VwGH 22.11.1982, 3365/80
Entscheidungsart: Erkenntnis
Rechtssätze
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RS 1 | Ein Fassadeneinsprung im Bereich einer Terrasse (eines Balkons), der nur 40 bis 60 cm tief ist, kann nicht nach Art einer Loggia als umbauter Raum in die Kubatur eines Einfamilienhauses miteinbezogen werden. |
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RS 2 | Der schlechte Bauzustand eines Gebäudes kann nicht durch einen prozentuellen Abschlag, sondern lediglich im Wege eines Antrages nach § 53 Abs 10 BewG (Ansatz des gemeinen Wertes) Berücksichtigung finden. |
Entscheidungstext
Betreff
Der Verwaltungsgerichtshof hat durch den Vorsitzenden Vizepräsident Dr. Raschauer und die Hofräte Dr. Würth, Dr. Pokorny, Dr. Wetzel und Dr. Puck als Richter, im Beisein des Schriftführers Richter Mag. Dr. Walter, über die Beschwerde der AP in D, vertreten durch Dr. Fritz Sattlberger, Rechtsanwalt in Linz, Altstadt 11, gegen den Bescheid der Finanzlandesdirektion für Oberösterreich vom , Zl. 760/6-8/K-1979, betreffend Einheitswert- und Grundsteuermeßbescheid zum mit Wirkung ab , zu Recht erkannt:
Spruch
Der angefochtene Bescheid wird wegen Rechtswidrigkeit seines Inhaltes aufgehoben.
Der Bund hat der Beschwerdeführerin Aufwendungen in der Höhe von S 2.360,-- binnen zwei Wochen bei sonstiger Exekution zu ersetzen.
Das Mehrbegehren wird abgewiesen.
Begründung
Die Beschwerdeführerin ist Alleineigentümerin eines in den Jahren 1963 bis 1968 erbauten Einfamilienhauses in Leonding bei Linz. In ihrer Erklärung zur Feststellung des Einheitswertes zum machte sie zusammengefaßt folgende Angaben über das genannte Gebäude:
Massivbauweise
Welleterniteindeckung
Einfacher Putz
Massivdecken
Doppelfenster
Paneel- bzw. Füllungstüren
zum Teil Weich- zum Teil Hartholzfußböden
geringfügiges Ausmaß an Boden- und Wandfliesen
Wasser und Toilette in der Wohnung
ein Badezimmer
Zentralheizung mit Ausnahme zweier Räume
Außerdem verwies die Beschwerdeführerin auf das Gutachten eines technischen Sachverständigen, wonach infolge unsachgemäßer Bauausführung - das Einfamilienhaus war weitestgehend in "Eigenbauweise" errichtet worden - ein Sprung in der Kellerdecke sowie Risse in der Decke über dem Erdgeschoß und in der anschließenden Balkonplatte entstanden seien, die eine etwa 20- bis 25%ige Wertminderung des Hauses zur Folge hätten.
Das Finanzamt stellte den Einheitswert für das Einfamilienhaus zum mit Wirkung ab mit S 278.000,-- fest. Dabei ging es unter anderem von folgenden für die Wertermittlung maßgebenden Faktoren aus:
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umbauter Raum | Bauklasse lt. Anlage zu § 53 a BewG | Durchschnitts-preis pro m3 | |
Keller | 216 m3 | 13.3 (= mittlere Ausführung) | S 250,-- |
Erdgeschoß | 263 m3 | 11.23/24 (= mittlere bis gute Ausführung) | S 465,-- |
Obergeschoß | 263 m3 | -"- | -"- |
Garage | 44 m3 | 11.33 (= mittlere Ausführung) | S 250,-- |
Der Bodenwert wurde (vor Kürzung gemäß § 53 Abs. 2 Bewertungsgesetz 1955) mit S 180,-- pro m2 angesetzt.
Die Beschwerdeführerin erhob Berufung und beantragte, den Bodenwert auf S 120,-- pro m2 sowie die Durchschnittspreise pro Kubikmeter für den Keller auf S 150,--, für das Erd- und Obergeschoß auf S 262,-- und für die Garage auf S 175,-- herabzusetzen. Begründet wurde der Antrag bezüglich des Bodenwertes im wesentlichen mit Lärm- und Abgasbelästigungen. Bezüglich des Gebäudewertes wurde vorgebracht, daß beim Keller eine einfache Ausführung (Durchschnittspreis pro m3 S 190,--), bei Erd- und Obergeschoß ein Mittelwert zwischen einfacher, mittlerer und guter Ausführung (Durchschnittspreis S 350,-- pro m3) und bei der Garage ein Mittelwert zwischen sehr einfacher und einfacher Ausführung (Durchschnittspreis S 175,-- pro m3) vorläge. Die Durchschnittspreise für Keller, Erd- und Obergeschoß seien im Hinblick auf das oben erwähnte Gutachten um 20 bis 25 % zu kürzen, sodaß sich die im Berufungsantrag angeführten Werte ergäben.
Das Finanzamt gab der Berufung mit Berufungsvorentscheidung insoweit statt, als für den Keller ein Durchschnittspreis von S 190,-- (statt S 250,--) und für Erd- und Obergeschoß ein solcher von je S 440,-- (statt S 465,--) angesetzt wurde. Diese geänderten Wertansätze führten zu einer Herabsetzung des Einheitswertes des Einfamilienhauses von S 278.000,-- auf S 261.000,--. Das Finanzamt begründete die Herabsetzung der Durchschnittspreise ausschließlich mit der Berücksichtigung der im Sachverständigengutachten aufgezeigten Baumängel.
Die Beschwerdeführerin beantragte die Vorlage ihrer Berufung an die Abgabenbehörde zweiter Instanz. Im Zuge des Berufungsverfahrens stellte die belangte Behörde ergänzend fest, daß der zwischen Einfamilienhaus und Garage vorhandene Raum durch die beiden Wände des Wohnhauses und der Garage sowie durch eine in den Garten führende Glastür auf drei Seiten umschlossen und überdacht ist.
Die belangte Behörde gab der Berufung mit dem nunmehr angefochtenen Bescheid teilweise statt, indem sie den Einheitswert
des Einfamilienhauses von ursprünglich S 278.000,-- auf
S 269.000,-- herabsetzte. (Eine mit derselben Berufungsentscheidung abweisend erledigte Berufung gegen die Erhöhung des Einheitswertes der genannten Liegenschaft zum gemäß Art. III der Bewertungsgesetz-Novelle 1972 ist - wie in der Beschwerde ausdrücklich betont wird - nicht Gegenstand des hg. Verfahrens.)
In der Begründung führte die belangte Behörde aus, daß das Einfamilienhaus der Beschwerdeführerin drei Merkmale der einfachen Ausführung (einfacher Putz, Füllungstüren und geringe Verfliesung), sechs Merkmale der mittleren Ausführung (Welleternitdach, einfacher Putz, Doppelfenster, Füllungs- und Paneeltüren, Weichholz- und Hartholzböden sowie Wasser und Toilette in der Wohnung) und drei Merkmale der guten Ausführung (Massivdecken, Doppelfenster, Badezimmer) aufweise. Bei wertmäßigem Abwägen aller dieser Merkmale müsse sich daher ein Kubikmeterdurchschnittspreis ergeben, der etwas über dem Preis der mittleren Ausführung in der Höhe von S 380,-- liege. Dieser Durchschnittspreis werde mit S 400,-- angenommen. Weiters sei gemäß Pkt. 18.3 der Anlage zu § 53a des Bewertungsgesetzes 1955 im Hinblick auf das Vorhandensein einer Zentralheizung ein Zuschlag von 5 v. H. vorzunehmen, sodaß sich ein Kubikmeterdurchschnittspreis von S 420,-- ergebe. Hinsichtlich der Einstufung des Kellers wurde dem Berufungsbegehren (Ansatz des Durchschnittspreises bei einfacher Ausführung) entsprochen.
Eine Berücksichtigung des im Sachverständigengutachten aufgezeigten schlechten Bauzustandes lehnte die belangte Behörde mit der Begründung ab, daß sich für einen entsprechenden Abschlag im Gesetz keine Deckung fände.
Schließlich wich die belangte Behörde vom erstinstanzlichen Bescheid noch insoweit ab, als sie den von drei Seiten umbauten Raum zwischen Wohnhaus und Garage als "Windfang" mit einem Ausmaß von 7,72 m3 erfaßte und in die Bauklasse 11.33 (Nebengebäude, mittlere Ausführung, Durchschnittspreis S 250,-- pro m3) einstufte. Außerdem wurde die Kubatur des Wohnhauses insgesamt noch dadurch höher angesetzt, daß ein 40 bis 60 cm tiefer Fassadeneinsprung bei Terrasse bzw. Balkon als "umbauter Raum" miterfaßt wurde.
Gegen diese Berufungsentscheidung wendet sich die Beschwerde, in der Rechtswidrigkeit des Inhaltes sowie Rechtswidrigkeit infolge Verletzung von Verfahrensvorschriften geltend gemacht werden. Der angefochtene Bescheid stelle gegenüber dem rechtskräftigen Einheitswertbescheid zum von S 149.000,-- eine Erhöhung um rund 87 % dar. Der als "Windfang" bewertete Raum zwischen Wohnbau und Garage stelle eher eine "Hauseingangsüberdachung" als einen umbauten Raum dar, weil sich die beiden Längsseiten durch die ohnedies bei der Bewertung bereits erfaßten Wände des Wohnhauses und der Garage ergäben und die dritte Seite zum Garten hin nur aus einem Glasfenster und einer Glastür bestehe. Abgesehen davon, daß bezüglich dieses Raumes "bisher mit Recht wegen Geringfügigkeit auf einen Wertansatz verzichtet wurde", sei der von der belangten Behörde angesetzte Durchschnittspreis von S 250,-- pro Kubikmeter überhöht. Der Wert der "Hauseingangsüberdachung" (mit selbst erstellter einfacher Betondecke) liege nicht über S 500,-- und sollte so wie bisher unberücksichtigt bleiben.
Das Einfamilienhaus weise drei Merkmale der einfachen, sechs Merkmale der mittleren und nur ein Merkmal der guten Ausführung auf. Doppelfenster und Bad hätten nur mittlere, die Türen nur einfache Ausführung. Es ergebe sich daher ein Wert, der zwischen S 363,-- und S 370,-- pro m3 angenommen werden könne. Der Zuschlag für die Zentralheizung könne nur mit 3 bis 4 % angesetzt werden, weil die Rohrleitungen teilweise frei verlegt und zwei Räume ohne Heizung seien. Der Zentralheizungszuschlag führe sohin höchstens zu einem Kubikmeterpreis für das Erd- und Obergeschoß von S 380,-- . Dabei sei der auf "Eigenbau mit Nachbarschaftshilfe" zurückzuführende schlechte Bauzustand des Gebäudes noch nicht berücksichtigt. Da aber die Bauweise eines Gebäudes für dessen Bewertung von entscheidender Bedeutung sei, müßte den aufgezeigten Bauschäden mit einem entsprechenden Wertabschlag (22,5 %) Rechnung getragen werden.
Die Garage weise "im Bauwerk (einschließlich Decke) Risse und Sprünge auf" und sei wasserdurchlässig; es komme daher nach der Bauweise nur eine einfache Ausführung mit S 200,-- pro m3 in Frage.
Der Bodenwert von S 180,-- pro m2 wird in der Beschwerde nicht mehr bekämpft.
Die belangte Behörde hat die Verwaltungsakten vorgelegt und eine Gegenschrift erstattet, in der sie die kostenpflichtige Abweisung der Beschwerde beantragt.
Der Verwaltungsgerichtshof hat erwogen:
Gemäß § 53 Abs. 3 Bewertungsgesetz 1955 ist bei bebauten Grundstücken der Gebäudewert vorbehaltlich der Bestimmungen der Absätze 4 und 5, die jedoch im Beschwerdefall nicht zur Anwendung kommen, aus dem Neuherstellungswert abzuleiten, der sich je nach der Bauweise und Ausstattung des Gebäudes oder der Gebäudeteile bei Unterstellung von Durchschnittspreisen je Kubikmeter des umbauten Raumes der Gebäude oder der Gebäudeteile ergibt. Umbauter Raum ist der auf mindestens drei Seiten von Wänden umschlossene innere nutzbare Raum zuzüglich des Raumes, den die Umwandung einnimmt.
In den Absätzen 6 bis 8 des § 53 leg. cit. sind verschiedene Wertabschläge vorgesehen, die der Berücksichtigung des Gebäudealters und der unterschiedlichen Ertragsfähigkeit bebauter Grundstücke dienen sowie bei Überschreiten bestimmter Ausmaße der bebauten Fläche zum Tragen kommen. Darüber hinausgehende Wertabschläge sieht das Bewertungsgesetz nicht vor. § 53 Abs. 10 leg. cit. bestimmt jedoch, daß bei der Bewertung von bebauten Grundstücken auf Antrag der gemeine Wert zugrunde zu legen ist, wenn dieser geringer ist als der nach den vorstehenden Bestimmungen ermittelte Wert.
Das Begehren der Beschwerdeführerin, die auf eine nicht fachgerechte Bauausführung zurückzuführenden Baumängel ihres Einfamilienhauses durch einen pauschalen Wertabschlag zu berücksichtigen, findet in den oben wiedergegebenen gesetzlichen Vorschriften sohin keine Deckung. Der Beschwerdeführerin wäre es lediglich freigestanden, gemäß § 53 Abs. 10 Bewertungsgesetz 1955 den Ansatz des niedrigeren gemeinen Wertes zu beantragen. Einen solchen Antrag hat die Beschwerdeführerin im Verwaltungsverfahren nicht gestellt. Im übrigen wurde von ihr auch in keiner Lage des Verfahrens behauptet, daß der gemeine Wert ihres Einfamilienhauses niedriger wäre als der von der belangten Behörde festgestellte Einheitswert.
Zu den von der belangten Behörde angesetzten Durchschnittspreisen ist folgendes zu sagen:
Die Anlage zu § 53a Bewertungsgesetz 1955 sieht für die Beurteilung der baulichen Ausführung eines Gebäudes verschiedene Merkmale vor. Die diesbezüglich von der Beschwerdeführerin gemachten Angaben ergeben für die Bauteile
Dach (Welleternit) eine mittlere Ausführung;
Fassade (einfacher Putz) eine Ausführung, die sowohl einer sehr einfachen und einfachen als auch einer mittleren Ausführung entspricht;
Decken (Massivdecke) eine gute Ausführung;
Fenster (Doppelfenster) eine Ausführung, die sowohl einer mittleren als auch einer guten Ausführung entspricht;
Türen (Paneel- bzw. Füllungstüren) eine mittlere Ausführung;
Fußböden (zum Teil Weich- zum Teil Hartholzböden) eine mittlere Ausführung;
7. Boden- und Wandfliesen (geringfügiges Ausmaß) eine einfache Ausführung;
8. Wasser und Toiletten (in der Wohnung) eine mittlere Ausführung;
9. Badezimmer (eines vorhanden) eine gute Ausführung.
Berücksichtigt man die einzelnen Bauteile nach ihrem Einfluß auf die Durchschnittspreise bei der Neuherstellung eines Gebäudes (daraus ist der Gebäudewert gemäß § 53 Abs. 3 Bewertungsgesetz 1955 abzuleiten), dann ergibt sich, daß der einzige Bauteil, der eindeutig in einfacher Ausführung vorliegt, die Verfliesung darstellt, die jedoch auf den Durchschnittspreis eines Gebäudes nur verhältnismäßig geringen Einfluß hat. Demgegenüber sind die Gebäudedecken (= besonders ins Gewicht fallender Wertfaktor) und das vorhandene Badezimmer eindeutig der guten Ausführung zuzuordnen. Alle übrigen Bauteile sind entweder eindeutig der mittleren Ausführung zuzuordnen oder dieser Ausführung zumindest zuordnungsfähig. Die belangte Behörde hatte daher bei der Bewertung des Einfamilienhauses der Beschwerdeführerin als Durchschnittspreis je Kubikmeter umbauten Raumes gemäß Pkt. 16 der Anlage zu § 53a Bewertungsgesetz 1955 von einem Zwischenwert auszugehen, der zwischen einer mittleren (S 380,-- pro m3) und einer guten (S 500,-- pro m3) Ausführung liegt. Sie hat diesen Zwischenwert mit S 400,--, sohin nur knapp über dem für die mittlere Ausführung vorgesehenen Durchschnittspreis angesetzt. Der Verwaltungsgerichtshof kann nicht finden, daß dieser Wertansatz gegen das Gesetz verstößt.
Was die Bewertung der Garage betrifft, so begründet die Beschwerdeführerin ihr Begehren, den von der belangten Behörde angesetzten, einer mittleren Ausführung entsprechenden Durchschnittspreis von S 250,-- pro m3 (Pkt. 11.3 in Verbindung mit Pkt. 3.33 der Anlage) auf S 200,-- pro m3 (= einfache Ausführung) herabzusetzen, ausschließlich mit Rissen und Sprüngen im Bauwerk (einschließlich Decke). Mangels einer entsprechenden gesetzlichen Bestimmung ist dieses Argument nicht geeignet, eine von der tatsächlichen Bauklasse abweichende Einstufung zu erwirken. Im übrigen gilt für diese Baumängel dasselbe, wie für die Baumängel beim Einfamilienhaus, denen - wie bereits erwähnt - nur im Wege einer Bewertung nach § 53 Abs. 10 Bewertungsgesetz 1955 Rechnung getragen werden könnte.
Schließlich ist die Beschwerdeführerin auch nicht dadurch in ihren Rechten verletzt worden, daß die belangte Behörde den zwischen dem Wohngebäude und der Garage gelegenen, auf drei Seiten umschlossenen "Windfang" bei der Bewertung miterfaßt hat. Für das Begehren, diesen Bauteil "wegen Geringfügigkeit" nicht zu bewerten, findet sich im Bewertungsgesetz keinerlei Anhaltspunkt. Ebensowenig zielführend ist der Hinweis der Beschwerdeführerin auf das Ausmaß der Erhöhung des Einheitswertes gemessen an dem zum festgestellten Einheitswert ihres Einfamilienhauses. Bei einer Hauptfeststellung des Einheitswertes einer Liegenschaft kommt nämlich Bewertungen, die zu einem früheren Stichtag erfolgt sind, keinerlei Bedeutung als Vergleichsmaßstab zu.
Dessenungeachtet erweist sich jedoch der angefochtene Bescheid als rechtswidrig. Die belangte Behörde hat den von ihr mit S 400,-- ermittelten Durchschnittspreis für das Erd- und Obergeschoß des Einfamilienhauses gemäß Pkt. 18.3 der Anlage zu § 53 a Bewertungsgesetz 1955 (Berücksichtigung der Zentralheizungsanlage um 5 v. H. erhöht, ohne sich mit dem Vorbringen der Beschwerdeführerin auseinanderzusetzen, daß zwei Räume nicht an die Zentralheizungsanlage angeschlossen sind. Da der Gesetzgeber aber für den Zuschlag bei Vorliegen einer Zentralheizung einen Rahmen zwischen 3 und 6 v. H. vorsieht (Pkt. 18.3 der Anlage), hätte sich die belangte Behörde mit dem erwähnten Vorbringen auseinandersetzen müssen, um den von ihr vorgenommenen Zuschlag von 5 v. H. zu begründen. Da sie dies nicht getan hat, erweist sich der angefochtenen Bescheid mit einem Begründungsmangel belastet, der dessen Rechtswidrigkeit infolge Verletzung von Verfahrensvorschriften zur Folge hat.
Weiters hat die belangte Behörde die im Bereich der Terrasse (Erdgeschoß) und des Balkons (Obergeschoß) um 40 bis 60 cm einspringende Fassade nach Art einer Loggia als umbauten Raum in die Kubatur des Einfamilienhauses miteinbezogen. Sie hat damit die Gesamtkubatur des Einfamilienhauses abweichend von der Erklärung der Beschwerdeführerin und auch abweichend von der Abgabenbehörde erster Instanz ermittelt, ohne der Beschwerdeführerin Gelegenheit zu geben, sich hiezu zu äußern und damit das Parteiengehör verletzt. Abgesehen davon kann nach Auffassung des Verwaltungsgerichtshofes von einer mit einer Terrasse bzw. einem Balkon verbundenen Loggia nur dann gesprochen werden, wenn der auf drei Seiten von Wänden umschlossene Raum ohne Einbeziehung der (restlichen) Terrassen(Balkon)fläche als "nutzbarer Raum" im Sinne des § 53 Abs. 3 zweiter Satz Bewertungsgesetz 1955 angesehen werden kann. Dies ist bei einem Fassadeneinsprung im Bereich einer Terrasse (eines Balkons) von bloß 40 bis 60 cm nicht der Fall. Die Einbeziehung solcher Fassadeneinsprünge in die Kubatur des umbauten Raumes ist im Gesetz nicht gedeckt.
Der angefochtene Bescheid ist demnach sowohl mit inhaltlicher Rechtswidrigkeit als auch mit Rechtswidrigkeit infolge Verletzung von Verfahrensvorschriften (Begründungsmangel, Verletzung des Parteiengehörs) belastet. Da die Rechtswidrigkeit des Inhaltes prävaliert, war der angefochtene Bescheid gemäß § 42 Abs. 2 lit. a VwGG 1965 aufzuheben.
Die Kostenentscheidung gründet sich auf die §§ 47 ff VwGG 1965 in Verbindung mit der Verordnung des Bundeskanzlers vom , BGBl. Nr. 221.
Art. III Abs. 2 der zitierten Verordnung war nicht anzuwenden, da der Ersatz des Schriftsatzaufwandes von der Beschwerdeführerin mit einem Betrag angesprochen wurde, der unter jenem liegt, der vor dem Inkrafttreten der zitierten Verordnung als diesbezüglicher Ersatz vorgesehen war. Stempelgebühren wurden nur in dem für die Beschwerdeerhebung erforderlichen gesetzmäßigen Ausmaß ersetzt.
Wien, am
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ECLI | ECLI:AT:VWGH:1982:1980003365.X00 |
Datenquelle |
Fundstelle(n):
OAAAF-59328