Grunderwerbsteuer, Rückgängigmachung
Revision beim VwGH anhängig zur Zahl Ra 2021/16/0035. Zurückweisung mit Beschluss vom .
Entscheidungstext
IM NAMEN DER REPUBLIK
Das Bundesfinanzgericht hat durch den Richter Mag. ***5*** in der Beschwerdesache, ***Bf1***, ***Bf1-Adr***, über die Beschwerde vom gegen den Bescheid des Finanzamtes Österreich vom ***9***, Steuernummer ***BF1StNr1***, betreffend Abweisung eines Antrages gemäß § 17 Abs. 1 Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) 1987 zu Recht erkannt:
Die Beschwerde wird gemäß § 279 BAO als unbegründet abgewiesen.
Gegen dieses Erkenntnis ist eine Revision an den Verwaltungsgerichtshof nach Art. 133 Abs. 4 Bundes-Verfassungsgesetz (B-VG) nicht zulässig.
Entscheidungsgründe
Der Beschwerdeführer (im Folgenden: Bf.) erwarb mit Kaufvertrag vom die Liegenschaft EZ. KG. in ***1*** 25, ***2***, im Ausmaß von 234 m² Fläche (Alm) mit einem darauf befindlichen Haus (Alm-, Ferienhaus) um den vereinbarten Kaufpreis in Höhe von Euro 125.000,00 zuzüglich den Kosten des Inventars iHv Euro 38,000,00. Vereinbart wurde, dass der Kaufpreis in 132 monatlichen Raten iHv je Euro 750,00 zuzüglich von 10 Raten iHv je Euro 7.500,00 bezahlt wird. Zusätzlich sei eine Rate iHv Euro 38.902,45 zu bezahlen.
Zur Liegenschaft gehören ein Wasserbezugsrecht über die Gemeinschaftsleitung der Nachbarschaft und die Dienstbarkeit der Benützung des Fussweges, welche ebenfalls durch die Nachbarschaft eingeräumt ist. Diese Rechte sind im Grundbuch nicht vermerkt.
Unter Punkt 5-tens "Gewährleistung" hielten die Parteien fest, dass die Liegenschaft samt Inventar derzeit vermietet ist. Vereinbart wurde, dass der Käufer in diesen Mietvertrag eintritt. Dem Käufer ist die Zusammenarbeit der Verkäuferin mit einer Vermietungsplattform bekannt.
Festgehalten wurde, dass der Kaufgegenstand im Flächenwidmungsplan als Kurgebiet und Freizeitwohnsitz ausgewiesen ist. Die Vertragsparteien hielten fest, dass das Grundstück zur Nutzung als Ferienobjekt und zur Ertragserzielung dient (Punkt 7-tens, Erwerbszweck - Ertragserzielung).
Das Finanzamt setzte in der Folge mit Bescheid vom ausgehend von einer Bemessungsgrundlage (Gegenleistung) in Höhe von Euro 164.160,00 die Grunderwerbsteuer (3,5%) in Höhe von Euro 5.745,00 fest. Der Grunderwerbsteuerbescheid ist an den Antragsteller und Beschwerdeführer adressiert.
Antrag auf Erstattung der Grunderwerbsteuer:
Mit Schriftsatz vom beantragte der Antragsteller die Aufhebung des rechtswirksamen Grunderwerbsteuerbescheides, Erfassungsnummer ***4***, und begehrte die Erstattung der Steuer.
Begründend wurde wie folgt ausgeführt:
"Ich schreibe ihnen heute persönlich in meiner Steuersache. Ich bin im Jahr 2011 auf einen Mann hereingefallen, welcher mir eine Hütte verkaufte. Offiziell im Namen seiner Frau. Allerdings wurde ich nie Eigentümer dieser Hütte. Es gab nie einen Grundbuchseintrag und ich konnte die Hütte auch nie wirklich nutzen da, sich der "Verkäufer" die ganze Zeit über als Eigentümer aufspielte. Er wechselte die Schlösser aus und gab mir andauernd Hausverbot. Schlussendlich vermietete er die mir verkaufte Hütte sogar fest an einen Mann. Zudem verleumdete er mich überall und baute bei jeder Gelegenheit ein unglaubliches Lügengeflecht auf. Er war stets der Meinung Eigentümer der Hütte zu sein. Und dieses "Recht" setzte er auch ständig durch. Obwohl ich die monatlichen Raten bezahlte."
Auf den als Anhang begelegten Email-Verkehr zwischen den Streitparteien wurde verwiesen.
Er habe bei einer Rechtsanwältin Hilfe gesucht. Die Schätzung der Liegenschaft durch einen gerichtlich beeideten Sachverständigen habe ergeben, dass diese nicht Euro 158.000,00 sondern lediglich Euro 54.900,00 wert sei. Die Hütte liege auch nicht - wie vereinbart - in einem Schigebiet und sei somit nicht ganzjährig vermietbar.
Er sei rechtlich nie Eigentümer der Hütte geworden und als Käufer nie in das Grundbuch eingetragen worden. Er habe die Hütte auch nie nutzen können. Auf einen beigelgten "Hüttenvertrag" (Mietvertrag) wurde verwiesen. Daraus ergebe sich, dass die Almhütte ab an einen Pächter dauerhaft um Euro 200,00 monatlich zuzüglich Betriebskosten vermietet wurde.
Der Antragsteller brachte weiter vor, dass er 2014 gegen die Verkäuferin eine Klage beim Landesgericht eingebracht habe. Das Verfahren habe sich jedoch in die Länge gezogen. Schließlich sei es als Folge einer Pensionierung zu einem Richterwechsel gekommen. Er ersuche nun um Erstattung der Grunderwerbsteuer. Gegenstand des Zivilprozesses waren Ansprüche und Forderungen in Höhe von Euro 216.166,37 samt Anhang.
Im Zivilprozess beim Landesgericht wurde durch einen gerichtlich beeideten Sachverständigen der Verkehrswert der Liegenschaft in Höhe von Euro 54.900,00 ermittelt und festgestellt (Gutachten DI ***8*** vom zum Verfahren Geschäftszahl ***3***). Im Gutachten wurde der Wert zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses am (Zeitpunkt - Unterfertigung des Kaufvertrages) in Höhe von Euro 54.900,00 festgestellt.
Beide Streitparteien schlossen in der mündlichen Verhandlung beim Landesgericht am einen schriftlichen Vergleich ab, welcher in Rechtskraft erwachsen ist. Darin wurde der Kaufvertrag vom betreffend die Liegenschaft einvernehmlich aufgehoben. Die beklagte Partei (Verkäuferin) verpflichtete sich zur Zahlung von pauschal Euro 30.000,00 und zur Einstellung sämtlicher gerichtlichen Exekutionsverfahren gegenüber dem Antragsteller. Schriftlich wurde (auszugsweise) wörtlich wie folgt vereinbart:
"1.) Der zwischen der klagenden und beklagten Partei am abgeschlossene Kaufvertrag über die Liegenschaft EZ. KG.***7*** wird aufgehoben.
2.) Die beklagte Partei verpflichtet sich, der klagenden Partei binnen 14 Tagen zu Handen der Klagsvertreterin den Betrag von pauschal EUR 30.000,00 zu bezahlen, wobei für den Fall des Zahlungsverzuges 4% Zinsen p.a. ab Fälligkeit vereinbart werden.
3.)…..
……….."
Die Verkäuferin erklärte zuvor mit Schreiben vom den Rücktritt vom Vertrag gegenüber dem Käufer (Antragsteller), weil dieser den Kaufpreis nicht vollständig entrichtet habe. Gleichzeitig hielt die Verkäuferin fest, dass der Rücktritt ohne Setzung der vertraglich vereinbarten achttägigen Nachfrist erfolge, weil die bislang gesetzten Zwangsmaßnahmen gegen den Käufer ergeben hätten, dass der Beschwerdeführer gar nicht in der Lage sei bzw. sein werde, den vollständigen Kaufpreis zu bezahlen. Der Käufer sei mit der Bezahlung des Kaufpreises in Verzug.
Mit Schreiben vom teilte die Verkäuferin dem Antragsteller (Käufer) nach Abschluss des Vergleiches mit, dass der im Vergleichswege vereinbarte Betrag in Höhe von Euro 30.000,00 abzüglich des vom Finanzamt ihr gegenüber gepfändeten Betrages für die bislang nicht entrichtete Grunderwerbsteuer in Höhe Euro 5.892,45, sohin Euro 24.107,55, zur Überweisung gebracht werde (Schriftsatz des Rechtsanwaltes Mag. ***6*** vom ).
Das Finanzamt erließ gegenüber der Verkäuferin am den Bescheid über die Pfändung einer Geldforderung in Höhe von Euro 5.892,46, weil die Grundsteuer vom Käufer (Antragsteller) nicht entrichtet worden ist.
Das Finanzamt wies mit angefochtenem Bescheid vom ***9*** den Antrag auf Erstattung der Grunderwerbsteuer als unbegründet ab. Begründend führte das Finanzamt unter Hinweis auf die Bestimmung des § 17 Grunderwerbsteuergesetz 1987 aus, dass der Kaufvertrag mit Vergleich vom einvernehmlich aufgehoben worden sei. Die schriftlich vereinbarte Aufhebung sei nicht innerhalb der Frist von drei Jahren erfolgt. Daher war der Antrag abzuweisen.
In der Beschwerde vom wendete der Bf. ein, dass der vorliegende Sachverhalt nicht unter die Bestimmung des § 17 Abs. 1 Z 1 GrEStG falle, sondern unter die Bestimmung des § 17 Abs 1 Z 2 und Z 3 einzuordnen ist. Der Kauf sei in seinem Fall infolge eines Rechtsanspruches rückgängig gemacht worden. Schließlich sei das Rechtsgeschäft (Verpflichtungsgeschäft), welches den Anspruch auf Übereignung begründen sollte, von Beginn an ungültig und somit die Voraussetzungen des § 17 Abs. 1 Z 3 GrEStG erfüllt gewesen.
Das Finanzamt wies mit Beschwerdevorentscheidung vom die Beschwerde als unbegründet ab. Begründend wurde ausgeführt, das die Tatbestände des § 17 GrEStG die Rückgängigmachung des Erwerbsvorganges zur unabdingbaren Voraussetzung haben. Dies bedeute, dass der Erwerbsvorgang aufgrund eines nachfolgenden Willensaktes der Parteien oder auch nur einer Partei hinfällig geworden ist. Alle Tatbestände haben gemeinsam, dass sie auf Parteienvereinbarung gründen. "Rückgängig gemacht" ist ein Erwerbsvorgang dann, wenn sich die Vertragspartner aus ihren vertraglichen Bedingungen entlassen haben, sodass die Möglichkeit der Verfügung nicht beim Erwerber bleibt, sondern der Veräußerer seine ursprüngliche Rechtsposition wiedererlangt.
Im Vorlageantrag wendete der Bf. ein, dass der vorliegende Sachverhalt unter die Bestimmung des § 17 Abs. 1 Z 3 GrEStG einzuordnen sei, weil das Rechtsgeschäft von Beginn an ungültig gewesen sei. Daran ändere die Tatsache, dass ein Vergleich geschlossen wurde nichts. Dieser diente lediglich der Verfahrensbeschleunigung. Man habe damit lediglich die lange Verfahrensdauer und die weitere Verzögerung infolge Richterwechsels vermeiden wollen. Dies ändere jedoch nichts daran, dass der Kaufvertrag von Anfang an ungültig gewesen sei. Dabei komme es auf den Rücktritt vom Vertrag durch die Verkäuferin nicht mehr an.
Das Eigentumsrecht wurde im Grundbuch nicht einverleibt.
Das Finanzamt legte mit Vorlagebericht vom Bericht vom die Akten dem Bundesfinanzgericht vor, erörterte den vertretenen Rechtsstandpunkt und beantragte die Abweisung der Beschwerde.
Im Schriftsatz vom ergänzte der Beschwerdeführer, dass der vorstehende Sachverhalt nach wie vor unter die Bestimmungen des § 17 Abs. 1 Z 2, 3 GrEStG falle, weil das Rechtsgeschäft von Beginn an ungültig gewesen sei. Dies ergebe sich aus den Gerichtsakten. Der Vergleich sei lediglich dazu abgeschlossen worden, um die lange Verfahrensdauer abzukürzen. Der Vergleich beinhalte sämtliche in der Klage geforderten Ansprüche. Der Umstand, dass ein Vergleich abgeschlossen wurde mache das ungültige Rechtsgeschäft noch lange nicht zu einem gültigen.
So kamen zwei unabhängige Sachverständige zu dem Ergebnis, dass die Hütte weniger als ein Drittel des Kaufpreises wert sei. Ein Fall der "laesio enormis" gemäß § 934 ABGB liege vor. Mit dem Vergleich wurde das wirtschaftliche Ergebnis dieses Rechtsgeschäftes beseitigt. Die Vertragsbestimmungen wurden nicht erfüllt.
Die Verkäuferin habe die gezahlte Grunderwerbsteuer zu seinem Lasten mit dem zu zahlenden Vergleichsbetrag gegenverrechnet.
Sofern es noch möglich sei, beantrage er die Durchführung einer mündlichen Verhandlung.
Über die Beschwerde wurde erwogen:
Im vorliegendem Sachverhalt wurde der Kaufvertrag vom über den Erwerb einer Almhütte bzw. Ferienhaus für Zwecke der Eigennutzung und Vermietung (Ferien) mit gerichtlichem Vergleich vom im Zuge des anhängigen Zivilprozesses beim Landesgericht aufgehoben (Protokoll d. mündlichen Verhandlung am , Aktenzahl).
Der Kaufvertrag wurde somit unzweifelhaft mit schriftlicher Vereinbarung beider Vertragsparteien bzw. Streitparteien aufgelöst und die Streitpunkte abschließend geregelt.
§ 17 Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG ) 1987 lautet:
§ 17. (1) Die Steuer wird auf Antrag nicht festgesetzt,
1. wenn der Erwerbsvorgang innerhalb von drei Jahren seit der Entstehung der Steuerschuld durch Vereinbarung, durch Ausübung eines vorbehaltenen Rücktrittsrechtes oder eines Wiederkaufsrechtes rückgängig gemacht wird,
2. wenn der Erwerbsvorgang auf Grund eines Rechtsanspruches rückgängig gemacht wird, weil die Vertragsbestimmungen nicht erfüllt werden,
3. wenn das Rechtsgeschäft, das den Anspruch auf Übereignung begründen sollte, ungültig ist und das wirtschaftliche Ergebnis des ungültigen Rechtsgeschäftes beseitigt wird,
4. wenn das geschenkte Grundstück aufgrund eines Rechtsanspruches herausgegeben werden musste oder ein von Todes wegen erworbenes Grundstück herausgegeben werden musste und dieses beim Empfänger einen Erwerb von Todes wegen darstellt.
(2) Ist zur Durchführung einer Rückgängigmachung zwischen dem seinerzeitigen Veräußerer und dem seinerzeitigen Erwerber ein Rechtsvorgang erforderlich, der selbst einen Erwerbsvorgangnach § 1 darstellt, so gelten die Bestimmungen des Abs. 1 Z 1, 2 und 4 sinngemäß.
(3) Wird die Gegenleistung für das Grundstück herabgesetzt, so wird die Steuer auf Antrag auf Herabsetzung entsprechend festgesetzt,
1. wenn die Herabsetzung innerhalb von drei Jahren seit der Entstehung der Steuerschuldstattfindet,
2. wenn die Herabsetzung (Minderung) auf Grund der §§ 932 und 933 des Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuches vollzogen wird.
(4) Ist in den Fällen der Abs. 1 bis 3 die Steuer bereits festgesetzt, so ist auf Antrag die Festsetzung entsprechend abzuändern. Bei Selbstberechnung ist in den Fällen der Abs. 1 bis 3 die Steuer entsprechend festzusetzen oder ein Bescheid zu erlassen, wonach die Steuer nicht festgesetzt wird.
(5) Anträge nach Abs. 1 bis 4 sind bis zum Ablauf des fünften Kalenderjahres zu stellen, das auf das Jahr folgt, in dem das den Anspruch auf Nichtfestsetzung oder Abänderung der Steuer begründende Ereignis eingetreten ist. Die Frist endet keinesfalls jedoch vor Ablauf eines Jahres nach Wirksamwerden der Festsetzung.
§ 1380 ABGB lautet: Ein Neuerungsvertrag, durch welchen streitige oder zweifelhafte Rechte bestimmt werden, dass jede Partei sich wechselseitig etwas zu geben, zu tun oder zu unterlassen verbindet, heißt Vergleich.
Der Vergleich gehört zu den zweiseitig verbindlichen, entgeltlichen Verträgen, und wird nach denselben Grundsätzen beurteilt. Vergleich ist die unter beidseitigen Nachgeben einverständliche neueFestlegung strittiger Rechte.
Gegenstand eines Vergleiches können strittige oder zweifelhafte Rechtsverhältnisse aller Art sein. Strittig bzw. zweifelhaft ist ein Recht, wenn die Parteien uneinig sind, ob oder in welchem Umfang ein bestimmtes Recht entstanden ist oder nicht besteht, wobei die Differenzen gegenwärtige wie zukünftige Rechts- oder Tatfragen betreffen können. Dies ist rein subjektiv aus der Sicht der Parteien zu beurteilen, selbst wenn deren Standpunkte objektiv unzutreffend sind.
Ein Vergleich liegt vor, wenn die Parteien strittige oder zweifelhafte Rechte durch gegenseitiges Nachgeben beseitigen, indem sie eine neue, eindeutige Verbindlichkeit festsetzen. Die Wirksamkeit des Vergleiches ist mit seinem Abschluss anzusetzen (ex nunc).
Die wechselseitigen Rechte und Pflichten aus dem Kaufvertrag vom waren bei Gericht streitanhängig. Der Rechtsstreit bei Gericht wurde mittels schriftlichem gerichtlichen Vergleich abschließend geregelt. Der Vergleich ist ein Neuerungsvertrag (ex nunc-Wirkung).
Für den gegenständlichen Fall bedeutet das Folgendes:
Der Beschwerdeführer bzw. beide Vertragsparteien haben am den schriftlichen, gerichtlichen Vergleich unterfertigt, in welchem die Aufhebung des streitgegenständlichen Kaufvertrages vereinbart und damit die Grundlage für die allfällige Änderung der Grunderwerbsteuer geschaffen wurde. Die Verkäuferin verpflichtete sich im Vergleich zur Zahlung eines pauschalen Betrages in Höhe von Euro 30.000,00 und zur Einstellung aller anhängigen Vollstreckungsverfahren mitsamt der Löschung zwangsweiser begründeter Pfandrechte. Sämtliche strittigen Vereinbarungen und Punkte wurden im Neuerungsvertrag abschließend geregelt.
Dabei ist zu prüfen, ob die 3-Jahresfrist des § 17 Abs. 1 GrEStG gewahrt ist. In diesem Fall wird die Steuer auf Antrag entsprechend erstattet, wenn der Erwerbsvorgang innerhalb von drei Jahren seit der Entstehung der Steuerschuld durch Vereinbarung, rückgängig gemacht wird.
Die Steuerschuld entsteht, sobald ein nach diesem Bundesgesetz steuerpflichtiger Erwerbsvorgang verwirklicht ist (§ 8 Abs. 1 GrEStG), sie ist also mit dem Abschluss des Kaufvertrages am entstanden; das hat zur Folge, dass die durch einen schriftlichen Vergleich vereinbarte Aufhebung des Vertrages und Rückgängigmachung des Erwerbsvorganges bis zum 11.04.2014 hätte erfolgen müssen.
Unzweifelhaft wurde der am abgeschlossenen Vertrag mit gerichtlichen Vergleich am außerhalb der 3-Jahresfristauf aufgehoben. Die Erstattung nach § 17 Abs. 1 Z 1 GrEStG 1987 kann somit mangels Erfüllung der diesbezüglichen Tatbestandsmerkmale nicht erfolgen.
Schließlich war der Vertrag bis zur Aufhebung durch den Vergleich wirksam in Rechtsbestand.
Soweit der Beschwerdeführer vorbringt und wiederholt einwendet, die Verkäuferin habe mit schriftlicher Erklärung am infolge Zahlungsverzug (Erfüllungsverzug) hinsichtlich der Kaufpreisraten ihren Rücktritt vom Vertrag erklärt, wird festgestellt, dass eine Rückgängigmachung und Rückabwicklung des Verpflichtungsgeschäftes im Zuge dieser Erklärung nicht erfolgt ist.
Die Anwendung des § 17 Abs. 1 Z 1 und 2 GrEStG hat die Rückgängigmachung des Erwerbsvorganges zur unabdingbaren Voraussetzung ().
Die Aufhebung des Kaufvertrages erfolgte mittels schriftlichem Vergleich am . Bei diesem Vergleich handelt es sich um einen Neuerungsvertrag, in dem alle strittigen, zweifelhaften Rechte geregelt wurden. Im Vergleich vereinbarten die Vertrags- und Streitparten die Aufhebung des Kaufvertrages. Die Verkäuferin verpflichtete sich zur Rückzahlung eines Betrages in Höhe von Euro 30.000,00 und zur Einstellung ihrer Exekutionsmaßnahmen betreffend die Liegenschaften des Beschwerdeführers.
Erst durch diesen Vergleich erlangte die Verkäuferin wiederum ihre vorherige Rechtsposition
(Vergleich v. ).
Der Anspruch auf Aufhebung des Vertrages wegen Verkürzung über die Hälfte des wahren Wertes im Sinne des § 934 ABGB muss, vom Fall einer Übereinkunft der Parteien abgesehen, gerichtlich durch Klage oder Einrede geltend gemacht werden.
Soweit der Beschwerdeführer (Antragsteller) meint, das Verpflichtungsgeschäft sei von Beginn an ungültig gewesen und habe er auf Aufhebung des Vertrages wegen Verkürzung über die Hälfte des wahren Wertes im Sinne des § 934 ABGB geklagt, ist zu beachten, dass nicht schon die Erklärung des Verletzten, sondern erst das rechtsgestaltende Urteil des Gerichtes den Vertrag aufhebt (Koziol-Welser, Grundriß des bürgerlichen Rechts8, I, 258), und zwar rückwirkend (; ).
Zur letztgenannten Bestimmung ist auszuführen, dass diese innerhalb der gesetzlichen Gewährleistungsfrist gemäß § 933 ABGB geltend gemacht werden muss. Sie beträgt 3 Jahre.
Über das Klagebegehren, dessen Rechtmäßigkeit und sonstige strittigen Rechtsfragen wurde vom Landesgericht nicht mit Urteil abgesprochen. Soweit der Beschwerdeführer meint, dass Verpflichtungsgeschäft sei von vornherein ungültig gewesen sei, ist festzustellen, dass ein Urteil oder ein übereinstimmender Willensakt beider Parteien, aus welchem sich die Ungültigkeit des Vertrages ergibt, nicht vorliegt.
Zum Antrag auf Durchführung einer mündlichen Verhandlung gemäß § 274 Abs. 1 BAO wird abschließend darauf hingewiesen, dass ein solcher Antrag in der Beschwerde oder im Vorlageantrag zu stellen ist (§ 274 Abs. 1 BAO). Der Beschwerdeführer hat den Antrag auf Durchführung einer mündlichen Verhandlung verspätet in einem ergänzenden Schriftsatz nach Vorlage der Beschwerde an das BFG gestellt.
Es war daher spruchgemäß zu entscheiden.
Zulässigkeit einer Revision
Gegen ein Erkenntnis des Bundesfinanzgerichtes ist die Revision zulässig, wenn sie von der Lösung einer Rechtsfrage abhängt, der grundsätzliche Bedeutung zukommt, insbesondere weil das Erkenntnis von der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes abweicht, eine solche Rechtsprechung fehlt oder die zu lösende Rechtsfrage in der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes nicht einheitlich beantwortet wird. Eine solche Rechtsfrage war gegenständlich nicht zu lösen, da sich die Würdigung des festgestellten Sachverhaltes unmittelbar aus dem Gesetz ergibt und mit der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtes in Einklang steht.
Klagenfurt am Wörthersee, am
Zusatzinformationen
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Materie | Steuer |
betroffene Normen | § 274 Abs. 1 BAO, Bundesabgabenordnung, BGBl. Nr. 194/1961 § 17 Abs. 1 GrEStG 1987, Grunderwerbsteuergesetz 1987, BGBl. Nr. 309/1987 |
Verweise | |
ECLI | ECLI:AT:BFG:2021:RV.4100144.2017 |
Datenquelle: Findok — https://findok.bmf.gv.at