§ 18 Gebiete für Handelseinrichtungen

Materialien zum NÖ ROG 2014

MB LGBl 2015/3

Zu Abs 1

Einem mehrfachen Wunsch aus der Begutachtung entsprechend, soll die Gemeinde die Möglichkeit der Beschränkung der Verkaufsflächen in Zentrumszonen mit der Widmung Bauland-Kerngebiet – Handelseinrichtungen erhalten, wenn dies die Bedachtnahme etwa auf Verkehrsprobleme wie die Erreichbarkeit der Handelsbetriebe oder das Stellplatzangebot erfordert.

Zu Abs 2

Die Differenzierung zwischen Bruttogeschoß- und Verkaufsfläche bei Handelsbetrieben hat im Zusammenhang mit den Bestimmungen für Betriebe, die den gesetzlichen Vorgaben nicht entsprechen, aber bewilligt waren, zu unsachlichen Ergebnissen geführt. Die Umstellung auf das System der Verkaufsfläche beseitigt dies und führt zu einer einfacheren Beurteilung der Zulässigkeit von Handelsbetrieben, insbesondere im Zusammenhang mit der neuen, ausführlichen Definition der Verkaufsfläche in § 1 Abs. 1 Z. 18 NÖ ROG. Die Limitierung mit 750 m² entspricht dem bisherigen Limit von 1000 m² Bruttogeschoßfläche.

Zu Abs 4

Auch bei Summierung der Flächen von Handelsbetrieben im Falle des Vorliegens einer Einheit im Sinne dieser Bestimmung wird im Sinne einer Vereinheitlichung nur mehr auf die Verkaufsfläche und nicht mehr auf die Bruttogeschoßfläche abgestellt.

Die funktionelle Einheit wird neu definiert und dabei klargestellt, dass in die Beurteilung solange die Nachbargrundstücke des Handelsbetriebes und die jeweils weiteren einzubeziehen sind, solange auf diesen die Handelsnutzung überwiegt, wobei gewisse Flächen bis zu einer Breite von 14 m und Grundstücke bis zu 40 m diese Einheit ausdrücklich nicht unterbrechen.

MB LGBl 2016/63

Zu Abs 4

Diese Ergänzung der Definition der funktionellen Einheit dient der Klarstellung insofern, als sich die Dominanz der Handelsnutzung auf den Baubestand zu beziehen hat und andererseits für die Verwirklichung der funktionellen Einheit ein einziger Handelsbetrieb auf einem benachbarten Grundstück ausreichen kann.

Abänderungsantrag LGBl 2016/63

Zu Abs 2

Die Abänderung des § 18 Abs. 2 betreffend die Zulässigkeit von Verkaufsflächen für zentrumsrelevante Waren außerhalb allfälliger Zentrumszonen und in Betriebsgebieten ist das Ergebnis einer fortgesetzten Diskussion um geeignete Standorte, welches sowohl die Interessen der Erhaltung funktionsfähiger Ortskerne einerseits aber auch die Entwicklung und Versorgung zukünftiger Siedlungsbereiche andererseits berücksichtigt. So sollen solche Handelseinrichtungen primär dort errichtet werden, wo bis zu einem gewissen Abstand (500 m) eine vollständig umschließende Wohnbebauung vorhanden ist. In Betriebsgebieten ist eine freie Standortwahl nur dort möglich, wo dieses vollständig von Wohnbebauung umschlossen ist. Ist dies nicht der Fall, kommt nur der Standort im Betriebsgebiet in Frage, der an einer Seite an ein bebautes Grundstück mit Wohnnutzung, sowie an zwei weiteren Seiten an bebaute Grundstücke, angrenzt. Weiters wird festgehalten:

Die nunmehr im Gesetz verankerte „3-Seiten-Regel“, wonach das vorgesehene Betriebsgrundstück an zumindest 3 Seiten an mit Hauptgebäuden bebaute Nachbargrundstücke angrenzen muss, ist bei Straßen mit jeweils einzeiliger Bebauung an beiden Seiten („Straßendörfer“) insofern gelockert, als sich das dritte bebaute Grundstück auch jenseits der Straße befinden kann, wenn dessen straßenseitige Grundstücksgrenze mehr als die Hälfte des gegenüberliegenden Betriebsgrundstückes abdeckt.

Die Einschränkung von Handelsbetrieben in der Widmung Bauland-Betriebsgebiet ermöglicht deren Errichtung in dieser Flächenwidmung nur mehr dann, wenn dieses Betriebsgebiet – unabhängig von der Anzahl der darin befindlichen Grundstücke – zur Gänze von Wohnbauland (Bauland-Wohngebiet, Bauland-Kerngebiet, Bauland-Agrargebiet) umschlossen ist. Wenn diese Voraussetzung nicht zutrifft, muss das für den Handelsbetrieb vorgesehene Baugrundstück im Betriebsgebiet an wenigstens einer Seite an ein bebautes Grundstück im Wohnbauland bzw. Bauland-Sondergebiet mit Wohnnutzung und zusätzlich an zwei weiteren Seiten an bebaute Grundstücke, welche auch im Betriebsgebiet situiert sein können, angrenzen.

Durch die Übergangsbestimmung in § 53 Abs. 8 Z 3 ist klargestellt, dass bereits bestehende Betriebe, die die bisher zulässige Verkaufsfläche für zentrumsrelevante Waren (noch) nicht ausgeschöpft haben, nicht benachteiligt werden und andererseits dieses Limit für die Verkaufsfläche bei zentrumsrelevanten Waren auch in diesen Fällen gilt.

Beispiel für einen Fall des § 18 Abs. 2 erster Satz.

Wenn das Baugrundstück (in der Skizze in rot dargestellt) von seinen Grenzen bis zu einer Entfernung von max. 500 m von bebauten Baulandgrundstücken (inklusive allfälliger Grüngürtel und Straßen) (in der Skizze in blau dargestellt) umschlossen ist, ist eine Verkaufsfläche für zentrumsrelevante Waren von Handelsbetrieben von bis zu 750 m² (ausgenommen in der Widmung Bauland- Kerngebiet-Handelseinrichtungen) zulässig.

Beispiel für Fälle des § 18 Abs. 2 erster Spiegelstrich:

Wenn wie im ersten Fall das Baugrundstück (in der Skizze in rot dargestellt) an zumindest drei Seiten an mit Hauptgebäuden bebaute Nachbargrundstücke (in der Skizze in blau dargestellt) oder an innerörtliche Grünlandwidmungen wie z.B. Parks angrenzt, wobei sich wie beim zweiten Fall bei einzeiliger Bebauung wie in Straßendörfern das dritte mit einem Hauptgebäude bebaute Grundstück straßenseitig dem Baugrundstück überwiegend gegenüberliegend befinden kann (in der Skizze in blau dargestellt), ist eine Verkaufsfläche für zentrumsrelevante Waren von Handelsbetrieben von bis zu 750 m² (ausgenommen in der Widmung Bauland-Kerngebiet-Handelseinrichtungen) zulässig. Im dritten Fall ist dargestellt, dass ein Angrenzen auch an innerörtliche Grünlandwidmungen wie z.B. Parks zulässig ist.

Beispiel für einen Fall des § 18 Abs. 2 zweiter Spiegelstrich:

Wenn das Baugrundstück (in der Skizze in rot dargestellt) an ein bebautes Grundstück im Wohnbauland oder Bauland-Sondergebiet mit Wohnnutzung angrenzt (in der Skizze in blau dargestellt) und zur Gänze von solchen Baulandgrundstücken umschlossen ist, welche sich entweder im Eigentum der Gemeinde befinden oder deren Bebauung innerhalb der nächsten 5 Jahre gerechnet ab Antragstellung für die Baubewilligung des Handelsbetriebes rechtlich gesichert ist (in der Skizze mit § gekennzeichnet), ist eine Verkaufsfläche für zentrumsrelevante Waren von Handelsbetrieben von bis zu 750 m² (ausgenommen in der Widmung Bauland-Kerngebiet-Handelseinrichtungen) zulässig.

Beispiele für Fälle des § 18 Abs. 2 letzter Absatz:

Eine Verkaufsfläche für zentrumsrelevante Waren von Handelsbetrieben im Baulandbetriebsgebiet von bis zu 750 m² ist zulässig, wenn wie im ersten Fall das Betriebsgebiet (in der Skizze in orange dargestellt) von Wohnbauland oder anderen mit Wohngebäuden bebauten Grundstücken (inklusive allfälliger Grüngürtel und Straßen) (in der Skizze in blau dargestellt) umschlossen ist oder wie im zweiten Fall das Baugrundstück (in der Skizze in rot dargestellt) an ein bebautes Grundstück im Wohnbauland oder Bauland-Sondergebiet mit Wohnnutzung (inklusive allfälliger Grüngürtel und Straßen) (in der Skizze in blau dargestellt) und an zwei weiteren Seiten an bebaute Grundstücke (in der Skizze in orange dargestellt) angrenzt.

Antrag zu LGBl 2017/65

Mit der 1. Novelle zum NÖ Raumordnungsgesetz 2014 wurde die Bestimmung bezüglich möglicher Standorte von Handelseinrichtungen mit zentrumsrelevantem Warenangebot außerhalb einer Zentrumszone in § 18 Abs. 2 neu gefasst. Die Erfahrungen im Vollzug haben gezeigt, dass einige Klarstellungen und Anpassungen eine praxisgerechte Anwendung erleichtern, weshalb zunächst der Begriff des Hauptgebäudes dort ergänzt wurde, wo eine Bebauung im Umgebungsbereich Voraussetzung ist und zudem deutlich gemacht, dass dazwischenliegende Straßen bei der Beurteilung des Standortes außer Betracht zu bleiben haben. Nun ist auch eine Ansiedlung an verkehrsgünstig gelegenen, im Umgebungsbereich bebauten Standorten möglich. Klargestellt wurde, dass bei einer dreiseitigen Bebauung lediglich eine Seite des Baugrundstücks an eine innerörtliche Grünlandwidmung angrenzen darf und beim Abschluss von Verträgen zur Sicherung der angrenzenden Bebauung dies für alle verbleibenden Grundstücksseiten erfolgen muss.

Materialien zum NÖ ROG 1976

Antrag 8000-19

Zu § 17 (jetzt § 18)

Zur leichteren Anwendbarkeit, wurden die wichtigsten raumordnungs-rechtlichen Bestimmungen über Handelseinrichtungen in § 17 zusammengefasst. Diese sehen im Detail folgendes vor:

Keinen Beschränkungen der Verkaufs- oder Bruttogeschossfläche unterliegen Handelsbetriebe, deren Standort als Bauland-Kerngebiet mit dem Zusatz „Handelseinrichtungen“ gewidmet ist. Dieser Widmungszusatz ist nur in Zentrumszonen zulässig. Sowohl die Zentrumszone als auch der Widmungszusatz sind Regelungen des Flächenwidmungsplanes, ihre Festlegung liegt im autonomen Entscheidungsbereich der Gemeinden und erfordert ein entsprechendes Verfahren. Es wird in den meisten Fällen wohl sinnvoll sein, gleichzeitig mit der Festlegung einer Zentrumszone auch jene Bereiche als Bauland-Kerngebiet-Handelseinrichtungen zu widmen, die laut Entwicklungskonzept dafür vorgesehen sind; es ist aber grundsätzlich möglich, zunächst die Zentrumszonen und zu einem späteren Zeitpunkt die Widmung Bauland-Kerngebiet-Handelseinrichtungen in den Flächenwidmungsplan einzubringen.

Die bisherige Regelung des Raumordnungsgesetzes hat Handelseinrichtungen in fast allen Baulandwidmungsarten zugelassen, wenn die Bruttogeschoßfläche nicht mehr als 1000 m² betragen hat. Diese Größe hat sich grundsätzlich bewährt: sie ermöglicht praxisgerechte Nahversorgungseinheiten, die sich in die Siedlungsstrukturen einfügen lassen. Diese Größe wird daher weiterhin beibehalten, sie wird allerdings hinsichtlich des Standortes den geschlossenen, bebauten Ortsgebieten zugeordnet, um eine funktionale Einbindung in die Siedlungsstrukturen gewährleisten zu können. Der bisherige Trend, Verkaufseinrichtungen mit 1000 m² Bruttogeschoßfläche an Umfahrungsstraßen und ähnlichen peripheren Standorten (meist in der Widmung Bauland-Betriebsgebiet) zu situieren, schöpft besonders in kleineren Ortschaften die Kaufkraft bereits außerhalb des Ortes ab und nimmt den innerörtlichen Standorten die wirtschaftliche Möglichkeit, Nahversorgungseinrichtungen anbieten zu können.

Außerhalb von Zentrumszonen oder des geschlossen, bebauten Ortsgebietes sind nur mehr Verkaufsflächen von maximal 80 m² zulässig. Dieser Wert limitiert bereits seit längerem gemäß der Gewerbeordnung 1994 die Shops von Tankstellen; er gilt auch für die Befreiung von Ladenöffnungszeiten auf Bahnhöfen und Flughäfen.

Diese Regelungen des Abs. 4, welche die Umgehung der Abs. 2 und 3 verhindern sollen, sind im wesentlichen schon bisher im Raumordnungsgesetz enthalten gewesen, sie wurden nur sinngemäß adaptiert.

Für die grundsätzliche Zielrichtung dieser Novelle, die Ortskerne zu stärken und die Handelseinrichtungen in guter räumlicher Abstimmung zum Verbraucher zu situieren, sollen durch eine Verordnung der Landesregierung jene Gruppen von nicht zentrumsrelevante Waren, die in Handelseinrichtungen ohne Größenbeschränkungen auch außerhalb von Zentrumszonen verkauft werden dürfen, festgelegt werden. Maßgeblich dabei ist, dass zum Abtransport dieser Waren ein Kraftfahrzeug benötigt wird. Die hier aufzuzählenden Waren haben überwiegend keine wesentliche Relevanz für das Funktionieren von Ortszentren. Um Überreglementierungen zu vermeiden, werden diese Waren daher generell von den Bestimmungen des § 17 ausgenommen. Das Anbieten mehrerer nicht zentrumsrelevanter Warengruppen innerhalb einer Handelseinrichtung ist zulässig. In dieser Hinsicht bringt die Novelle daher eine deutliche Liberalisierung, da das Raumordnungsgesetz bisher keine derartigen generellen Ausnahmen gekannt hat.

Die Regelung des Abs. 6 dient der Erhaltung von Produktionsbetrieben mit „Fabriksverkauf“, und ermöglicht auch das Anbieten zugekaufter Waren im untergeordneten Ausmaß.

MB 8000-23

Zu Abs 4 Satz 2

Um zu verhindern, dass die in den Absätzen 2 und 3 enthaltenen Limits für Bruttogeschoßflächen bzw. Verkaufsflächen unterlaufen werden, indem das Projekt auf mehrere Betriebe aufgesplittert oder durch Zuzug weiterer Betriebe der gleiche Effekt erreicht wird, enthielt Absatz 4 schon die Vorschrift, die Verkaufsflächen zu summieren, wenn eine „bauliche, organisatorische oder funktionelle Einheit“ vorliegt. Die Umsetzung dieser Bestimmung hat in der Praxis zu erheblichen Vollzugsproblemen geführt, weil der Begriff „funktionelle Einheit“ recht vage ist. Es war daher notwendig, eine entsprechende Klarstellung anzufügen. Sie wurde so gewählt, dass nun auch zweifelsfrei die bestehenden innerörtlichen Geschäftsstraßen und die traditionellen Geschäftszeilen an zentralen Plätzen nicht von der Summationspflicht der Verkaufsflächen betroffen sind, an Standorten also, an denen das Gesetz keine Schwächung sondern vielmehr eine Stärkung der Handelsfunktion angestrebt hat und die sich – vor allem in kleineren Ortschaften – nicht immer in Zentrumszonen integrieren lassen.

Eine funktionelle Einheit von Handelseinrichtungen wird durch zwei Kriterien charakterisiert:

• die betreffenden Gebäude dienen fast ausschließlich einer einzigen Funktion, nämlich dem Warenverkauf, und unterscheiden sich darin ganz deutlich von den multifunktionalen Gebäuden zentraler Geschäftszeilen, in denen üblicherweise in den Obergeschoßen Wohnungen, Büros udgl anzutreffen sind;

• die Handelseinrichtungen verfügen überwiegend über private Kfz-Abstelleinrichtungen (weil sie sonst an peripheren Standorten nicht funktionieren würden), während bei zentralen Geschäftszeilen die Kunden ihre Kraftfahrzeuge überwiegend auf öffentlichen Abstellanlagen parken. Unter öffentlichen Abstellanlagen sind solche zu verstehen, welche im Flächenwidmungsplan als öffentliche Verkehrsfläche gewidmet sind.

Anmerkungen

0) IdF LGBl 2015/3 (Abs 1, 2 u 4). Die Nov LGBl 2016/63 hat die Abs 2 und 4, die Nov LGBl 2017/65 hat den Abs 2 neu gefasst. Die Regelungen für Handelseinrichtungen (Einkaufs- und Fachmarktzentren) sind heute im Wesentlichen in § 18 und § 14 Abs 2 Z 15 (Zentrumszonen) konzentriert.

1) Die Ausweisung von Zentrumszonen ist in § 14 Abs 2 Z 15 geregelt. Die Zentrumszone ist keine Widmungsart, sondern ein im Flächenwidmungsplan abgegrenzter Teil eines bestehenden oder geplanten Ortskernes. Innerhalb einer Zentrumszone können verschiedene Widmungskategorien und Widmungsarten festgelegt werden, so etwa die Baulandwidmungen Wohn-, Kern- oder Agrargebiet sowie die Widmungen Verkehrsfläche und Grünland. Der Zusatz „Handelseinrichtungen“ darf aber nur in der Widmung Bauland-Kerngebiet festgelegt werden.

Die Ausweisung einer Zentrumszone erfordert ebenso wie die Festlegung des Zusatzes „Handelseinrichtungen“ ein Verfahren zur Erstellung oder Änderung des örtlichen ROP. Dabei ist eine ordnungsgemäße Grundlagenforschung durchzuführen (dokumentiert in einem Entwicklungskonzept). Für die Ausweisung von Zentrumszonen hat die LReg einen Leitfaden herausgegeben, abrufbar unter www.raumordnung-noe.at. Bis August 2014 haben 79 Gemeinden Zentrumszonen ausgewiesen.

2) Der Zusatz „Handelseinrichtungen“ bewirkt, dass die Errichtung von Handelsbetrieben innerhalb der Widmungsart Bauland-Kerngebiet keinerlei Beschränkungen hinsichtlich der Verkaufsfläche unterliegt. Die übrigen Nutzungsmöglichkeiten des Kerngebietes bleiben aufrecht (keine Einschränkung wie nach § 16 Abs 5). Es dürfen deshalb auch Wohngebäude, öffentliche Gebäude, Versammlungs- und Vergnügungsstätten sowie bestimmte Betriebe errichtet werden.

Unter „Handelseinrichtungen“ sind Gebäude oder Gebäudeteile zu verstehen, in denen Waren zum Verkauf angeboten werden. Das reicht von einer Bruttogeschoßfläche von mehr als 750 m² (Einkaufs- oder Fachmarktzentren) bis zum Kiosk. Das NÖ ROG enthält keine eigene Begriffsdefinition für „Handelseinrichtungen“.

Für den Zusatz „Handelseinrichtung“ gilt folgende Verfahrenserleichterung: Dient eine Änderung des örtlichen ROP ausschließlich dem Zweck, in einer rechtswirksamen Zentrumszone im Bauland-Kerngebiet die Zusatzbezeichnung „Handelseinrichtung“ festzulegen und ist hiefür keine SUP erforderlich, bedarf dies gem § 25 Abs 5 keiner Genehmigung durch die LReg. Die Gemeinde hat den Entwurf der Änderung der LReg aber so rechtzeitig zu übermitteln, dass diese bereits zu Beginn der öffentlichen Auflage über alle Unterlagen verfügt. Die LReg hat die beabsichtigte Änderung bis zum Ende der öffentlichen Auflagefrist zu untersagen, wenn sie hinsichtlich der Verkehrserfordernisse nicht raumverträglich ist.

3) Die Verkaufsfläche ist nach § 1 Abs 1 Z 18 die Summe aller Flächen, die in Gebäuden von Handelseinrichtungen liegen und die für Kunden allgemein zugänglich sind sowie die Bedienungs- und Kassenbereiche. Davon ausgenommen sind Flächen von Tiefgaragen, Lagern, Windfängen, Zugängen, Einpackbereichen und Stiegenhäusern, sofern dort keine Waren angeboten werden, sowie von Sanitärräumen mit ihren Zugängen, Flächen für Kinderbetreuungseinrichtungen, Flächen, auf denen Bank- oder Postdienstleistungen erbracht werden, sowie Flächen von Dienstleistungs- und Gastronomieeinrichtungen, die sich nicht in einem gemeinsamen Raum mit Verkaufsflächen befinden. Die Beschränkung der Verkaufsfläche auf 750 m² in den Abs 2 und 4 entspricht der bisherigen Beschränkung der Bruttogeschoßfläche auf 1.000 m².

4) In Zentrumszonen mit der „Widmung Bauland-Kerngebiet – Handelseinrichtungen“ bestehen zwar grundsätzlich keine Verkaufsflächenbeschränkungen, doch kann die Gemeinde die Verkaufsfläche auch in dieser Widmung „bei Bedarf“ einschränken. Das Gesetz nennt als Gründe insb solche der Verkehrsinfrastruktur, der MB verweist auf die Erreichbarkeit der Handelsbetriebe oder das Stellplatzangebot. Die Entscheidung über Verkaufsflächenbeschränkungen liegt im Ermessen der Gemeinde und wird in Hinblick auf die Grundrechte der Unverletzlichkeit des Eigentums und der Freiheit der Erwerbsbetätigung im Erläuterungsbericht ausreichend zu begründen sein.

5) Zentrumsrelevante Waren sind jene, die nicht in der Warengruppen-V, LGBl 8000/95-0 angeführt sind. Dazu gehören beispielsweise Lebensmittel, Bekleidung, Textilwaren, Haushalts- und Kosmetikartikel, Papier etc.

6) Ist im Flächenwidmungsplan kein „Bauland-Kerngebiet-Handelseinrichtungen“ ausgewiesen, besteht für zentrumsrelevante Waren prinzipiell eine Verkaufsflächenbeschränkung von 750 m². Bauwerke und Einrichtungen zur Versorgung der Bevölkerung mit Gütern und Dienstleistungen des täglichen Bedarfs können erforderlichenfalls in allen Baulandwidmungsarten zugelassen werden, sofern die besondere Zweckbindung von Kerngebieten, Betriebsgebieten und Sondergebieten dies nicht ausschließt (§ 16 Abs 3).

Grundgedanke des Abs 2 ist es, Handelsbetriebe für zentrumsrelevante Waren nur dort zuzulassen, wo die umliegenden Grundstücke als Bauland (mit Wohnnutzung) gewidmet und mit Hauptgebäuden bebaut sind oder in absehbarer Zeit bebaut werden sollen.

Eine Verkaufsfläche für zentrumsrelevante Waren bis zur Obergrenze von 750 m² darf grundsätzlich nur dann bewilligt werden, wenn das Baugrundstück von Baulandgrundstücken (gleichgültig welcher Widmungsart) umschlossen ist, die mit Hauptgebäuden bebaut sind. Diese Baulandgrundstücke dürfen von den Grenzen des Baugrundstücks maximal 500 m entfernt sein. Grüngürtel und Straßen unterbrechen einen solchen Ring von Baulandgrundstücken um das Baugrundstück für Handelsbetriebe nicht.

Liegen die Handelsbetriebe mit Verkaufsflächen für zentrumsrelevante Waren im „Bauland-Betriebsgebiet“, gelten eigene Vorschriften (vorletzter und letzter Satz des Abs 2).

Trifft keine der in Abs 2 genannten Voraussetzungen zu, darf die Verkaufsfläche für zentrumsrelevante Waren 80 m² nicht übersteigen (Abs 3).

7) Ist das Baugrundstück bis zu einer Entfernung von 500 m nicht von mit Hauptgebäuden bebauten Baulandgrundstücken umschlossen, darf eine bis zu 750 m² große Verkaufsfläche für zentrumsrelevante Waren dennoch bewilligt werden, wenn an mindestens drei Seiten überwiegend Grundstücke angrenzen, die im „Wohnbauland“ (gem § 1 Abs 1 Z 4 Wohngebiet, Kerngebiet, Agrargebiet ausgenommen „Hintausbereiche“, Gebiet für erhaltenswerte Ortsstrukturen) oder „Bauland-Sondergebiet“ mit Wohnnutzung liegen und die mit Hauptgebäuden bebaut sind (in Sondergebieten sind Wohnnutzungen gem § 16 Abs 2 nur soweit zulässig, als sie mit Rücksicht auf den verordneten Nutzungszusatz vorhanden sein müssen). Dazwischen liegende Straßen bleiben dabei außer Betracht. An einer Seite darf statt der so gewidmeten bebauten Baulandgrundstücke überwiegend eine innerörtliche Grünlandwidmung angrenzen. Das Baugrundstück wird dann überwiegend angrenzen, wenn es mit den beschriebenen Grundstücken zu mehr als der Hälfte eine gemeinsame Grenze hat.

8) Ist das Baugrundstück bis zu einer Entfernung von 500 m nicht von mit Hauptgebäuden bebauten Baulandgrundstücken umschlossen, darf eine bis zu 750 m² große Verkaufsfläche für zentrumsrelevante Waren ferner bewilligt werden, wenn das Baugrundstück auf einer Seite an ein mit einem Hauptgebäude bebautes Grundstück im „Wohnbauland“ oder „Bauland-Sondergebiet“ mit Wohnnutzung und auf allen anderen Seiten an solche Grundstücke überwiegend angrenzt, die im Wohnbauland liegen, und die entweder im Eigentum der Gemeinde stehen oder deren Bebauung innerhalb der nächsten 5 Jahre vertraglich sichergestellt ist (vgl § 17 Abs 2 Z 1). Das Baugrundstück wird dann überwiegend angrenzen, wenn es mit den beschriebenen Grundstücken zu mehr als der Hälfte eine gemeinsame Grenze hat. Dazwischen liegende Straßen bleiben außer Betracht. Die 5-jährige Frist läuft ab Einbringung des Bauansuchens für den Handelsbetrieb.

9) Im „Bauland-Betriebsgebiet“ besteht für zentrumsrelevante Waren ebenfalls eine Verkaufsflächenbeschränkung von 750 m². Es gelten aber andere Voraussetzungen als in den übrigen Widmungen, die für Handelsbetriebe in Frage kommen.

Eine Baubewilligung für einen Handelsbetrieb mit zentrumsrelevanten Waren darf im Betriebsgebiet dann erteilt werden, wenn das Betriebsgebiet von Wohnbauland oder anderen mit Wohngebäuden bebauten Grundstücken umschlossen ist. Grüngürtel und Straßen unterbrechen einen solchen Ring von Grundstücken um das Baugrundstück für Handelsbetriebe nicht.

Ferner darf im Betriebsgebiet eine Baubewilligung für Handelsbetriebe erteilt werden, wenn das Baugrundstück überwiegend, dh zu mehr als der Hälfte, an folgende Grundstücke angrenzt: auf einer Seite an ein Grundstück im Wohnbauland oder Bauland-Sondergebiet mit Wohnnutzung, das mit einem Hauptgebäude bebaut ist, und auf zwei weiteren Seiten an Grundstücke, die mit Hauptgebäuden (keine Wohnnutzung erforderlich) bebaut sind.

Nach Abs 2 letzter Satz spielt im Betriebsgebiet die Eigenschaft der umliegenden bzw angrenzenden Grundstücke für Bauansuchen keine Rolle, die am 7.7.2016 bereits anhängig waren. § 53 Abs 8 Z 3 (Übergangsbestimmung) stellt klar, dass die Verkaufsflächenbegrenzung für zentrumsrelevante Waren von 750 m² auch für schon bestehende Handelsbetriebe gilt. Es sollen jedoch solche Betriebe nicht benachteiligt werden, welche die höchstzulässige Verkaufsfläche für zentrumsrelevante Waren am 7.7.2016 noch nicht ausgeschöpft haben.

10) Die Verkaufsfläche für zentrumsrelevante Waren darf außerhalb des in Abs 2 umschriebenen Gebietes – maximal 80 m² betragen. Werden zugleich zentrumsrelevante und nicht zentrumsrelevante Waren angeboten, muss den Einreichplänen zu entnehmen sein, welche Verkaufsflächen für die jeweilige Warengruppe reserviert sind. Die Einhaltung der höchstzulässigen Verkaufsfläche für zentrumsrelevante Waren kann in diesem Fall jedoch mit baurechtlichen Mitteln schwer durchgesetzt werden.

Änderungen des Verwendungszwecks ohne bewilligungsbedürftige bauliche Abänderung sind gem § 15 Abs 1 Z 2 NÖ BO 2014 anzeigepflichtig. Strafbar ist nach § 37 Abs 1 Z 2 NÖ BO, wer ein anzeigepflichtiges Vorhaben ohne Anzeige ausführt oder ausführen lässt oder ein anzeigepflichtiges, aber nicht angezeigtes Bauwerk benützt.

Nach § 35 Abs 3 NÖ BO 2014 hat die Baubeh die Nutzung eines Bauwerks zu einem anderen als dem bewilligten oder aus der Anzeige zu ersehenden Verwendungszweck zu verbieten. Gem § 37 Abs 1 Z 10 macht sich strafbar, wer einen solchen Auftrag nicht befolgt.

Für Handelsbetriebe auf Verkehrsflächen darf die Summe der Verkaufsflächen (zB Kioske) für zentrumsrelevante Waren ebenfalls nicht mehr als 80 m² betragen. Nicht erfasst sind allerdings die temporäre Aufstellung von Verkaufsständen, Lager- und Verkaufscontainern für Waren der Pyrotechnik, wenn sie einer gewerberechtlichen Genehmigungspflicht unterliegen, von Musterhütten auf hiezu beh genehmigten Flächen in Baumärkten sowie von Marktständen, die nach § 17 Z 12 NÖ BO 2014 bewilligungs- und anzeigefrei sind, und daher nicht mit dem Flächenwidmungsplan übereinstimmen müssen.

11) Die Verkaufsflächen sind zur Verhinderung von Umgehungen schon dann zusammenzurechnen, wenn eines der drei Kriterien (bauliche, organisatorische oder funktionelle Einheit) vorliegt. Eine ähnliche Begriffsdefinition enthält Anhang 1 Z 19 FN 4 UVP-G 2000. Danach sind Einkaufszentren Gebäude und Gebäudekomplexe mit Verkaufs- und Ausstellungsräumen von Handels- und Gewerbebetrieben samt den damit in Zusammenhang stehenden Dienstleistungs- und Freizeiteinrichtungen, die in einem räumlichen Naheverhältnis stehen und eine betriebsorganisatorische oder funktionelle Einheit bilden.

Eine bauliche Einheit liegt vor, wenn mehrere Handelsbetriebe in einem einzigen Gebäude untergebracht sind oder wenn sie einen zusammenhängenden Gebäudekomplex bilden. Letzteres ist etwa dann der Fall, wenn die einzelnen Gebäude durch Korridore miteinander verbunden sind.

Eine organisatorische Einheit liegt vor, wenn mehrere Handelsbetriebe durch infrastrukturelle oder administrative Maßnahmen miteinander verbunden sind. In Betracht kommen ein gemeinsamer Eingang, ein gemeinsamer Kundenparkplatz, eine gemeinsame Haustechnik, eine gemeinsame Vermarktung usw.

Die funktionelle Einheit ist als einziges der drei Kriterien gesetzlich definiert. Werden angrenzende und auf der anderen Straßenseite gelegene Grundstücke baulich überwiegend für Handelsbetriebe und Kfz-Abstellplätze genutzt, sind die Verkaufsflächen wegen Vorliegens einer funktionellen Einheit zusammenzurechnen. Bereits ein einzelnes angrenzendes oder straßenseitig gegenüberliegendes Grundstück reicht aus, um die funktionelle Einheit herzustellen.

Verkehrsflächen unterbrechen unabhängig von ihrer Breite die funktionelle Einheit nicht. Diese wird auch nicht durch bis zu 14 m breite Grundflächen (nicht notwendig eigene Grundstücke) wie Grüngürtel und Gewässer sowie bis zu 40 m breite Grundstücke unterbrochen.

Unterbrochen wird die funktionelle Einheit somit nur durch mehr als 14 m breite Grundflächen, die – wie Grüngürtel oder Gewässer – einen Einschnitt in die Landschaft bilden, und mehr als 40 m breite Grundstücke, die nicht für Handelsbetriebe oder Kfz-Abstellplätze verwendet werden.

12) Bieten Handelsbetriebe ausschließlich nicht zentrumsrelevante Waren an, unterliegen sie unabhängig davon, ob sie in einer Zentrumszone, einem geschlossenen, bebauten Ortsgebiet oder außerhalb davon liegen, keinen Größenbeschränkungen. Werden zusätzlich zentrumsrelevante Waren angeboten, darf die Verkaufsfläche für diese Waren außerhalb des geschlossenen, bebauten Ortsgebietes 80 m² nicht übersteigen.

13) Nach Aufhebung der bisherigen Warengruppen-V durch Erk des VfGH v 27.2.2009, V 453/08 VfSlg 18.713 (E 9) hat die NÖ LReg am 30.6.2009 eine neue Warengruppen-V, LGBl 8000/95-0 erlassen, die am 16.7.2009 in Kraft getreten ist. Warengruppen, die nach ihrer Beschaffenheit bzw nach ihrer Packungs- oder Gebindegröße vom Kunden unter Verwendung eines Kraftfahrzeuges abtransportiert werden müssen (nicht zentrumsrelevante Waren), sind demnach Fahrzeuge inkl Zubehör, Baustoffe, Bauelemente und Eisenwaren, Bodenbeläge, Brenn- und Treibstoffe, Stein- und Betonwaren, Pflanzen und Gartenbedarfsartikel, Holzrohstoffe und Möbel. Die pauschalierende Abgrenzung der Waren, die nur mit dem Kfz abtransportiert werden können, in der NÖ Warengruppen-V 2009 ist nach Ansicht des VfGH (4.3.2014, G 25/2012, V 17/2012 VfSlg 19.853 – NÖ) nicht gleichheitswidrig. Die dadurch entstehenden Beschränkungen des Eigentums und der Erwerbsfreiheit liegen im öffentlichen Interesse.

14) Im Fabriksverkauf darf neben selbst hergestellten Waren auch Zubehör verkauft werden. Das Zubehör darf jedoch die am selben Standort erzeugte und zum Verkauf angebotene Ware nicht überwiegen, wenn der Charakter als Produktionsbetrieb gewahrt bleiben soll.

Judikatur

1) Der in Prüfung genommenen Regelung kann nicht attestiert werden, dass sie das Streben nach ausreichender Versorgung der Bevölkerung (mit Gütern und Leistungen des täglichen Bedarfs) nur als eines von mehreren – im wesentlichen gleichgeordneten und gleichbedeutenden – Leitzielen wertet, die eine entsprechende Abwägung verlangen. Vielmehr legt die in Rede stehende Wortfolge des § 21 Abs 5 Z 2 NÖ ROG nach dem klaren und unmissverständlichen Gesetzestext fest, dass Einkaufszentren dort – und nur dort – zuzulassen sind, wo keine anderen Betriebe (in umliegenden Gemeinden) dadurch in ihrer Existenz gefährdet werden.

Der hier gegebene Regelungsinhalt (Bedarfsdeckung) ist aber nach stRsp des VfGH unter den Kompetenztatbestand „Angelegenheiten des Gewerbes“ (Art 10 Abs 1 Z 8 B-VG) zu subsumieren: Denn die Standortplanung, wie sie § 21 Abs 5 Z 2 NÖ ROG vorsieht, ist untrennbar an Voraussetzungen gebunden, die mit dem gewerblichen Lokalbedarf vollkommen identisch sind. Wird die Nahversorgung anderer Gemeinden, die Bedarfsdeckung in diesen Gebieten, gefährdet, ist nämlich eine Sonderwidmung für Einkaufszentren jedenfalls unzulässig, und zwar ganz unabhängig von anderen Planungszielen, mögen sie auch noch so bedeutsam sein.

Dass im Bauland-Wohngebiet gem § 14 Abs 2 Z 10 NÖ ROG Flächen für Einrichtungen für die Versorgung mit Gütern des täglichen Bedarfs vorzusehen sind, ändert nichts an der grundsätzlichen Kompetenz des Bundes-, nicht aber des Landesgesetzgebers zur Erlassung einer gewerberechtlichen Bedarfsprüfungsregelung.

Materiell und zusammenfassend gesehen, schafft also der Landesgesetzgeber eine – verdeckte – gewerbliche Zulassungsregel für sogenannte Einkaufszentren (nach Maßgabe des Lokalbedarfs), die gewerberechtspolitisch erwünscht sein mag, wofür er jedoch nach den Kompetenzbestimmungen des B-VG nicht zuständig ist (1.3.1990, G 319/89 VfSlg 12.284 – NÖ).

2) Soweit die Ktn LReg davon ausgeht, die vom VfGH im Bereich des Raumordnungsrechts entwickelte Rsp zum Begriff der finalen Determinierung des Verordnungsinhaltes durch das Gesetz stelle auch im Bereich überörtlicher Entwicklungsprogramme des Landes eine zulässige Regelungstechnik dar, ist ihr im Hinblick auf das konkrete Regelungssystem nicht entgegenzutreten. Die allgemeinen Raumplanungsziele des K-ROG und des K-GplG 1995 stellen eine ausreichende Umschreibung der Planungsvorgaben des Verordnungsgebers bei der Festsetzung einer höchstzulässigen wirtschaftlich zusammenhängenden Verkaufsfläche in einem Ober-, Mittel- oder Unterzentrum dar. Im Hinblick auf die Erstellung eines in der Raumordnungswissenschaft allgemein verbreiteten Zentrale-Orte-Konzeptes durch Einteilung der Gemeinden in so genannte Ober-, Mittel- und Unterzentren hält der VfGH die Bestimmung betreffend die Festlegung von Höchstverkaufsflächen für einzelne EKZ im Entwicklungsprogramm als mit dem Legalitätsprinzip des Art 18 B-VG vereinbar.

Die Erl zum Entwicklungsprogramm für Versorgungsinfrastruktur lassen aber darauf schließen, dass den einkaufszentrenspezifischen Regelungen des zum Zeitpunkt der Erlassung der V geltenden K-GplG 1982 der bundesverfassungswidrige Inhalt unterstellt wurde, das landesgesetzliche Regelungssystem biete eine Grundlage für die Beschränkung von Einkaufszentren (für den Möbelhandel), wenn dadurch andere Betriebe in umliegenden Gemeinden in ihrer Existenz gefährdet würden. Der GH sieht sich in seiner Auffassung bestätigt, dass sich die Beh bei Erlassung der in Rede stehenden Bestimmung ausschließlich auf Überlegungen gewerberechtlicher Art, nicht aber in kompetenzneutraler Weise auf raumordnungsrechtliche Ziele gestützt hat (VfGH 26.11.2003, G 3/03, V 2/03 VfSlg 17.057 – Ktn u 23.6.2004, V 6/04 ua VfSlg 17.243 – Ktn, Quasianlassfallwirkung).

3) Eine Einschränkung des Planungsermessens der Gemeinde nach Maßgabe der Festlegungen im Landesraumplan gerät nicht in Konflikt mit Art 118 Abs 2 B-VG. Denn ebenso wie es aufgrund des Art 119a Abs 8 B-VG für zulässig angesehen werden müsste, dem Flächenwidmungsplan die aufsichtsbeh Genehmigung zu versagen, weil er die Raumplanungsziele nicht hinreichend beachtet, muss es der Vlbg LReg bei Erlassung eines Landesraumplanes gestattet sein, die Eignung von Standorten für Einkaufszentren unter Beachtung der Raumplanungsziele von vornherein allgemein festzulegen. Auch gegen die Möglichkeit einer parzellenscharfen Feststellung der Eignung einer Grundfläche für ein Einkaufszentrum bestehen keine verfassungsrechtlichen Bedenken.

Im Hinblick auf die durch das Vlbg RPG vorgenommene Differenzierung zwischen Einkaufszentren mit Verkaufsflächen für Güter des täglichen Bedarfs und Einkaufszentren mit Verkaufsflächen für sonstige Handelsbetriebe hegt der VfGH keine Bedenken dagegen, durch einen Landesraumplan die Widmung einer besonderen Fläche für ein Einkaufszentrum mit Verkaufsflächen für Waren, die nicht für den täglichen Bedarf bestimmt sind, für zulässig zu erklären.

Die detaillierte Standortuntersuchung, wie beispielsweise die Prognose des Einzugsgebiets, des Umsatzpotentials, der Verringerung der Kaufkraftabflüsse in benachbarte Regionen und ins Ausland wurde ausschließlich unter dem eingeschränkten Marktsegment des geplanten „Hauses des Kindes“ vorgenommen. Die Entscheidung der LReg zugunsten der Einkaufszentren-Widmung ist vorwiegend aufgrund der Überlegungen zustande gekommen, auf dem Sektor der Kinderartikel werde ein Kaufkraftabfluss verringert und durch das Einkaufszentrum würden bestehende Geschäfte in der Hohenemser Innenstadt nicht konkurrenziert. Dem Verordnungsgeber ist es aber kompetenzrechtlich verwehrt, mit einem Raumordnungsplan den Effekt eines Zulassungssystems für Einkaufszentren nach alleiniger Maßgabe des gewerberechtlichen Lokalbedarfes zu schaffen. Indem die Vlbg LReg eine auf ein bestimmtes Marktsegment eingeschränkte und damit unzureichende Grundlagenforschung betrieben hat und bei der Erlassung der bekämpften V von einem kompetenzwidrigen Verständnis der Bestimmungen des Vlbg RPG ausgegangen ist, hat sie die bekämpfte V mit Gesetzwidrigkeit belastet (VfGH 25.6.1998, V 4/96 VfSlg 15.233 – Vlbg).

4) Selbst wenn die im Gesetz erfolgte Festlegung von Orts- und Stadtkernen für die Oberzentren Klagenfurt und Villach einen „wesentlichen Wettbewerbsvorsprung“ gegenüber den Mittelzentren Kärntens bedeutet, handelt es sich dabei nur um faktische Reflexwirkungen, die keinen Individualantrag auf Normenkontrolle – hier der Stadtgemeinde St. Veit/Glan nach Art 140 Abs 1 B-VG – zulassen (VfGH 6.10.2004, G 227/03 VfSlg 17.323 – Ktn).

5) Der Gesetzgeber geht offensichtlich davon aus, dass die Errichtung eines Einkaufszentrums in „zentraler, innerörtlicher Lage“, das eine bestimmte Größe nicht überschreitet, keine überörtlichen Interessen berührt. Eine Änderung eines Flächenwidmungsplanes berührt die Belange der Nachbargemeinden nicht schon deshalb wesentlich, weil Grundstücke als Kerngebiet gewidmet worden sind.

Ob ein Gebiet eine zentrale innerörtliche Lage hat, bestimmt sich nicht danach, ob dieses Gebiet einen geometrischen Mittelpunkt der Gemeinde bildet, sondern vielmehr danach, ob dieses Gebiet aufgrund seines Angebotes im öffentlichen, wirtschaftlichen oder kulturellen und sozialen Bereich einen für das umliegende Ortsgebiet attraktiven Stellenwert einnimmt (örtlich-funktionaler Aspekt). Hiebei ist auch zu berücksichtigen, ob das Gebiet mit öffentlichen Verkehrsmitteln gut erreichbar ist.

Die nunmehr aneinander angrenzenden Widmungen Kerngebiet, in denen auch Wohnungen zulässig sind, und Wohngebiet sind miteinander verträglich. Der Planungsbereich befindet sich in innerörtlicher Lage – neben sonstigen Gebäuden für Verwaltung, kulturellen und sozialen Einrichtungen und einem Parkplatz. Die in Rede stehenden Flächen sind von Bauland umgeben. Durch eine Kerngebietswidmung, in der ein EKZ errichtet wird, wird die Möglichkeit anderer Gemeinden, ebenso Widmungen als Kerngebiet, in denen ein EKZ errichtet werden kann, festzulegen, nicht beschränkt.

Das örtliche Entwicklungskonzept stellt im Zusammenhang mit dem offenkundigen Bemühen der Gemeinde, aus Sicht der Raumordnung geeignete Flächen für einen Nahversorgungsstandort zu finden, eine ausreichende Grundlagenforschung dar. Das Interesse einer konkreten „Betreibergesellschaft“ an einer bestimmten Widmung ändert nichts an der Gesetzmäßigkeit der Widmung, wenn die sachlichen Voraussetzungen erfüllt sind (VfGH 5.10.2005, V 23/05 VfSlg 17.656 – Vlbg).

6) Es ist davon auszugehen, dass der Landesgesetzgeber eine umfassende Regelung von Verkaufsflächen einer bestimmten Größe unter Berücksichtigung der daraus abzuleitenden Auswirkungen auf die Infrastruktur der Umgebung angestrebt hat. Wenn mehrere Betriebe eine Einheit bilden müssen, um als Einkaufszentrum zu gelten, so erscheint es sachgerecht, dass auch nur ein Betrieb ein Einkaufszentrum bilden kann. Es wäre sachlich nicht zu rechtfertigen, wenn das gesetzgeberische Ziel, die Errichtung von Verkaufsflächen ab einer bestimmten Größe an eine bestimmte Widmungsart zu binden, davon abhängig gemacht würde, dass diese Verkaufsflächen (nur) aus mehreren Betrieben oder Teilen von Betrieben bestehen (VwGH 26.9.2002, 2001/06/0038 VwSlg 15.919/A – Tir).

7) Die „Sicherung der Nahversorgung“ ist nach dem Stmk ROG bloß eines von mehreren Elementen bei der Bestimmung eigener Standorte für Einkaufszentren, die einen Teil der Standortvorsorge für private Handels- und Dienstleistungseinrichtungen überhaupt bildet. Bei der Planung und Widmung von Standorten für Einkaufszentren, die in ihrem Warensortiment Lebensmittel führen, sind zusätzlich zur Sicherung einer ausreichenden Nahversorgung der Bevölkerung auch andere Kriterien zu berücksichtigen: Dabei geht es vor allem um die Errichtung und den Ausbau des Netzes zentraler Orte, die weiträumige „Verkehrserschließung“ sowie um die Vermeidung der Beeinträchtigung der Nachbarschaft und um die Abstimmung mit der angestrebten Siedlungsstruktur der Standortgemeinde. Die Unterscheidung von Einkaufszentren mit und ohne Lebensmittel im Warensortiment verstößt nicht gegen die Kompetenzverteilung, sondern lässt in kompetenzneutraler Weise eine Vielzahl von Planungszielen bei der Bestimmung von Standorten berücksichtigen.

Die vom Gesetzgeber geschaffene Differenzierung beschränkt zwar die Erwerbsausübungsfreiheit auf dem Umweg über die Standortwahl. Diese Beschränkung bildet jedoch ein geeignetes und adäquates Mittel, das in den Raumordnungsgrundsätzen zum Ausdruck gelangende öffentliche Interesse an der Situierung der hinsichtlich ihrer Einzugsbereiche ganz unterschiedlichen Einkaufszentren zu verwirklichen. Es bedeutet keinen unzulässigen Eingriff in die Freiheit der Erwerbsbetätigung gem Art 6 StGG, wenn durch raumplanerische Festlegungen eine bestimmte Erwerbstätigkeit lediglich an einem bestimmten Ort faktisch verhindert wird, solange die Raumordnung nicht als System der Zulassung jener Erwerbstätigkeiten eingesetzt wird.

Wenn der bei der Erlassung des angefochtenen Bescheides angewendete Flächenwidmungsplan der Gemeinde Seiersberg lediglich die Bestandssicherung des bereits errichteten Einkaufszentrums vorsieht und auch einen geringfügigen Um- und Ausbau zulässt, gleichzeitig aber den wesentlichen Ausbau des Einkaufszentrums verhindert, entspricht dies dem geltenden Raumordnungsrecht. Dass dadurch die wirtschaftliche Weiterentwicklung bestehender Betriebe nur in eingeschränktem Umfang möglich ist, verstößt weder gegen das verfassungsgesetzlich gewährleistete Recht auf Unverletzlichkeit des Eigentums noch auf Freiheit der Erwerbsbetätigung (VfGH 2.12.1996, B 29/95, B 219/96 VfSlg 14.685 – Stmk).

8) Dass noch zusätzlich zwischen Einkaufszentren für Waren des nicht täglichen Bedarfs, die nach dem Kauf regelmäßig mit Kraftfahrzeugen abgeholt oder transportiert werden (unter beispielhafter Anführung der „Möbel, Baustoffe und -geräte, Gartenbedarf, Fahrzeuge und Maschinen“, kurz sog autoaffine Güter) und Einkaufszentren für „sonstige Waren des nicht täglichen Bedarfs“ unterschieden wird, begründet nicht nur keinen Widerspruch zu Art 18 Abs 2 B-VG mangels Bestimmtheit, sondern erhöht das Determinierungspotential der gesetzlichen Vorschrift für die Zulässigkeit von Widmungen für Einkaufszentren beträchtlich. Die typologische Unterscheidung von Warengruppen nach den „Waren des täglichen Bedarfs, insbesondere Lebensmittel“, mit Kraftfahrzeugen abzuholende Waren des nicht täglichen Bedarfs und „sonstige Waren des nicht täglichen Bedarfs“ bildet ein für die Unterscheidung verschiedener Einkaufszentren und ihre raumplanungsrechtliche Zulässigkeit maßgebliches und sinnfälliges Kriterium (VfGH 19.6.2001, V 79/00 VfSlg 16.204 – Vlbg).

9) Der VfGH sieht sein Bedenken, dass die V nicht der gesetzlichen Grundlage entspricht, bestätigt. Die NÖ LReg bekräftigt mit ihrer Ausführung, wonach sich der Möbelhandel hinsichtlich der NÖ Warengruppen-V nicht nur wegen seines typischen Mischangebotes schwer einordnen lasse, die vorläufige Annahme des VfGH, dass die in den Erl zum NÖ ROG dargestellten raumordnungspolitischen Erwägungen allenfalls dazu führen hätten können, den Verkauf von zentrumsrelevanten Waren in einer Handelseinrichtung (Einrichtungshaus) einzuschränken; diese Erwägungen rechtfertigen jedoch nicht die generelle Einordnung der Warengruppe Möbel unter die zentrumsrelevanten Waren.

Bereits die Aufzählung in der NÖ WG-V zeigt, dass bestimmte Warengruppen nicht selten auch im Verbund mit Warengruppen zum Verkauf angeboten werden, für deren Abtransport kein Kraftfahrzeug benötigt wird (zB Gartenbedarfsartikel). Das Vorbringen, dass Möbelhäuser im Hinblick auf das Segment Möbel eher als bloße Ausstellungsräume zu qualifizieren seien, in denen in erster Linie besichtigt, allenfalls bestellt und/oder gekauft und die Ware erst (später) geliefert und montiert werde, vermag die vom VfGH dargelegten Bedenken nicht zu zerstreuen, trifft doch diese Sicht auch für andere Warengruppen zu (VfGH 27.2.2009, V 453/08 VfSlg 18.713 – NÖ).

10) Das Ziel der NÖ ROG-Nov 2004 war, die Ortskerne zu stärken und die Handelseinrichtungen in guter räumlicher Abstimmung zum Verbraucher zu situieren. Dieses Ziel liegt speziell dem § 17 NÖ ROG (jetzt: § 18 NÖ ROG 2014) zu Grunde und rechtfertigt insb auch jene Bestimmungen, die nur innerhalb des geschlossenen, bebauten Ortsgebietes und in Zentrumszonen Verkaufsflächen für zentrumsrelevante Waren mit mehr als 80 m² gestatten. Die Lösung liegt im rechtspolitischen Gestaltungsspielraum des Gesetzgebers. Ob diese Regelung zweckmäßig ist und das Ergebnis in allen Fällen als befriedigend empfunden wird, kann nicht mit dem Maß des Gleichheitssatzes gemessen werden.

Der VfGH hat in VfSlg 15.672/1999 das grundsätzlich gegebene öffentliche Interesse an dem Schutz von attraktiven Einkaufsmöglichkeiten in den Kernbereichen unter dem (in die Kompetenz des Bundesgesetzgebers fallenden) Teilaspekt der Sicherung der Nahversorgung der Bevölkerung mit Konsumgütern des kurzfristigen und täglichen Bedarfs bestätigt. Der § 17 NÖ ROG dient einem umfassenderen und allgemeineren Ziel, nämlich die Ortskerne zu stärken, die Handelseinrichtungen in guter räumlicher Abstimmung zum Verbraucher zu situieren und so der Fehlentwicklung der Verlagerung von Handelsbetrieben „auf die grüne Wiese“ mit den damit untrennbar verbundenen Verkehrsproblemen gegenzusteuern. Dies ist ein Gesichtspunkt der „planmäßige[n] und vorausschauende[n] Gesamtgestaltung eines Gebietes“, diesbezügliche Regelungen sind daher der Raumplanung zuzuordnen.

Im Gegensatz zu der mit dem Erk VfSlg 9543/1982 aufgehobenen Bestimmung des OÖ ROG, bei der Geschäftsbauten dem Bedarf entsprechend nur „insoweit zugelassen werden soll[t]en, als die Aufrechterhaltung und Sicherung der Nahversorgung der Bevölkerung mit Konsumgütern und Dienstleistungen, insbesondere mit Waren und Leistungen des täglichen Bedarfes, im Einzugsbereich des Geschäftsbaues nicht gefährdet“ werden, stellt der § 17 NÖ ROG nicht auf diese gewerberechtlichen Aspekte ab. Die Verkaufsflächenbeschränkungen des § 17 NÖ ROG gelten unabhängig von jedem Bedarf. Der § 17 NÖ ROG unterscheidet nur zwischen „nicht zentrumsrelevanten Waren“ und „zentrumsrelevanten Waren“ und nennt dafür als alleiniges Unterscheidungskriterium, dass jene „nach ihrer Beschaffenheit bzw nach ihrer Packungs- und Gebindegröße vom Kunden unter Verwendung eines KfZ abtransportiert werden müssen“. Angesichts des Ausmaßes an Individualverkehr und versiegelten Flächen, das Handelsbetriebe verursachen können, ist dieses Kriterium – das ausschließlich auf die Notwendigkeit des Abtransports der gekauften Waren mit einem KfZ abstellt – eines, bei dem die planmäßige und vorausschauende Gesamtgestaltung eines bestimmten Gebietes und damit der raumplanerische Aspekt deutlich im Vordergrund steht (VfGH 8.3.2012, G 131/10 VfSlg 19.629 – NÖ).

11) Nur eine vollständige Liste aller Waren, die aufgrund ihrer Abmessungen und/oder ihres Gewichtes ausschließlich unter Verwendung eines KfZ abtransportiert werden müssen, würde den Vorstellungen der Gesellschaft hinsichtlich Bestimmtheit entsprechen. So eine abschließende Liste wäre aber administrativ nicht handhabbar und würde auch nicht der Struktur des Einzelhandels entsprechen. Daher hat der Gesetzgeber in verfassungsrechtlich unbedenklicher Weise mit dem Begriff der Warengruppe eine pauschalierende Abgrenzung der Waren, die nur mit dem Kfz abtransportiert werden können, vorgesehen. Die NÖ Warengruppen-V 2009 entspricht diesem Auftrag, die Warengruppen durch V festzulegen.

Selbstverständlich gibt es Waren, die einer Beförderung mit einem Kfz bedürfen und nicht einer Gruppe in dieser Liste zugeordnet werden können, und umgekehrt gibt es auch solche, die als Zubehör einer typischerweise mit dem Auto zu befördernden Ware auch ohne Kfz befördert werden können. Das ändert aber nichts daran, dass die typologischen Festlegungen in der NÖ Warengruppen-V 2009 für den Vollzug interpretierbare Kriterien darstellen, die im Regelfall eine Zuordnung zu „zentrumsrelevanten Waren“ bzw „nicht zentrumsrelevanten Waren“ ohne Weiteres gestatten (vgl VfSlg 16.204/2001). Bei dieser Festlegung der Warengruppen musste der Normsetzer naturgemäß von einer Durchschnittsbetrachtung ausgehen. Dies mit der Konsequenz, dass einzelne Waren als „zentrumsrelevant“ qualifiziert werden, obwohl sie vom Kunden unter Verwendung eines KfZ abtransportiert werden müssen. Dies macht die V aber nicht gleichheitswidrig.

Aufgrund der raumordnungspolitischen Erwägungen des Landesgesetzgebers ist die vom Verordnungsgeber getroffene Regelung, die gegebenenfalls zu einer Einschränkung des Verkaufs von zentrumsrelevanten Waren in Möbelhäusern führt, nicht unsachlich. Die dadurch entstehenden Beschränkungen des Eigentums und der Erwerbsfreiheit liegen im öffentlichen Interesse, „die Ortskerne zu stärken und die Handelseinrichtungen in guter räumlicher Abstimmung zum Verbraucher zu situieren“ (IA 359 BlgLT [NÖ] 16. GP, 9). Sie sind zur Umsetzung dieses Interesses geeignet und adäquat. Es liegt auch im rechtpolitischen Gestaltungsspielraum des Verordnungsgebers, bei Bedarf den Verkauf von Möbeln in Verbund mit Warengruppen zuzulassen, für deren Abtransport kein KfZ benötigt wird, wenn dem raumordnungspolitische Erwägungen nicht entgegenstehen (VfGH 4.3.2014, G 25/2012, V 17/2012 – NÖ).

12) In die Beurteilung, ob eine funktionelle Einheit eines Marktes mit einem neuen Markt iSd § 17 Abs 4 NÖ ROG (jetzt: § 18 Abs 4 NÖ ROG 2014) vorliegt, sind noch nicht ausgeführte Bauvorhaben, deren Bewilligung noch aufrecht ist, einzubeziehen (vgl die Erk v 21.11.2000, 99/05/0248 u v 23.11.2010, 2007/06/0163). Das gilt auch für im umgebenden Bereich vorhandene Wohnhäuser und Dienstleistungsbetriebe. In den den Materialien beiliegenden Skizzen (Beispiele „Einkaufsstraße“, „Stadtplatz“, „Fachmarktzeile“) sind Objekte in die Berechnung einbezogen, die ausschließlich eine andere als eine Handelsnutzung aufweisen.

Die Behörde muss die „unmittelbare Umgebung“ nach sachlichen Kriterien abgrenzen sowie alle Liegenschaften, darauf befindlichen Gebäude und deren jeweilige Nutzungen auflisten, um entscheiden zu können, ob gemäß § 17 Abs 4 letzter Satz NÖ ROG „im umgebenden Bereich die Gebäude ausschließlich oder dominierend für Handelseinrichtungen genutzt werden“ (VwGH 23.8.2012, 2011/05/0196 – NÖ).

13) Ein geschlossenes Ortsgebiet erfordert, dass eine Siedlung groß genug ist, um als Ortschaft wahrgenommen zu werden, und dass sich das bebaute Gebiet von der unverbauten Fläche deutlich abhebt. Eine Streusiedlung würde diese Voraussetzung nicht erfüllen (vgl VfSlg 16.289/2001).

Wenngleich es im gegebenen Zusammenhang nicht um Wohnsiedlungen geht, ist der Begriff des geschlossenen, bebauten Ortsgebietes iSd § 17 Abs 2 ROG (jetzt: § 18 Abs 2 NÖ ROG 2014) mit jenem des Ortsbereiches iSd § 1 Abs 1 Z 12 ROG (unverändert ins NÖ ROG 2014 übernommen) im Wesentlichen gleichzusetzen. Es geht somit um die Frage, ob ein funktional und baulich zusammenhängendes Gebiet vorliegt, wobei Randlagen und Splitter nicht dazugehören.

Entgegen der Auffassung der Beh kommt es nicht entscheidend darauf an, ob in unmittelbarer Nähe des Baugrundstückes zumindest an drei Seiten Hauptgebäude vorhanden sind. Wesentlich ist vielmehr, ob ein Gebiet funktionale und bauliche Zusammenhänge aufweist (VwGH 15.5.2014, 2012/05/0062 wbl 2014, 540 – NÖ).

14) Die Beschränkung der maximalen Verkaufsfläche mit 3.000 m² steht mit der EinkaufszentrenV 2011 im Einklang. In dieser wird die „maximal zulässige Verkaufsfläche für Einkaufszentren“ mit 15.000 m² festgesetzt. Sie kann nach dem Stmk ROG 2010 auch herabgesetzt werden. Die Beschränkung auf 3.000 m² widerspricht daher inhaltlich nicht der übergeordneten raumordnungsrechtlichen Rechtslage. Eine allgemeine Verpflichtung des Verordnungsgebers, im Fall der Novellierung eines Bebauungsplans die Weitergeltung („das Fortschreiben“) bestehender Regelungen umfassend zu begründen, kann der Rechtsordnung nicht entnommen werden.

Die ast Gesellschaft behauptet die Verfassungswidrigkeit des Bebauungsplans, weil dieser die verfassungsgesetzlich gewährleisteten Rechte auf Gleichheit aller Staatsbürger vor dem Gesetz (Art 2 StGG, Art 7 B-VG), auf Schutz der Unversehrtheit des Eigentums (Art 5 StGG, Art 1 1. ZPEMRK) und auf Freiheit der Erwerbsbetätigung (Art 6 StGG) verletze. Die Gesellschaft sei mit ihrem Standort [gegenüber Konkurrenten mit anderen Standorten] benachteiligt, weil sie sich „ohne jeden durch den Normengeber nachvollziehbar genannten oder auch nur erkennbaren Vernunftgrund mit 3.000 m² an Verkaufsfläche bescheiden müsste“. Abgesehen davon, dass mit diesem Vorbringen im Prinzip bloß wirtschaftliche Reflexwirkungen vorgebracht werden, entspricht der Bebauungsplan dem Gesetz (VfGH 4.12.2014, V 52/2013 VfSlg 19.930 – Stmk).

15) Nach der Übergangsbestimmung sind „Flächen mit einem rechtmäßigen Bestand eines Einkaufszentrums …, die bisher nicht als besondere Flächen für Einkaufszentren festgelegt sind, … spätestens bis 31.12.2007 entsprechend dem Bestand als besondere Flächen für Einkaufszentren zu widmen …“ Durch die Widmung (auch) für „alte“ Einkaufszentren sollen alle EKZ flächendeckend abgebildet werden. Die Übergangsbestimmung umfasst aber nur EKZ, die tatsächlich bestehen und deren Verkaufsflächen baurechtlich bewilligt sind. Ob und in welchem Ausmaß eine Baubewilligung vorliegt, ist zum Zeitpunkt des Inkrafttretens der Nov (12.5.2006) zu beurteilen.

Die Baubewilligungsbescheide gehen von einem (bewilligten) Gesamtausmaß der Verkaufsflächen von 17.500 m² aus, welches als Maßstab für die Beantwortung der Frage dient, ob sich die geänderten Verkaufsflächen im zulässigen Verkaufsflächenausmaß bewegen. Wird nicht bloß eine Erweiterung, sondern auch eine Änderung des EKZ und dessen Verkaufsflächen bewilligt, geht insoweit der Konsens des früheren Bestandes in der neuen Baubewilligung auf. Wird durch Abtausch und andere Nutzung von Verkaufsflächen das Ausmaß der Gesamtverkaufsfläche verringert, werden im Rahmen des bewilligten Gesamtausmaßes neue Verkaufsflächen ermöglicht. Die Stadtvertretung hat bei der Widmung der Flächen, auf denen sich das EKZ befindet, zutreffend die Gesamtverkaufsflächen entsprechend der Baubewilligung zum Zeitpunkt des Inkrafttretens der RPG-Nov festgelegt (VfGH 29.2.2016, V 114/2015 VfSlg 20.051 – Vlbg).