Abgrenzung Vorvertrag - Punktation im Grunderwerbsteuerrecht
Entscheidungstext
IM NAMEN DER REPUBLIK
Das Bundesfinanzgericht hat durch den Richter Mag. Armin Treichl, über die Beschwerde der Frau bfadr, vertreten durch die Schneider Wirtschaftsprüfung- und Steuerberatungs GmbH, Badstraße 23, 6844 Altach, gegen den Bescheid des Finanzamtes für Gebühren, Verkehrsteuern und Glückspiel, Reichsstraße 154, 6800 Feldkirch , St.Nr. XXX/XXXX, vom betreffend Grunderwerbsteuer
zu Recht erkannt:
1. Die Beschwerde wird als unbegründet abgewiesen.
2. Eine Revision beim Verwaltungsgerichtshof ist nach Art. 133 Abs. 4 Bundesverfassungsgesetz (B-VG) unzulässig.
Entscheidungsgründe
Mit einer als Vorvertrag bezeichneten Punktation vom hat die Beschwerdeführerin eine noch zu errichtende Wohnung erworben.
Auf Grund der Abgabenerklärung vom hat das Finanzamt für Gebühren, Verkehrsteuern und Glückspiel mit Bescheid vom der Beschwerdeführerin Grunderwerbsteuer in Höhe von 7.875,00 € vorgeschrieben.
In der Berufung vom , gegen den Grunderwerbsteuerbescheid vom brachte die Beschwerdeführerin im Wesentlichen vor:
„Die Berufungsführerin hat mit der [Verkäuferin] lediglich einen Vorvertrag abgeschlossen, welcher noch keinen Anspruch auf Übereignung der vertragsgegenständlichen Wohnung begründete. Dieser Vertrag konnte daher nach ganz hA zu keiner Abgabenpflicht führen (z.B. 1281, 1589/70).
Wir beantragen daher die ersatzlose Aufhebung des angefochtenen Grunderwerbsteuerbescheides. Überdies beantragen wir die Aussetzung des streitverfangenen Abgabenbetrages in Höhe von EUR 7.875 gem. § 212a BAO.“
Das Finanzamt für Gebühren, Verkehrsteuern und Glückspiel, hat mittels Beschwerdevorentscheidung vom die Berufung gegen den Grunderwerbsteuerbescheid vom als unbegründet abgewiesen. In der Begründung führte das Finanzamt im Wesentlichen aus:
„Ob ein Übereinkommen über den Erwerb eines Liegenschaftsanteils als Vorvertrag (936 ABGB) oder als Punktation (§ 885 ABGB) zu einem Kaufvertrag anzusehen ist, hängt davon ab, ob das Übereinkommen bereits auf die Begründung eines Übereignungsanspruches gerichtet ist und der Erwerber den Anspruch auf Eintragung eines Eigentumsrechtes im Grundbuch ohne weitere rechtsgeschäftliche Abmachung, letzten Endes im Klageweg, also unmittelbar durchsetzen kann.
Bei einem Vertrag, der alle wesentlichen Elemente eines Kaufgeschäftes enthält und einen Anspruch auf Leistung und nicht bloß auf Vertragsabschluss gibt, wird gem. § 1 Abs 1 Z 1 GrEStG ein Anspruch auf Übereignung begründet (). Nach ständiger Rechtsprechung des VwGH spricht ua die Übernahme der Verpflichtung zur Zahlung eines - ziffernmäßig bestimmten, allenfalls sogar in seine Komponenten aufgegliederten - Kaufpreises unter Festsetzung bestimmter Zahlungstermine für den rechtsgeschäftlichen Willen der Parteien, nicht bloß eine vorläufige Bindung und eine Verpflichtung zum künftigen Vertragsabschluss einzugehen, vielmehr weisen diese Umstände in der Regel auf das Zustandekommen des Erwerbsgeschäftes selbst, und zwar in der Rechtsfigur der Punktation hin.
Solche Punktationen stellen Verpflichtungsgeschäfte im Sinn des § 1 Abs 1 Z 1 GrEStG dar und führen zu einer Steuerpflicht.“
Im Vorlageantrag vom gegen den Grunderwerbsteuerbescheid vom brachte die Beschwerdeführerin im Wesentlichen vor:
„Das Beschwerdebegehren bleibt vollinhaltlich aufrecht. Im Rahmen der BVE vom wird auf den Antrag gem. § 17 GrEStG leider nicht eingegangen. Denn selbst wenn man die Auffassung teilt, dass der Vorvertrag bereits alle wesentlichen Elemente eines KV beinhaltete, wurde das Rechtsgeschäft wieder rückgängig gemacht, weshalb ein Antrag auf Rückerstattung der GrESt gem. § 17 GrEStG gestellt wurde. Die Voraussetzungen hierfür liegen vor. Es wird daher die Stattgabe des Antrages gem. § 17 GrESt beantragt.“
Über die Beschwerde wurde erwogen:
Die Beschwerde gegen den Bescheid mit dem der Antrag gemäß § 17 GrEStG als unbegründet abgewiesen wurde ist beim BFG unter der Zahl RV/1101062/2015 anhängig. Über diese Beschwerde wird vom BFG mit einem gesonderten Erkenntnis entschieden.
Das Bundesfinanzgericht hat folgenden Sachverhalt festgestellt:
Der Vorvertrag vom enthält in Punkt 2. Die genaue Beschreibung des Kaufobjektes, in Punkt 3. den genauen Kaufpreis in Punkt 4. die Kaufpreisentrichtung in 7 genau definierten Tranchen, zu 7 genau definierten Fälligkeitszeitpunkten. In Punkt 5. Des „Vorvertrages“ wurde vereinbart, wie bei Änderungswünschen durch die Käuferin vorzugehen ist. Aus Punkt 6. geht hervor, dass die Pläne von der Käuferin eingesehen und genehmigt wurden und dass sich die Verkäuferin verpflichtet, keine baulichen Änderungen am geplanten Gebäude, den Nebenanlagen oder den Grundstücksflächen vorzunehmen, die den objektiven Wohnwert des Gebäudes vermindern können. Punkt 7. regelte den Besitzübergang, Punkt 8. die Gewährleistung, Punkt 9. Widmungsänderungen. In Punkt 10. wurde vereinbart, dass Wohnungseigentum begründet wird. In Punkt 11. wird der Vertragsrücktritt, in Punkt 12. die Vertragsabwicklung in Punkt 13. die Versicherung des Kaufgegenstandes und in Punkt 14. die Hausverwaltung geregelt.
Dieser Sachverhalt wird vom Bundesfinanzgericht rechtlich folgendermaßen beurteilt:
§ 1 Abs 1 Z 1 GrEStG lautet:
§ 1 (1) Der Grunderwerbsteuer unterliegen die folgenden Rechtsvorgänge, soweit sie sich auf inländische Grundstücke beziehen:
1. ein Kaufvertrag oder ein anderes Rechtsgeschäft, das den Anspruch auf Übereignung begründet“
Unter einer Punktation versteht § 885 ABGB einen von den Vertragspartnern unterfertigten „Aufsatz“, also einen Entwurf über die Hauptpunkte des Rechtsgeschäftes. Die Punktation gibt einen unmittelbaren Anspruch auf Leistung und - im Gegensatz zum Vorvertrag - nicht bloß auf Abschluss des Vertrages (, vom , 315/78, vom , 1043/79, vom , 2662/79, vom , 16/1265/78, vom , 16/2571/79, 16/2573/79, 16/2589/79, 16/2715/79, 16/3017/79).
Mindestinhalt einer Punktation sind die essentialia negotii und alle für den aktuellen Vertragsschluss erkennbar wesentlichen Punkte, weil ansonsten der Bindungswille fehlt ().
Auf Grund einer Punktation iS des § 885 ABGB kann sowohl auf Errichtung und Fertigung der förmlichen Vertragsurkunde als auch direkt auf Erfüllung geklagt werden ( SZ 34/169; ).
Bei einem Vertrag, der alle wesentlichen Elemente eines Kaufgeschäftes enthält und als Punktation einen Anspruch auf Leistung und nicht bloß auf Vertragsabschluss gibt, wird gemäß § 1 Abs 1 Z 1 GrEStG ein Anspruch auf Übereignung begründet (). Solche Punktationen stellen Verpflichtungsgeschäfte im Sinne des § 1 Abs 1 Z 1 GrEStG dar (vgl ).
Punktationen, die eine Willensübereinstimmung der Parteien über Ware und Preis enthalten, führen zur Steuerpflicht nach § 1 Abs 1 Z 1 GrEStG, wenngleich die Punktation zur grundbücherlichen Eintragung des Eigentumsrechtes des Käufers aus verschiedenen Gründen nicht ausreichend ist, weil es insbesondere an der exakten Bezeichnung des Grundstücks (Angabe der Einlagezahl und des ideellen Anteils) sowie an der Aufsandungsklausel des Verkäufers und an der Beglaubigung der Unterschrift desselben fehlen wird (vgl , vom , 315/78, vom , 16/1265/78, vom , 16/2571/79 ff, und je vom , 16/2279/80, und 81/16/0094).
Eine Punktation nach § 885 ABGB, die die Hauptpunkte des Kaufvertrages enthält, unterliegt somit der Steuerpflicht, da sie die in ihr ausgedrückten Rechte und Pflichten bereits begründet und, obzwar noch zur Errichtung der vorbehaltenen formellen Urkunde verpflichtend, selbst schon die Wirkungen eines Hauptvertrages hat (vgl 671, 673/74, vom , 82/16/0048-0053, vom , 83/16/0083, vom , 84/16/0078, und vom , 2004/16/0053).
Bei Konsensualverträgen wie dem Kauf kann ganz allgemein im Zweifel angenommen werden, dass schon ein Hauptvertrag und nicht erst ein Vorvertrag vorliegt (vgl , JB1 1979, 94; , vom , 16/2571/79, 16/2573/79, 16/2589/79, 16/2715/79, 16/3017/79); wird in einem solchen Fall noch die Errichtung einer förmlichen Urkunde vorgesehen, treffen die Voraussetzungen für eine Punktation zu (). Bei dem gegenständlichen „Vorvertrag“ handelt es sich um einen Konsensualvertrag.
Ob ein Übereinkommen über den Erwerb eines Liegenschaftsanteils als Vorvertrag (§ 936 ABGB) oder als Punktation (§ 885 ABGB) zu einem Kaufvertrag anzusehen ist, hängt davon ab, ob das Übereinkommen bereits auf die Begründung des Übereignungsanspruches gerichtet ist und der Erwerber den Anspruch auf Eintragung eines Eigentumsrechtes im Grundbuch ohne weitere rechtsgeschäftliche Abmachung, letzten Endes im Klageweg, also unmittelbar, durchsetzen kann (, vom , 97/16/0269).
Die auf Grund eines „Vorvertrages“ sich ergebende Übernahme der Verpflichtung zur Zahlung eines - ziffernmäßig bestimmten, allenfalls sogar in seine Komponenten aufgegliederten - Kaufpreises unter Festsetzung bestimmter Zahlungstermine spricht für den rechtsgeschäftlichen Willen der Parteien, nicht bloß eine vorläufige Bindung und eine Verpflichtung zum künftigen Vertragsabschluss einzugehen; vielmehr weisen diese Umstände in der Regel auf das Zustandekommen des Erwerbsgeschäftes selbst, und zwar in der Rechtsfigur der Punktation (§ 885 ABGB) hin (vgl , vom , 2260/77, vom , 2233/77, vom , 16/2571/79 ua, vom , 81/16/0094, vom , 83/16/0083, vom , 84/16/0078, und vom , 85/16/0013). Dies ist in den Punkten 3 und 4 des „Vorvertrages“ vereinbart worden.
Wurde in einer als „Vorvertrag“ bezeichneten schriftlichen Vereinbarung nicht nur die Absicht der Käuferin erklärt, die genau bezeichnete Eigentumswohnung (mit dem bestimmbaren Liegenschaftsanteil) zu erwerben, sondern hatte sie auch die volle Verpflichtung zur Entrichtung ihrer vertraglich bestimmten Gegenleistungen aus dem Kaufvertrag unbedingt und mit festgesetzten Terminen übernommen, so war die Vereinbarung eine Urkunde über einen grundsätzlich die Steuerpflicht auslösenden Erwerbsvorgang (vgl , vom , 2233/77, und vom , 16/1227/80). Dies ist in den Punkten 2 bis 6 des „Vorvertrages“ vereinbart worden.
Der in einer Vereinbarung festgehaltene Auftrag zur Veranlassung der sofortigen Ausfertigung des notariellen Kaufvertrages spricht für das Vorliegen einer Punktation, weil deren Wesen gerade darin bestehe, dass nach dem Parteiwillen noch eine förmliche Urkunde - hier der notarielle Kaufvertrag - errichtet werden soll, welche die Punktation als bloßes Konzept zu ersetzen hat (). Dies wurde in Punkt 12 des „Vorvertrages“ vereinbart.
Es genügt für die Annahme einer Punktation, dass die Festsetzung der Liegenschaftsanteile der behördlichen Entscheidung vorbehalten wurden und damit das Kaufobjekt hinreichend bestimmt, nämlich objektiv bestimmbar, war. Beim Abverkauf von Anteilen an einer Liegenschaft, auf der vom Verkäufer erst ein Wohnhaus mit Eigentumswohnungen errichtet werden soll, ist es nahe liegend, dass die einzelnen Erwerber mit dem Veräußerer jeweils bereits vor Abschluss eines formellen Kauf- und Wohnungseigentumsvertrages einen den Anspruch auf Übereignung begründenden Vertrag schließen ().
Der Vertrag über den Erwerb eines noch unbestimmten Anteils an einer Liegenschaft zum Zwecke der Begründung von Wohnungseigentum ist ein als Punktation anzusehender Interimsvertrag, der wie ein Kaufvertrag beurteilt werden muss. Dem ist der Fall, in dem infolge Ausnehmung eines noch im Zubehöreigentum stehenden Abstellplatzes die endgültigen Anteile noch nicht feststehen, gleichzuhalten. Unwesentlich ist dabei, dass durch Gesetz oder Verkehrssitte ergänzungsfähige Nebenbestimmungen, wie insbesondere eine Aufsandungserklärung, im Aufsatz nicht enthalten sind (, NZ 1999, 87).
Ob nach Abschluss einer Punktation über denselben Gegenstand später noch zB ein Kaufvertrag errichtet wird, ist steuerlich gleichgültig, da im Bereich der Grunderwerbsteuer auch der bloß mündliche Abschluss des Verpflichtungsgeschäftes die Steuerpflicht auslöst und diese daher auch durch einen formlosen (schriftlichen) Vertrag entsteht (vgl ).
Der beschwerdegegenständliche Vorvertrag erfüllt daher sämtlich Tatbestandsmerkmale einer Punktation. Die Beschwerde gegen den Grunderwerbsteuerbescheid ist daher als unbegründet abzuweisen.
Zulässigkeit einer Revision
Gegen ein Erkenntnis des Bundesfinanzgerichtes ist die Revision zulässig, wenn sie von der Lösung einer Rechtsfrage abhängt, der grundsätzliche Bedeutung zukommt, insbesondere weil das Erkenntnis von der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes abweicht, eine solche Rechtsprechung fehlt oder die zu lösende Rechtsfrage in der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes nicht einheitlich beantwortet wird. Das Bundesfinanzgericht ist von der oben angeführten Rechtsprechung vom Verwaltungsgerichtshof nicht abgewichen.
Feldkirch, am
Zusatzinformationen
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Materie | Steuer |
betroffene Normen | § 1 Abs. 1 Z 1 GrEStG 1987, Grunderwerbsteuergesetz 1987, BGBl. Nr. 309/1987 |
Schlagworte | Vorvertrag Punktation |
ECLI | ECLI:AT:BFG:2016:RV.1100414.2015 |
Datenquelle: Findok — https://findok.bmf.gv.at