil der Fußwege mit 77 %. Die nachfolgende Grafik aus diesem Bericht veranschaulicht die Fußwegsituation in Wien:

S. 15Abb 3: Entfernungsklassen

Die vom Arbeitskreis gewählten Bewegungsentfernungen spiegeln daher nach der allgemeinen Verkehrsauffassung das Nutzerverhalten bzw die übliche Gehweite innerhalb der Wohnumgebung wider.

Es wird dabei die tatsächlich zurückzulegende Gehstrecke (nicht Luftlinie) samt etwaig erforderlichen Umwegen (zB bei Bahnstrecken) gemessen. Als Hilfsmittel wird dabei ein elektronischer Routenplaner genutzt.

Bei der Erreichbarkeit von Tankstellen wird auf die Fahrtdauer als Skalen-Einheit abgestellt, da diese üblicherweise mit einem Fahrzeug angefahren werden und daher diese Zeit maßgeblich ist. Dieses Kriterium wird in folgenden Einheiten strukturiert:

Im zweiten Schritt wird je Kriterium die quantitative Ausprägung der jeweils innerhalb des maximalen Bewegungsradius vorhandenen Objektanzahl bewertet. Für diese Bewertung hat der Arbeitskreis anhand von umfangreichen statistischen Analysen fünfstufige Bandbreiten für die quantitativen Ausprägungsstufen der einzelnen Kriterien erarbeitet.

Dazu wurde für das Wiener Stadtgebiet zu jedem Kriterium eine Rasterdatenerhebung durchgeführt. Weiters wurde das Stadtgebiet in drei Referenzgebiete S. 16eingeteilt, welche in sich jeweils annähernd gleichartig sind. Anhand dieser so erhobenen Daten wurden die in der Matrix für das jeweilige Referenzgebiet angewandten Bandbreiten mathematisch ermittelt. Detailliertere Informationen zu der Rasterdatenabfrage, den Referenzgebieten und zu den Bandbreiten werden in nachfolgenden Abschnitten dargestellt.

Fiktives Bewertungs- bzw Bandbreitenbeispiel

Zur deutlicheren Erklärung des Bewertungsvorganges: Liegt die Quantität beispielsweise bei 24 (also zwischen 18 und 25), erhält das Merkmal die Bewertung „+ 1“. Wenn sich Bandbreiten überschneiden, so erfolgt die Bewertung jeweils gegen „0“ hin, um die statistische Richtigkeit zu gewährleisten. Bei der obigen beispielhaften Bandbreite würde bei 13 vorhandenen Elementen die Bewertung mit 0 erfolgen, bei 8 vorhandenen Elementen wäre die Bewertung – 1.

In der ersten Zeile wird die Distanz zum nächstgelegenen „Supermarkt“ eingetragen. Der Eintrag erfolgt in der jeweils zutreffenden Spalte des entsprechenden Distanzbereiches. In der zweiten Zeile wird die jeweils innerhalb des Distanzbereiches vorhandene Anzahl an „Supermärkten“ eingetragen (gedeckelt mit maximal 25).

Die nachfolgende Darstellung zeigt das erste Zeilenergebnis „Distanz zum nächstgelegenen Objekt“ sowie das zweite Zeilenergebnis „Summe/Anzahl der Objekte“. Das Ergebnis für das jeweilige Kriterium ergibt sich sodann aus dem arithmetischen Mittel der beiden Bewertungen unter Berücksichtigung der jeweiligen Bandbreiten.

Diese Vorgangsweise der Bewertung entspricht der allgemeinen Verkehrsauffassung, da der Nutzer bzw Bewohner derartige infrastrukturelle Merkmale nicht nur nach der vorhandenen Anzahl (quantitative Ausprägung) beurteilt, sondern auch nach der möglichst einfachen und schnellen Erreichbarkeit von der Wohnadresse aus. Diese beiden unterschiedlichen Variablen werden durch die oben angeführte Bewertung auf einen gemeinsamen Nenner gebracht und gemittelt, sodass eine transparente Beurteilung stattfinden kann.

4.3.2. Objektive Kriterien

Die Kriterien

• Image/Ruf der Mikrolage/Marktempfinden

• Eignung Standort für Objekt und Nutzerzielgruppe

• Nähe zu Orts-/Stadtzentrum

• Zufahrt zur Liegenschaft/Lademöglichkeiten

• Parkplatzsituation

• Geruchsimmission

werden vom Sachverständigen einer – ausschließlich – objektiven Beurteilung innerhalb des fünfstufigen Modells zugeführt.

Die Bewertung erfolgt entsprechend der in einem vorhergehenden Abschnitt erläuterten fünfstufen Rating-Skala wie folgt:

Nachfolgend werden einige Erläuterungen zu den einzelnen Kriterien dargelegt:

Image/Ruf der Mikrolage/Marktempfinden

Das definierte Empfinden eines Nutzers zu einer bestimmten Wohnumgebung wird durch verschiedene objektive und auch subjektive Facetten geprägt. Das Image einer Wohnumgebung wird insbesondere durch den aktuellen Mieter- und S. 18Käufermarkt und dessen Entwicklungen gebildet. Jedoch wird das Image einer Wohnumgebung auch durch soziographische Faktoren geprägt. Der Sachverständige hat sich demnach an der allgemeinen Verkehrsauffassung zu orientieren, wenn dieser die Bewertung dieses Kriteriums vornimmt. Bei der Bewertung ist darauf zu achten, dass diese unter Berücksichtigung der Lage im Vergleich innerhalb des jeweiligen Referenzgebietes erfolgt. Das bedeutet, dass eine vergleichende Bewertung mit anderen Lagen innerhalb des gleichen Referenzgebietes zu erfolgen hat – nicht jedoch bezogen auf das gesamte Stadtgebiet. Detailliertere Ausführungen zur Bildung der Referenzgebiete folgen in einem späteren Abschnitt.

Eignung Standort für Objekt und Nutzerzielgruppe

Die Eignung eines Standortes für den Nutzer hängt von vielen Faktoren ab, wobei die Anforderungsprofile je nach Nutzergruppe sehr unterschiedlich sind. Beispielsweise bevorzugen Familien mit schulpflichtigen Kindern und ökologischem Bewusstsein vielfach Bezirke im Nahbereich des Zentrums, welche unter anderem durch gute Verkehrsanbindungen, Radwege, gute Infrastruktur und Nachbarschaftsprojekte geprägt sind. Andererseits gestaltet sich die Standorteignung für Menschen mit überdurchschnittlichem Einkommen oft wieder gänzlich anders, da diese Stadtrandlagen oder Villenlagen bevorzugen. Die Bewertung der Qualität der Standorteignung für bestimmte Nutzerzielgruppen hat sich demnach ebenfalls an der allgemeinen Verkehrsauffassung zu orientieren, sodass der zu bewertende Standort detailliert dahingehend zu untersuchen ist, wie gut sich dieser für die dafür in Frage kommende Zielgruppe als dauerhafte Wohnumgebung eignet und auch nachgefragt ist (Marktempfinden).

Nähe zu Orts-/Stadtzentrum

Die Innenstadt oder die Stadtmitte bilden in fast allen Städten einen zentralen Schnittpunkt aller wesentlichen Verkehrswege, wodurch sich auch der Wirtschaftsfaktor im Bereich Dienstleistungen vielfach dort ansiedelt. Im Stadtzentrum konzentrieren sich Handels- und Kultureinrichtungen sowie Freizeit- und Konsummöglichkeiten. Die Nähe einer Wohnumgebung zum Stadtzentrum stellt demnach einen wesentlichen Qualitätsfaktor dar, der vom gefertigten Sachverständigen in diesem Bewertungsmodell hauptsächlich durch die räumliche Nähe zu bewerten ist. Daneben ist bei der Bewertung aber auch zu berücksichtigen, wie gut und einfach das Stadtzentrum von dem jeweiligen Standort aus erreichbar ist. In Wien würde man beispielsweise in engster Definition das Stadtzentrum mit dem Stephansplatz verbinden.

Zufahrt zur Liegenschaft/Lademöglichkeiten

Bei diesem Kriterium ist zu bewerten, wie gut die Liegenschaft mit einem privaten Verkehrsmittel erreichbar ist. Beispielsweise sind in Fußgängerzonen oder an stark befahrenen Ausfallsstraßen ohne Parkstreifen nur eingeschränkte ErreichbarkeiS. 19ten oder Lademöglichkeiten gegeben. Ist die Liegenschaft aufgrund umfangreicher Einbahnführungen nur über einen „Weg“ erreichbar, wäre dies ebenfalls zu berücksichtigen. Für eine sehr gute Bewertung müssten demnach im unmittelbaren Nahbereich sehr gute Lademöglichkeiten und eine sehr einfache Erreichbarkeit mit dem Fahrzeug gegeben sein.

Parkplatzsituation

Die Bewertung der Parkplatzsituation hat in einer Gesamtschau auf die zu vergleichenden Stadtgebiete zu erfolgen.

Geruchsimmission

Die Bewertung dieses Kriteriums richtet sich nach einem möglichst objektiven Maßstab, welcher sich an vorhandenen Geruchsbelastungen durch Gewerbebetriebe (zB Brauereibetrieb, Süßwarenhersteller, Öl-Raffinerie), hoher Verkehrsbelastung oder anderen Immissionsquellen orientiert.

4.3.3. Qualitative Kriterien

Die weiteren Kriterien, deren Bewertung von tatsächlich vorhandenen Ausprägungen abhängig ist, werden abweichend von den bisher erläuterten Merkmalen durch die von Datenquellen zur Verfügung stehenden Informationen bewertet. Diese werden ebenfalls in das fünfstufige Rating-Modell interpoliert. Je nach Kriterium werden unterschiedliche Skalen-Einheiten angewendet, um eine Bewertung entsprechend der Rating-Skala vornehmen zu können.

Nachfolgend werden die einzelnen Skalen-Einheiten der qualitativen Merkmale erläutert:

Skalen-Einheit für die Kaufkraftbeurteilung im Wiener Stadtgebiet

Als Kaufkraft wird das in privaten Haushalten verfügbare Einkommen bezeichnet, das nach Abzug aller regelmäßigen Fixkosten für Konsumzwecke verbleibt.

Der Kaufkraftindex beschreibt das Kaufkraftniveau pro Einwohner innerhalb einer Region, wobei dieses im Vergleich zum nationalen Durchschnitt errechnet wird. Der Normwert liegt bei 100, sodass Werte über 100 eine stärkere Kaufkraft bzw solche unter 100 eine schwächere Kaufkraft im Vergleich zum nationalen Schnitt zeigen.

Der Arbeitskreis hat Erhebungen zur durchschnittlichen Kaufkraft durchgeführt, wobei jeweils die Kaufkraft sämtlicher bewohnten Rasterzellen ausgewertet und gemittelt wurde. Grundlage dazu sind auch die in einem späteren Abschnitt genannten Ausführungen zur Rasterdatenerhebung.

S. 20Für das bewohnte Wiener Stadtgebiet wurde eine durchschnittliche Kaufkraft von rund 120 erhoben. Demnach ergibt sich für Wien folgende Skaleneinheit:

Skalen-Einheiten für die Wohnungspreise für Wien

Innerhalb der Kriteriengruppe Mikro-/Makrolage/Standortimage ist die Zuordnung der für den jeweiligen Bezirk zutreffenden Wohnungspreise erforderlich. Als Datenquelle für die Festlegung der Bandbreiten werden die von der Statistik Austria im Rahmen der Grundstückswertverordnung im gesetzlichen Auftrag erhobenen Immobiliendurchschnittspreise herangezogen.

Um eine Standardisierung zu erreichen, hat der Arbeitskreis auf Basis der von der Statistik Austria jährlich herausgegebenen Durchschnittspreise für Wohnungen in Häusern, die ab 1991 errichtet wurden, die empfohlenen Bandbreiten erarbeitet. Im Hinblick auf künftige Veränderungen werden diese Bandbreiten nach neuer Veröffentlichung durch die Statistik Austria seitens der Vereinigung überarbeitet und in einer regelmäßigen Verlautbarung veröffentlicht und zur Anwendung empfohlen.

Die Verlautbarung der für die im jeweiligen Bezirk des Wiener Stadtgebietes anzuwendenden Durchschnittspreise liegt diesem Buch bei und ist bis zur Vorlage der neuen Durchschnittspreise gültig. Abgeleitet von diesen verlautbarten Preisen ergibt sich beispielsweise für die Bewertung für Stichtag ab dem 31.5.2022 folgende Skaleneinheit:

Skalen-Einheiten für Umwelteinflüsse

Hochwasser

S. 21Niederschlagstage

Eistage

Schneedeckendauer

Gefahr durch Lawinen

Erdbeben

Altlasten/Verdachtsflächen

Die oben angeführten Skalen-Einheiten basieren auf den von den jeweiligen Bundesministerien bzw der Zentralanstalt für Meteorologie und Geodynamik veröffentlichten Informationen.

• hora.gv.at

• umweltbundesamt.at

• zamg.ac.at/cms/de/klima/informationsportal-klimawandel/daten-download/klimamittel

Hinweise zu den Umwelteinflüssen für das Wiener Stadtgebiet

Im Wiener Stadtgebiet spielen Umwelteinflüsse eine deutlich untergeordnetere Rolle als in den restlichen Bundesländern des österreichischen Staatsgebietes.

S. 22Die nachfolgenden Kriterien

• Hochwasser

• Niederschlagstage

• Eistage

• Schneedeckendauer

• Gefahr durch Lawinen

• Erdbeben

entfalten für das bewohnte Wiener Stadtgebiet keine derartige Relevanz, die eine Berücksichtigung erforderlich machen würde. Auf Basis der umfangreich vorliegenden Daten, die im Zuge der Entwicklung des Bewertungsmodells erhoben wurden, ist festzustellen, dass diese Kriterien für sämtliche Lagen innerhalb des bewohnten Stadtgebietes mit annähernd der gleichen (positiven) Bewertung versehen werden. Im Sinne des Objektivitätsprinzips werden diese Kriterien abweichend von den im Befund ausgewiesenen Erhebungsdaten durchgängig in Wien mit der Bewertung „0“ berücksichtigt. Die oben genannten Kriterien sind daher für alle Lagen Wiens mit „durchschnittlich“ zu klassifizieren.

Skalen-Einheiten für Lärmimmission

Lärmimmission Straße

Die durch Straßenverkehr erzeugte Lärmimmission wird vor allem durch Verkehrsaufkommen, Geschwindigkeit bzw LKW-Anteile bestimmt. Die in den Lärmkarten dargestellten Lärmpegel für Straßenverkehr basieren grundsätzlich auf der RVS 4.2.11 (Richtlinien und Vorschriften für das Straßenverkehrswesen), in der die Berechnung von Schallimmissionen normiert wird. Grundlage dafür sind die Richtlinien der EU über die Bewertung von Umgebungslärm. Die Erstellung der Lärmkarten erfolgt darüber hinaus nach der ÖAL-Richtlinie Nr 36. Für die strategischen Lärmkarten werden die Pegelwerte in einer Höhe von 4 m über dem Boden ermittelt. Der Schallleitungspegel errechnet sich anhand zahlreicher Koeffizienten auf Basis eines aufwendigen Rechenverfahrens.

Wichtigster Einflussfaktor ist das Verkehrsaufkommen bzw der Verkehrsfluss. Die MA 18 (Stadtentwicklung und Stadtplanung) hat die letzte Straßenverkehrszählung im Jahr 2015 in Auftrag gegeben, die unter anderem auch die Basis für die Hochrechnung und Auswertung der in den Lärmkarten angegebenen Lärmpegel bildet. Im Rahmen dieser Zählung wurde der Verkehr auf Gemeindestraßen A+B an 214 Querschnitten bzw 364 Richtungsfahrstreifen erhoben. Dabei S. 23wurden automatisierte Plattenzählungen bzw zum Teil händische Zählungen durchgeführt. In dieser Straßenverkehrszählung wurde naturgemäß nur die Verkehrsdichte von Hauptverkehrsachsen und wichtigen Straßenzüge gemessen. Mittlerweile ist laut MA 18 die Dichte der Zählstellen und die Datenqualität der automatischen Zählstellen der MA 46 so präzise, dass es keiner zusätzlichen Zählungen mehr bedarf.

Lärmimmission Eisenbahn

Lärmimmission Flugverkehr

Lärmimmission Industrie

Die oben angeführten Skalen-Einheiten basieren auf den von den jeweiligen Bundesministerien bzw der Zentralanstalt für Meteorologie und Geodynamik veröffentlichten Informationen.

• laerminfo.at

• umweltbundesamt.at

Die von Lärmkarten abgeleitete Bewertung der einzelnen Immissionskriterien ist vom Sachverständigen objektiv zu prüfen, da die theoretischen Lärmpegelangaben deutlich von den in der Natur vorhandenen Lärmwerten abweichend können.

Skalen-Einheiten für weitere Kriterien

Anbindung an hochrangiges Straßennetz

Anmerkung: Als hochrangiges Straßennetz werden Autobahnen und Schnellstraßen definiert, wobei die Erreichbarkeit in Fahrminuten ab der Bewertungsadresse ermittelt wird.

S. 24Öffentlicher Verkehr/Intervalle

Anmerkung: Es wird das Intervall des nächstgelegenen öffentlichen Verkehrsmittels bewertet.

Öffentlicher Verkehr/ÖPNV-Anbindung zu Stadtzentrum bzw Bahnhof

Anmerkung: Es wird die Erreichbarkeitsdauer ab Bewertungsadresse inklusive Fußwege bewertet.

Öffentlicher Verkehr/ÖPNV-Anbindung zu Flughafen

Anmerkung: Es wird die Erreichbarkeitsdauer ab Bewertungsadresse inklusive Fußwege bewertet.

Breitbandanbindung

Anmerkung: Skalen-Einheiten bzw Informationen laut breitbandatlas.info.

Die oben angeführten Skalen-Einheiten basieren auf den jeweiligen Quellen, vorzugweise von Bundesministerien. Die Erreichbarkeitseinheiten wurden unter Berücksichtigung verschiedener Bewegungsanalysen sowie der bereits weiter oben angeführten Studien ermittelt.

4.3.4. Kriteriengruppenbewertung

Nicht alle Kriterien wirken sich gleichermaßen auf die Lagequalität aus. Jedes einzelne Kriterium weist innerhalb der Kriteriengruppe eine unterschiedliche Wichtigkeit auf, inwieweit ein Nutzer dieses bei der Standortwahl bzw bei der qualitativen Beurteilung der Wohnumgebung berücksichtigt.

S. 25Beispielsweise ist innerhalb der Kriteriengruppe „Öffentlicher Verkehr“ die Wichtigkeit einer U-Bahn-Anbindung besonders hoch, wohingegen andere Kriterien weniger Gewicht bei der Beurteilung nach der allgemeinen Verkehrsauffassung haben.

Dementsprechend werden innerhalb der jeweiligen Kriteriengruppe die Ergebnisse der einzelnen Kriterien mit unterschiedlichen Gewichtungsfaktoren versehen und – innerhalb der Gruppe entsprechend gewichtet – im Gruppenergebnis berücksichtigt. Die Gewichtungsfaktoren wurden auf Basis der jeweiligen Wichtigkeiten der Nutzerbeurteilung festgelegt. Ausführliche Erläuterungen zu den Gewichtungsfaktoren folgen in einem späteren Abschnitt.

Daraus leitet sich somit das Gruppenergebnis ab, das aufgrund einer mathematisch korrekten Gewichtung innerhalb des vorgegebenen fünfstufigen Modells von „+ 2/+ 1/0/– 1/– 2“ zu liegen kommen muss.

Nachfolgend werden beispielhaft eine Kriteriengruppe samt allen untergeordneten Kriterien sowie deren Ergebnisse und kumulierter Gewichtung dargestellt:

S. 284.4. Zusammenfassende Gesamtbewertung

Abschließend werden sämtliche Gruppenergebnisse zu einem gewichteten Gesamtergebnis summiert. Auch in diesem Fall wurden die Gewichtungsfaktoren vom Arbeitskreis anhand der jeweiligen Wichtigkeiten der Nutzerbeurteilung festgelegt, die in einem späteren Abschnitt erläutert werden (siehe Kapitel 4.5.).

Daraus leitet sich somit das Gesamtergebnis ab, das aufgrund einer mathematisch korrekten Gewichtung innerhalb des vorgegebenen fünfstufigen Modells zwischen „+ 2“ und „– 2“ zu liegen kommen muss.

Die nachfolgende Darstellung stellt beispielhaft die zusammenfassende Bewertung dar:

Anmerkung: Die obigen Bewertungsergebnisse sind nur beispielhafte Werte.

S. 294.4.1. Interpretation der zusammenfassenden Bewertung

Wie bereits in einem früheren Abschnitt erläutert, ist ein Lagezuschlag nur dann anwendbar, wenn die Liegenschaft eine Lage aufweist, die besser ist als die durchschnittliche Lage. Das Ziel dieses Bewertungsmodells ist demnach die Beurteilung der Lagequalität entsprechend dieser Anforderung.

Das zusammenfassende, mathematisch ermittelte Bewertungsergebnis ist daher dahingehend zu interpretieren, ob die Lage unterdurchschnittlich oder maximal durchschnittlich bzw überdurchschnittlich ist.

Nachfolgend wird das zusammenfassende Bewertungsergebnis beispielhaft dargestellt:

Abb 4: Beispielhafte zusammenfassende Beurteilung der Lagequalität

Alle Ergebnisse kleiner/gleich „0“ sind somit als unterdurchschnittlich bzw maximal durchschnittlich einzustufen; alle Ausprägungen größer „0“ sind als überdurchschnittlich zu qualifizieren.

Dieses zusammenfassende Ergebnis beschreibt damit abschließend die Lagequalität, die im Wege des Bewertungsmodells unter Berücksichtigung aller Anforderungen laut aktueller Judikatur ermittelt wird.

4.4.2. Plausibilisierende Hinweise zum Gesamtergebnis

Zum Gesamtergebnis ist festzuhalten, dass es sich dabei um einen rechnerisch ermittelten Gewichtungswert handelt, der unmittelbar von den Bewertungsergebnissen der einzelnen Kriterien bzw der Summe der Kriteriengruppe abhängig ist.

Wie bereits erwähnt, kann das Gesamtergebnis daher ausschließlich innerhalb des Bereiches von + 2 bis – 2 liegen. Rein mathematisch könnte das Ergebnis auch bei + 2 oder bei – 2 liegen. Dazu müssten jedoch für jedes einzelne Kriterium durchgängig ein Wert von + 2 oder – 2 in der Matrix vergeben werden.

Dem steht jedoch die allgemeine Verkehrsauffassung in Verbindung mit den Erhebungstatsachen entgegen, die tatsächlich für keine Adresse eine solche durchgängige positive oder negative Kriterienbewertung zulässt. Insgesamt ergibt sich damit, dass das Gesamtergebnis niemals punktgenau + 2 oder – 2 sein kann.

S. 30Um die Gebrauchstauglichkeit der Matrix, der Gewichtungen und der empfohlenen Bandbreiten empirisch zu überprüfen, wurde in einer umfangreichen Evaluierungsphase eine große Anzahl an Prüfadressen innerhalb des Wiener Stadtgebietes festgelegt und mit der gegenständlichen Lagematrix ausgewertet.

Um die tatsächliche Ergebnisbandbreite im Bereich des Wiener Stadtgebietes zu veranschaulichen, werden nachfolgend einige Prüfergebnisse beispielhaft dargestellt:

S. 314.5. Gewichtungsmodell

Ausschlaggebend für die Qualität des gewichteten Ergebnisses ist jeweils die Anwendung von angemessenen Gewichtungsfaktoren. Beim gegenständlichen Bewertungssystem handelt es sich insgesamt um ein nichtlineares Modell, das aufgrund der Erfahrung des täglichen Lebens sowie anhand der allgemeinen Verkehrsauffassung zu interpretieren ist, da unterschiedlich zu bewertende Kriterien auf eine gemeinsame Ebene zu bringen sind, wie dies bereits ausführlich in früheren Abschnitten erläutert wurde.

Die Gewichtungsfaktoren wurden durch den Arbeitskreis auf Basis umfangreicher statistischer Erhebungen sowie Auswertung mehrerer Testmodelle festgelegt und durch entsprechende Massenabfragen (siehe dazu die Ausführungen in einem späteren Abschnitt) validiert.

Dabei wurden insbesondere auch jene Faktoren geprüft, welche die Zufriedenheit der Bewohner maßgeblich beeinflussen. Naturgemäß unterliegen diese Einflussfaktoren – wie bereits in vorhergehenden Abschnitten dargestellt – verschiedenen regionalen Gegebenheiten. Ebenfalls sind diese aufgrund der soziodemographischen Unterschiede der Bewohner verschieden.

Die Auswahl der Kriterien sowie der jeweiligen Gewichtungsfaktoren soll ein normales bzw übliches Nutzer-/Wohnverhalten repräsentieren.

Von der Stadt Wien werden in regelmäßigen Abständen unter anderem auch Studien zur Lebensqualität erarbeitet. Beispielsweise hat die Magistratsabteilung 18 (Stadtentwicklung und Stadtplanung) im Jahr 2016 eine Studie zum Thema „Lebensqualität in 91 Wiener Bezirksteilen“ veröffentlicht. Als Datenbasis wurde die Sozialwissenschaftliche Grundlagenforschung II (SOWI II) herangezogen, wobei dazu rund 8.400 Wienerinnen und Wiener interviewt wurden. Laut Werkstattbericht handelt es sich um eine 1-prozentige Stichprobe aller Wiener Haushalte und ist diese daher flächendeckend repräsentativ. Demnach sollen sich auch sozialräumliche Unterschiede in der Lebensqualität untersuchen lassen.

In dieser Studie wird sehr deutlich festgestellt, dass das Ansehen des Wohnviertels für den Nutzer den höchsten Stellenwert in der Zufriedenheitsbetrachtung hat.

S. 32Nachfolgende Abbildung aus diesem Werkstattbericht veranschaulicht diesen Stellenwert im Verhältnis zu anderen ausgewählten Faktoren:

Abb 5: Zufriedenheit im Wohngebiet

Darüber hinaus wurden vergleichbare Gewichtungsmodelle untersucht, um Rückschlüsse ziehen zu können, inwieweit das gegenständliche Bewertungsmodell dazu geeignet ist, das übliche Nutzerverhalten abzubilden. Die Bundesanstalt Statistik Österreich verwendet ein vergleichbares Gewichtungsmodell bei der Erstellung des Warenkorbes für die Berechnung des Verbraucherpreisindexes.

4.5.1. Gewichtungsbandbreiten

Im Zuge der zahlreichen statistischen Auswertungen und Datenerhebungen, die vom Arbeitskreis durchgeführt wurden, wurden Gewichtungsbandbreiten für das Wiener Stadtgebiet berechnet, die zuverlässige Bewertungsergebnisse und auch den notwendigen Lagevergleich innerhalb des Referenzgebietes für Wien garantieren. Ausführliche Erläuterungen zum Berechnungsmodell für die Ermittlung dieser Bandbreiten finden sich in einem späteren Abschnitt.

S. 33In der vorliegenden Bewertungsmatrix werden zur Standardisierung sowie zur Erhöhung der Transparenz und Nachvollziehbarkeit jeweils die Mittelwerte der vom Arbeitskreis erarbeiteten Gewichtungsbandbreiten angesetzt, sodass sich grundsätzlich bei korrekter Bewertung der einzelnen Kriterien ein gesichertes Ergebnis ermittelt.

Die zum Zeitpunkt der Veröffentlichung dieses Buches von der Vereinigung verlautbarten Gewichtungsbandbreiten werden in einem späteren Abschnitt abgedruckt.

4.5.2. Veränderung der Gewichtungen

Grundsätzlich ergibt sich auf Basis der empfohlenen Gewichtungsmittelwerte ein valides Bewertungsergebnis für alle Lagen des Wiener Stadtgebietes. Dies wurde anhand zahlreicher Testmodelle vom Arbeitskreis überprüft. Hinweise zu dieser empirischen Evaluierung finden sich in einem späteren Abschnitt.

Dennoch besteht die Möglichkeit, dass der Sachverständige innerhalb der empfohlenen Bandbreiten einzelnen Kriterien ein höheres oder niedrigeres Gewicht verleiht. Die Gewichtung der einzelnen Kriterien erfolgt prozentual. Die Summe der Gewichtung muss je Kriteriengruppe immer 100 % ergeben, da ansonsten die Gewichtung und das Ergebnis fehlerhaft wären.

Der Arbeitskreis empfiehlt jedoch, nur in Ausnahmefällen von den vorgegebenen Bandbreiten abzuweichen. Eine willkürliche Änderung der Gewichtungen würde zu Intransparenz und zu fehlerhaften Ergebnissen führen. Insbesondere könnte damit aber auch einem möglichen Vorhalt einer manipulativen oder „geschönten“ Bewertung Raum gegeben werden. Änderungen an der Gewichtung sollten nur mit einer ausführlichen und nachvollziehbaren gutachterlichen Begründung vorgenommen werden, da die in der Matrix enthaltenen, voreingestellten Gewichtungen jedenfalls Ergebnisse auf Basis valider Kriterien ausgeben.

Der Sachverständige ist daher angehalten, im Gutachten jedenfalls und unbedingt alle Faktoren darzulegen, die seiner objektiven Meinung nach eine eventuell abweichende Gewichtung begründen. Es darf durch die Veränderung der Gewichtung keinesfalls der Eindruck entstehen, dass der Sachverständige versucht, die Bewertung in eine „gewünschte“ Richtung zu beeinflussen, da in diesem Augenblick das unbedingt erforderliche Objektivitätsprinzip verloren ginge.

Ebenfalls darf eine solche Veränderung der Gewichtung keinen Regelfall darstellen, sondern ist jedenfalls im Normalfall die standardmäßige Gewichtung beizubehalten; nur außerordentliche und begründbare Faktoren bzw Umstände dürfen eine Veränderung der Gewichtung bedingen.