VwGH 13.10.1954, 1828/52

Entscheidungsart: Erkenntnis

Rechtssatz

Entscheidungstext

Betreff

Der Verwaltungsgerichtshof hat durch den Vorsitzenden Präsidenten Dr. Heiterer-Schaller und die Räte Dr. Ondraczek, Dr. Wasniczek, Dr. Schirmer und Dr. Naderer als Richter, im Beisein des Ministerialsekretärs Dr. Heinzl als Schriftführer, über die Beschwerde der K Gesellschaft m.b.H. in W, gegen die Berufungsentscheidung der Finanzlandesdirektion Salzburg vom 26. Mai 1952, Zl. 189 - III - 1952, betreffend Grunderwerbsteuer, zu Recht erkannt

Spruch

Die Beschwerde wird als unbegründet abgewiesen.

Begründung

Die Beschwerdeführerin hatte mit Vertrag vom 26. Februar 1949 von der Stadtgemeinde Salzburg Teile zweier Grundparzellen (Parzelle A aus E. Z. 1 Grundbuch Innere Stadt Salzburg und Parzelle B aus E. Z 2 desselben Grundbuches) auf die Dauer von 30 Jahren unkündbar gepachtet. Der Verpächterin wurde jedoch das Recht eingeräumt, den Vertrag sofort aufzulösen, wenn über das Vermögen der Beschwerdeführerin der Konkurs oder das Ausgleichsverfahren eröffnet wird, gegen sie rechtskräftig eine Exekution bewilligt wird, sie verschuldeterweise den Betrieb durch mehr als drei Monate einstellt oder Vertragsverpflichtungen trotz Setzung einer Nachfrist nicht einhält. Die Beschwerdeführerin erklärte im Vertrage die Absicht auf dem gepachteten Grund ein Lichtspieltheater samt Buffet zu erbauen und verpflichtete sich, in kürzester Frist mit dem Bau zu beginnen und ihn binnen einem Jahre nach Vertragsabschluß zu vollenden. Nach Ablauf der Pachtdauer soll nach dem Vertrage das auf dem Pachtgrund befindliche Lichtspieltheater mit vollständiger Einrichtung, Bestuhlung, Projektions- und allfälligen Fernsehapparaten kostenlos und unentgeltlich in das Eigentum der Stadtgemeinde Salzburg übergehen, ebenso auf dem Pachtgrund etwa noch errichtete Baulichkeiten und Anlagen. Die Beschwerdeführerin führte den Bau des Lichtspieltheaters - auf der Parzelle A - durch; der Bau erhielt die Orientierungsnummern G Gasse 12 und S Gässchen 3 und die Konskriptionsnummer 664 Innere Stadt.

Das Finanzamt Salzburg schrieb den Einheitswert der Grundfläche Parzelle A, die es als unbebautes Grundstück einstufte, zum 1. Jänner 1950 auf 36.000 S fort und rechnete dieses Grundstück der Stadtgemeinde Salzburg zu (Bescheid vom 27. Juli 1951). Mit Bescheid vom selben Tage nahm es überdies eine Nachfeststellung des Einheitswertes (zugleich eine Nachveranlagung des Grundsteuermeßbetrages) für das "Grundstück" G gasse 12 und S Gässchen 3, Stadtkino auf den 1. Jänner 1950 vor; hiebei stufte es das "Grundstück" als bebautes Grundstück und zwar als Geschäftsgrundstück ein, rechnete es das Grundstück der Beschwerdeführerin zu und stellte es für das Grundstück einen Einheitswert von 139.100 S (an diesem Stichtag war das Gebäude noch nicht fertiggestellt) fest. Mit Bescheid vom gleichen Tage führte das Finanzamt schließlich eine Wertfortschreibung des Einheitswertes (und Fortschreibungsveranlagung des Grundsteuermeßbetrages) für dasselbe Grundstück auf den 1. Jänner 1951 durch, wobei der Einheitswert auf 278.200 S fortgeschrieben, die Artfeststellung und die Zurechnung aber belassen wurden.

Bei der Bemessung der Rechtsgeschäftsgebühr vom Pachtvertrag rechnete das Finanzamt für Gebühren und Verkehrsteuern in Wien der Bemessungsgrundlage der Gebühr die Baukosten hinzu. Die Finanzlandesdirektion für Wien, Niederösterreich und Burgenland bestätigte diese Bemessung. Als aber die Beschwerdeführerin gegen die Entscheidung der Finanzlandesdirektion beim Verwaltungsgerichtshof Beschwerde führte, hob das Bundesministerium für Finanzen die Rechtsmittelentscheidung der Finanzlandesdirektion auf und wies es die Direktion an, einen neuen Bescheid zu erlassen. Die Finanzlandesdirektion gab nunmehr der Berufung Folge. Sie führte aus, die Tragung der Baukosten durch die Beschwerdeführerin stelle zwar eine Nebenleistung zum bedungenen Pachtschilling dar und sei demgemäß an sich ein Teil der Bemessungsgrundlage der Pachtvertragsgebühr, diese Nebenleistung unterliege aber der Grunderwerbsteuer und habe somit gemäß § 15 Abs. 3 des Gebührengesetzes, BGBl. Nr. 184/1946 aus der Bemessungsgrundlage der Gebühr auszuscheiden. Das aus den Mitteln der Beschwerdeführerin erbaute Lichtspieltheater habe nach Ablauf der Pachtdauer auf die Verpächterin überzugehen. Da sich die Vertragsteile also schon im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses über diesen Eigentumsübergang geeinigt haben, stelle diese Vereinbarung ein Verpflichtungsgeschäft dar, das bereits im Zeitpunkt der Vertragserrichtung die Grunderwerbsteuerpflicht auslöse.

Das Finanzamt für Gebühren und Verkehrsteuern in Salzburg hat nunmehr am 28. Dezember 1951 einen Grunderwerbsteuerbescheid erlassen, in dem es der Beschwerdeführerin - unter Berufung auf die Begründung der neuen Entscheidung der Finanzlandesdirektion in der Gebührensache - Grunderwerbsteuer in der Höhe von 8 % (richtige 4 % Grunderwerbsteuer, 2 % Gemeindezuschlag und 2 % Zuschlag zur Abgeltung der Wertzuwachssteuer) des festgestellten Einheitswertes (278.200 S) vorschrieb. Die Beschwerdeführerin berief und bestritt die Grunderwerbsteuerpflicht. Da auch Gebäude auf fremdem Grund für Zwecke der Grunderwerbsteuer den Grundstücken gleichstehen, sei zwar Grunderwerbsteuerpflicht gegeben, wenn der Grundeigentümer ein vom Pächter auf dem gepachteten Grunde für einen dauernden Zweck errichtetes Gebäude nach Beendigung der Pachtzeit gegen Entschädigung erwirbt. Bei unentgeltlichen Übertragungen sei aber der Wille des Übereigners darauf gerichtet, den anderen Vertragsteil auf seine Kosten zu bereichern, liege also ein Rechtsvorgang vor, der gemäß § 3 Abs. 2 (gemeint offenbar: Z. 2) des Grunderwerbsteuergesetzes vom 29. März 1940, DRGBl. I S. 585 (GrEStG) von der Steuerpflicht ausgenommen ist. Im vorliegenden Falle solle das Gebäude samt Zubehör nach Ablauf der Pachtzeit ohne jede weitere Absicht kostenlos und unentgeltlich der Stadtgemeinde Salzburg übertragen werden. Es entstehe also keine Grunderwerbsteuerpflicht. Das Finanzamt erließ einen abweisenden Einspruchsbescheid und führte aus, es sei nicht glaubwürdig, daß das Lichtspielgebäude nur in der Absicht errichtet worden sei, es der Verpächterin entgeltlich zu übergeben und die Verpächterin auf Kosten der Beschwerdeführerin zu bereichern. Es liege vielmehr ein entgeltliches Rechtsgeschäft vor, für das die Steuer vom Werte der Gegenleistung, und zwar, weil dieser Wert nicht zu ermitteln sei, vom Einheitswert vorzuschreiben ist.

Die Beschwerdeführerin beantragte nunmehr die Entscheidung der Finanzlandesdirektion und führte ihrerseits aus, das Gebäude sei ein wesentlicher Bestandteil des Grundstückes geworden, auf dem es erbaut wurde, und originär in das Eigentum der Grundeigentümerin übergegangen; die Beschwerdeführerin sei niemals Eigentümerin des Gebäudes geworden. Eine Trennung im Eigentum zwischen Grund und Gebäude komme nur bei Superädifikaten,

nicht aber bei Gebäuden vor, die für einen dauernden Zweck errichtet wurden. Die Bestimmungen des Vertrages über den Eigentumsübergang seien lediglich die Beurkundung eines nach dem Gesetz von selbst eintretenden Tatbestandes. Die Finanzlandesdirektion wies die Berufung mit Bescheid vom 26. Mai 1953 als unbegründet ab. Sie begründete ihre Entscheidung damit, daß die Vorschrift des § 418 ABGB zufolge Rechtslehre und Praxis nachgiebiges Recht sei. Wenn daher im Einvernehmen zwischen Grundeigentümer und Bauherrn ein Bau aufgeführt wird, so sei es eine Frage der Vertragsauslegung, wem das Gebäude zufalle. Nach dem Wortlaut des Vertrages falle aber nach Ablauf der Pachtdauer das auf dem Pachtgrund befindliche Lichtspieltheater mit der Einrichtung und auf dem Pachtgrund etwa noch errichteten Baulichkeiten und Anlagen kostenlos und unentgeltlich in das Eigentum der Stadtgemeinde Salzburg. Damit seien von den Vertragspartnern Vereinbarungen getroffen worden, die ihnen zur Vermeidung der Anwendung der nachgiebigen Rechtsvorschrift des § 418 ABGB erforderlich schienen. So sei die dingliche Wirkung der Bauführung ausgeschlossen und - schon im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses - der spätere Eigentumsübergang vereinbart worden. Darin liege ein Verpflichtungsgeschäft, das die Grunderwerbsteuer auslöse. Die Baulichkeiten seien bewertungsrechtlich als "Gebäude auf fremden Boden" behandelt worden; die Beschwerdeführerin scheine im bezüglichen, ihr zugestellten Einheitswertbescheid als Eigentümerin des Gebäudes (ohne Boden) auf. Dieser Bescheid sei nicht angefochten worden. An den Eigentumsverhältnissen der Stadtgemeinde am Grund und Boden habe sich - wie sich aus den an die Gemeinde ergangenen Einheitswertbescheiden ergebe - nichts geändert. Die Grunderwerbsteuer sei deshalb richtig vom Wert des Gebäudes berechnet worden. Von einer unentgeltlichen Übertragung könne deshalb nicht die Rede sein, weil in der Verpachtung der erforderlichen Grundfläche, in der Gestattung der Errichtung eines Lichtspieltheatergebäudes samt Einrichtung und in der Gestattung der Einnahmenerzielung auf 30 Jahre eine Gegenleistung zu erblicken sei. Es sei auch nicht richtig, daß bloß der abgeleitete, nicht auch der ursprüngliche Eigentumserwerb der Grunderwerbsteuer unterliege; § 1 Abs. 1 Z. 2 GrEStG erkläre z. B. den ursprünglichen Eigentumserwerb durch Enteignung ausdrücklich für steuerpflichtig.

Der Gerichtshof hat über die Beschwerde an den Verwaltungsgerichtshof, die sich gegen diese Berufungsentscheidung der Finanzlandesdirektion richtet, erwogen:

Gemäß § 1 Abs. 1 Z. 1 GrEStG in der für Österreich geltenden Fassung des § 21 Abs. 1 Z. 1 desselben Gesetzes unterliegen der Grunderwerbsteuer u. a. ein Kaufvertrag oder ein anderes Rechtsgeschäft, das den Anspruch auf Übereignung - eines inländischen Grundstückes - begründet. Nach § 2 Abs. 2 Z. 3 in der Fassung des § 21 Abs. 1 Z. 2 desselben Gesetzes stehen den Grundstücken Gebäude auf fremdem Boden gleich. Aus dem Zusammenhalt dieser beiden Bestimmungen ergibt sich, daß ein Rechtsgeschäft, das den Anspruch auf Übereignung eines Gebäudes auf fremdem Boden begründet, also ein Verpflichtungsgeschäft über die Übertragung eines Gebäudes auf fremdem Boden, der Grunderwerbsteuer unterliegt. Dies bestreitet auch die Beschwerdeführerin nicht. Sie vertritt aber die Ansicht, der Bau des Lichtspielgebäudes sei nicht ein Gebäude auf fremdem Boden, sondern er sei, weil er auf Dauer errichtet worden sei, Bestandteil des Grund und Bodens geworden und somit ins Eigentum der Grundeigentümerin übergegangen. Die belangte Behörde schließt dagegen aus dem Wortlaut der Vertragsurkunde, daß die Parteien im Wege einer - ihnen nach Ansicht der belangten Behörde vom Gesetz gestatteten - besonderen Vereinbarung die Anwendung der maßgebenden Vorschriften des Sachenrechtes ausgeschaltet haben,

Die Beschwerdeführerin steht umgekehrt wieder auf dem Standpunkt, durch den Wortlaut des Vertrages sei gerade nur das ausgesprochen worden, was das Gesetz ohnehin (offenbar im § 297 ABGB) vorsehe.

Die belangte Behörde hat ihre Entscheidung auch auf Erwägungen gegründet, die, wenn sie stichhältig wären, eine Entscheidung der Frage, ob es sich im vorliegenden Falle bei dem Lichtspielgebäude um ein Gebäude auf fremdem Boden handelt, überflüssig machen würden. Sie hat sich nämlich darauf berufen, daß für dieses Gebäude ein Einheitswert unangefochten festgestellt, daß in dem betreffenden Einheitswertbescheid das Gebäude als selbständiges "Grundstück" ausgewiesen und der Beschwerdeführerin zugerechnet und daß außerdem für den gleichen Stichtag ein Einheitswertbescheid für den Grund und Boden allein erlassen und dieser Grund und Boden der Stadt Salzburg zugerechnet worden ist. Daraus leitet die belangte Behörde ab, für Zwecke der Grunderwerbsteuer sei das Lichtspielgebäude bindend als ein der Beschwerdeführerin zuzurechnendes Gebäude auf fremdem Boden festgestellt worden. Dieser Auffassung konnte der Verwaltungsgerichtshof nicht beipflichten. Schon die Tatsache, daß das Grunderwerbsteuergesetz die Steuerpflicht an die Setzung bestimmter Erwerbsvorgänge knüpft, während Feststellungen der Einheitswerte und also auch Art- und Zurechnungsfortschreibungsbescheide immer nur auf den Anfang eines Kalenderjahres erlassen werden können (§ 22 des Bewertungsgesetzes vom 16. Oktober 1934, DRGBl. I S. 1035), zeigt, daß die Durchführung einer derartigen Bindung praktisch nicht möglich wäre. Im übrigen gelten nach § 18 Abs. 1 des Bewertungsgesetzes die in seinen §§ 19 bis 77 enthaltenen besonderen Bewertungsvorschriften nur für die Vermögensteuer. Nach Abs. 2 dieser Gesetzesstelle gilt der erste Abschnitt der besonderen Bewertungsvorschriften (§§ 20 bis 66) nach näherer Regelung durch die in Betracht kommenden Gesetze u. a. auch für die Grunderwerbsteuer. Inwieweit die in den §§ 50 bis 53 des Bewertungsgesetzes enthaltenen Vorschriften über die Einheitswerte bei Grundstücken und die in den §§ 20 bis 28 dieses Gesetzes niedergelegten allgemeinen Vorschriften über die Einheitswerte auch für das Gebiet der Grunderwerbsteuer gelten, ist also dem Grunderwerbsteuergesetz zu entnehmen. Dieses Gesetz kennt aber die Einheitswerte nur als ein - nicht als das ausschließliche - Mittel der Ermittlung der Bemessungsgrundlage (§ 12 des Gesetzes). Dagegen enthält dieses Gesetz keine Vorschrift darüber, daß etwa bei der Beurteilung der Frage, ob ein bestimmtes Gebäude ein Gebäude auf fremdem Boden darstellt, ein Einheitswertbescheid maßgebend sein. Somit hat es auch bei der Entscheidung über die vorliegende Beschwerde nicht darauf anzukommen, ob in einem Einheitswertbescheid der Bau als Gebäude auf fremdem Boden eingestuft und ob er der Beschwerdeführerin zugerechnet worden war. Die Frage nach der rechtlichen Eigenschaft des Lichtspielgebäudes war vielmehr selbständig als Vorfrage zu untersuchen.

Gemäß § 297 ABGB gehören zu den unbeweglichen Sachen "diejenigen, welche auf Grund und Boden in der Absicht aufgeführt werden, daß sie stets darauf verbleiben sollen, als: Häuser und andere Gebäude mit dem in senkrechter Linie darüber befindlichen Luftraum ..." Daraus folgt kraft Umkehrschlusses - was der Gesetzgeber auch in den §§ 435, 451 und 481 ABGB anerkannt hat -, daß Bauwerke, die auf fremdem Grund und Boden in der Absicht aufgeführt worden sind, daß sie nicht stets darauf bleiben sollen, zu den beweglichen Sachen gehören, soferne sie nicht Zugehör eines Baurechtes sind. Diese sogenannten "Superädifikate" bilden - neben dem Baurecht - die einzige vom Gesetzgeber anerkannte Ausnahme von dem Grundsatz, daß das Eigentum am Grund und Boden von dem Eigentum an dem darauf aufgeführten Gebäude nicht getrennt werden kenn. Dieser Grundsatz ist als einer der tragenden Grundsätze des österreichischen Sachenrechtes unabdingbar. Andere sachenrechtliche Tatbestände als die vom Gesetz selbst vorgesehenen können also durch Parteivereinbarung nicht geschaffen werden. In diesem Sinne muß auch die von der belangten Behörde geäußerte Rechtsansicht, die §§ 417 bis 419 ABGB seien nachgiebiges Recht, richtig gestellt werden. Diese Gesetzesstellen regeln nicht nur die auf Grund einer Bauführung eintretenden sachenrechtlichen Folgen, sondern vor allem auch die sich daraus ergebenden schuldrechtlichen Ansprüche des Grundeigentümers, des Bauherrn und des Eigentümers der Materialien gegeneinander. Es ist klar, daß sich die Parteien, wenn eine Bauführung auf fremdem Grund ohne vorherige vertragliche Einigung mit dem Grundeigentümer vorgenommen wird, darüber einigen können, mit welchem Werte die aufgewendeten Baumaterialien zu ersetzen, und in wessen Eigentum Grund und Gebäude stehen sollen. Ebenso ist es klar, daß die Parteien, wenn ein Bau auf fremdem Grund schon vertragsmäßig vorgesehen ist, wenn also die §§ 417 bis 419 ABGB nicht zum Zuge kommen können, bestimmen können, in wessen Eigentum das Gebäude übergeht. Das sachenrechtliche Schicksal von Grund und Boden können sie aber - abgesehen von den Fällen des Superädifikates oder der Begründung eines Baurechtes - von dem des Gebäudes nicht trennen. Dies geht schon daraus hervor, daß nach §§ 417 bis 419 ABGB immer entweder der Eigentümer des Grundes auch das Gebäude oder der Eigentümer des Gebäudes auch den dazugehörigen Grund erwirbt. Dagegen ist eine Vereinbarung möglich, daß im Falle des dritten Satzes des § 418 ABGB nicht der redliche Bauführer den Baugrund, sondern der Grundeigentümer zu dem ihm verbleibenden Baugrund auch das Gebäude erwirbt oder eine Vereinbarung, daß in den Fällen des ersten Satzes des § 418 ABGB der Bauherr das Gebäude behalten und den Grund dazu erhalten soll.

Da der Vertrag - was unbestritten ist - eine Deutung in der Richtung, daß das Gebäude nur vorübergehend aufgeführt werden und nur vorübergehend auf dem Grunde verbleiben sollte, nicht zuläßt, war nach dem Vorgesagt eine Vereinbarung, die das Eigentum am Grund und Boden von dem am Gebäude trennen sollte, rechtlich nicht möglich. Es muß daher durch Auslegung des Vertrages erschlossen werden, welche Rechtsfolgen nach dem sonstigen Willen der Vertragspartner eingetreten sind, nämlich ob das Gebäude der Stadt Salzburg sofort zufällt oder ob es der Beschwerdeführerin verbleibt und diese die dafür erforderliche Grundfläche miterwirbt. Nach Anschauung des Verwaltungsgerichtshofes war es dem Inhalt der Vertragsurkunde zufolge von den Vertragspartnern nicht beabsichtigt, das Gebäude sofort in das Eigentum der Stadtgemeinde übergehen zu lassen, sollte dies vielmehr erst nach Abschluß der "Pachtdauer" geschehen, kann daher dem Vertrag nicht die Wirkung beigelegt werden, daß das Eigentum an dem Gebäude dem Grundeigentümer zugefallen ist, muß ihm vielmehr die Wirkung beigelegt werden, daß die Beschwerdeführerin das Gebäude im Eigentum behielt und auch die dazu erforderliche Grundfläche miterwarb. Somit muß die Vertragsvereinbarung, derzufolge nach Ablauf der Pachtzeit das Gebäude in das Eigentum der Stadtgemeinde übergehen solle, als ein Verpflichtungsgeschäft angesehen werden, das auf die künftige Übertragung des Lichtspielgebäudes samt der dazugehörigen Grundfläche gerichtet ist. Ein solches Geschäft unterliegt aber, wie bereits ausgeführt wurde, der Grunderwerbsteuer.

Die Einwendung der Beschwerdeführerin, das vorliegende Verpflichtungsgeschäft sei kein entgeltliches Geschäft, hat die belangte Behörde mit Recht als unrichtig abgelehnt. Sie hat auch, da der Wert der Gegenleistung nicht zu ermitteln war, die Grunderwerbsteuer zu Recht gemäß § 10 Abs. 1 GrEStG (in der ursprünglichen Fassung) bemessen. Die Wertermittlung ist aber unbestritten. Der angefochtene Bescheid erweist sich somit, wenn er auch teilweise unrichtig begründet wurde, in seinem Ergebnis nicht als rechtswidrig. Die dagegen gerichtete Beschwerde mußte daher gemäß § 42 Abs. 1 VwGG 1952 als unbegründet abgewiesen werden.

Wien, am 13. Oktober 1954

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