OGH vom 29.08.1995, 5Ob107/95
Kopf
Der Oberste Gerichtshof hat durch den Senatspräsidenten des Obersten Gerichtshofes Dr.Zehetner als Vorsitzenden und durch die Hofräte des Obersten Gerichtshofes Dr.Schwarz, Dr.Floßmann, Dr.Adamovic und Dr.Baumann als weitere Richter in der Mietrechtssache der der Antragsteller 1.) Mag. Martina B*****, Malerin, K*****, 2.) Elisabeth S*****, und 3.) Werner S*****, ebendort, alle vertreten durch Dr.Andrea Wukovits, Rechtsanwältin in Wien, 4.) Wolfgang G*****, 5.) Mag.Peter S 6.) Irenke S 7.) Waltraud M*****, 8.) Mag. Harald F*****, und 9.) Majka Marie S*****, sowie der anderen Mieter auf der Liegenschaft mit den Häusern K***** als Beteiligte wider die Antragsgegnerin S*****, vertreten durch Dr.Peter Rudeck, Rechtsanwalt in Wien, wegen § 37 Abs 1 Z 9 und 12 MRG infolge außerordentlichen Revisionsrekurses der unter 1.) bis 3.) genannten Antragsteller gegen den Beschluß und Sachbeschluß des Landesgerichtes für Zivilrechtssachen Wien als Rekursgerichtes vom , 41 R 250/94-13, womit der Sachbeschluß des Bezirksgerichtes Innere Stadt Wien vom , 53 Msch 50/92-9, teilweise als nichtig aufgehoben und teilweise abgeändert wurde, den
Beschluß
gefaßt:
Spruch
Dem Revisionsrekurs wird Folge gegeben.
Die Entscheidungen der Vorinstanzen werden aufgehoben.
Dem Erstgericht wird eine neue Sachentscheidung nach Verfahrensergänzung aufgetragen.
Der Antrag der Revisionsrekurswerber auf Zuspruch von Kosten des Revisionsrekursverfahrens wird abgewiesen.
Text
Begründung:
Die Antragsgegnerin ist Eigentümerin der Liegenschaften EZ ***** (mit den darauf befindlichen Häusern K***** 11 - 13 und K***** 15) sowie EZ ***** (mit dem Haus K***** 17), je Grundbuch N*****. Die Erstantragstellerin ist Mieterin einer 41,65 m2 großen, die Zweitantragstellerin und der Drittantragsteller sind Mieter einer 83,61 m2 großen Wohnung im Haus K***** 11 - 13.
Die Antragsteller brachten in den am bei der Schlichtungsstelle eingebrachten Anträgen vor, die anteilige Vorschreibung der Hausbesorgerentgelte sei unrichtig, weil eine gemeinsame Verrechnung der Objekte K***** 11 - 13, 15 und 17 als "wirtschaftliche Einheit" unzulässig sei. Sie begehrten daher - unter Anführung der Gesamtbeträge an Hausbesorgerentgelten zwar bloß für 1989 und 1990 - die Rückvergütung des ab zu Unrecht eingehobenen Betriebskostenanteiles für das Hausbesorgerentgelt.
Die Antragsgegnerin wendete ein, die "Häuser K***** 11 - 13 (Stiege 1) und K***** 15 (Stiege 2) bildeten einen Grundbuchskörper, das Haus K***** 17 mit den vorgenannten - bezüglich der Hausbesorgerentgelte - eine wirtschaftliche Einheit, sodaß alle drei Objekte als "Überhaus" abgerechnet würden.
Nach Abweisung der Anträge durch die Schlichtungsstelle riefen die Erst- bis Drittantragsteller das Gericht an; die anderen Antragsteller und die anderen Mieter dieser Liegenschaft beteiligten sich nicht am gerichtlichen Verfahren.
Das Erstgericht stellte fest, die Antragsgegnerin habe gegenüber den Erst- bis Drittantragstellern das gesetzlich zulässige Zinsausmaß durch Vorschreibung von Anteilen am (Netto)Hausbesorgerentgelt in den Jahren 1989 bis 1991 wie folgt überschritten und verpflichtete die Antragsgegnerin zur Rückzahlung der entsprechenden Beträge (zuzüglich 10 % Umsatzsteuer) samt 4 % Zinsen seit :
a) Bezüglich der Erstantragstellerin:
S 377,76 (Jahr 1989), S 516,71 (Jahr 1990)
und S 532,18 (Jahr 1991);
b) Bezüglich der Zweitantragstellerin und des
Drittantragstellers:
S 758,41 (Jahr 1989), S 1.037,45 (Jahr 1990)
und S 1.068,52 (Jahr 1991).
Das Erstgericht stellte folgenden Sachverhalt fest:
Das Haus K***** 11 - 13 besteht aus ursprünglich zwei jeweils zweistöckigen Häusern mit unterschiedlicher Fassade und unterschiedlicher Höhe; die ursprünglich 2 Häuser waren aneinandergebaut. Die Zwischenwand zwischen den Häusern wurde entfernt, sodaß sich die Gebäude von innen als ein Haus darstellen. Der Niveauunterschied in den einzelnen Geschossen im Stiegenhaus wird durch Stiegen überwunden. Die gesamte Nutzfläche aller Mietgegenstände des Hauses K***** 11 - 13 beträgt 717,75 m2.
Zwischen K***** 11 - 13 und dem Haus K***** 15 liegt ein cirka 2 m breiter in rechtem Winkel von der K***** wegführender Gehweg der G***** zu. Die Summe der Nutzfläche aller Bestandobjekte des Hauses K***** 15 beträgt 454,80 m2. Der Eingang in die beiden genannten Häuser mündet jeweils vom Gehweg, die Eingangstüren sind als Stiege 1 (K***** 11 - 13) und Stiege 2 (K***** 15) beschildert.
An das Haus K***** 15 schließt das Haus K***** 17 unmittelbar an. Dieses Haus ist erheblich höher (Erdgeschoß, 3 Stockwerke und Dachgeschoß), aber auch deutlich breiter als die beiden erstgenannten Häuser. Die Summe der Nutzflächen aller Bestandobjekte dieses Hauses mit Ausnahme der Wohnung der Hausbesorgerin Margarete M***** (top 2, Größe 91,59 m2) beträgt 1.104 m2.
Die Häuser weisen von außen keinerlei Ähnlichkeit auf, es handelt sich um alte Gebäude, die sämtliche offenbar erst vor kurzem renoviert wurden und in sehr gutem Zustand sind. Die Häuser K***** 11 - 13, 15 und 17 haben eine jeweils eigene Strom-, Gas- und Wasserversorgung mit jeweils eigenen Strom-, Gas- und Wasserzählern. Lediglich das Haus K***** 17 verfügt über einen Aufzug und über eine Waschküche. In den Wohnungen der anderen beiden Häuser gehört eine Waschmaschine zur Grundausstattung. Je ein Müllraum befindet sich im Haus K***** 15 und K***** 17, nicht jedoch im Haus K***** 11 - 13.
Hausbesorgerin der Häuser K***** 15 und K***** 17 ist seit Margarete M*****. Im Haus K***** 11 - 13 verrichtet die unter Punkt
6.) angeführte Antragstellerin (Mieterin der Wohnung top Nr. 4, Frau S*****), seit cirka 1988 die Hausbesorgerarbeiten.
Die Antragsgegnerin betrachtet die Häuser K***** 11 - 13, 15 und 17 seit als Verwaltungseinheit.
Auf die einzelnen Häuser entfiel in den Jahren 1989 bis 1991 folgendes Hausbesorgerentgelt: K***** 11 - 13 (Sechstantragstellerin) 1989 S 30.726,70, 1990 S 34.402,85 und 1991 S 35.588,40; K***** 15 (Frau M*****) 1989 S 24.550,42, 1990 S 31.908,39 und 1991 S 31.165,64; K***** 17 (Frau M*****) 1989 S 62.840,85, 1990 S 71.065,35 und 1991 S 75.229,25.
Den Mietern der Häuser werden die Betriebskosten pauschal vorgeschrieben. Die Antragsteller bezahlten 1989 bis 1991 die ihnen vorgeschriebenen Beträge zuzüglich 10 % Umsatzsteuer, wobei in den Jahren 1989 bis 1991 folgenden Nettobeträge in den Betriebskostenzahlungen der Antragsteller auf Hausbesorgerentgelt entfielen: Erstantragstellerin 1989 S 2.159,91, 1990 S 2.512,08 und 1991 S 2.596,31; Zweitantragstellerin und Drittantragsteller 1989 S 4.338,07, 1990 S 5.045,38, 1991 S 5.214,57.
Rechtlich beurteilte das Erstgericht diesen Sachverhalt wie folgt:
Gemäß § 17 Abs 1 MRG bestimme sich mangels gegenteiliger Vereinbarung der Anteil eines Mietgegenstandes an den Gesamtkosten des Hauses nach dem Verhältnis der Nutzfläche des Mietgegenstandes zur Nutzfläche aller vermieteten, vom Vermieter benützten oder trotz ihrer Vermietbarkeit nicht vermieteten Wohnungen oder sonstigen Mietgegenstände des Hauses. Grundsätzlich seien unter "Haus" alle Bauwerke eines Grundbuchskörpers zu verstehen, diese bildeten in der Regel eine rechtliche und auch wirtschaftliche Einheit. Eine Ausnahme sei aber dann zu machen, wenn mehrere abgesonderte Grundbuchskörper (gemeint wohl: Gebäude) vorhanden seien, die zueinander nicht im Verhältnis von Haupt- und Nebensache stünden und von denen jeder für sich allein eine wirtschaftlich selbständige Sache bilde, sodaß die gegebenen wirtschaftlichen Verhältnisse eine Gleichstellung aller auf einem Grundbuchskörper errichteten Bauwerke unbillig erscheinen ließe (Würth-Zingher, Miet- und Wohnrecht, Anmerkung 2 zu § 17 MRG). Ein Abgehen vom Grundsatz der Gleichbehandlung von mehreren Gebäuden auf demselben Grundbuchskörper komme etwa bei einer völligen baulichen Trennung, einer getrennten Versorgung mit Gas, Wasser und Strom, einer bisher getrennten Behandlung bei der Verwaltung, einem wesentlich verschiedenen Alter der Gebäudeteile und dergleichen in Frage (MietSlg 37.350).
Nach dem gerade Gesagten sei jedenfalls klar, daß zumindest die beiden Liegenschaften (EZ ***** und EZ ***** KG *****) nicht als wirtschaftliche Einheit, nicht als ein "Haus" im Sinne des § 17 Abs 1 MRG angesehen werden dürften.
Auch die Gebäude K***** 11 - 13 und K***** 15 stellten selbständige "Häuser" im Sinne des § 17 Abs 1 MRG dar: Die beiden Häuser seien baulich voneinander getrennt, völlig ungleichartig, wiesen eine getrennte Versorgung mit Gas, Wasser und Strom auf, hätten verschiedene Hausbesorger. Die beiden Gebäude seien also wirtschaftlich selbständige Einheiten, deren Betriebskosten extra abzurechnen seien.
Demnach sei von einer Gesamtnutzfläche von 717,75 m2 auszugehen; bei den festgestellten Nutzflächen der Wohnungen der Antragsteller ergebe sich ein Anteil am Hausbesorgerentgelt von 5,8 % (Erstantragstellerin) bzw 11,65 % (Zweitantragstellerin und Drittantragsteller), und zwar lediglich an dem für die Arbeiten der Sechstantragstellerin aufgewendeten Entgelt. Der zulässige Anteil betrage dann für die Erstantragstellerin im Jahr 1989 S 1.782,15, im Jahr 1990 S 1.995,37 und im Jahr 1991 S 2.064,13. Auf die Zweitantragstellerin und den Drittantragsteller entfielen 1989 S 3.579,66, 1990 S 4.007,93 und 1991 S 4.146,05. Dementsprechend wären die Überschreitungsbeträge (= Differenz zu den Vorschreibungen) festzustellen gewesen. Die Antragsgegnerin habe den Antragstellern die zuviel bezahlten Beträge zu refundieren.
Das Rekursgericht hat
1.) (mittels verfahrensrechtlichen Beschlusses) den erstgerichtlichen Sachbeschluß, soweit er die Vorschreibung von anteiligen Hausbesorgerentgelten im Jahre 1991 zum Gegenstand hatte, aus Anlaß des Rekurses der Antragsgegnerin als nichtig aufgehoben, und
2.) (mittels Sachbeschlusses) den erstgerichtlichen Sachbeschluß im übrigen in antragsabweisendem Sinn abgeändert und ausgesprochen, daß der ordentliche Revisionsrekurs nicht zulässig sei.
Das Rekursgericht erachtete die Mängel- und Beweisrüge der Antragsgegnerin nicht für gerechtfertigt und führte rechtlich im wesentlichen folgendes aus:
Zunächst sei die Nichtigkeit des erstgerichtlichen Sachbeschlusses, soweit dieser Betriebskostenüberschreitungen im Jahre 1991 feststelle, von Amts wegen wahrzunehmen gewesen, weil sich der Antrag der Mieter bei der Schlichtungsstelle erkennbar nur auf die Jahre 1989 und 1990 bezogen habe. Ein vorausgehender Antrag bei der Schlichtungsstelle sei jedoch Voraussetzung für die Zulässigkeit des Rechtsweges.
Im übrigen sei die Rechtsrüge berechtigt:
Vorauszuschicken sei, daß die verfahrensgegenständlichen Anträge (zunächst bei der Gemeinde gleichlautend auch von weiteren Mietern der Liegenschaft gestellt, die allerdings das Gericht nicht angerufen hätten) sich trotz der Formulierung "Rückvergütung" erkennbar gegen die Höhe des vorgeschriebenen Hausbesorgerentgeltes der Jahre 1989 und 1990 richtete. Daraus folge zunächst, daß verfahrensgegenständlich nicht etwa die Feststellung eines Verteilungsschlüssels in Ansehung der Betriebkosten ohne Bezug auf eine konkrete Vorschreibung sei, sondern die Prüfung der Frage, ob die den Mietern in den Jahren 1989 und 1990 im Rahmen der Betriebskostenabrechnung vorgeschriebenen Positionen für Hausbesorgerentgelt als eine entsprechende Bewirtschaftungspost im Sinne des MRG anzusehen seien (vgl dazu Würth-Zingher, Miet- und WohnR19, Rz 21 zu § 37 MRG).
Zur Begründung ihres Antrages hätten die Mieter im wesentlichen vorgebracht, daß das Haus K***** 11 - 13 als von den Gebäuden K***** 15 und 17 getrennte Verwaltungseinheit zu betrachten sei, weshalb an Hausbesorgerentgelt im Rahmen der Betriebskostenabrechnung nur jener Betrag vorgeschrieben werden dürfe, den die Sechstantragstellerin, die Reinigungsarbeiten hinsichtlich des Hauses K***** 11 - 13 durchführe, erhalte.
Die Antragsgegnerin habe diesem Antrag entgegengesetzt, daß die auf der Liegenschaft EZ ***** KG N***** befindlichen Wohnhäuser K***** 11 - 13 und K***** 15 als Verwaltungseinheit zu betrachten seien, wobei das aus zwei Stiegen bestehende Haus K***** 11 - 15 insgesamt als wirtschaftliche Einheit anzusehen sei. Da die Hausbesorgerin M***** seit das Haus K***** 15 und das Haus K***** 17 betreue, sei die Aufteilung des auf diese Hausbesorgerin entfallenden Entgeltes nach Nutzfläche vorzunehmen. Dabei habe die Antragsgegnerin folgende Verrechnungsart gewählt: Sie habe sämtliche für die Häuser K***** 11 - 15 und 17 anfallende Hausbesorgerkosten zusammengefaßt und sie entsprechend dem Nutzflächenverhältnis der Liegenschaften K***** 11 - 15 zu K***** 17 auf die Mieter dieser Häuser verteilt.
Entgegen der Auffassung des Erstgerichtes und der Antragsteller könne in dieser Vorgangsweise der Antragsgegnerin eine Gesetzwidrigkeit aus folgenden Gründen nicht erblickt werden:
Zunächst sei der Antragsgegnerin darin beizupflichten, daß die auf einer Liegenschaft befindlichen Gebäude (hier: K***** 11 - 13 und K***** 15) als eine Einheit aufzufassen seien. Grundsätzlich gelte die Regel, daß mehrere Bauwerke eines Grundbuchskörpers eine Einheit bilden. Eine Ausnahme von dieser Regel werde nur in jenen Fällen gemacht, in denen mehrere abgesonderte Gebäude vorhanden seien, die zueinander nicht im Verhältnis von Haupt- und Nebensache stünden und von denen jedes für sich allein eine wirtschaftlich selbständige Sache bilde, sodaß die gegebenen wirtschaftlichen Verhältnisse eine Gleichstellung aller auf einem Grundbuchskörper errichteten Bauwerke unbillig erscheinen ließen (Würth-Zingher, aaO, Rz 2 zu § 17 MRG mwN). Richtig sei, daß bei Beurteilung dieser Kriterien die Rechtsprechung unter anderem darauf abstelle, ob es sich um tatsächlich und wirtschaftlich getrennte Häuser handle, deren Verwaltung getrennt geführt werde oder geführt werden könnte (zB MietSlg 39.365 und 42.274), was etwa dann zu bejahen wäre, wenn - wie im vorliegenden Fall - gänzlich getrennte Versorgungseinrichtungen vorhanden sind. Allerdings sei das Vorhandensein getrennter Versorgungseinrichtungen nicht das einzige Kriterium dafür, ob mehrere Bauwerke eines Grundbuchskörpers als Einheit aufzufassen sind: Es komme daneben vor allem darauf an, ob etwa ein unterschiedlicher Erhaltungszustand der Gebäude vorliege, der eine gemeinsame Behandlung unbillig erscheinen lasse (vgl MietSlg 39.365). Aus diesem (im Rahmen einer Hauptmietzinserhöhung nach §§ 18 und 19 MRG ausgesprochenen) Rechtssatz lasse sich ableiten, daß eine Ausnahme von der Regel, wonach alle vermietbaren Teile eines Grundbuchskörpers als Einheit aufzufassen sind, in jenen Fällen zu machen sei, in welchen eine Gleichstellung aller auf einem Grundbuchskörper errichteten Bauwerke unbillig wäre. Das ließe sich etwa bei einem Verfahren nach § 18 MRG mit dem bereits erwähnten unterschiedlichen Erhaltungszustand verschiedener auf einer Grundbuchseinlage befindlichen Gebäude begründen. Bei Prüfung der Frage, ob bei einer Betriebskostenabrechnung eine Ausnahme von der bereits erwähnten Regel gerechtfertigt sei, habe daher im Vordergrund die Frage zu stehen, ob ein unbilliges Ergebnis die Folge wäre, würde man alle vermietbaren Teile eines Grundbuchskörpers als Einheit ansehen. Genau das sei im vorliegenden Fall jedoch nicht gegeben: Wie sich aus den erstgerichtlichen Feststellungen ergebe, handle es sich bei den Häusern K***** 11 - 13 und 15 um "alte Gebäude", sämtliche offenbar erst vor kurzem renoviert und in sehr gutem Zustand. Anhaltspunkte dafür, daß eine gemeinsame Abrechnung dieser auf einem Grundbuchskörper befindlichen Gebäude im Rahmen der Betriebskosten unbillig wäre, hätten sich im Verfahren nicht ergeben. Daß im konkreten Fall die Hausbesorgerkosten für K***** 11 - 13 verhältnismäßig geringer als die auf K***** 15 entfallenden Hausbesorgerkosten seien, vermöge an dieser Beurteilung nichts zu ändern.
Es sei daher davon auszugehen, daß die Gebäude K***** 11 - 13 und K***** 15 hinsichtlich der Betriebskosten als Verwaltungseinheit aufzufassen seien, sodaß die Antragsgegnerin zutreffend eine gemeinsame Betriebskostenabrechnung erstellte und auch den Mietern von K***** 11 - 13 anteilig Hausbesorgerkosten im Rahmen der Betriebskostenabrechnung anlastete, die durch die Tätigkeit der Hausbesorgerin M***** im Haus K***** 15 entstanden seien. Das Haus K***** 17 werde von der Antragsgegnerin ohnedies als gesonderte Verwaltungseinheit betrachtet und es würden nicht sämtliche Betriebskosten des Hauses K***** 17 gemeinsam mit den Gebäuden K***** 11 - 13 und 15 abgerechnet.
Es stelle sich nun noch die Frage, in welchem Ausmaß das Entgelt der Hausbesorgerin M*****, die in K***** 15 und K***** 17 tätig werde, auf die EZ ***** KG N***** (K***** 11 - 13 und 15) zu verteilen sei. Die Vorgangsweise der Antragsgegnerin, eine Aufteilung nach den Nutzflächenverhältnissen der Gebäude auf den Liegenschaften EZ ***** und EZ ***** zueinander vorzunehmen, erscheine billig: Die Rekurswerberin weise zutreffend darauf hin, daß eine präzise Aufschlüsselung, welches Entgelt der Hausbesorgerin M***** für ihre Tätigkeit hinsichtlich K***** 15 und welches für ihre Tätigkeit hinsichtlich K***** 17 entfällt, nicht möglich ist. Anhaltspunkte dafür, daß die von der Antragsgegnerin vorgenommene Aufteilung nach den Nutzflächenverhältnissen unbillig sei, etwa weil die Hausbesorgerin M***** einen weitaus größeren Teil ihrer Arbeitskraft für Tätigkeiten in K***** 17 verwende, hätte sich im Verfahren nicht ergeben.
Auf die Argumentation des Erstgerichtes, wonach die Antragsgegnerin den antragstellenden Mietern gegenüber von einem falschen Betriebskostenschlüssel ausgegangen wäre, sei nicht einzugehen, weil der Antrag der Antragsteller auf Überprüfung der konkreten Position "Hausbesorgerentgelt" gerichtet wäre, nicht aber auf die Überprüfung etwa vorgeschriebener Pauschalraten oder auf die Feststellung des Betriebskostenverteilungsschlüssels.
Der ordentliche Revisionsrekurs gegen den Sachbeschluß sei nicht zulässig, weil die Frage, ob im konkreten Fall von der Regel, daß unter "Haus" (§ 17 MRG) der Grundbuchskörper zu verstehen sei, eine Ausnahme zu machen sei, in ihrer Bedeutung über den Einzelfall ebensowenig hinausgehe, wie die Frage, ob die von der Antragsgegnerin vorgenommene Aufteilung des Entgelts eines Hausbesorgers, der auf zwei verschiedenen Liegenschaften der Antragsgegnerin tätig werde der Billigkeit entspreche.
Gegen den Beschuß und den Sachbeschluß des Rekursgerichtes richtet sich der außerordentliche Revisionsrekurs der Erst- und Zweitantragstellerin sowie des Drittantragstellers mit dem Antrag, die angefochtenen Entscheidungen dahin abzuändern, daß den Anträgen der Rechtsmittelwerber vollständig stattgegeben werde; hilfsweise wurde ein Aufhebungsantrag gestellt.
Die Antragsgegnerin begehrt, den Revisionsrekurs zurückzuweisen; für den Fall der Zulässigkeit des Revisionsrekurses möge diesem nicht Folge gegeben werden.
Rechtliche Beurteilung
Der Revisionsrekurs ist zulässig und berechtigt.
1.) Zur Zulässigkeit des Rechtsmittels
a) in Ansehung des verfahrensrechtlichen Beschlusses:
Da durch § 37 Abs 3 Z 17 MRG eine Angleichung der Rechtsmittelbestimmungen für dieses besondere Außerstreitverfahren an die des Zivilprozesses erfolgte, ist für die Zulässigkeit eines Rekurses gegen eine verfahrensrechtliche Entscheidung des Gerichtes II.Instanz über den Rekurs gegen einen Sachbeschluß § 519 Abs 1 ZPO iVm § 37 Abs 3 Z 16 MRG maßgebend (WoBl 1993, 60/48). Der Revisionsrekurs ist also ohne Rücksicht auf das Vorliegen einer erheblichen Rechtsfrage und ohne Rücksicht auf den Wert des Streitgegenstandes zulässig, wenn das Rekursgericht den Antrag ohne Sachentscheidung aus formellen Gründen zurückwies (5 Ob 31/93 und 5 Ob 34/93). Dies ist hier im Ergebnis durch die ersatzlose Aufhebung des die Vorschreibung von Hausbesorgerentgelts als Betriebskosten im Jahre 1991 betreffenden Sachbeschlusses des Erstgerichtes geschehen, obwohl die Rechtsmittelwerber zumindest im gerichtlichen Verfahren ausdrücklich einen auch dieses Jahr betreffenden Antrag gestellt hatten (AS 27), auch wenn die Zurückweisung des Antrages nicht ausgesprochen wurde.
b) gegen den Sachbeschluß:
Der Revisionsrekurs gegen den Sachbeschluß ist zulässig, weil das Rekursgericht - wie in der folgenden Begründung gezeigt werden wird - von der Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofes in einer grundsätzlichen Frage abwich.
2.) Zur sachlichen Erledigung des Rechtsmittels:
a) betreffend den verfahrensrechtlichen Beschluß des Rekursgerichtes:
Die bei der Schlichtungsstelle gestellten Anträge der Rechtsmittelwerber schließen ihrem Wortlaut nach nicht aus, daß sie auch die Betriebskostenvorschreibungen für das Jahr 1991 zum Gegenstand haben, weil in den im Jahre 1992 gestellten Anträgen ausdrücklich die Rückzahlung vorgeschriebener und bezahlter Beträge ab 1989 begehrt wird. Die im gerichtlichen Verfahren durch das beiderseitige Vorbringen erfolgte Klarstellung (AS 27) ist also durch den bei der Schlichtungsstelle gestellten Antrag gedeckt. Der vom Rekursgericht als gegeben erachtete Aufhebungsgrund der Unzulässigkeit des Rechtsweges mangels vorausgehender Anrufung der Schlichtungsstelle ist daher in Wahrheit nicht gegeben. Dies hat die Aufhebung des (verfahrensrechtlichen) Beschlusses des Rekursgerichtes zur Folge. Da auch bezüglich der bekämpften Vorschreibungen des Jahres 1991 - ebenso wie für die Jahre 1989 und 1990, wie noch gezeigt werden wird - eine Ergänzung des Verfahrens in erster Instanz erforderlich ist, genügt die ersatzlose Aufhebung des verfahrensrechtlichen Beschlusses des Rekursgerichtes im Zusammenhang mit der Aufhebung beider Sachentscheidungen der Vorinstanzen.
b) betreffend den Sachbeschluß des Rekursgerichtes:
Aus der mehrfachen synonymen Verwendung von "Haus" und "Liegenschaft" im MRG ist zu entnehmen, daß grundsätzlich - auch in § 17 MRG - auf die Liegenschaft, also auf den Grundbuchskörper abgestellt werden soll. Dies geht soweit, daß selbst bei einem sich über mehrere Liegenschaften erstreckenden Gebäude der Betriebskostenschlüssel nur auf Grundlage der Bestandteile des Gebäudes zu ermitteln ist, die sich auf der betreffenden Liegenschaft befinden. Ausnahmen von der Liegenschaftsbezogenheit in Fragen der Mietzinsbildung hatten durchwegs Fälle zum Gegenstand, in denen sich mehrere selbständige Objekte auf einer Liegenschaft befanden (vgl die einen auf zwei Liegenschaften befindlichen Mietgegenstand betreffende Entscheidung WoBl 1993, 183/123 mwN). Der erkennende Senat hält auch in der hier zu beurteilenden Rechtssache an diesen Grundsätzen fest. Es besteht nach den getroffenen Feststellungen kein Anlaß, die auf der EZ ***** befindlichen Häuser K***** 11 - 13 und 15 nicht als wirtschaftliche Einheit im Sinne der grundsätzlichen Auslegung des § 17 MRG zu behandeln, wie es eben dem Vorhandensein mehrerer Stiegenhäuser auf einer Liegenschaft im Regelfall entspricht (5 Ob 117/92; 5 Ob 1095/92 = WoBl 1993, 81/61). Es bsteht aber auch gar kein Anlaß, bei den hier gegebenen Verhältnissen unter "Haus" im Sinne des § 17 MRG auch andere als auf der Liegenschaft EZ ***** befindliche Objekte zu verstehen, nämlich die Gebäude auf der Liegenschaft EZ ***** zusammen mit jenem Objekt, das sich auf der Liegenschaft EZ ***** befindet. Daraus folgt zunächst, daß die Betriebskostenverrechnung für die Liegenschaft EZ ***** (K***** 11 - 13 und 15) einerseits und für die Liegenschaft EZ ***** (K***** 17) anderseits getrennt so zu erfolgen hat, daß die geltenden Vorschriften auf die Betriebskostenforderungen des Vermieters ungeachtet des Umstandes angewendet werden, daß die Liegenschaften im Eigentum ein und desselben Rechtssubjektes stehen.
Für die Geltendmachung von Kosten für Hausbesorgerarbeiten als Betriebskosten (§ 21 Abs 1 Z 8 MRG) gegenüber den Mietern der Liegenschaft EZ *****, dem Gegenstand dieses Verfahrens, bedeutet dies, daß die Antragsgegnerin gegenüber den Mietern dieser Liegenschaft, für die als solche nach den Feststellungen kein Hausbesorger bestellt ist, sondern für die die Antragsgegnerin die anfallenden Hausbesorgerarbeiten teils von einer Mieterin, teils von der für eine andere Liegenschaft bestellten Hausbesorgerin durchführen läßt, gemäß § 23 Abs 2 MRG Anspruch auf Betriebskostenersatz nach § 23 Abs 1 MRG hat. Dabei kommt es nicht darauf an, ob die Aufwendungen des Vermieters tatsächlich höher oder niedriger als diese fiktiven Kosten sind (Würth-Zingher, Miet- und Wohnrecht19 § 23 MRG Rz 7 mwN).
Schließlich wird im Hinblick auf die große Zahl der von der Antragsgegnerin beschäftigten Hausbesorger auch die Bestimmung des § 134 b Abs 2 ArbVG zu beachten sein, wonach die sich aus der Bestellung eines Betriebsrates ergebenden Kosten alle Häuser der Antragsgegnerin zu gleichen Teilen treffen.
Im fortzusetzenden Verfahren werden daher nach Erörterung mit den Parteien Feststellungen darüber zu treffen sein, welche Beträge die Antragsgegnerin von den Mietern der verfahrensgegenständlichen Liegenschaft unter dem Titel Hausbesorgerentgelt in den Jahren 1989 bis 1991 als Betriebskosten verlangen durfte. Erst dann wird beurteilt werden können, ob die aus diesem Rechtsgrund den Mietern von der Antragsgegnerin tatsächlich vorgeschriebenen und von diesen bezahlten Beträge dem Gesetz entsprachen.
Zu beachten wird auch sein, daß nach wie vor allen Mietern dieser Liegenschaft im Verfahren Parteistellung zukommt, weil Gegenstand des Verfahrens nicht nur der einzelnen Mietern konkret vorgeschriebene Betriebskostenbetrag ist, sondern vor allem die Art der Ermittlung des auf die Liegenschaft unter diesem Titel entfallenden Gesamtbetrages: Gegenstand des Verfahrens ist also auch die rechtskräftige Feststellung der Höhe der einzelnen Betriebskostenpost als solcher, sodaß allen Mietern der Liegenschaft Parteistellung zukommt (Würth-Zingher, Miet- und Wohnrecht19 § 37 MRG Rz 52), wurde doch von den Antragstellern gerade diese Frage zum Gegenstand ihres Antrages gemacht und erst davon als Folge ein Rückzahlungsbegehren abgeleitet.
Die Kostenentscheidung gründet sich auf § 37 Abs 3 Z 19 MRG. Die bloß verzeichneten Kosten rechtsfreundlicher Vertretung können mangels Erfüllung der für deren Ersatz im Gesetz vorgesehenen Voraussetzungen - Kostenverursachung durch mutwillige Stellung nicht gerechtfertigter Anträge - unabhängig von den weiteren Verfahrensergebnissen nicht zugesprochen werden.