VwGH 14.10.1981, 1814/79

Entscheidungsart: Erkenntnis

Rechtssätze

Entscheidungstext

Betreff

Der Verwaltungsgerichtshof hat durch den Vorsitzenden Senatspräsident Dr. Raschauer und die Hofräte Dr. Iro, Dr. Drexler, Dr. Pokorny und Dr. Fürnsinn als Richter, im Beisein des Schriftführers Rat Dr. König, über die Beschwerde der XYversicherung in W, vertreten durch Dr. Kurt Heller, Rechtsanwalt in Wien I, Blutgasse 7, gegen den Bescheid der Finanzlandesdirektion für Wien, Niederösterreich und Burgenland vom 28. März 1979, Zl. GA 9-4o1/5/78, betreffend Körperschaftsteuer für die Jahre 1969 bis 1975, zu Recht erkannt:

Spruch

Die Beschwerde wird als unbegründet abgewiesen.

Die beschwerdeführende Partei hat dem Bund Aufwendungen in der Höhe von S 2.400,-- binnen zwei Wochen bei sonstiger Exekution zu ersetzen.

Begründung

Die beschwerdeführende Partei (Beschwerdeführerin) wurde in den Jahren 1976/77 einer Betriebsprüfung für die Zeit von 1969 bis 1975 unterzogen. Im Rahmen derselben wurde unter anderem die in der Bilanz zum 31. Dezember 1975 ausgewiesene Teilwertabschreibung in Höhe von S 4,500.000,-- für das neu errichtete Gebäude Bauteil IV des D-zentrums in W, O-straße 93 - 95, steuerlich nicht anerkannt. Ferner wurde das bei der Vergabe von Darlehen vereinbarte Disagio steuerlich auf die Laufzeit der betreffenden Darlehen verteilt. Auf Grund dieser Feststellungen ergaben sich für die Veranlagungsjahre 1969 bis 1975 entsprechende Gewinnerhöhungen.

Das zuständige Finanzamt folgte der von der Betriebsprüfung vertretenen Auffassung und erließ entsprechende Steuerbescheide für den Prüfungszeitraum.

Gegen die betreffenden Bescheide erhob die Beschwerdeführerin fristgerecht Berufung und führte im wesentlichen folgendes aus:

A) Nichtanerkennung der 1975 vorgenommenen Teilwertabschreibung in Höhe von S 4,500.000,--.

Die in Rede stehende Liegenschaft im Ausmaß von 3042 m2 sei im April 1974 von der Beschwerdeführerin gemeinsam mit der NN Versicherungsanstalt von der P AG und der U AG um S 18,252.000,-- (das sind S 6.000,-- pro Quadratmeter) gekauft worden, wobei der Anteil der Beschwerdeführerin an diesem Grundstück 30 % betrage. Die Arbeitsgemeinschaft D-Zentrum P AG und U AG sei mit Bauvertrag vom 3. April 1974 beauftragt worden, auf dieser Liegenschaft ein Bürohaus, bestehend aus zwei Kellergeschossen, dem Erdgeschoß, drei Obergeschossen, einem Maschinengeschoß sowie 54 Pkw-Einstellplätzen zu errichten. Der Preis sei mit S 116,857.000,--, zuzüglich Umsatzsteuer fest bestimmt worden. Ferner sei vereinbart worden, daß dieser Preis durch eine Anzahlung von S 3,000.000,-- und 20 Monatsraten, beginnend ab 2. Mai 1974, bis 2. Jänner 1976 zu entrichten sei. Für die einzelnen Baupreisraten sei eine Wertsicherung nach dem Baukostenindex der Österreichischen Bauzeitung für den Wohnungsbau in Wien (Gesamtbaupreise) mit Ausgangsbasis Index für März 1974 vereinbart worden. Tatsächlich wären nun bis 31. Dezember 1975 bei den Miteigentümern Anschaffungs- und Herstellungskosten für Grund und Boden einschließlich Nebenkosten in Höhe von S 19,714.883,-- (S 3.455,-- pro Quadratmeter Nutzfläche) und für das Gebäude in Höhe von S 151,184.080,-- (S 26.491,-- pro Quadratmeter Nutzfläche), insgesamt demnach S 170,898.963,-- (S 29.946,-pro Quadratmeter Nutzfläche) angefallen, die sich im Jahre 1976 zufolge restlicher Herstellungskosten und Selbstverbrauchsteuer auf S 31.000,-- pro Quadratmeter erhöhten. Die tatsächlichen Baukosten seien demnach infolge der starken Erhöhung des vereinbarten Index um 29,3 % gegenüber den bei Vertragsabschluß vereinbarten Baukosten höher gewesen. Der Innenausbau des Gebäudes sei am 31. Dezember 1975 noch nicht vollkommen fertiggestellt gewesen, da noch bei verschiedenen Arbeiten Mieterwünsche sowie die Umsatzsteuer für den Selbstverbrauch zu berücksichtigen gewesen wären. Außerdem hätten damals noch Fußbodenbeläge, ein Teil der Elektroinstallationen und die Zwischenwände gefehlt, denn nach der ursprünglichen Planung wären nämlich Bürogroßräume vorgesehen gewesen.

Neben der starken nicht vorhersehbaren Erhöhung der Baukosten sei auch eine wesentliche Verschlechterung der Verwertungsmöglichkeit der Liegenschaft eingetreten. Die 1973 mit der IBM geführten Verhandlungen über eine günstige Vermietung hätten nicht zum Ziel geführt, nachdem das genannte Unternehmen bereits Ende 1974 mitgeteilt habe, daß es auch bei einer Reduktion der geforderten Mieten nicht als Mieter in Betracht käme. Die Bemühungen der Miteigentümer zur Vermietung des Gebäudes wären zunächst trotz Herabsetzung der Höhe der geforderten Miete erfolglos geblieben. Erst im August 1976 sei es möglich gewesen, mit der OPEC einen Mietvertrag abzuschließen. Der wertgesicherte Mietzins sei bis 31. Dezember 1978 mit S 420.000,-- pro Monat und ab diesem Zeitpunkt mit S 840.000,-- vereinbart worden. Ob diese Erhöhung in Kraft treten werde, könne im Hinblick auf die Bestrebungen der OPEC, ihren Sitz ins Ausland zu verlegen, nicht vorhergesagt werden. Zufolge der Mietvereinbarung hätten sich die Liegenschaftseigentümer verpflichten müssen, zusätzliche Bauleistungen zu erbringen, die 1976 einen Aufwand von S 6,900.000,-- verursacht hätten.

Da die bis 31. Dezember 1975 angefallenen Anschaffungs- und Herstellungskosten der Liegenschaft unter Berücksichtigung der 1976 noch zu erwartenden restlichen Kosten weit über die Kosten vergleichbarer Gebäude hinausgegangen wären und im Zeitpunkt der Erstellung der Bilanz zum 31. Dezember 1975 trotz intensivster Bemühungen kein Mieter für das fertiggestellte Gebäude gefunden worden sei, hätten die Miteigentümer 1975 eine außerordentliche Abschreibung in Höhe von rund 10 % der bis zum 31. Dezember 1975 angefallenen Baukosten vorgenommen. Diese sei dadurch begründet, daß der Bilanzwert der Liegenschaft am 31. Dezember 1975 zufolge der hohen Baukosten und der Verschlechterung der Marktverhältnisse für die Vermietung von Büroräumen den Verkehrswert am Bilanzstichtag überstiegen habe und der Teilwert einer als Kapitalanlage eines Versicherungsunternehmens genutzten Liegenschaft in der Regel mit dem Verkehrswert ident sei. Ein Erwerber eines Versicherungsunternehmens würde im Falle der Einzelveräußerung keinesfalls einen höheren Betrag als den Verkehrswert bezahlen.

Aus dem zur Frage des Verkehrswertes des gegenständlichen Gebäudes eingeholten Sachverständigengutachten vom 2. Juli 1976 gehe hervor, daß der Sachwert hiefür S 120,274.000,-- betrage, da sich ein Abschlag von 11,9 % (S 16,246.000,--) vom Buchwert (S 136,520.000,--) ergebe. Infolge der Bindung des Baupreises an den in der Österreichischen Bauzeitung veröffentlichten Baukostenindex sei eine Erhöhung des ursprünglich vereinbarten Baupreises unter Berücksichtigung der Mehr- und Minderleistungen auf Grund von Planänderungen um mehr als 24 %, nämlich um S 28,400.000,-- eingetreten. Die Marktpreise für die Bauleistungen seien hingegen gemäß von dem Bundesministerium für Bauten und Technik herausgegebenen Übersichten über Baukostenveränderungen lediglich um etwas mehr als 12 % angestiegen; daraus ergebe sich für die Beschwerdeführerin eine über die marktübliche Erhöhung der Baupreise hinausgehende Indexsteigerung von S 14,200.000,--. Ein zusätzlicher verlorener Bauaufwand von 8,9 % der Baukosten sei dadurch entstanden, daß infolge der im Zeitpunkt der Bauplanung erwarteten Vermietung an die IBM die beiden Kellergeschosse um insgesamt 130 cm höher als für Garagenplätze erforderlich gewesen wären, und das zweite Obergeschoß im Hinblick auf die gesonderte Klimatisierung bzw. Klimaanlage dieses Geschosses für Datenverarbeitungsanlagen um 30 cm überhöht gebaut worden sei. Eine weitere Wertminderung um 3 % ergebe sich wegen der geminderten Nutzungsmöglichkeit als Großraumbüros und des daraus folgenden erhöhten Risikos von Mietausfällen, was insgesamt zu einem Abschlag von 11,9 % führe.

Zu den einzelnen Argumenten, mit welchen von der Finanzbehörde erster Instanz die Zulässigkeit der vorgenommenen Teilwertabschreibung von den Herstellungskosten des Gebäudes verneint wurde, wird in der Berufung im wesentlichen folgendes ausgeführt:

a) Es werde nicht bestritten, daß Grund und Boden und Gebäude bei der Bewertung als eine Einheit zu betrachten wären. In dem Sachverständigengutachten sei zum Wert des Grund und Bodens nicht näher Stellung genommen worden, da dieser nicht Gegenstand einer Teilwertabschreibung sein könnte; an den für den niedrigeren Teilwert entscheidenden Argumenten habe sich dadurch nichts Wesentliches geändert. Die nicht vorhersehbaren und im Wert des bebauten Grundstückes nicht gedeckten Baukostenerhöhungen sowie die Wertminderungen, die sich wegen der nicht planungsgemäßen Nutzung des Gebäudes ergäben, könnten keinesfalls durch einen niedrigeren Kaufpreis für das Grundstück ausgeglichen werden. Außerdem wäre in Betracht zu ziehen, daß im Hinblick auf die nur viergeschossige Bebauungsmöglichkeit mit einer Gebäudenutzfläche von rund 5707 m2 die Anschaffungskosten des Grund und Bodens demnach durchaus als nicht besonders niedrig zu bezeichnen seien und die Gesamtkosten des Gebäudes bereits an der Grenze des wirtschaftlich Vertretbaren gelegen seien. Der Hinweis auf die einheitliche Bewertung von Grund und Boden und Gebäude könne daher nicht widerlegen, daß der Verkehrswert der Liegenschaft im Bauzustand Ende 1975 ohne Berücksichtigung der Steuer für den Selbstverbrauch keinesfalls S 29.946,-- pro Quadratmeter Nutzfläche betragen habe.

b) Wenn auch nicht bestritten werde, daß Liegenschaften dem Vermieter am Anfang eine niedrigere Verzinsung brächten als reine Nominalwerte, so sei doch diese Tatsache bei der Bemessung der Teilwertabschreibung mit nur 10 % der Baukosten in ausreichendem Maße berücksichtigt worden. Die allgemeine Behauptung im Betriebsprüfungsbericht, daß eine in nächster Zukunft nicht zu erwartende Rendite keinen Grund für eine Teilwertabschreibung darstelle, könne nicht akzeptiert werden, da die erzielbaren Erträge neben den Wiederbeschaffungskosten den wichtigsten Faktor für den Verkehrswert eines Mietwohngrundstückes darstellten. Auch könne kein Nachweis erbracht werden, daß Ende 1975 für die Herstellung eines gleichartigen Gebäudes in vergleichbarer Lage Baukosten von rund S 27.500,-- pro Quadratmeter Nutzfläche bzw. von rund S 31.000,-- pro Quadratmeter einschließlich Grund und Boden erforderlich gewesen wären, da zu diesem Zeitpunkt die Baukosten selbst für sehr gut ausgestattete Bürogebäude unter

S 20.000,-- pro Quadratmeter Nutzfläche betragen hätten.

Die Möglichkeit einer künftigen Wertsteigerung bei Anhalten der Geldentwertung könne gleichfalls kein Argument gegen die Anerkennung der Teilwertabschreibung bilden, da die Bewertung auf die Verhältnisse am Bilanzstichtag abstelle und allfällige künftige Wertsteigerungen nicht berücksichtigt werden dürften.

c) Die Tatsache, daß nicht die gesamten Baukosten in den Jahren 1974 und 1975 von den Indexsteigerungen betroffen worden seien, ändere nichts daran, daß allein durch die vereinbarten Indexsteigerungen ohne Berücksichtigung der Mehrkosten, die sich auf Grund von Planungsänderungen ergeben hätten, eine Erhöhung des ursprünglich vereinbarten Baupreises um über 24 % eingetreten und somit auf das Doppelte des Betrages gestiegen sei, um den die Marktbaupreise tatsächlich 1974 und 1975 gestiegen seien.

d) Die Beschwerdeführerin sei sich von vornherein dessen bewußt gewesen, daß die Baukosten sehr hoch und Steigerungen derselben zu erwarten gewesen wären. Es hätte jedoch keinesfalls vorhergesehen werden können, daß die Erhöhung der Baupreise über die Marktpreise von Neubauten hinausgehen würden.

e) Zwar seien während der Bauzeit keine unerwarteten Schwierigkeiten eingetreten, doch wären infolge der unterschiedlichen Entwicklung des Baukostenindex und der Marktpreise für Bauleistungen die gegenständlichen Herstellungskosten erheblich über den Verkehrswert hinausgegangen.

f) Zu Beginn des Jahres 1974 hätten noch begründete Aussichten bestanden, das Gebäude bei Fertigstellung um S 150,-- pro Quadratmeter zu vermieten. Zwischen Baubeginn und Fertigstellung des Gebäudes hätten sich jedoch die Verwertungsmöglichkeiten erheblich verschlechtert.

g) Wenn auch eine unbefriedigende Rendite von Mietobjekten nicht verhindert werden könne, so stelle aber diese Entwicklung im Gegensatz zu der im Betriebsprüfungsbericht vertretenen Auffassung sehr wohl einen Grund für die Verminderung des Verkehrswertes und damit des Teilwertes eines Mietobjektes dar.

h) Zu der im Betriebsprüfungsbericht ins Treffen geführten zwischenzeitlich eingetretenen wesentlichen Wertsteigerung bei Grund und Boden in der in Rede stehenden Gegend, sei festzustellen, daß der Wert des Grund und Bodens 1974 und 1975 zweifellos nicht in einem Ausmaß gestiegen sei, daß dadurch die aus der unvorhersehbaren Steigerung des Baupreises und der Verschlechterung der Verwertungsmöglichkeiten der Liegenschaft resultierende Diskrepanz zwischen den Anschaffungs- und Herstellungskosten einerseits und dem Verkehrswert (Teilwert) der Liegenschaft andererseits hätte ausgeglichen werden können.

i) Der Teilwert eines Wirtschaftsgutes, das als reine Kapitalanlage nur der Erzielung von Kapitalerträgen diene, könne nicht höher sein als dessen Verkehrswert. Die Tatsache, daß die Liegenschaft dem Deckungsstock gewidmet sei, stelle keinen werterhöhenden Faktor dar, da fast alle Kapitalanlagen eines Lebensversicherungsunternehmens deckungsstockfähig sein müssen.

Zusammenfassend sei zu sagen, daß sich die Beschwerdeführerin im Zeitpunkt des Liegenschaftserwerbes und der Erteilung des Bauauftrages bewußt gewesen sei, daß die Baukosten bei den im März 1974 bestehenden Verwertungsaussichten sehr hoch und die Gesamtkosten an der Obergrenze des wirtschaftlich Vertretbaren gelegen wären. Die Erwartungen, den Neubau an die IBM zu vermieten, hätten laut Sachverständigengutachten einen zusätzlichen Bauaufwand in Höhe von 8,9 % der Baukosten zur Folge gehabt. Dieser Aufwand müsse voraussichtlich als verlorener Bauaufwand angesehen werden. Es sei weder eine einigermaßen wirtschaftlich vertretbare Vermietung noch ein Verkauf der Liegenschaft zu den Herstellungskosten möglich gewesen.

Die unverhältnismäßig hohe Baukostensteigerung auf Grund der vereinbarten Indexklausel sei vollkommen unvorhersehbar gewesen. Dadurch wären die Wiederbeschaffungskosten mit rund S 31.000,-- pro Quadratmeter Nutzfläche erheblich höher als die eines vergleichbaren Gebäudes an einem vergleichbaren Standort. Die vorgenommene Teilwertabschreibung stelle die Untergrenze der erforderlichen Abwertung dar. Damit wären lediglich die über die Entwicklung der Marktpreise für Bauleistungen hinausgehenden Baupreissteigerungen, nicht aber der verlorene Bauaufwand berücksichtigt. Die negativen Auswirkungen der Indexklausel im Bauvertrag wären 1975 eingetreten und folglich zwingend in diesem Jahr bilanzmäßig zu berücksichtigen gewesen.

B) Verteilung des Zuzählungsdisagios für die von der Beschwerdeführerin gewährten Schuldscheindarlehen.

Dazu wurde in der Berufung vorgebracht, im Gegensatz zu den Bestimmungen eines Erlasses der Versicherungsaufsichtsbehörde habe die Behörde erster Instanz das Zuzählungsdisagio, nämlich die Differenz zwischen dem Nennwert und dem Zuzählungsbetrag der Schuldscheinforderungen gleichmäßig auf die gesamte Laufzeit derselben verteilt; dadurch sei auch in tilgungsfreien Jahren ein Teil des Zuzählungsdisagios als Ertrag vereinnahmt worden. Diese Vorgangsweise des Finanzamtes, die davon ausginge, daß die Anschaffungskosten der Schuldscheinforderungen ident mit dem Nennwert seien und das Zuzählungsdisagio analog zur Behandlung des Disagios bei den Darlehensschuldnern als passive Rechnungsabgrenzungspost auf die Darlehenslaufzeit zu verteilen sei, stehe in Widerspruch zu den zwingenden Bewertungsvorschriften des § 6 EStG, die eine Bewertung der Wirtschaftsgüter höchstens zu den Anschaffungskosten vorsähen. Die Fiktion des Finanzamtes, daß bei Forderungen der Nennwert als Anschaffungskosten angesehen werde, sei nur bei solchen richtig, die durch Lieferungen oder sonstige Leistungen begründet werden, da diese Forderungen das Ergebnis des Realisationsprozesses beim Absatz von Gütern oder Leistungen darstellten. Auf Darlehensforderungen sei sie nicht anwendbar, da die Begründung der Forderungen einen vom Umsatzprozeß des Darlehensgebers vollkommen unabhängigen selbständigen Wirtschaftsakt darstelle. Es sei daher nicht verständlich, warum unterstellt werden sollte, daß die Anschaffungskosten einer Darlehensforderung im Nennwert von S 1.000,--, zu deren Begründung ein Betrag von S 980,-- hingegeben wurde, S 1.000,-- und nicht S 980,-- betragen.

Die Tatsache, daß durch die aktive Abgrenzung des Zuzählungsdisagios beim Darlehensschuldner im Zuzählungsjahr der Ausweis eines tatsächlich nicht entstandenen Verlustes verhindert werde, könne nicht als Begründung dafür dienen, daß beim Darlehensgläubiger noch nicht realisierte Gewinne als Ertrag vereinnahmt werden sollten.

Auch könne der Hinweis, daß die Vereinbarung eines Zuzählungsdisagios für die Darlehensforderungen u.a. der Feinregulierung des Zinssatzes diene, und das Zuzählungsdisagio daher als eine Art zusätzliche Verzinsung anzusehen sei, nichts daran ändern, daß das Zuzählungsdisagio und die Zinsen weder rechtlich noch wirtschaftlich gleichgesetzt werden könnten. Während die Zinsen vom Darlehensschuldner laufend zu entrichten seien und dem Darlehensgläubiger daher laufend zufließen, werde der Anspruch des Darlehensgebers auf Vergütung des Zuzählungsdisagios nur nach Maßgabe der Rückzahlung der Darlehensforderung realisiert und könne daher auch erst in diesem Zeitpunkt als Ertrag vereinnahmt werden. Die strenge Beachtung des Grundsatzes, daß noch nicht realisierte Gewinne nicht ausgewiesen werden dürfen, sei bei Schuldscheinforderungen von besonderer Bedeutung, da bei diesen Forderungen infolge des Fehlens eines Markt- oder Börsenpreises die Berücksichtigung von Wertminderungen, die sich in Zeiten steigender Zinssätze für niedriger verzinsliche Darlehensforderungen mit langer Laufzeit in Analogie zu den Börsenkursen von Wertpapieren zweifellos ergeben, praktisch unmöglich sei, und diese Wertminderungen daher in den Bilanzen zu keiner Abwertung der Schuldscheinforderungen auf den niedrigeren Teilwert führen würden. Wenn nun die Berücksichtigung nicht realisierter Verluste (Wertminderungen) bei Schuldscheinforderungen aus praktischen Gründen nicht möglich sei, wäre es umso wichtiger, daß kein Ausweis nicht realisierter Gewinne erfolge.

Auf Grund eines Vorhaltes der belangten Behörde führte die Beschwerdeführerin ergänzend aus, der Anbotspreis habe sich auf Grund von Indexänderungen von Juli 1973 bis März 1974 von netto S 109,004.000,-- auf netto S 113,564.000,-- erhöht. Unter Berücksichtigung verschiedener Planänderungen habe sich der mit der Arbeitsgemeinschaft D-Zentrum vereinbarte Ausgangspreis (Preisbasis März 1974) schließlich auf S 116,857.000,-- belaufen. Weitere Sonderwünsche (Änderungen der Fassadengestaltung zur Angleichung des architektonischen Bildes an das IBM-Haus, Tausch der im ersten Anbot enthaltenen Holz-, Alu-Fenster gegen voll isolierte Alu-Fenster usw.) hätten zu einer weiteren Erhöhung des Anbotspreises um S 2,710.500,-- geführt.

Auf Grund der mit den Baufirmen vereinbarten Indexklausel hätten sich die bei Baubeginn vereinbarten Baupreise von insgesamt S 119,567.500,-- um S 28,364,200,-- auf S 147,931.700,-- erhöht.

Während der Bauzeit seien bis zum 31. Dezember 1975 weitere Kosten in Höhe von S 3,257.000,-- (für weitere 9 Pkw-Abstellplätze und Aufwendungen für verschiedene während des Baues angefallene Regiearbeiten) angefallen.

Im Zuge der mündlichen Verhandlung vor dem Berufungssenat der belangten Behörde führte der Vertreter der Beschwerdeführerin ergänzend aus, daß zunächst ein Mietzins von S 140,-- pro Quadratmeter verlangt worden sei, doch hätte man einen solchen Preis für den Neubau als zu niedrig erachtet, weshalb die weiteren Verhandlungen auf einer Basis von S 150,-- pro Quadratmeter geführt worden wären. Im übrigen könnte der Beschwerdeführerin Leichtfertigkeit bei der Vereinbarung der Baukosten, die über das Vertretbare hinausgegangen wären, nicht zum Vorwurf gemacht werden. Die Beschwerdeführerin hätte nämlich auf die gegenüber der Versicherungsaufsichtsbehörde auferlegte Veranlagungspflicht Bedacht nehmen müssen. Demnach hätte die Beschwerdeführerin für eine Streuung bei den Besitzposten zwischen Liegenschaften, Wertpapieren und Darlehen zu sorgen. Dem Bau von Bürogebäuden hätte man deswegen den Vorzug gegeben, weil Mietwohngrundstücke Einschränkungen durch das Mietengesetz unterlägen. Außerdem stehe das Nebenhaus des Neubaues im D-Zentrum im Eigentum der Beschwerdeführerin und sei an die IBM vermietet. Es sei daher nicht zufällig das Angebot der Vermietung an diese Firma gestellt worden.

Mit dem nunmehr angefochtenen Bescheid wies die belangte Behörde die Berufung ab und begründete ihre Entscheidung im wesentlichen wie folgt:

A.) Nichtanerkennung der 1975 vorgenommenen Teilwertabschreibung:

Im Streitfall sei zu untersuchen, ob Voraussetzungen vorlägen, welche die vorgenommene Teilwertabschreibung bei dem neu errichteten Gebäude noch vor dessen endgültiger Fertigstellung rechtfertigten. Die Beschwerdeführerin stütze sich auf das vorgelegte Gutachten über die Ermittlung des Verkehrswertes. In diesem Gutachten würden ohne nähere Begründung Abschläge von den Baukosten vorgenommen. Der Wert des Grund und Bodens sei unberücksichtigt geblieben, da nach Ansicht der Gutachter die Trennung des Gebäudewertes vom Bodenwert ohne Belang sei, weil letztlich beide Werte der Lage auf dem Grundstücksmarkt angepaßt werden müßten. Abgesehen davon, daß dieses Gutachten vom 2. Juli 1976 Verhältnisse berücksichtige, die zwar zum genannten Zeitpunkt, noch nicht aber zum 31. Dezember 1975 bestanden hätten -

so z.B. Teppichbeläge am Fußboden der Bürogeschosse, obwohl in der Berufung davon gesprochen werde, daß der Innenausbau am 31. Dezember 1975 noch nicht vollkommen fertiggestellt gewesen sei, da unter anderem noch die Fußbodenbeläge fehlten, könne es nicht als Beweismittel für eine Teilwertabschreibung dienen, da der Wert des Grund und Bodens nicht erfaßt worden sei. Bei der Ansetzung des Teilwertes sei nämlich davon auszugehen, daß für den Erwerber eines Betriebes das Betriebsgrundstück und das darauf befindliche Betriebsgebäude eine Einheit darstellen. Jede Teilwertabschreibung habe daher zur Voraussetzung, daß der Gesamtwert des Betriebsgrundstückes niedriger sei als die gesamten Buchansätze dafür.

Aus dem Protokoll der 29. Arbeitsausschußsitzung des Aufsichtsrates der Beschwerdeführerin vom 30. Jänner 1974 ergebe sich die in der Sitzung vertretene Auffassung, daß die gegenständlichen Grundstückskosten ausgesprochen niedrig seien und daher in gewisser Weise eine Kompensation für die Mehrkosten der Errichtung des Bauwerkes darstellten. Dies entspreche auch den tatsächlichen Gegebenheiten, da ein Vergleich mit Grundverkäufen aus der Zeit zeige, daß im 2. Bezirk in verkehrsgünstiger Lage Quadratmeterpreise bis zu rund S 14.000,-- (der von der Beschwerdeführerin bezahlte Quadratmeterpreis habe S 6.000,-- pro Quadratmeter betragen) erzielt worden seien. Es sei daher die Annahme berechtigt, daß bei Veräußerung des Grundstückes zum Jahresende 1975 ein solch erzielbarer Preis für den Grund nicht hätte ignoriert werden können, was darauf hinauslaufe, daß der Gesamtbuchwert, der sich aus den Anschaffungskosten des Grund und Bodens sowie aus den bis zum 31. Dezember 1975 angefallenen Herstellungskosten des Gebäudes zusammensetze, sehr nahe dem Teilwert des Wirtschaftsgutes zum genannten Stichtag komme bzw. ihm tatsächlich entspreche.

Der Einwand der Beschwerdeführerin, daß die Bindung des Baupreises an den Baukostenindex der Österreichischen Bauzeitung für den Wohnungsbau in Wien (Gesamtbaupreise) zu einer Erhöhung des ursprünglich vereinbarten Baupreises um mehr als 24 % geführt hätte, was vollkommen unvorhersehbar gewesen wäre, da die tatsächlichen Marktpreise für Bauleistungen gemäß den vom Bundesministerium für Bauten und Technik herausgegebenen Übersichten über die Baukostenveränderungen lediglich um rund 12 % angestiegen seien, sei nicht zielführend; denn was die völlige Unvorhersehbarkeit der Kostensteigerungen anlange, gehe aus dem bereits erwähnten Protokoll über die 29. Arbeitsausschußsitzung hervor, daß man genau gewußt habe, daß es sich um einen absolut teuren Bau handle, der jedoch immer seinen Wert repräsentieren werde. Deshalb sei auch diesem Projekt der Vorzug gegenüber dem Ankauf alter Häuser bzw. der Errichtung billiger Bürogebäude außerhalb des Gürtels eingeräumt worden. Es sei daher im Belieben der Beschwerdeführerin gestanden, sich vertraglich für die Gleitung des im Bauvertrag festgelegten Preises nach dem Baukostenindex der Österreichischen Bauzeitung für den Wohnungsbau in Wien zu entscheiden, obwohl offenbar kein Wohnungsbau, sondern ein Bürogebäude errichtet werden sollte.

Eine Teilwertabschreibung zum Jahresende 1975 könne aber auch nicht damit begründet werden, daß ein Mietvertrag mit der IBM nicht zustande gekommen sei. Aus dem bereits zitierten Protokoll über die Arbeitsausschuß- bzw. Aufsichtsratsitzung gehe einheitlich hervor, daß ein sicherer Mietanwärter noch nicht vorhanden gewesen sei. Die Beschwerdeführerin sei sich schon im Zeitpunkt des Grundstückankaufes und der Vergabe des Bauauftrages darüber im klaren gewesen, daß damit ein gewisses Risiko verbunden sei. Diesem Umstand sei insofern Rechnung getragen worden, als etwa die Möglichkeit der Umstellung von Großraumbüros auf Kleinraumbüros von vornherein eingeplant worden sei. Eine Erhöhung gegenüber dem zu Baubeginn bestehenden Risiko hinsichtlich der Verwertungsmöglichkeit der Liegenschaft sei nicht eingetreten, da eine Fehleinschätzung seitens der Beschwerdeführerin nicht vorgelegen, sondern vielmehr vorausschauend eine vielseitige Verwendungsmöglichkeit erzielt werden konnte. Wenn auch zugegebenermgßen die Lage auf dem Markt für Mietobjekte, insbesondere für Büroräume Ende 1975 nicht gerade ideal gewesen sei, so könne nicht in Abrede gestellt werden, daß die Beschwerdeführerin ein besonders gut ausgestattetes Bürogebäude für anspruchsvolle Mieter haben wollte, wobei auf die Nutzung durch die Vermietung von Groß- oder Kleinraumbüros zugleich Bedacht genommen worden sei. Die Folge davon sei nicht eine geminderte Nutzungsmöglichkeit als Großraumbüros und ein erhöhtes Risiko für den Mietausfall, je mehr Büroeinheiten einzeln vermietet werden, weil dies nur für den Fall gelten könne, daß tatsächlich kein Mieter für das ganze Gebäude gefunden werde. So aber stelle dieses Risiko zum Jahresende 1975 laut Angabe der Beschwerdeführerin noch eine Unbekannte dar und ließe noch jede Möglichkeit offen, weshalb ein Abschlag für den ungünstigsten Fall allein nicht akzeptiert werden könne.

Was die Bauausführungen auf Grund der Wünsche der IBM im Vertrauen auf eine erwartete Vermietung beträfen, so sei darauf hinzuweisen, daß derartige Dispositionen mit dem Risiko eines Kaufmannes verbunden seien und ein verlorener Bauaufwand diesbezüglich nicht angenommen werden könne.

Eine Teilwertabschreibung müsse grundsätzlich eine offenkundige, erhebliche und dauernde Wertminderung zur Voraussetzung haben. Zur Frage der dauernden Entwertung habe die Beschwerdeführerin überhaupt nicht Stellung genommen. Es sei auch nicht möglich, im Zeitpunkt der Fertigstellung eines Gebäudes seine zukünftige Verwertungsmöglichkeit zuverlässig zu beurteilen.

Außer den für eine Teilwertabschreibung nicht ausreichenden Gründen der starken Erhöhung des vereinbarten Baukostenindex habe die Beschwerdeführerin keine weiteren Argumente anführen können. Wenn aber nicht besondere wirtschaftliche Verhältnisse vorlägen, die ein Abweichen von den Herstellungskosten begründen können, sei eine Teilwertabschreibung unzulässig. Der Bau eines Bürogebäudes könne nicht schon deshalb als Fehlmaßnahme angesehen werden, weil das Gebäude nicht die beim Bau erwarteten Erträge abwerfe.

Die belangte Behörde könne sich demnach nicht der Meinung der Beschwerdeführerin anschließen, daß der Buchwert der Liegenschaft vor Abzug der Teilwertabschreibung nicht im Teilwert bzw. Verkehrswert der Liegenschaft zu den Wiederbeschaffungskosten gedeckt sei.

B) Verteilung des Zuzählungsdisagios für die von der Beschwerdeführerin gewährten Schuldscheindarlehen.

Die Beschwerdeführerin stelle sich auf den Standpunkt, daß § 6 EStG eine Bewertung der Forderungen höchstens für die Anschaffungskosten zuließe. Dieser Grundsatz werde nicht in Zweifel gestellt, doch übersehe die Beschwerdeführerin, daß die Lehre bezüglich der Bewertung von Darlehen, die mit Disagio ausbezahlt werden, mangels eindeutiger gesetzlicher Regelung auf dem Gebiet des Steuerrechtes nicht einheitlich sei. Die Rechtsansicht der Finanzbehörde finde aber in bedeutenden Kommentaren ihre Stütze (Blümich-Klein-Steinbrug-Stütz, Körperschaftsteuergesetz4, S. 501, und Herrmann-Heuer, Kommentar zur Einkommensteuer und Körperschaftsteuer18, § 4 Anm. 62 (4), E 302).

Die Beschwerdeführerin könne auch nicht damit durchdringen, daß bei Verteilung des Disagios auf die Laufzeit der Darlehen auch in tilgungsfreien Jahren ein Teil hievon als Ertrag vereinnahmt und somit nicht realisierte Gewinne versteuert würden, weil die Gewinnverwirklichung nicht auf den Jahreserfolg, sondern auf eine bestimmte Maßnahme (Geschäftsvorfall) abstelle; das Problem der Gewinnerverwirklichung bestehe darin, "daß zwischen Entstehung von Gewinn einerseits und buchmäßigem Ausweis andererseits zu unterscheiden ist, und in der steuerlichen Rechtsprechung auch dann von Gewinnverwirklichung gesprochen wird, wenn der Ausweis von Erträgen ohne Rücksicht auf ihre tatsächliche Entstehung aus steuerlichen Gründen gefordert wird". In der Tatsache, daß in tilgungsfreien Jahren eine Versteuerung des Zuzählungsdisagios erfolge, obwohl weder eine Rückzahlung des Darlehens noch des Disagios vereinnahmt, jedoch unabhängig von der Darlehensrückzahlung der Bilanzansatz um den nach der Laufzeit des Darlehens berechneten jährlichen Anteil des Disagios entsprechend erhöht worden sei, sei kein Widerspruch zu den in den jeweiligen Schlußbilanzen erhöhten Bilanzansätzen zu erblicken, weil die Beschwerdeführerin ein nach § 5 EStG bilanzierender Vollkaufmann sei.

Wenn sich die Beschwerdeführerin immer wieder auf das Realisationsprinzip beziehe, so sei ihr entgegenzuhalten, daß sie dieses selbst nicht beachtet habe, da sie den Disagio-Ertrag nicht mit der letzten Darlehensrückzahlungsrate, sondern gleichmäßig auf alle Rückzahlungsraten verteilt als vereinnahmt ausgewiesen habe.

Es treffe auch der mehrfach erhobene Vorwurf der Beschwerdeführerin nicht zu, wonach die Behörde erster Instanz bei den Schuldscheinforderungen davon ausgegangen wäre, daß die Anschaffungskosten mit dem Nennwert ident seien; vielmehr werde gerade durch die gleichmäßige Aufteilung des Zuzählungsdisagios auf die gesamte Darlehenslaufzeit der sukzessive eintretenden Wertminderung Rechnung getragen und der von der Beschwerdeführerin gewünschte Effekt erzielt.

Gegen diese Berufungsentscheidung richtet sich die vorliegende, wegen Rechtswidrigkeit des Inhaltes und wegen Rechtswidrigkeit infolge Verletzung von Verfahrensvorschriften erhobene Beschwerde an den Verwaltungsgerichtshof.

Die belangte Behörde hat eine Gegenschrift erstattet und darin die kostenpflichtige Abweisung der Beschwerde beantragt.

Der Verwaltungsgerichtshof hat erwogen:

A) Nichtanerkennung der 1975 vorgenommenen Teilwertabschreibung in Höhe von S 4,500.000,--.

Die Beschwerdeführerin ist ein im Handelsregister eingetragenes Unternehmen, welches den Gewinn aus Gewerbebetrieb nach den Vorschriften des § 5 EStG zu ermitteln hat.

Gemäß § 6 Z. 1 EStG 1972 sind Wirtschaftsgüter des Anlagevermögens, die der Abnutzung unterliegen, mit den Anschaffungs- oder Herstellungskosten, vermindert um die Absetzung für Abnutzung nach § 7 und um eine nach § 8 in Anspruch genommene vorzeitige Abschreibung oder um eine nach § 9 verwendete Investitionsrücklage (steuerfreien Betrag), anzusetzen. Ist der Teilwert niedriger, so kann dieser angesetzt werden. Teilwert ist der Betrag, den ein Erwerber des ganzen Betriebes im Rahmen des Gesamtkaufpreises für das einzelne Wirtschaftsgut ansetzen würde; dabei ist davon auszugehen, daß der Erwerber den Betrieb fortführt.

Der Verwaltungsgerichtshof hat unter Hinweis auf den Inhalt dieser gesetzlichen Bestimmung bereits wiederholt ausgesprochen, daß die Bewertung von Wirtschaftsgütern des Anlagevermögens zum Teilwert eine Ausnahme darstellt (vgl. z.B. Erkenntnis vom 13. Februar 1959, Zl. 1711/57), die nur dann zulässig erscheint, wenn hinsichtlich des betreffenden Wirtschaftsgutes bereits am Bilanzstichtag eine offenkundige, erhebliche und dauernde Entwertung eingetreten ist. Der Nachweis, daß der Teilwert niedriger ist, als die um die Absetzung für Abnutzung geminderten Anschaffungs- oder Herstellungskosten, obliegt hiebei dem die Teilwertabschreibung vornehmenden Unternehmer (vgl. z.B. Erkenntnis vom 30. März 1962, Zl. 1968/61); denn der durch die Benutzung eines Anlagegutes eintretenden Entwertung wird in der Regel durch die Abschreibung für Abnutzung ausreichend Rechnung getragen, sodaß die Vermutung gilt, daß die um die Abschreibung für Abnutzung verminderten Anschaffungs- oder Herstellungskosten jeweils dem Teilwert entsprechen (vgl. Hofstätter-Reichel, Die Einkommensteuer, Kommentar zu § 6 EStG 1972 Allgemein, Tz. 32 und die dort angeführte hg. Judikatur). Da es sich bei dem Teilwert, wie der Verwaltungsgerichtshof in seinem Erkenntnis vom 18. März 1970, Zl. 1835/68, Slg. Nr. 4052/F, darlegt, um einen objektiven Wert handelt, der nicht auf der persönlichen Auffassung des einzelnen Steuerpflichtigen über die zukünftige wirtschaftliche Entwicklung, sondern auf der allgemeinen Verkehrsauffassung beruht, wie sie in der Marktlage am Bilanzstichtag ihren Ausdruck findet, haben bei der Bewertung eines Wirtschaftsgutes zu einem bestimmten Stichtag alle Erwägungen außer Betracht zu bleiben, die erst mit Vorgängen des nachfolgenden Wirtschaftsjahres im Zusammenhang stehen.

Nach übereinstimmender Ansicht von Lehre und Rechtsprechung (vgl. Hofstätter-Reichel, a.a.O.) sind bebaute Grundstücke als wirtschaftliche Einheit zu bewerten. Ist eine Teilwertabschreibung vom Wert des Gebäudes beabsichtigt, muß daher stets geprüft werden - bei der Beschwerdeführerin handelt es sich um einen Gewinnermittler gemäß § 5 EStG 1972 -, ob der Gesamtwert dieser wirtschaftlichen Einheit unter ihrem Buchwert liegt. Wenn daher dem Wertverlust beim Gebäude eine entsprechende Werterhöhung des zu diesem Gebäude gehörenden Grund und Bodens gegenübersteht, kann keine Teilwertabschreibung vorgenommen werden.

Im vorliegenden Fall ist unbestritten, daß das in Rede stehende Gebäude am Bilanzstichtag 31. Dezember 1975 noch nicht völlig fertiggestellt war und daß das von der Beschwerdeführerin vorgelegte Gutachten, aus welchem sie vor allem die Berechtigung zur Bewertung der gegenständlichen Liegenschaft mit dem niedrigeren Teilwert ableitet, die Frage des Wertes des Grund und Bodens nicht berücksichtigt. Aus dem bei den dem Gerichtshof vorgelegten Verwaltungsakten befindlichen Betriebsprüfungsbericht ergibt sich, daß schon in diesem auf den Mangel des genannten Gutachtens hingewiesen wurde.

Wenn im Hinblick auf diese Tatsache die belangte Behörde in dem angefochtenen Bescheid sinngemäß die Auffassung vertritt, daß das genannte Gutachten keinen schlüssigen Nachweis für die Richtigkeit der vorgenommenen Teilwertabschreibung ergebe, weil eben wesentliche Voraussetzungen, nämlich der Wert des Grund und Bodens unbeachtet geblieben wären, so kann ihr nach Ansicht des Gerichtshofes eine Rechtswidrigkeit nicht vorgeworfen werden. Unter Berücksichtigung des gegebenen Sachverhaltes geht aber auch die Rüge der Beschwerdeführerin ins Leere, die belangte Behörde habe Verfahrensvorschriften dadurch verletzt, daß sie die Beschwerdeführerin nicht auf die Mangelhaftigkeit des Gutachtens aufmerksam gemacht habe; ist doch diese Bemängelung bereits im erstinstanzlichen Verfahren erfolgt.

Durfte die belangte Behörde nun aber unbedenklich davon ausgehen, daß das vorgelegte Gutachten keinen tauglichen Nachweis für die vorgenommene Teilwertabschreibung darstellt, dann kann ihr mit Recht auch nicht entgegengetreten werden, wenn sie die Berechtigung zur Ansetzung eines niedrigeren Teilwertes im vorliegenden Fall verneinte; denn ohne weiteres konnte sie zunächst von der Vermutung ausgehen, daß der Teilwert des gegenständlichen Neubaues im Zeitpunkt seiner Herstellung mit dem Herstellungspreis übereinstimmt, weil von einem Kaufmann - ein solcher ist auch die Beschwerdeführerin - wohl angenommen werden kann, daß er grundsätzlich nicht mehr für ein Wirtschaftsgut aufwendet, als dieses für seinen Betrieb tatsächlich wert ist.

Eine Ausnahme von dieser Regel wäre nur dann gegeben, wenn es im Rahmen der Anschaffung oder Herstellung dieses Wirtschaftsgutes zu entscheidenden Fehlmaßnahmen gekommen wäre. Daß aber im Streitfall Fehlinvestitionen in einem solchen Umfang getätigt wurden, ist den Beschwerdeausführungen nicht zu entnehmen. Die bloße, auch noch in der Beschwerde wiederholte Feststellung, daß durch das Nichtzustandekommen des Mietvertrages mit der IBM, die über deren Wunsch gemachten zusätzlichen Aufwendungen "voraussichtlich" als verlorener Bauaufwand angesehen werden müßten, erweist - insbesondere auf einen Zeitpunkt bezogen, an welchem das gegenständliche Gebäude noch nicht einmal völlig fertiggestellt war - nicht das Vorliegen von Fehlinvestitionen, die an dem in Rede stehenden Bilanzstichtag eine Teilwertabschreibung rechtfertigen würden. Solche zu dem genannten Stichtag erkennbare und daher zu berücksichtigende Fehlinvestitionen stellen aber auch nicht die Erhöhungen des ursprünglich vereinbarten Baupreises zufolge der von der Beschwerdeführerin mit den Baufirmen ausdrücklich vereinbarten Bindung an den Baukostenindex - mit welchem die Beschwerdeführerin, wie sie selbst ausführt, in der Vergangenheit gute Erfahrungen gemacht habe - dar. Dies gilt umso mehr, als sich die Beschwerdeführerin unbestrittenermaßen von allem Anfang an darüber im klaren war, ein besonders teures und aufwendiges Gebäude zu errichten und Steigerungen der Baukosten während des Baues zu erwarten wären.

Mit Recht verweist die belangte Behörde aber auch darauf, daß das Gebäude am 31. Dezember 1975 noch nicht einmal völlig fertiggestellt war und daher - da ja noch nicht etwa feststand, das Bauwerk unvollendet zu lassen - zu diesem Zeitpunkt überhaupt kaum schon eindeutig dauernde Entwertungen festzustellen waren.

Auch die bloße Annahme - deren tatsächliche Richtigkeit oder Unrichtigkeit erst die Zukunft nach Vollendung des Baues lehren konnte und die daher 1975 noch keineswegs eindeutig feststand -, daß das gegenständliche Gebäude nicht die ursprünglich erwarteten Erträge abwerfen werde, rechtfertigen - wie die belangte Behörde richtig erkannte - zum genannten Bilanzstichtag eine Teilwertabschreibung nicht (vgl. Hofstätter-Reichel, a.a.O.).

Die belangte Behörde hat bei dieser Sach- und Rechtslage sowie im Hinblick darauf, daß Verfahrensmängel nicht vorliegen, den angefochtenen Bescheid mit keiner Rechtswidrigkeit belastet, wenn sie zu der Ansicht gelangte, daß die von der Beschwerdeführerin vorgenommene streitgegenständliche Teilwertabschreibung nicht gerechtfertigt war.

B) Verteilung des Zuzählungsdisagos für die von der Beschwerdeführerin gewährten Schuldscheindarhehen.

Zu der Frage der steuerlichen Behandlung von durch ein Damnum oder Disagio beim Darlehensnehmer verursachte Aufwendungen hat sich der Verwaltungsgerichtshof bereits wiederholt geäußert (vgl. z.B. die hg. Erkenntnisse vom 24. Oktober 1973, Zl. 1913/72 und vom 29. Jänner 1975, Zl. 45/75, Slg. Nr. 4786/F). Er hat dabei stets die Auffassung vertreten, daß bei Vereinbarung eines Disagios der Tilgungsbetrag als Anschaffungskosten der Verbindlichkeit zu passivieren, das Disagio aber zu aktivieren und auf die Laufzeit des Darlehens verteilt abzuschreiben ist (vgl. Hofstätter-Reichel, Die Einkommensteuer, Kommentar, zu § 6 Allgemein, Tz. 15). Der Gerichtshof hat in diesem Zusammenhang ausdrücklich ausgeführt, daß es sich bei dem Disagio (ebenso wie bei Anleihebegebungskosten) um Anschaffungskosten, d.h. um eine Vergütung für die Überlassung von Kapital (vgl. Herrmann-Heuer, Kommentar zur Einkommensteuer und Körperschaftsteuer, § 4 E 302) handelt (vgl. hg. Erkenntnis vom 24. Oktober 1973, Zl. 1913/72).

Die Beschwerdeführerin vertritt die Auffassung, daß der Gewinn aus dem Disagio nur nach Maßgabe der Darlehenstilgung realisiert wird. Dem kann sich der Verwaltungsgerichtshof nicht anschließen. Beurteilt man ein Disagio lediglich vom Standpunkt der Gewinnrealisierung, dann ist deren Zeitpunkt mit dem der Hingabe der Darlehensvaluta ident, weil die Gewinnrealisierung wohl vom Entstehen einer unbedingten Forderung, nicht aber von deren Fälligkeit abhängig ist. Mit der Leistung des Darlehensgebers erwächst für ihn bereits die von keiner weiteren Leistungserbringung abhängige Forderung auf das Disagio.

Es ließe sich allerdings auch die Auffassung vertreten, daß das Disagio in gleicher Weise wie die Zinsen als Entgelt dafür anzusehen ist, daß dem Darlehensnehmer eine bestimmte Zeit hindurch Kapital zur Verfügung gestellt wird. Die belangte Behörde ist im Ergebnis der zweiten Beurteilung gefolgt. Es kann dahingestellt bleiben, ob dieser Beurteilung gegenüber der erstgenannten der Vorzug zu geben ist oder nicht, da sich die Beschwerdeführerin in keinem Fall durch die Vorgangsweise der belangten Behörde beschwert erachten kann.

Der angefochtene Bescheid erwies sich somit, ohne daß auf die weiteren Beschwerdeausführungen noch näher einzugehen war, auch in diesem Punkt nicht mit der behaupteten Rechtswidrigkeit belastet. Die vorliegende Beschwerde war daher gemäß § 42 Abs. 1 VwGG 1965 zur Gänze als unbegründet abzuweisen.

Die Kostenentscheidung gründet sich auf die §§ 47 ff. VwGG 1965 in Verbindung mit der Verordnung des Bundeskanzlers vom 7. April 1981, BGBl. Nr. 221/1981, insbesondere deren Art. III Abs. 2.

Wien, am 14. Oktober 1981

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