OGH 24.11.1992, 5Ob1053/92
Rechtssätze
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Normen | |
RS0019408 | Erfordernisse einer ordentlichen Rechnung nach § 17 Abs 2 Z 1 WEG (mit grundsätzlichen und Detaillierten Ausführungen): Diese Bestimmung ist nur ausführendes Spezialrecht zu §§ 1012, 830, 837 ABGB. Es müssen daher auch hier die einzelnen Geschäfte durch Anführung der Vertragspartner und der Leistungen individualisiert sein. Zur Ermöglichung der Kontrolle müssen die Belege bezeichnet sein, damit sie in der Belegsammlung, die entsprechend übersichtliche geführt werden muss, leicht auffindbar sind. So sind insbesondere die Betriebskosten einzeln unter Angabe der Belege auszuweisen; Angabe einer Gesamtsumme genügt nur bei einer Mehrzahl kleinerer Beträge für einzelne Sachposten. Ferner ist die Darlehenstilgung, Rücklagen, Zinsen, Verwaltungskosten und allfällige Erträgnisse ziffernmäßig auszuweisen. Allfällige Abkürzungen (EDV - Anlage!) müssen für den durchschnittlichen Wohnungseigentümer verständlich sein. |
Normen | |
RS0070610 | Die formellen und inhaltlichen Anforderungen, die an die Abrechnung zu stellen sind, ergeben sich mangels näherer Umschreibung im MRG aus dem Zweck der Abrechnung, den Hauptmietern eine ausreichende Grundlage für die Beurteilung zu liefern, ob der Vermieter bei der Vorschreibung der Pauschalraten, bei der Rückerstattung des Überschusses oder bei der Nachforderung des Fehlbetrages die zwingenden Bestimmungen des MRG eingehalten, also insbesondere nur nach dem MRG zulässige Beträge als Betriebskosten, öffentlichen Abgaben und Gesamtkosten des Betriebes von Gemeinschaftsanlagen berücksichtigt hat. Die Abrechnung hat daher eine übersichtliche, entsprechend aufgegliederte Verzeichnung der im abgerechneten Kalenderjahr dem Vermieter gegenüber fällig gewordenen Bewirtschaftungskosten zu enthalten, die für einen durchschnittlichen Mieter des Hauses nachvollziehbar ist und durch die jeweilige Bezeichnung der dazugehörigen Belege (die in einer übersichtlich geführten Belegsammlung leicht auffindbar sein müssen) deren Kontrolle ermöglicht. Die Einsichtgewährung in die Belege vermag eine entsprechende Abrechnung nicht zu ersetzen. |
Norm | |
RS0070032 | Die Abrechnung der Bewirtschaftungskosten kann schon wegen ihrer Einfachheit und leichten Überprüfbarkeit auf viele Kautelen verzichten, die in Anlehnung an die Rechnungspflicht des Wohnungseigentumsverwalters für kompliziertere Abrechnungen - etwa die Hauptmietzinsabrechnung nach § 20 MRG - üblicherweise gefordert werden. Im Regelfall genügt dazu eine Auflistung der Ausgabenposten, die der Hauptmieter an Hand der ihm zur Einsicht offerierten Belege überprüfen kann. Nur in Ausnahmsfällen - etwa bei besonders großen Verwaltungseinheiten mit zahlreichen Einzelposten oder außergewöhnlich umfangreichen Ausgabesummen - könnte sich die Notwendigkeit weiterer Orientierungshilfen (etwa die genaue Bezeichnung, Durchnummerierung oder chronologische Ordnung der Belege oder eine weiter ins Detail gehende Aufgliederung zusammengefasster Ausgabepositionen) ergeben. Soweit den zu § 21 Abs 3 MRG bisher ergangenen Entscheidungen des OGH strengere Anforderungen an die jährliche Abrechnung der Bewirtschaftungskosten entnommen werden könnten, werden sie nicht aufrechterhalten. |
Entscheidungstext
Kopf
Der Oberste Gerichtshof hat durch den Senatspräsidenten des Obersten Gerichtshofes Dr.Jensik als Vorsitzenden sowie durch die Hofräte des Obersten Gerichtshofes Dr.Zehetner, Dr.Klinger, Dr.Schwarz und Dr.Floßmann als weitere Richter in der Rechtssache der Antragsteller
1.) Maria W*****, und 2.) Helmut M*****, beide vertreten durch Dr.Georg Santer, Rechtsanwalt in Innsbruck, wider den Antragsgegner Ing.Walter B*****, Hausverwalter, ***** vertreten durch Dr.Rainer Strickner, Rechtsanwalt in Innsbruck, wegen § 26 Abs 1 Z 4 lit a WEG infolge außerordentlichen Rekurses des Antragsgegners gegen den Sachbeschluß des Landesgerichtes Innsbruck als Rekursgerichtes vom , GZ 3 a R 187/92-12, den
Beschluß
gefaßt:
Spruch
Der außerordentliche Rekurs des Antragsgegners wird gemäß § 26 Abs 2 WEG iVm § 37 Abs 3 Z 16 bis 18 MRG und § 526 Abs 2 Satz 1 ZPO mangels der Voraussetzungen des § 528 Abs 1 ZPO zurückgewiesen (§ 528a iVm § 510 Abs 3 ZPO).
Text
Begründung:
Rechtliche Beurteilung
Das Rekursgericht wendete die von der Rechtsprechung aus dem Zweck der Abrechnung abgeleiteten Grundsätze (MietSlg 34.542/8, aufrechterhalten durch ImmZ 1989, 433; für den Fall durchschnittlicher Verhältnisse der Betriebskostenabrechnung nach § 21 Abs 3 MRG modifiziert durch WoBl 1992, 83/66) betreffend die Erfordernisse einer ordnungsgemäßen Abrechnung auf den konkreten Einzelfall richtig an. Dabei ist wegen der Notwendigkeit, in vielfacher Hinsicht unterschiedliche Sachverhalte (= Gestaltung der konkreten Abrechnung; hier insbesondere Aufteilung der Aufwendungen auf zwei Häuser und einen Zwischentrakt) unbestimmten Begriffen (Vollständigkeit, Verständlichkeit, Übersichtlichkeit, Nachvollziehbarkeit für einen Miteigentümer mit durchschnittlichen Fähigkeiten) zu subsumieren, ein gewisser Beurteilungsspielraum gegeben. Solange dieser nicht verlassen wird, liegt keine erhebliche Rechtsfrage vor. Vergleicht man die vom Antragsgegner gelegten Abrechnungen und die von ihm gewählte Art der Sammlung und Ordnung der Belege mit dem von den Vorinstanzen erteilten Abrechnungsauftrag, so kann von einem Verlassen dieses Beurteilungsspielraumes keine Rede sein.
Das Argument des Revisionsrekurswerbers, nach der in der Entscheidung WoBl 1992, 83/66 vertretenen Rechtsansicht sei im allgemeinen die Notwendigkeit weiterer Orientierungshilfen (wie etwa die genaue Bezeichnung, Durchnumerierung oder chronologische Ordnung der Belege bzw. weiter ins Detail gehende Aufgliederung zusammengefaßter Ausgabenpositionen) nicht erforderlich, ist in dieser allgemeinen Form nicht richtig. Die letztgenannte Entscheidung hatte vor allem die Betriebskostenabrechnung in einem Miethaus zum Gegenstand. In einem solchen Fall ist bei nicht von vornherein gesichertem Zusammenhang zwischen einer bestimmten Abrechnungsposition und einem oder mehreren dazugehörenden Belegen wegen der in § 21 Abs 3 und 4 MRG normierten kurzen Frist zur Geltendmachung von Betriebskosten die Gefahr eines Mißbrauches weit weniger groß als im Verhältnis des abrechnungspflichtigen Verwalters gegenüber den Wohnungseigentümern.
Zusatzinformationen
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Rechtsgebiet | Zivilrecht |
ECLI | ECLI:AT:OGH0002:1992:0050OB01053.92.1124.000 |
Datenquelle |
Fundstelle(n):
LAAAD-32024