OGH vom 27.11.1984, 5Ob597/84
Norm
Kopf
SZ 57/191
Spruch
Der Mietrechtsübergang nach § 12 Abs. 3 MRG ist nicht zu ungunsten des Mieters abdingbar und tritt auch ein, wenn die Unternehmensweiterführung durch den Erwerber zwar wirklich beabsichtigt, aber nicht sofort zu verwirklichen war. Wird ein Einfamilienhaus zu geschäftlichem Zweck vermietet und in der Folge vom Mieter teilweise als Wohnung, überwiegend aber als Geschäftsraum verwendet, handelt es sich nicht um ein Wohnhaus iS des § 1 Abs. 4 Z 2 MRG
(KG St. Pölten, R 265/84; BG Ybbs C 7/84)
Text
Mit Vertrag vom vermieteten die Kläger als Hälfteeigentümer die Liegenschaft EZ 508 KG Y zu Geschäftszwecken an Franz N. Nach dem Inhalt des Vertrages begann das Bestandverhältnis mit und wurde auf unbestimmte Zeit vereinbart, wobei eine Kündigungsmöglichkeit unter Einhaltung einer halbjährigen Kündigungsfrist zu einen beliebigen Monatsletzten vorgesehen war; die Kläger verzichteten für sich und ihre Rechtsnachfolger auf die Dauer von zehn Jahren auf die Ausübung ihres Kündigungsrechtes. Als monatlicher Mietzins war (ab ) ein (wertgesicherter) Betrag von 4 000 S vereinbart. Die Kläger waren in Kenntnis davon, daß Franz N im Mietobjekt ein Caf-Restaurant mit Fremdenbeherbergung zu betreiben beabsichtigte. Franz N war berechtigt, bauliche Veränderungen am Mietojekt auf seine Kosten vorzunehmen.
Punkt V Abs. 5 Satz 1 des Mietvertrages lautete: "Eine Weitervermietung oder auch nur Gebrauchsüberlassung des Mietobjektes zur Gänze oder teilweise an Dritte bedarf der schriftlichen Zustimmung der Vermieter."
Im Punkt VIII des Vertrages vereinbarten die Kläger und Franz N, daß die Vermieter (ungeachtet ihres zeitlich beschränkten Kündigungsverzichtes) berechtigt seien, "das Mietverhältnis einseitig für aufgelöst zu erklären, wenn:
a) der Mieter mit mindestens zwei unmittelbar aufeinanderfolgenden Mietzinszahlungen trotz eingeschriebener Mahnung und fruchtlosem Verstreichen einer darin gesetzten mindestens 14tägigen Nachfrist weiterhin im Verzug bleibt;
b) der Mieter nach Ablauf einer ihm schriftlich gesetzten Nachfrist von mindestens 14 Tagen einer anderen ihm nach diesem Vertrage obliegenden Verpflichtung nicht nachkommt oder sie so vernachlässigen sollte, daß es einer Nichterfüllung gleich- oder nahekommt".
Das streitgegenständliche Haus wurde bis zum Jahre 1971 als Einfamilienhaus bewohnt, danach von einem Malermeister gemietet, der es teilweise gewerblich und teilweise für Wohnzwecke benützte. Seit dem Jahre 1976 benützte Franz N dieses Haus, wobei er im Erdgeschoß (50 m2) ein Gastgewerbe betrieb und in der Mansarde dieses Hauses (40 m2) wohnte.
Am schlossen Franz N und die Beklagte einen Kaufvertrag, wonach Franz N der Beklagten das von ihm im streitgegenständlichen Haus betriebene Caf-Restaurant samt allen Bestandteilen und allem Zubehör um den Kaufpreis von 400 000 S verkaufte. Die tatsächliche Übergabe erfolgte mit . Nach Punkt VI dieses Vertrages verpflichtete sich der Verkäufer, die ihm für diesen Standort erteilte Konzession zurückzulegen, sobald der Käuferin eine eigene Konzession für diesen Standort erteilt wurde. Dieser Umstand wurde den Klägern von der Beklagten mit Schreiben vom mitgeteilt.
Die Beklagte beabsichtigte zunächst, das Caf-Restaurant am 15. oder zu eröffnen. Zu einer Eröffnung an diesen Tagen kam es jedoch aus nicht feststellbaren Gründen zunächst nicht, sie erfolgte vielmehr erst am , seit welchem Zeitpunkt die Beklagte das Caf-Restaurant weiterführt.
Die Beklagte erfüllt nicht die Voraussetzungen gemäß § 1 Z 1 der Verordnung des Bundesministeriums für Handel, Gewerbe und Industrie vom , BGBl. Nr. 387. Die Beklagte ist am 9. und zur Konzessionsprüfung nach § 1 Z 2 der genannten Verordnung angetreten, hat diese Prüfung jedoch nicht bestanden. Mit Bescheid des Amtes der Nö. Landesregierung vom wurde der Beklagten gemäß § 28 GewO die Nachsicht vom Befähigungsnachweis für die Ausübung des konzessionierten Gastgewerbes gemäß § 189 Abs. 1 Z 2-4 GewO in der Betriebart Caf-Restaurant, beschränkt auf einen Standort im gegenständlichen Haus, befristet mit einem Jahr erteilt.
Mit der am beim Erstgericht eingelangten Klage begehrten die Kläger die Verurteilung der Beklagten, die ihnen gehörende Liegenschaft EZ 508 KG Y, die von ihr benützt werde, zu räumen und ihnen geräumt zu übergeben.
Ein Übergang der Mietrechte des Franz N auf die Beklagte gemäß § 12 Abs. 3 MRG komme nicht in Betracht, weil - wie der Beklagten bekannt - eine Weitervermietung an ihre (der Kläger) schriftliche Zustimmung gebunden sei, die sie niemals erteilt hätten. Einem Mietrechtsübergang nach § 12 Abs. 1 MRG stehe die mangelnde Eintrittsberechtigung der Beklagten entgegen. Überdies sei § 12 MRG gemäß § 1 Abs. 4 Z 2 MRG nicht anwendbar, weil das gegenständliche Haus lediglich aus einem ebenerdig gelegenen Geschäftslokal und einer im ersten Stock gelegenen Wohnung bestehe. Selbst wenn die Beklagte auf Grund gesetzlicher Bestimmungen berechtigt wäre, auch gegen ihren (der Kläger) Willen in das mit Franz N vereinbarte Mietverhältnis einzutreten, wären die Kläger zur sofortigen Auflösung des Mietverhältnisses berechtigt, weil es nach dem Vertrag einen Auflösungsgrund darstelle, wenn dem Mieter der Gewerbebetrieb zwangsweise eingestellt werden sollte; die Unmöglichkeit der Eröffnung des Gewerbebetriebes sei dessen zwangsweiser Einstellung gleichzusetzen.
Die Beklagte bestritt das Klagevorbringen, beantragte Klageabweisung und wendete ein, der Vormieter Franz N habe ihr mit Kaufvertrag vom das im Mietobjekt betriebene Caf-Restaurant verkauft, weshalb die Mietrechte des Franz N als Folge dieser Unternehmensveräußerung gemäß § 12 Abs. 3 MRG auf sie übergegangen seien. Diesem Umstand stehe auch nicht der Mietvertrag zwischen den Klägern und Franz N entgegen. Sie habe seit Übernahme des Unternehmens Renovierungsarbeiten durchgeführt und mit Bescheid des Amtes der Nö. Landesregierung vom die Nachsicht vom Befähigungsnachweis für die Ausübung eines konzessionierten Gastgewerbes in der Betriebsart Caf-Restaurant, beschränkt auf einen Standort im gegenständlichen Haus, erhalten. Sie sei daher berechtigt, jederzeit das Unternehmen zu eröffnen. Es habe keine zwangsweise Einstellung des Gewerbebetriebes, sondern nur eine kurzfristige Schließung zwecks Durchführung von Umbauarbeiten vorgelegen. Überdies hätten die Kläger bereits vor Abschluß des Kaufvertrages vom einer Abtretung der Mietrechte grundsätzlich zugestimmt, falls ein Mietzins von 10 000 S bezahlt werde.
Das Erstgericht gab der Räumungsklage statt. Eine Auslegung des § 12 Abs. 3 Satz 1 MRG nach seinem Wortlaut ergebe, daß die Weiterführung des Unternehmens durch den Erwerber spätestens bei Schluß der Verhandlung gegeben sein müsse. Nun stelle die Nachsicht vom Befähigungsnachweis für die Ausübung des konzessionierten Gastgewerbes gemäß § 189 Abs. 1 Z 2 bis 4 GewO in der Betriebsart Caf-Restaurant, befristet mit einem Jahr ab Rechtskraft des Bescheides, nur einen Teil der besonderen Voraussetzungen für die Erteilung der Konzession für ein Gastgewerbe dar. Gemäß § 193 Abs. 1 Z 3 GewO habe die Behörde zu prüfen, ob Anlage und Einrichtung der Betriebsräume und sonstigen Betriebsflächen für eine ordnungsgemäße Gewerbeausübung geeignet seien. Sie habe weiters zu prüfen, ob die erforderliche Zuverlässigkeit der Bewerberin für ein Gastgewerbe gegeben sei. Gemäß § 193 Abs. 2 GewO sei diese insbesondere dann nicht gegeben, wenn das bisherige Verhalten des Konzessionswerbers die Annahme rechtfertige, daß das Gewerbe in einer nicht dem Gesetz entsprechenden oder in einer das Ansehen der österreichischen Fremdenverkehrswirtschaft schädigenden Weise ausgeübt werde. Eventuell (wenn kein Prüfungszeugnis vorliege) sei auch die Landeskammer der gewerblichen Wirtschaft zu hören (§ 342 Abs. 1 GewO). Daraus folge, daß die Nachsicht vom Befähigungsnachweis mit der Konzessionserteilung keineswegs identisch sei. Unter diesen Umständen könne nicht gesagt werden, daß die Beklagte das gegenständliche Unternehmen bereits weiterführe. Sie versuche vielmehr erst, eine Voraussetzung für die Weiterführung, die Konzessionserteilung, zu erreichen. Es fehle hier daher das Tatbestandsmerkmal der Weiterführung iS des § 12 Abs. 3 MRG. Die Beklagte benütze das Haus ohne Rechtstitel. Darüber hinaus erscheine § 12 Abs. 3 MRG auf das gegenständliche Haus gar nicht anwendbar, weil es sich dabei um ein Einfamilienhaus handle, für welches gemäß § 1 Abs. 4 Z 2 MRG (ua.) § 12 MRG nicht gelte. Das gegenständliche Haus falle, auch wenn es neben der Wohnung noch Geschäftsräumlichkeiten habe, unter die erstgenannte Bestimmung, weil es als Einfamilienhaus erbaut und bis 1971 ausschließlich als Wohnhaus sowie bis zum Teil als Geschäft und zum Teil als Wohnung benützt worden sei. Zu dieser Ansicht führe die teleologische Auslegung der § 1 Abs. 4 Z 2 und § 12 MRG. Diese Bestimmungen hätten einen sozialen Zweck, und zwar § 12 MRG den, daß die bisherigen Mitbewohner in der Wohnung bleiben dürften, wenn diese vom Hauptmieter verlassen werde, § 1 Abs. 4 Z 2 MRG den, daß ein kleines Wohnhaus der Familie bzw. Verwandtschaft erhalten bleiben, also aus familiensozialen Gründen nicht etwa durch eine vorübergehende Vermietung für immer an Fremde übergehen solle. § 12 Abs. 3 MRG sehe die Veräußerung des Unternehmens vor, somit mehr oder weniger den Verkehr mit einer Ware. Diese Bestimmung sei durch das Mietrechtsgesetz neu eingeführt worden und habe dort seine Berechtigung, wo es sich mehr oder weniger um eine Ware im Geschäftsverkehr handle, nicht aber dort, wo es um das Elternhaus einer Partei gehe, welches laut Mietvertrag ausdrücklich nicht weitergegeben werden solle, aus welchen Gründen immer, weil eben der Familienaspekt ausschlaggebend sei und nicht etwa der zeitlich unbegrenzte Handel mit einem Unternehmen.Das Berufungsgericht wies die Räumungsklage in Stattgebung der Berufung der Beklagten ab und sprach aus, daß der Wert des Streitgegenstandes wohl 15 000 S, nicht aber 300 000 S übersteige sowie daß die Revision nach § 502 Abs. 4 Z 1 ZPO zulässig sei.In rechtlicher Hinsicht führte das Berufungsgericht aus: Was die Frage der Anwendbarkeit des § 12 Abs. 3 MRG auf den gegenständlichen Mietvertrag betreffe, so handle es sich um einen sogenannten "Altvertrag", also einen Vertrag, der vor Inkrafttreten des MRG abgeschlossen worden sei. Gemäß § 43 Abs. 1 MRG gelte das erste Hauptstück dieses Gesetzes auch für Mietverträge, die vor dem Inkrafttreten dieses Gesetzes abgeschlossen worden seien; die Ausnahmeregelungen des zweiten Hauptstückes des MRG träfen auf den vorliegenden Fall nicht zu. Es sei daher die Anwendung des ersten Hauptstückes des MRG - und damit auch des § 12 MRG - auf den gegenständlichen Mietvertrag grundsätzlich zu bejahen. Daran vermöge auch die Vorschrift des § 1 Abs. 4 Z 2 MRG nichts zu ändern. Nach der zuletzt zitierten Gesetzesstelle gelte ua. § 12 MRG nicht für Wohnungen in einem Wohnhaus mit nicht mehr als zwei selbständigen Wohnungen, wobei Wohnräume, die nachträglich durch einen Ausbau des Dachbodens neu geschaffen worden seien oder würden, nicht zählten. Eine derartige Formulierung habe sich - wenn auch in anderem Zusammenhang - bereits im § 23 Abs. 1 MG befunden, weshalb die zu dieser Gesetzesstelle ergangene Judikatur vorbehaltlos anzuwenden sei. Nach dieser Rechtsprechung handle es sich jedoch nicht mehr um ein Wohnhaus, wenn mehr als 50 vH eines Hauses für geschäftliche Zwecke verwendet würden. Das sei im vorliegenden Fall gegeben, weil nach dem Vorbringen der Kläger das gesamte Erdgeschoß und Teile des Kellers für geschäftliche Zwecke verwendet würden, hingegen sich die Wohnung in der ausgebauten Mansarde des Hauses befinde, deren Grundfläche kleiner sei als die des Erdgeschoßes. Daraus folge, daß die Ausnahmevorschrift des § 1 Abs. 4 Z 2 MRG auf den vorliegenden Fall nicht anzuwenden sei (vgl. MietSlg. 23 475 und ImmZ 1972, 154 = MietSlg. 24 413). Was sodann die Frage anlange, ob ein vertragliches Überlassungsverbot auch einer Gebrauchsüberlassung im Rahmen einer Unternehmensveräußerung entgegenstehe, so habe die bisherige Rechtsprechung angenommen, daß ein vertragliches Verbot der Weitervermietung die Veräußerung des Unternehmens zwar grundsätzlich unzulässig mache, aber keine Weitergabe iS des § 19 Abs. 2 Z 10 MG darstelle, sondern nur eine Kündigung nach § 19 Abs. 1 MG rechtfertige; in diesem Fall müßten jedoch die Gründe an Wichtigkeit jenen des § 19 Abs. 2 MG gleichkommen und sei ein Kündigungsgrund nur dann gegeben, wenn die Vertragsverletzung wichtige, die wirtschaftliche Existenz berührende Interessen des Vermieters wesentlich beeinträchtige (vgl. MietSlg. 33 324). Selbst nach der Rechtsprechung zum Mietengesetz hätte im gegenständlichen Fall das Verbot der Gebrauchsüberlassung zu einer Kündigung nach § 19 Abs. 1 MG nicht berechtigt, da derartige wichtige Vertragsverletzungen von den Klägern gar nicht behauptet worden seien. Durch die Formulierung des § 12 Abs. 3 MRG stehe nunmehr fest, daß eine aufgedrängte Vertragsübernahme, die sonst dem System des allgemeinen Privatrechtes fremd sei, möglich sei. Es werde daher bei Mietverhältnissen, die nicht von den Bestimmungen des MRG ausgenommen seien, angenommen werden können, daß die Gebrauchsüberlassung im Zuge einer Unternehmensveräußerung nicht wirksam verboten werden könne. Ein allenfalls geschlossenes "pactum de non cedendo" werde also für diesen Bereich als unwirksam anzusehen sein (vgl. Zingher, ÖJZ 1982, 113 ff.). Da das Vorliegen der Tatbestandsmerkmale des § 12 Abs. 3 MRG, nämlich der Hauptmietereigenschaft des Veräußerers, der Qualifikation des Mietobjektes als Geschäftsräumlichkeit, eines darin betriebenen Unternehmens und eines Veräußerungsvorganges, entweder unbestritten oder als erwiesen anzunehmen sei, bleibe nur noch zu prüfen, ob auch die von der zitierten Gesetzesstelle geforderte Weiterführung des Unternehmens durch den Erwerber zu bejahen sei. Mit der Weiterführung werde - wie schon nach der bisherigen Rechtsprechung (vgl. MietSlg. 32 364 und 32 365) - das Erfordernis der Identität des Unternehmens aufgestellt. Sie sei gegeben, wenn der Erwerber den Standort beibehalten, den Kundenstock übernommen und den Betrieb ohne Unterbrechung mit Waren gleicher Art fortgeführt habe. Im gegenständlichen Fall habe die Beklagte das Unternehmen nicht sofort mit Erwerb desselben, sondern erst am , somit etwas mehr als drei Monate nach dem Erwerb, weitergeführt. Gerade beim Erwerb eines Restaurants zeige sich in der Praxis sehr häufig, daß eine Weiterführung nicht unmittelbar dem Erwerb folge, sondern zwischen Erwerb und Neueröffnung häufig ein Zeitraum von mehreren Wochen oder Monaten liege, möge diese Unterbrechung durch Umbau- bzw. Renovierungsarbeiten oder - wie offenbar im gegenständlichen Fall - durch Umstände, die im Bereich der Konzessionserteilung lägen, bedingt sein. Es wäre daher unbillig und würde dem Geist der Vorschrift des § 12 Abs. 3 MRG nicht Rechnung tragen, wollte man vom Erwerber eines Unternehmens verlangen, daß er unmittelbar mit dem Erwerb des Unternehmens dieses weiterführen müsse. Man werde ihm vielmehr eine den Umständen des Einzelfalles Rechnung tragende Frist bis zur Weiterführung einräumen müssen, ohne daß die Identität des Unternehmens verlorengehe. Nach Ansicht des Berufungsgerichtes sei eine dreimonatige Frist bei der Übernahme eines Caf-Restaurants durchaus angemessen und auch erforderlich, um beispielsweise Renovierungsarbeiten durchzuführen. Die Identität zwischen dem von Franz N geführten und dem nunmehr von der Beklagten geführten Unternehmen sei daher zu bejahen. Für die Frage der Weiterführung sei es auch unerheblich, daß die Beklagte allenfalls (noch) keine Gewerbeberechtigung habe; dadurch sei zwar eine Weiterführung gewerberechtlich nicht gedeckt, was aber nichts daran ändere, daß auch ein solcher Betrieb geführt werde (vgl. MietSlg. 22 382). Da sohin sämtliche Tatbestandsmerkmale des § 12 Abs. 3 MRG vorlägen, seien die Hauptmietrechte des Franz N auf die Beklagte übergegangen. Es habe daher die Franz N gegenüber mit Schreiben vom ausgesprochene Auflösung des Mietvertrages keine rechtliche Wirkung zeitigen können. Angesichts der Bejahung der Hauptmietereigenschaft der Beklagten erweise sich das Räumungsbegehren der Kläger als nicht gerechtfertigt.
Der Oberste Gerichtshof gab der Revision der Kläger nicht Folge.
Rechtliche Beurteilung
Aus den Entscheidungsgründen:
Nach § 1 Abs. 4 Z 2 MRG gelten die §§ 14, 29-36, 45, 46 und 49, nicht jedoch die übrigen Bestimmungen des I. und II. Hauptstückes des MRG für Wohnungen in einem Wohnhaus mit nicht mehr als zwei selbständigen Wohnungen, wobei Wohnräume, die nachträglich durch einen Ausbau des Dachbodens neu geschaffen wurden oder werden, nicht zählen. Daraus folgt, daß ua. § 12 MRG für Mietverträge über Wohnungen in einem im § 1 Abs. 4 Z 2 MRG näher umschriebenen Wohnhaus nicht gilt. Der Gesetzgeber wollte mit dieser Ausnahmeregelung die bei Ein- oder Zweifamilienhäusern bestehenden besonderen Umstände und Interessen berücksichtigen (EB zur RV des MRG, abgedruckt in Würth-Zingher, MRG[2], 11; 5 Ob 38/84; 3 Ob 535/84). Von Mietverträgen über Wohnungen in einem Wohnhaus mit nicht mehr als zwei selbständigen Wohnungen war, worauf schon das Berufungsgericht zutreffend hinwies, bereits im § 23 Abs. 1 MG idF des Mietrechtsänderungsgesetzes, BGBl. 281/1967, die Rede (vgl. Derbolav, MRG 12, Anm. 13 zu § 1). Zu dieser Bestimmung hat der OGH - wie das Berufungsgericht gleichfalls mit Recht hervorhob - in MietSlg. 24 413 dargelegt, daß unter einem Wohnhaus nur ein Gebäude verstanden werden kann, das zur Gänze Wohnzwecken gewidmet ist oder dessen Verwendung zu geschäftlichen Zwecken in den Hintergrund tritt; wird ein wesentlicher Teil des Gebäudes zu Geschäftszwecken verwendet, so ist es nicht mehr als Wohnhaus iS des § 23 Abs. 1 MG, einer grundsätzlich einschränkend auszulegenden Ausnahmebestimmung vom zwingenden Kündigungsschutz des § 19 MG, zu betrachten. In MietSlg. 26 344 wurde ausgesprochen, daß eine Anwendung des § 23 Abs. 1 MG auf Mietverträge über Geschäftsräume nicht möglich ist (ebenso Zingher, MG[14], 150, wonach die Vermietung gemäß § 23 Abs. 1 MG nur für Wohnzwecke erfolgen darf und für Geschäftsräume die Ausnahme nicht gilt). Der OGH pflichtet dem Berufungsgericht darin bei, daß die zu § 23 Abs. 1 MG erzielten Ergebnisse auch bei der Auslegung der Ausnahmebestimmung des § 1 Abs. 4 Z 2 MRG Geltung beanspruchen können. Der von den Klägern behauptete Ausschluß der Anwendbarkeit des § 12 MRG auf den gegenständlichen Fall wegen des Eingreifens der Ausnahmebestimmung des § 1 Abs. 4 Z 2 MRG scheitert demnach schon daran, daß es sich bei dem gegenständlichen Haus nicht mehr um ein Wohnhaus iS dieser Ausnahmebestimmung handelt (ebenso Würth-Zingher, MRG[2], 8, Anm. 28 zu § 1). Im übrigen wurde Franz N laut Punkt II des Vertrages vom die ganze Liegenschaft zu Geschäftszwecken vermietet, während § 1 Abs. 4 Z 2 MRG die Vermietung zu Wohnzwecken voraussetzt. Daß das gegenständliche Haus bis zum Jahre 1971 als Einfamilienhaus bewohnt wurde und nach Auflösung des mit Franz N geschlossenen Mietvertrages wieder dieser Verwendung zugeführt werden könnte, reicht für eine auf § 1 Abs. 4 Z 2 MRG gestützte Herausnahme des genannten Mietvertrages, der als Mietvertrag über Geschäftsräume zu beurteilen ist (vgl. Zingher, ÖJZ 1982, 114; Würth-Zingher MRG[2], 74, Anm. 7 zu § 16), aus dem Anwendungsbereich des § 12 Abs. 3 MRG nicht aus.
Wenn sich die Kläger gegen die Auffassung des Berufungsgerichtes wenden, § 12 Abs. 3 MRG gelte hier kraft der Bestimmung des § 43 Abs. 1 MRG ungeachtet dessen, daß die Kläger den Mietvertrag mit Franz N vor dem Inkrafttreten des MRG abgeschlossen hätten, so sind sie darauf zu verweisen, daß die bekämpfte Auffassung des Berufungsgerichtes mit der Rechtsprechung des OGH übereinstimmt. Der erkennende Senat hat bereits am zu 5 Ob 11/84 ausgesprochen, daß § 12 Abs. 3 MRG gemäß § 43 Abs. 1 MRG auch für Mietverhältnisse gilt, die vor dem Inkrafttreten des MRG begrundet wurden, sofern die Unternehmensveräußerung - wie hier - nach dem Inkrafttreten des MRG erfolgt. Die in diesem Zusammenhang von den Klägern angemeldeten Zweifel an der Verfassungskonformität der genannten Regelung werden vom OGH nicht geteilt, und zwar weder unter dem Gesichtspunkt eines Verstoßes gegen das Grundrecht der Unverletzlichkeit des Eigentums noch wegen des durch § 43 Abs. 1 MRG bewirkten Eingriffes in bestehende Verträge (vgl. EvBl. 1984/124 betreffend § 44 Abs. 2 und 3 MRG, Nr. 125). Das Bestreben des Mietrechtsgesetzgebers, im Hinblick auf die bisher umstrittene und vielfach als unbefriedigend erachtete Rechtslage ("gespaltenes Mietverhältnis") das Problem der Geschäftsraummieten bei Veräußerung des vom Mieter im Mietgegenstand betriebenen Unternehmens einer sachgerechten Lösung zuzuführen (siehe die in Würth-Zingher, MRG[2], 56 abgedruckten Gesetzesmaterialien; vgl. dazu ferner Zingher, ÖJZ 1982, 113, und Frotz-Hügel, ÖStZ 1982, 142 f., je mwN; 5 Ob 11/84), erscheint verfassungsrechtlich unbedenklich, zumal § 12 Abs. 3 MRG dem Vermieter als Ausgleich für die Aufdrängung des neuen Vertragspartners den Anspruch auf den angemessenen Hauptmietzins gewährt, wenn der bisherige Hauptmietzins niedriger war; es wurde dies in der Fachliteratur begrüßt (Schuppich, Die Neuordnung des Mietrechts 119; Zingher, ÖJZ 1982, 113; Schimetschek, ImmZ 1984, 171).
Der Meinung der Kläger, § 12 Abs. 3 MRG komme hier entgegen der Ansicht des Berufungsgerichtes deshalb nicht zum Tragen, weil Franz N eine Weitervermietung oder auch nur Gebrauchsüberlassung des Mietobjektes an Dritte ohne ihre schriftliche Zustimmung untersagt worden sei, ist ebenfalls nicht zu folgen. Der OGH schließt sich vielmehr im Hinblick auf den vorerwähnten Regelungszweck und die vom Gesetzgeber für schützenswert erachteten Interessen des Mieters gleich dem Berufungsgericht der Lehre Zinghers (ÖJZ 1982, 118) an, daß die Bestimmung des § 12 Abs. 3 MRG, die bei Vorliegen der in ihr genannten Voraussetzungen einen unabhängig vom Willen der Vertragspartner ex lege eintretenden Vertragsübergang normiert (Derbolav, MRG 37, Anm. 5 zu § 12; Würth-Zingher, MRG[2], 55, Anm. 6 zu § 12; Schuppich, Die Neuordnung des Mietrechts 119; Frotz-Hügel, ÖStZ 1982, 143 f.; 5 Ob 11/84), relativ zwingendes Recht darstellt, sodaß sie nicht zu ungunsten des Mieters abdingbar ist (vgl. Schimetschek, ImmZ 1984, 173.).
Schließlich vertreten die Kläger den Standpunkt, das Berufungsgericht habe die Frage, ob hier das für den Mietrechtsübergang nach § 12 Abs. 3 MRG aufgestellte Tatbestandserfordernis der Unternehmensweiterführung durch den Erwerber erfüllt worden sei, unrichtig gelöst. Die Weitergabe eines Unternehmens setze nach allgemeinem Sprachverständnis eine unmittelbare Nachfolge voraus. Der Unternehmenserwerber müsse alle zur Unternehmensfortführung notwendigen Voraussetzungen bereits im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses mitbringen, weil sonst die Fortführung des Betriebes von Tatumständen abhängig wäre, auf welche die Parteien keinerlei Einfluß hätten. Selbst wenn man die nach Schluß der Verhandlung in erster Instanz eingetretene Tatsache, daß die Beklagte das Unternehmen seit weiterführe, berücksichtige, bleibe der Umstand, daß der Betrieb nach dessen Erwerb durch die Beklagte während einer Dauer von dreieinhalb Monaten nicht wegen Renovierungsarbeiten, sondern deswegen, weil der Beklagten die Wiedereröffnung aus gewerberechtlichen Gründen nicht früher möglich gewesen sei, gesperrt gewesen sei.
Diesen Ausführungen ist zu erwidern, daß der Mietvertragsübergang gemäß § 12 Abs. 3 MRG ex lege durch die Unternehmensveräußerung eintritt, wobei als maßgebender Zeitpunkt hiefür der im Kaufvertrag vereinbarte Übergabetermin (für den Übergang der Nutzungen und Lasten vereinbarte Termin), mangels eines solchen der Zeitpunkt des Vertragsabschlusses in Betracht kommt (Würth-Zingher, MRG[2], 55, Anm. 6 zu § 12; in MietSlg. 35 303/14 wurde die Übernahme des Unternehmens zur Weiterführung zugrunde gelegt; Zingher, ÖJZ 1982, 116, spricht davon, daß der Rechtsübergang offenbar im Zeitpunkt des Überganges des Eigentums am Unternehmen stattfinde). Mit der im § 12 Abs. 3 MRG neben der Unternehmensveräußerung als weiterer Voraussetzung des Mietvertragsüberganges normierten Unternehmensfortführung soll - ebenso wie mit dem von der bisherigen Rechtsprechung, wonach die Veräußerung des vom Mieter im Mietgegenstand betriebenen Unternehmens an einen Dritten den Kündigungsgrund des § 19 Abs. 2 Z 10 MG nicht verwirkliche, aufgestellten Erfordernis, daß es sich bei dem veräußerten Unternehmen um ein lebendes Unternehmen handle und die Identität des veräußerten Unternehmens mit dem vom Erwerber fortgeführten Unternehmen gewahrt bleibe - dagegen vorgesorgt werden, daß der Mieter mit der Unternehmensveräußerung lediglich die Verwertung seines wertvollen Mietrechtes tarnt (vgl. Zingher, MG[18], 108 sowie in ÖJZ 1982, 115 f.; Frotz-Hügel, ÖStZ 1982, 144, FN 24). Ein Mietvertragsübergang tritt jedenfalls dann nicht ein, wenn aus den Umständen auf das Vorliegen eines Scheingeschäftes geschlossen werden kann, welches die tatsächlich gewollte Übertragung der Hauptmietrechte nur in die Form einer Unternehmensveräußerung gekleidet hat (so Zingher in ÖJZ 1982, 116). Weder das Erfordernis eines lebenden Unternehmens noch das einer Unternehmensidentität fehlt schon dann, wenn das Unternehmen im Zusammenhang mit dessen Veräußerung geraume Zeit geschlossen bleibt (vgl. Schimetschek in ImmZ 1984, 171, der meint, daß ein länger als ein Jahr geschlossenes Unternehmen nicht mehr als ein lebendes Unternehmen angesehen werden könnte), mag dies nun in Renovierungsarbeiten im Mietgegenstand (vgl. MietSlg. 33 363) oder darin seinen Grund haben, daß der Erwerber die gewerberechtlichen Voraussetzungen zur Unternehmensfortführung noch nicht schaffen konnte. Man wird daher auch das für den Mietvertragsübergang im § 12 Abs. 3 MRG aufgestellte Erfordernis der Unternehmensweiterführung durch den Erwerber in dem Zeitpunkt als erfüllt anzusehen haben, in dem der Erwerber auf Grund des Kaufvertrages mit dem Hauptmieter das Unternehmen zur Weiterführung übernommen hat.
Im vorliegenden Fall hat die Beklagte das von Franz N im Mietobjekt betriebende Caf-Restaurant auf Grund des mit ihm darüber abgeschlossenen Kaufvertrages am zur Weiterführung übernommen. Der gemäß § 12 Abs. 3 MRG eingetretene Übergang der Mietrechte auf sie wurde dadurch allein, daß die Beklagte bis ihre ursprüngliche Absicht, das Lokal schon am 15. oder wiederzueröffnen, nicht verwirklichen konnte, nicht rückgängig gemacht. Es kommt mithin darauf, aus welchem Grund es nicht zur Wiedereröffnung des Lokals am 15. oder kam, nicht an.