Der Sachverständige muss genau definieren, welche Art von Immobilienmarkt im Bewertungsfall vorliegt – ein monopol- oder oligopolartiger Immobilienmarkt oder ein polypoler –, und der Sachverständige hat zu erheben, ob dieser Markt vollkommen frei ist oder Markthemmnisse vorliegen.

Eine starre Grenze an Marktteilnehmern, weder nach unten noch nach oben, kann es schon aus dieser Systematik heraus nicht geben. Diese Grenzziehung ist Aufgabe des Sachverständigen. Selbst zwei Marktteilnehmer, je einer auf der Abgeber- und einer auf der Abnehmerseite, können genügen. In manchen Fällen werden diese Marktteilnehmer wohl auch simuliert werden müssen. Zwei oder sogar fiktive, simulierte Marktteilnehmer werden in einem polypolen Immobilienmarkt nicht genügen, bei einem monopolartigen aber durchaus ein Richtwert sein können. In einem Immobilienmarkt, der ein Oligopol ist, werden wiederum wenige Marktteilnehmer genügen, um einen Verkehrswert zu bestimmen. Gegebenenfalls müssen freilich die Werterwartungen einer oder beider Marktteilnehmerseiten erhoben und gutachterlich ausgedrückt werden. Bei einem polypolen Immobilienmarkt wird keine weitere „Auseinandersetzung“ mit dem Thema „Welcher Markt is...