OGH 04.07.1996, 2Ob2172/96t

Rechtssatz

Entscheidungstext

Kopf

Der Oberste Gerichtshof hat durch den Senatspräsidenten des Obersten Gerichtshofes Dr.Melber als Vorsitzenden und durch die Hofräte des Obersten Gerichtshofes Dr.Kodek, Dr.Graf, Dr.Schinko und Dr.Tittel als weitere Richter in der Rechtssache der klagenden Parteien 1.) Dr.Edith W*****, 2.) Gertrud P***** und 3.) Ing.Friedrich S*****, alle ***** vertreten durch Dr.Theo Petter, Rechtsanwalt in Wien, wider die beklagte Partei Mara T*****, vertreten durch Dr.Gerald Ganzger, Rechtsanwalt in Wien, wegen Räumung, infolge Revision der beklagten Partei gegen das Urteil des Landesgerichtes für Zivilrechtssachen Wien als Berufungsgerichtes vom 20.März 1995, GZ 40 R 149/96z-22, womit infolge Berufung der beklagten Partei das Urteil des Bezirksgerichtes Hernals vom 10.Oktober 1995, GZ 6 C 963/94t-17, bestätigt wurde, folgenden

Beschluß

gefaßt:

Spruch

Die Akten werden dem Erstgericht wegen Unterbrechung des Verfahrens gemäß § 160 Abs 1 ZPO zurückgestellt.

Text

Begründung:

Rechtliche Beurteilung

Der Vertreter der klagenden Parteien ist am 24.5.1996 verstorben. Gemäß § 160 Abs 1 ZPO tritt, wenn der Rechtsanwalt einer Partei stirbt, insoweit, als die Vertretung durch Rechtsanwälte gesetzlich geboten ist, sohin also auch im Revisionsverfahren, eine Unterbrechung des Verfahrens bis zu dessen Wiederaufnahme ein. Die Unterbrechung ist von Amts wegen zu berücksichtigen. Daran ändert der Umstand nichts, daß die Rechtsmittelschriften bereits vor dem Eintritt des Unterbrechungsgrundes eingebracht wurden. Zufolge Unterbrechung des Verfahrens sind die Akten an das Erstgericht zurückzustellen, welches sie nach Aufnahme des Verfahrens dem Obersten Gerichtshof zur Entscheidung über die Revision der beklagten Partei wieder vorzulegen haben wird (7 Ob 605/90 mwN).

Entscheidungstext

Kopf

Der Oberste Gerichtshof hat durch den Senatspräsidenten des Obersten Gerichtshofes Dr. Melber als Vorsitzenden sowie durch die Hofräte des Obersten Gerichtshofes Dr. Graf, Dr. Schinko, Dr. Tittel und Dr. Baumann als weitere Richter in der Rechtssache der klagenden Parteien

1.) Dr. Edith W*****, 2.) Gertrude P*****, und 3.) Ing. Friedrich S*****, alle Hauseigentümer, ***** vertreten durch Dr. Willibald Hauer, Rechtsanwalt in Wien, wider die beklagte Partei Mara T*****, Arbeiterin,***** vertreten durch Dr. Ewald Ganzger, Rechtsanwalt in Wien, wegen Räumung, infolge Revision der beklagten Partei gegen das Urteil des Landesgerichtes für Zivilrechtssachen Wien vom 20. März 1996, GZ 40 R 149/96z-22, womit infolge Berufung der beklagten Partei das Urteil des Bezirksgerichtes Hernals vom 10. Oktober 1995, GZ 6 C 963/94t-17, bestätigt wurde, in nichtöffentlicher Sitzung zu Recht erkannt:

Spruch

Der Revision wird nicht Folge gegeben.

Die beklagte Partei ist schuldig, den klagenden Parteien die mit S 2.801,95 (darin enthalten Umsatzsteuer von S 466,99, keine Barauslagen) bestimmten Kosten der Revisionsbeantwortung binnen vierzehn Tagen zu ersetzen.

Text

Entscheidungsgründe:

Die beklagte Partei hat über eine im Haus der klagenden Parteien in W*****, L*****gasse 29 gelegene Wohnung einen befristeten Mietvertrag abgeschlossen.

Die Kläger begehren nunmehr die Räumung wegen Ablauf des befristeten Mietverhältnisses.

Die Beklagte wendete ein, es sei ein Mietvertrag für die Dauer vom 9.7.1993 bis 14.7.1994 abgeschlossen worden. Die Mietdauer übersteige somit die Höchstfrist von einem Jahr, sodaß ein unbefristeter Mietvertrag vorliege und das Räumungsbegehren nicht gerechtfertigt sei.

Überdies wendete die Beklagte ein, vor Abschluß des gegenständlichen Bestandvertrages in der Wohnung *****W*****, R*****gasse 88/12 gewohnt zu haben. Diese Wohnung sei, sowie auch die gegenständliche Wohnung in ***** W*****, L*****gasse 29/22, von der Gebäudeverwaltung F***** GmbH verwaltet worden. In der Wohnung R*****gasse 88/12 habe die Beklagte bis 8.7.1993 gewohnt und sei dieses Mietverhältnis nahtlos in das Mietverhältnis bezüglich der gegenständlichen Wohnung übergegangen. Die gegenständliche Wohnung sei der Beklagten von der Hausverwaltung F***** GmbH angeboten worden.

Das Erstgericht gab dem Klagebegehren statt, wobei es im wesentlichen folgende Feststellungen traf:

Die Liegenschaft ***** W*****, L*****gasse 29, die im Eigentum der Kläger steht, sowie auch die Liegenschaft ***** W*****, R*****gasse 88 werden von der Hausverwaltung F***** GmbH verwaltet. Eigentümer der Liegenschaft in der R*****gasse sind Frau Dr. B***** und deren Gatte zur Hälfte. Ursprünglich wohnte die Beklagte in der Wohnung R*****gasse 88/12. Über diese Wohnung hatte ihr Lebensgefährte einen befristeten Mietvertrag für die Dauer vom 1.1.1992 bis 30.6.1992 abgeschlossen. Beginnend mit 1.6.1992 schloß die Beklagte hinsichtlich der Wohnung R*****gasse 88/20 einen Mietvertrag für die Zeit vom 1.6. bis 30.11.1992 ab. Daran anschließend wurde ein weiterer schriftlicher Mietvertrag für diese Wohnung zwischen diesen Parteien für weitere sechs Monate, also bis 31.5.1993 abgeschlossen. Die Beklagte wurde von der Hausverwaltung darauf hingewiesen, daß dies nur ein befristetes Mietverhältnis sei, sie wurde auf den Endtermin aufmerksam gemacht. Vor Ablauf des Mietverhältnisses sprach die Beklagte mehrmals in der Hausverwaltung vor und sagte, sie könne nicht ausziehen, sie fragte, ob sie von dieser eine andere Wohnung haben könne. Da sich abzeichnete, daß die Beklagte nicht vertragsgemäß aus der Wohnung ausziehen werde, wurde hinsichtlich der Wohnung R*****gasse 88/20 ein gerichtlicher Übergabsauftrag erwirkt. Am 21.6.1993 wurde der Antrag auf Bewilligung der zwangsweisen Räumung dieser Wohnung bewilligt und der Räumungstermin für den 6.9.1993 festgesetzt.

Die Hausverwaltung vereinbarte mit der Beklagten, daß sie bis 15.7.1993 die Schlüssel zurückgeben müsse, und daß beginnend mit diesem Tag ein Mietverhältnis für die klagsgegenständliche Wohnung L*****gasse 29/22 abgeschlossen werden könne.

Am 9.7.1993 schlossen die Streitteile, die Kläger vertreten durch die Hausverwaltung F***** GmbH, einen Mietvertrag über die Wohnung L*****gasse 29/22 in schriftlicher Form für die Dauer von sechs Monaten, beginnend mit 15.7.1993, ab. Um der Beklagten den Umzug zu erleichtern, wurden ihr bereits am Tag der Ausfertigung des befristeten Mietverhältnisses die Schlüssel für die Wohnung L*****gasse 29/22 übergeben. Die Beklagte zahlte jedoch für den Zeitraum 9.7. bis 15.7.1993 keinen Mietzins. Anschließend an diesen Mietvertrag wurde ein weiterer auf sechs Monate befristeter schriftlicher Mietvertrag für den Zeitraum 15.1. bis 14.7.1994 abgeschlossen. Die Schlüssel für die Wohnung in der R*****gasse wurden am 15.7.1993 an die Hausverwaltung zurückgestellt.

In rechtlicher Hinsicht führte das Erstgericht aus, daß die Identität des Hausverwalters zweier Liegenschaften unterschiedlicher Eigentümer nicht dazu führen könne, daß die Mietverträge für diese Liegenschaften als wirtschaftliche Einheit zusammenzurechnen seien. Das Bestandverhältnis habe mit 14.7.1993 begonnen, davor sei der Beklagten lediglich ab 9.7.1993 ein Prekarium eingeräumt worden, um ihr die Übersiedlung zu erleichtern.

In der am Tag nach Ablauf der vereinbarten Vertragsdauer überreichten Klage sei ausdrücklich darauf hingewiesen worden, daß durch die Annahme eines Benützungsentgeltes keine Verlängerung des Mietverhältnisses stattfinde, sodaß die Verlängerungsfiktion des § 569 ZPO nicht eingetreten sei.

Das dagegen von der Beklagten angerufene Berufungsgericht bestätigte die Entscheidung und erklärte die ordentliche Revision für zulässig.

Auch das Berufungsgericht schloß sich der Rechtsansicht des Erstgerichtes, daß in dem Umstand, daß sich beide Vermieter desselben Verwalters bedienten, kein Umgehungstatbestand erblickt werden könne, an. Da der Gesetzgeber die Möglichkeit auf ein Jahr befristeter Bestandverträge eröffnet habe, müsse es auch zulässig sein, jemandem nach Ablauf eines befristeten Bestandverhältnisses eine andere Wohnung wirksam befristet zu vermieten und zwar auch dann, wenn der zweite Vermieter Kenntnis vom vorangegangenen Mietverhältnis habe. Eine Zusammenrechnung der jeweiligen Vertragsdauer habe nur zu erfolgen, wenn beide Verträge eine wirtschaftliche Einheit bilden. Der Umstand allein, daß die mehreren Liegenschaften vom gleichen Verwalter verwaltet werden, führe nicht dazu, daß die beiden Mietverträge eine wirtschaftliche Einheit bildeten, kämen doch die Überschüsse aus den Mietzinserlösen unterschiedlichen Vermietern zugute. Eine Absicht der verschiedenen Vermieter, die zwingenden Befristungsvorschriften des MRG zu umgehen, sei nicht festgestellt worden. Würde man allein in der Identität der Hausverwaltung eine Umgehungshandlung erblicken, käme es zu einer weiteren Verknappung des ohnehin knappen Angebotes am Wohnungsmarkt. Je größer zufällig die Hausverwaltung wäre, für umso mehr Wohnungen würde der konkrete Bewerber nicht als Mietinteressent akzeptiert werden. Dies bedeute für den Mieter letztlich nicht Schutz, sondern Erschwernis.

Die ordentliche Revision wurde für zulässig erklärt, weil das Berufungsgericht in der Beurteilung der Frage, ob allein in der Identität des Hausverwalters bei Verschiedenheit der Vermieter eine Umgehungshandlung bei Mietvertragsabschluß gesehen werden könne, zwar der Entscheidung 6 Ob 577/95 gefolgt sei, jedoch auch eine gegenteilige Entscheidung (EvBl 1995/111) vorliege.

Dagegen richtet sich die Revision der Beklagten mit dem Antrag, die angefochtene Entscheidung dahingehend abzuändern, daß das Klagebegehren abgewiesen werde.

Die Kläger haben Revisionsbeantwortung erstattet und beantragt, dem Rechtsmittel der Beklagten nicht Folge zu geben.

Die Revision der Beklagten ist zulässig, sie ist aber nicht berechtigt.

Die Beklagte macht in ihrem Rechtsmittel geltend, daß im vorliegenden Fall der Hausverwaltung wirtschaftlich die Stellung eines Hauseigentümers zugekommen sei; in wirtschaftlicher Hinsicht sei von einer völligen Vermieteridentität hinsichtlich der Häuser R*****gasse 88 und L*****gasse 29 auszugehen. Es spiele im vorliegenden Fall nicht die Identität der Hausverwaltung für beide Häuser allein eine Rolle, sondern vielmehr die Tatsache, daß die jeweiligen Eigentümer ihre Agenden als Vermieter gänzlich in die Hand der Hausverwaltung legten. Es seien im vorliegenden Fall mehrere Mietverträge für den Zeitraum vom 1.6.1992 bis 14.7.1994 abgeschlossen worden, die gesamte Mietdauer sei im Laufe dieser Zeit sukzessive verlängert worden und betrage sohin insgesamt mehr als zwei Jahre. Im gegenständlichen Fall sei es offensichtlich bezweckt worden, die Bestimmung des § 1114 ABGB, nach welcher bei Überschreiten von Höchstfristen eine stillschweigende Verlängerung auf unbestimmte Zeit ausgelöst werde, zu umgehen. Durch die oftmalige Verlängerung sollte offenbar das wirklich beabsichtigte Geschäft, nämlich die Verlängerung des ersten Mietvertrages, verschleiert werden. Dabei komme es nicht auf eine spezielle Umgehungsabsicht an, vielmehr genüge es, daß das Umgehungsgeschäft objektiv den Sinn und Zweck der umgangenen Norm vereitelt habe.

Hiezu wurde erwogen:

Rechtliche Beurteilung

Gemäß § 29 Abs 1 Z 3 lit c MRG in der Fassung vor dem 3.WÄG wird ein Mietvertrag über eine Wohnung durch Zeitablauf aufgelöst, wenn dies schriftlich vereinbart worden ist, und die ursprüngliche oder verlängerte Vertragsdauer ein Jahr nicht übersteigt. Die Zeiten wirtschaftlich als Einheit zu betrachtender Verträge sind zusammenzurechnen. Kettenverträge sind als Einheit zu sehen und lösen bei Überschreitung von Höchstfristen die entsprechenden Rechtsfolgen, nämlich unbefristete Mietverträge aus (Würth in Rummel2, Rz 7 zu § 29 MRG). Da der Gesetzgeber das Interesse des Mieters an der Aufrechterhaltung eines mietvertraglich abgesicherten Rechtes auf Wohnungsbenützung schützt, darf § 29 Abs 1 Z 3 lit c MRG nicht durch den Abschluß eines neuen Mietvertrages anstelle einer Vertragsverlängerung mit dem Ziel umgangen werden, das wirklich beabsichtigte Geschäft - Verlängerung des ersten Mietvertrages - zu verschleiern. Eine Umgehung der Bestimmungen über die Zulässigkeit befristeter Bestandverhältnisse liegt im Fall des Abschlusses mehrerer zeitlich aufeinanderfolgender Verträge durch dieselben Vertragsparteien über veschiedene Bestandobjekte sowohl im selben als auch in einem anderen Haus desselben Vermieters immer vor, wenn kein objektiver Grund für den Wohnungstausch vorliegt. Unmittelbar aufeinanderfolgende befristete Verträge mit verschiedenen Vermietern können diesen Tatbestand grundsätzlich nur dann erfüllen, wenn auf Vermieterseite verschiedene Vermieter lediglich zur Umgehung zusammenwirken (ecolex 1994, 535 [Hausmann] = MietSlg 46.326/12). Trotz Verschiedenheit der Vermieter können unmittelbar aufeinanderfolgende befristete Mietverträge den Tatbestand eines Kettenmietvertrages dann erfüllen, wenn in beiden Häusern dieselben Personen zur Entscheidung darüber befugt sind, ob und welche Mietverträge abgeschlossen werden (EvBl 1995/111 = MietSlg 46.330). Der Sachverhalt, der dieser Entscheidung zugrunde liegt, ist dadurch gekennzeichnet, daß die Eigentümer des Hauses, in dem sich die zu räumende Wohnung befand, auch Mehrheitseigentümer eines anderen Hauses, indem die vorher vom Beklagten gemieteten Wohnungen lagen, sind. Der Oberste Gerichtshof führte dazu aus, daß "in einer derartigen Situation" trotz (teilweiser) Vermieterverschiedenheit anzunehmen sei, daß eine Umgehung der Bestimmungen über die Zulässigkeit befristeter Bestandverhältnisse gegeben sei, wenn kein objektiver Grund für den Wohnungswechsel vorliege. Eine "derartige Situation" ist im vorliegenden Fall aber nicht gegeben, weil die Häuser, in denen sich die von der Beklagten gemieteten Wohnungen befinden, im Eigentum völlig verschiedener Personen stehen. Das einzig verbindende ist im vorliegenden Fall die Vertretung der verschiedenen Hauseigentümer durch ein und dieselbe Hausverwaltung. Bei einem derartigen Sachverhalt wurde im Falle der Entscheidung 3 Ob 66/95 (zum Teil veröffentlicht in ecolex 1995, 889 [Hausmann]) das Vorliegen eines Kettenmietvertrages bejaht, im Fall der Entscheidung 6 Ob 577/95 (= ecolex 1995, 890 [Hausmann] = WoBl 1995/111 (Dirnbacher]) aber verneint.

Der erkennende Senat schließt sich der Entscheidung des 6.Senates (6 Ob 577/95) an. Richtig ist zwar, daß der Eigentümer eines Mietobjektes sich nicht dadurch seiner vertraglichen und gesetzlichen Haftung aus Mietverträgen entziehen kann, daß er einen Hausverwalter mit Abschlußvollmacht bestellt und sich um dessen Gestion weiters im einzelnen nicht mehr kümmert, weil ihm dessen Vertragsverhalten wie ein eigenes Verhalten zuzurechnen ist; die von den beiden Hauseigentümern bestellte, für diese vertragschließende Hausverwaltung muß daher mit ihrem Wissen und Vertragswillen beiden Eigentümern zugerechnet werden (3 Ob 66/95 mwN). Der vorliegende Fall ist daher so zu behandeln, als hätten die Kläger (Hauseigentümer) gewußt, daß die Beklagte bereits einen zeitlich befristeten Mietvertrag abgeschlossen hatte, der kurz vor Ablauf der vereinbarten Frist steht und ihr daraufhin den Abschluß des gegenständlichen (ebenfalls zeitlich befristeten) Mietvertrages angeboten. In einer solchen Vorgangsweise kann aber ein Umgehungsgeschäft nicht erblickt werden. Bei der Beurteilung der Frage, ob ein Umgehungsgeschäft vorliegt, kommt es nicht auf eine spezielle Umgehungsabsicht an, sondern handelt es sich nach herrschender Meinung um die Frage der Grenzen des Normzweckes (Krejci in Rummel2 Rz 37 und 40 zu § 879; Tamussino, Die Umgehung von Gesetzes- und Vertragsnormen; Hausmann, ecolex 1995/890 mwN). Prüft man nun den Zweck der umgangenen Norm (wonach bei Überschreitung eines gewissen Zeitraumes befristete Mietverträge als unbefristet anzusehen sind), dann darf nicht außer acht gelassen werden, daß der Gesetzgeber durch die Zulässigkeit befristeter Mietverträge in Kauf genommen hat, daß nach Ablauf der gesetzlichen Frist Mieter gezwungen sein können, sich eine andere - häufig wieder nur mit einem befristeten Vertrag zu vermietende - Wohnung zu suchen. Dieser damit zwangsläufig verbundene häufige Wohnungswechsel hat dazu geführt, daß diese Auswirkungen des Gesetzes durch die Novellierung (auch) des § 29 Abs 1 Z 3 lit c MRG durch das

3. WÄG gemildert wurden (6 Ob 577/95). Es kann daher kein Zweifel daran bestehen, daß es grundsätzlich rechtswirksam ist, mit verschiedenen Vermietern zeitlich aufeinanderfolgende befristete Mietverträge abzuschließen und in einer derartigen Vorgangsweise kein Umgehungsgeschäft erblickt werden kann. Der Umstand, daß nun der zweite Vermieter Kenntnis vom vorher abgeschlossenen befristeten Mietvertrag hat, kann nicht dazu führen, daß nunmehr plötzlich ein Umgehungsgeschäft vorliegt. Vielmehr stellt das Ende des mit dem einen Vermieter abgeschlossenen Mietvertrages einen objektiven Grund für den Abschluß eines neuen (wenngleich wieder befristeten) Mietvertrages mit einem anderen Vermieter dar.

Wenngleich im vorliegenden Fall die Beklagte den Mietvertrag immer mit derselben Hausverwaltung abgeschlossen hat, so ist diese doch als direkter Stellvertreter der verschiedenen Hauseigentümer aufgetreten (siehe hiezu Strasser in Rummel2 Rz 29 zu § 1002), sie ist daher - entgegen den Ausführungen in der Revision - nicht als wirtschaftlicher Eigentümer anzusehen, sondern sind ihr Wissen und ihre Erklärungen den jeweiligen Hauseigentümern zuzurechnen.

Zutreffend haben daher die Vorinstanzen das Vorliegen eines Umgehungsgeschäftes verneint und einen zulässig befristeten Mietvertrag angenommen, sodaß der Revision der Beklagten keine Folge zu geben war.

Die Entscheidung über die Kosten gründet sich auf die §§ 41, 50 ZPO.

Zusatzinformationen