OGH 23.09.2010, 5Ob133/10k
Rechtssätze
Tabelle in neuem Fenster öffnen
Normen | |
RS0116132 | Ein von den Vorinstanzen wegen hoher Mauerfeuchtigkeit vorgenommener Abschlag vom Richtwertmietzins unterliegt keiner Nachprüfung durch den Obersten Gerichtshof, weil er von den Umständen des Einzelfalles abhängt. Auch die Frage, welcher Zuschlag zum Richtwertmietzins für die "Grünruhelage" einer Wohnung und die Möglichkeit der Gartenbenützung gebührt, ist von den Umständen des Einzelfalles abhängig. |
Norm | |
RS0117881 | Mit der in § 16 Abs 2 MRG geforderten Orientierung an der allgemeinen Verkehrsauffassung und Erfahrung des täglichen Lebens ist es unvereinbar, alle (auch die winzigsten) Ausstattungsdetails gesondert zu bewerten und die so gewonnenen Zuschläge einfach zusammenzuzählen. Geboten ist vielmehr eine Gesamtschau, da ja auch der Wert einer Wohnung nur insgesamt erfassbar ist bzw erlebt wird. Die Auflistung und Bewertung einzelner Fakten kann nur ein Kontrollinstrument sein; die Justierung im Einzelfall hat nach richterlichem Ermessen zu erfolgen. |
Normen | |
RS0102059 | Selbst wenn das Berufungsgericht - zu Recht - ausgesprochen hatte, die ordentliche Revision (oder der Rekurs an den Obersten Gerichtshof) sei zulässig, das Rechtsmittel aber dann nur solche Gründe geltend macht, deren Erledigung nicht von der Lösung erheblicher Rechtsfragen abhängt, ist die Revision (der Rekurs) trotz der Zulässigerklärung durch das Gericht zweiter Instanz zurückzuweisen (vergleiche 8 Ob 2/95). |
Normen | |
RS0112243 | Voraussetzung für die Wirksamkeit der Befristung bei einem Mietvertrag ist die Einhaltung der Schriftform; dies bedeutet, dass eine die Vereinbarung des unbedingten, durch Datum oder Fristablauf von vornherein bestimmten Endtermines dokumentierende Urkunde von beiden Vertragsteilen unterfertigt sein muss oder unterfertigte Anbot- und Annahmeerklärungen derartigen Inhaltes vorliegen müssen. |
Normen | |
RS0017221 | Das Gebot der Schriftlichkeit bedeutet im allgemeinen "Unterschriftlichkeit", es sei denn, das Gesetz sieht ausdrücklich eine Ausnahme vor. Das Erfordernis der Schriftform soll gewährleisten, dass aus dem Schriftstück der Inhalt der Erklärung, die abgegeben werden soll, und die Person, von der sie ausgeht, hinreichend zuverlässig entnommen werden können. |
Norm | |
RS0017232 | Bei einem zweiseitig verbindlichen Vertrag ist dem Formerfordernis der Schriftlichkeit nur dann entsprochen, wenn beide Parteien den Vertrag unterzeichnet haben. |
Normen | |
RS0078934 | Die Schriftform erfordert grundsätzlich die eigenhändige Unterschrift unter dem Text. |
Normen | |
RS0101797 | Jede Befristungsvereinbarung ist ein zweiseitig verbindlicher Vertrag, bei dem das Formgebot der Schriftlichkeit gemäß § 886 ABGB nur durch die Unterschrift aller Parteien erfüllt werden kann. Auch wenn sich die Bedeutung des in § 29 Abs 1 MRG normierten Schriftlichkeitsgebotes für den Vermieter praktisch in der Erleichterung des Beweises erschöpft, mit dem Mieter die von keiner Kündigung abhängige Auflösung des Mietverhältnisses durch Zeitablauf vereinbart zu haben, zumal der schlichte Kündigungsverzicht des Vermieters nicht als formbedürftig angesehen wird, besteht kein Anlass, vom Erfordernis seiner Unterschrift für die Gültigkeit einer solchen Befristungsvereinbarung abzusehen, da alle Interessen (etwa auch das Interesse des Mieters, sich gegen eine vorzeitige Kündigung zu wehren) im Auge zu behalten sind. |
Normen | |
RS0126251 | Einfache, nicht mit einer qualifizierten elektronischen Signatur im Sinne des § 4 Abs 1 SigG versehene E‑Mails entsprechen mangels Unterschrift nicht der Schriftform im Sinne des § 886 ABGB. |
Normen | |
RS0068994 | Für die Vereinbarung einer bestimmten Tatsache als Kündigungsgrund oder Auflösungsgrund gilt das Erfordernis der Schriftform im Sinne des § 886 ABGB. Zur Wirksamkeit einer solchen schriftlichen Vereinbarung bedarf es der Unterfertigung beider Parteien, denn der vom Gesetzgeber angestrebte Zweck ist nicht die Schaffung einer Beweisurkunde, sondern der Schutz des Mieters, dem die Bedeutung einer solchen Vereinbarung besonders augenscheinlich gemacht werden soll. |
Normen | |
RS0014174 | Dem Erfordernis der Schriftform (§ 886 ABGB) wird nicht nur entsprochen, wenn die Partner eine gemeinsame Urkunde unterfertigen; es kann auch die Unterfertigung von Briefen genügen, und zwar auch dann, wenn sie nicht gleich lauten. Voraussetzung ist aber, daß die rechtsgeschäftliche Willenserklärung im Text ausdrücklich erfolgt, in der Urkunde also verkörpert wird. Das kann bis zu einem gewissen Grad wohl auch durch Bezugnahme auf den Inhalt des vorangegangenen Schreibens der Gegenseite geschehen, doch muß immer noch eine ausdrückliche Erklärung dazukommen, welche die erfolgte Willenseinigung klar und vollständig hervortreten läßt. Wenn zur Beurteilung der Frage, ob ein solches Antwortschreiben nach dem, was darin und was nicht darin steht, die Erklärung der Willenseinigung darstellt, auf die Auslegungsregeln des § 963 Abs 2 ABGB zurückgegriffen werden muß, kann von Einhaltung der Schriftform d.h. einer besonderen Art der Ausdrücklichkeit einer Willenserklärung nicht mehr gesprochen werden. |
Norm | |
RS0124342 | Zur Erfüllung des Formerfordernisses der Schriftlichkeit (das wohl in erster Linie dem Übereilungsschutz des Mieters, aber auch der Beweissicherung dient) ist die Unterschrift beider Vertragsteile auf der Vertragsurkunde (oder die Unterfertigung der Vertragsurkunde nur durch eine Partei mit schriftlicher Zustimmungserklärung der anderen) notwendig. Eine bloß konkludente Zustimmung des anderen Vertragspartners zu einer nur von einer Partei (hier: vom Mieter) unterfertigten Mietzinserhöhungsvereinbarung genügt daher nicht. |
Normen | |
RS0017219 | Ein (selbst den Namen des Erklärenden enthaltendes) Telegramm reicht mangels eigenhändiger Unterschrift zur Erfüllung des Schriftlichkeitserfordernisses nicht aus, und zwar ohne Rücksicht darauf, ob eine eigenhändig unterschriebene Aufgabedepesche oder etwa nur eine telefonische Aufgabe vorliegt. Dasselbe hat für ein Fernschreiben zu gelten, mag es auch den ausgedruckten Namen des Erklärenden aufweisen. |
Normen | |
RS0017223 | Für die schriftliche Anzeige des Ersatzanspruches des Bestandnehmers reicht ein mit Telefax übermitteltes Schreiben, das nur den mit Maschinschrift geschriebenen Namen des Absenders enthält, nicht aus. |
Entscheidungstext
Kopf
Der Oberste Gerichtshof hat durch den Senatspräsidenten Hon.-Prof. Dr. Danzl als Vorsitzenden sowie die Hofrätinnen Dr. Hurch und Dr. Lovrek und die Hofräte Dr. Höllwerth und Dr. Roch als weitere Richter in der außerstreitigen Mietrechtssache des Antragstellers Mag. Daniel A*****, vertreten durch Mag. Roswitha Wallner, Mag. Michaela Schinnagl, beide Funktionärinnen der Mietervereinigung Österreichs, 1010 Wien, Reichsratsstraße 15, gegen den Antragsgegner Edwin S*****, vertreten durch Dr. Erich Kafka und Dr. Manfred Palkovits, Rechtsanwälte in Wien, wegen § 16 Abs 2 iVm § 37 Abs 1 Z 8 MRG, über den Revisionsrekurs des Antragsgegners gegen den I. Teilsachbeschluss und II. Beschluss des Landesgerichts für Zivilrechtssachen Wien als Rekursgericht vom , GZ 40 R 28/10d-40, mit dem infolge Rekurses beider Parteien der Sachbeschluss des Bezirksgerichts Döbling vom , GZ 15 Msch 9/08t-33, zum Teil abgeändert und zum Teil aufgehoben wurde, den
Beschluss
gefasst:
Spruch
Der Revisionsrekurs wird zurückgewiesen.
Der Antrag auf Zuspruch der Kosten der Revisionsrekursbeantwortung wird abgewiesen.
Text
Begründung:
Das Rekursgericht hat den Revisionsrekurs sowohl gegen seinen Teilsachbeschluss als auch den Aufhebungs- und Zurückverweisungsbeschluss zugelassen, weil seine Überlegungen „zum heranzuziehenden Richtwert von 4,37 EUR bei Mietvertragsabschluss [zwischen den Streitteilen] oder den damals schon bekannten und bei Mietvertragsbeginn gültigen 4,50 EUR nicht durch eine Rechtsprechung des Obersten Gerichtshof abgesichert“ seien.
Rechtliche Beurteilung
Der Revisionsrekurs des Antragsgegners ist - entgegen dem den Obersten Gerichtshof nicht bindenden (§ 71 Abs 1 AußStrG iVm § 37 Abs 3 MRG) Ausspruch des Rekursgerichts - unzulässig, was gemäß § 71 Abs 3 AußStrG nur kurz zu begründen ist:
1. Selbst wenn das Rekursgericht zu Recht ausgesprochen haben sollte, die Anfechtung seiner Entscheidung sei zur Klärung einer bestimmten Rechtsfrage zulässig, ist das an den Obersten Gerichtshof gerichtete Rechtsmittel - auch in außerstreitigen Verfahren nach § 37 MRG - zurückzuweisen, wenn darin - wie hier - nur solche Gründe geltend gemacht werden, deren Erledigung nicht von der Lösung erheblicher Rechtsfragen abhängt (RIS-Justiz RS0102059 [T10]).
2. Der Antragsgegner bekämpft die Rechtsansicht der Vorinstanzen, es fehle an einer dem Schriftformgebot des § 16 Abs 1 Z 5 MRG entsprechenden Vereinbarung.
2.1. Ein Vertrag, für den Gesetz oder Parteiwille Schriftlichkeit bestimmt, kommt nach § 886 ABGB durch Unterschrift der Parteien zustande. Entsprechend dieser Grundregel liegt Schriftlichkeit nur dann vor, wenn der Text der Erklärung auch mit der eigenhändigen Unterschrift des Erklärenden versehen ist (RIS-Justiz RS0017221, RS0078934, RS0017232, RS0014174, RS0017219). Die Rechtsprechung hat die Maßgeblichkeit des § 886 ABGB auch bereits in jenen Fällen bejaht, in denen das MRG die Schriftform verlangt (RIS-Justiz RS0101797, RS0112243, RS0068994, 1 Ob 525/93 = WoBl 1994, 70 = RIS-Justiz RS0017223). Zu § 16 Abs 1 Z 5 MRG wurde judiziert, dass das Schriftformerfordernis vorrangig dem Übereilungsschutz des Mieters, aber auch der Beweissicherung dient (7 Ob 181/08f = RIS-Justiz RS0124342).
2.2. Einfache E-Mails (wie das hier zu beurteilende des Antragstellers vom = Blg ./1) entsprechen mangels Unterschrift nicht der Schriftform (Kolmasch in Schwimann ABGB TaKomm § 886 Rz 6). § 4 Abs 1 SigG sieht (offenkundig deshalb) vor, dass - sofern durch Gesetz oder Parteienvereinbarung nichts anderes bestimmt ist - das Schriftformerfordernis durch eine qualifizierte elektronische Signatur erfüllt werden kann, weil diese einer eigenhändigen Unterschrift entspricht. Damit ist mittelbar durch eine gesetzliche Regelung klargestellt, dass einfache E-Mails das Schriftformgebot nicht erfüllen.
2.3. Entgegen der Ansicht des Antragsgegners entspricht eine in Form einer einfachen E-Mail abgegebene Erklärung des Mieters nicht dem Zweck des Schriftformgebots. Das Verfassen und Versenden einer einfachen, nicht mit einer qualifizierten elektronischen Signatur iSd § 4 Abs 1 SigG versehenen E-Mail bietet nämlich keinen der eigenhändigen Unterfertigung eines Schriftstücks gleichwertigen Übereilungsschutz, da es an einem Akt fehlt, der die Bedeutung der Vertragserklärung besonders augenscheinlich macht (vgl RIS-Justiz RS0068994).
3. Der Antragsgegner kritisiert weiters, das Rekursgericht hätte zum Richtwertmietzins für näher bezeichnete Positionen keine oder keine ausreichenden Zuschläge vorgenommen:
3.1. Die Frage, ob und in welcher Höhe Ab- bzw Zuschläge vom bzw zum Richtwertmietzins gerechtfertigt sind, hängt aber von den Umständen des Einzelfalls ab und unterliegt deshalb grundsätzlich keiner Nachprüfung durch den Obersten Gerichtshof (RIS-Justiz RS0116132). § 16 Abs 2 Satz 2 MRG fordert bei Vornahme der Zuschläge oder Abstriche vom Richtwert, sich an der allgemeinen Verkehrsauffassung und der Erfahrung des täglichen Lebens zu orientieren. Mit diesen Kriterien ist unvereinbar, alle Ausstattungsdetails gesondert zu bewerten und die so gewonnenen Zuschläge (und Abschläge) einfach zusammenzurechnen. Geboten ist vielmehr eine Gesamtschau, weil der Wert einer Wohnung nur insgesamt erfassbar ist. Die Auflistung und Bewertung einzelner Fakten ist nur ein Kontrollinstrument (RIS-Justiz RS0117881; 5 Ob 117/05z mwN).
3.2. Die vom Rekursgericht vorgenommene Bewertung, die wegen Zuschlägen von 10 % für den Erstbezug nach Generalsanierung und von 2 % für den sehr guten Zustand des Hauses Ausstattungsdetails (Telefon, Telekabel, Anschluss für Waschmaschine und Isolierglasfenster) unberücksichtigt lässt, bildet im vorliegenden Einzelfall jedenfalls keine unvertretbare und damit korrekturbedürftige Ermessensübung; das gilt ebenso für die Ausmessung von Zuschlägen für Fischgrätparkettböden und den sehr guten Zustand des Hauses. Entscheidungen des erkennenden Senats, zu denen sich die Vorinstanz in Widerspruch gesetzt hätte, zeigt der Antragsgegner nicht auf.
4. Die Kostenentscheidung beruht auf § 37 Abs 3 Z 17 MRG. Der Antragsteller hat auf die Unzulässigkeit des Revisionsrekurses nicht hingewiesen (5 Ob 75/09d mwN).
Zusatzinformationen
Tabelle in neuem Fenster öffnen
Rechtsgebiet | Zivilrecht |
Schlagworte | 8 außerstreitige Wohnrechtssachen, |
ECLI | ECLI:AT:OGH0002:2010:0050OB00133.10K.0923.000 |
Datenquelle |
Fundstelle(n):
CAAAD-39402