VwGH 23.01.1964, 1756/63

Entscheidungsart: Erkenntnis

Rechtssatz

Entscheidungstext

Betreff

Der Verwaltungsgerichtshof hat durch den Vorsitzenden Senatspräsidenten Dr. Ondraczek, und die Hofräte DDr. Dorazil, Dr. Mathis, Dr. Raschauer und Dr. Frühwald als Richter, im Beisein des Schriftführers, Finanzoberkommissärs Dr. Zatschek, über die Beschwerde der K-KG & Co. in G, gegen den Bescheid der Finanzlandesdirektion für Wien, Niederösterreich und Burgenland vom 20. August 1963, Zl. GA VIII - 609/63, betreffend Grunderwerbsteuer, zu Recht erkannt:

Spruch

Die Beschwerde wird als unbegründet abgewiesen.

Begründung

Mit Kaufvertrag vom 31. Oktober 1962 hatte die Beschwerdeführerin von Vinzenz R. dessen Hälfteanteil an der Liegenschaft EZ. 1148 Grundbuch X mit dem Haus in Wien XII, Ggasse 4, um den Preis von S 84.000 erworben. Der Verkäufer war Inhaber eines im Erdgeschoß dieses Hauses geführten Gastgewerbebetriebes gewesen und hatte sich im Vertrag verpflichtet, der Beschwerdeführerin die von ihm bisher betrieblich genutzten Räume bis spätestens 30. November 1962 zu übergeben. Als Entgelt für die Räumung und als Ersatz für die damit verbundenen Auslagen hatte sich der Verkäufer unter anderem von der Beschwerdeführerin einen weiteren Betrag von S 82.000 zusätzlich versprechen lassen. Die Beschwerdeführerin hatte, wie sie in der vorliegenden Beschwerde angibt, am gleichen Tage die beiden restlichen Viertelanteile an der bezeichneten Liegenschaft ebenfalls käuflich erworben.

Mit Bescheid vom 11. Jänner 1963 schrieb das Finanzamt für Gebühren und Verkehrsteuern in Wien der Beschwerdeführerin für den Kaufvertrag mit Vinzenz R. Grunderwerbsteuer vor. Es schlug bei der Ermittlung der Bemessungsgrundlage dem Kaufpreise die zusätzlich versprochene Leistung der Beschwerdeführerin hinzu und berechnete die Abgabe demgemäß mit 8 % von S 166.000.

In einer gegen diesen Steuerbescheid erhobenen Berufung bekämpfte die Beschwerdeführerin die Einbeziehung der Ablöse in die steuerliche Bemessungsgrundlage und brachte vor, daß der Verkäufer nur Eigentümer einer Miteigentumshälfte der Liegenschaft gewesen sei und die von ihm gewerblich genutzten Räume als Mieter innegehabt habe. Der Betrag von S 82.000 sei daher für die Übergabe der Mietrechte und nicht als Gegenleistung für die Überlassung des Anteiles am Grundstück entrichtet worden. Der Kaufpreis von S 84.000 habe verhältnismäßig jenem Kaufpreis entsprochen, der für die zugleich erworbenen übrigen Viertelanteile bezahlt wurde.

Die Finanzlandesdirektion wies mit Bescheid vom 20. August 1963 die Berufung ab. Sie führte aus, zur Gegenleistung gehörten gemäß § 11 Abs. 2 des Grunderwerbsteuergesetzes 1955, BGBl. Nr. 140/1955 (im folgenden kurz mit GrEStG bezeichnet), auch Leistungen, die der Erwerber des Grundstückes dem Veräußerer neben der für den Kauf vereinbarten Gegenleistung zusätzlich gewährt. Im Streitfalle habe die Beschwerdeführerin dem Verkäufer für die Räumung bestimmter Geschäftslokale und als Ersatz für die damit verbundenen Auslagen ein Entgelt von S 82.000,-- versprochen. In Abweichung von dieser Vertragsbestimmung habe die Berufung behauptet, daß die Beschwerdeführerin (richtig wohl der Verkäufer) als Mieter der Geschäftslokale anzusehen sei und der erwähnte Betrag für die Übergabe der Mietrechte bezahlt worden sei. Gleichgültig, ob nun der Betrag von S 82.000 als Ersatz für Räumungskosten oder als Entgelt für die Aufgabe von Mietrechten bezahlt wurde, könne der Meinung der Beschwerdeführerin, daß dieser Betrag für eine sonstige vom Grundstückserwerb unabhängige Leistung erbracht worden sei, nicht gefolgt werden. Nach den Bestimmungen des § 1061 ABGB in Verbindung mit § 1046 ABGB (gemeint ist offenbar § 1047 ABGB) sei der Verkäufer verpflichtet, den verkauften Gegenstand dem Erwerber zum freien Besitze zu übergeben. Dieses Gebot verpflichte den Verkäufer unter anderem, das verkaufte Grundstück zu räumen. Somit sei der Käufer nicht in der Lage, für die Räumung eine Gegenleistung zuzusichern, die nicht auch gleichzeitig Gegenleistung für die Verschaffung des Grundstückes selbst ist. Aber auch bei Annahme des Vorliegens eines Mietverhältnisses - dagegen spreche allerdings der Wortlaut des Vertrages und auch die dem Finanzamte vom Vertreter der Beschwerdeführerin am 12. März 1963 fernmündlich erteilte Auskunft, daß ihm das Vorliegen eines schriftlichen oder mündlichen Bestandvertrages nicht bekannt sei - wäre der für die Aufgabe der Mietrechte bezahlte Betrag als eine sonstige, der Gegenleistung für den Grunderwerb hinzuzurechnende Leistung anzusehen. Da das Eigentum, das die Beschwerdeführerin an der Liegenschaft erworben habe, gemäß § 354 ABGB die Befugnis darstelle, innerhalb der sonstigen gesetzlichen oder vertraglichen Beschränkungen mit der Substanz und den Nutzungen der Sache nach Willkür zu schalten und jeden anderen davon auszuschließen, sei es klar, daß Leistungen, die der Erwerber dem Veräußerer erbringt, um aus der zu erwerbenden Sache eine für ihn möglichst vorteilhafte Nutzung zu erzielen, zu den wirtschaftlich mit der Erwerbung unmittelbar zusammenhängenden "sonstigen Leistungen" und damit zur Gegenleistung im Sinne des § 11 GrEStG gehören.

Gegen diese Entscheidung der Finanzlandesdirektion richtet sich die vorliegende Beschwerde, in der die Beschwerdeführerin vor allem ins Treffen führt, daß der Verkäufer im Streitfalle die Räume, für deren Überlassung er einen Betrag von S 82.000 erhalten hat, auf Grund eines Bestandvertrages genutzt habe und daß er zur Räumung des Lokales, in dem sein Gastgewerbebetrieb bis zum Tage des Kaufvertrages untergebracht war, als Verkäufer nicht verpflichtet gewesen sei. Diese Räumung habe eine weitere Vereinbarung vorausgesetzt, die auch tatsächlich zustandegekommen sei und die zur Festsetzung eines besonderen Entgelts von S 82.000 geführt habe. Jeder Käufer eines Mietwohngrundstückes trete in die an der Liegenschaft bestehenden Bestand- und Benützungsrechte ein. Die Beschwerdeführerin wäre daher, wenn das weitere Übereinkommen nicht zustandegekommen wäre, genötigt gewesen, das Recht des Mieters auf Benützung der seinem Gewerbebetriebe gewidmeten Räume auch weiterhin anzuerkennen. Es entspreche der wirtschaftlichen Betrachtungsweise, für die Überlassung von Benützungsrechten an Räumen ein Entgelt zu entrichten. Das Recht zur Benützung von Räumen stelle nach der Verkehrsauffassung einen Vermögenswert dar, für dessen Überlassung ein Entgelt gefordert werde. Einen Verfahrensmangel erblickt die Beschwerdeführerin darin, daß die belangte Behörde keine Ermittlungen über das Vorliegen eines Mietvertrages angestellt habe. Die fernmündliche Auskunft, die dem Finanzamte von der Kanzlei des Rechtsvertreters der Beschwerdeführerin zugekommen sei, lasse nicht den Schluß zu, daß der Verkäufer nicht als Mieter der Räume seines Gastgewerbebetriebes zu behandeln gewesen sei. Der befragte Angestellte habe nur angegeben, daß er über das Zustandekommen eines Mietvertrages nicht unterrichtet gewesen sei. Er habe aber nicht gesagt, daß ein Mietvertrag nicht zustandegekommen sei.

Der Verwaltungsgerichtshof hat über die Beschwerde erwogen:

Die belangte Behörde hat sich im Streitfall auf § 11 Abs. 2 GrEStG berufen. Nach dieser Gesetzesstelle gehören zur Gegenleistung auch Leistungen, die der Erwerber des Grundstückes dem Veräußerer neben der beim Erwerbsvorgange vereinbarten Gegenleistung zusätzlich gewährt. Aus dem Vertrage vom 31. Oktober 1962 ergibt sich nun, daß die Beschwerdeführerin für den Erwerb eines Hälfteanteiles der streitigen Liegenschaft einen Betrag von S 84.000 aufgewendet hat. Aus ihm ergibt sich weiter, daß der Verkäufer Inhaber des im selben Hause geführten Gastgewerbebetriebes gewesen ist und zum Zwecke der Führung des Unternehmens bestimmte Räume in diesem Hause genutzt hat. Der Verkäufer hat sich verpflichtet, diese Räume aufzugeben, und sich für die Räumung und als Ersatz der dabei entstehenden Auslagen einen Betrag von S 82.000 zusätzlich versprechen lassen. Die belangte Behörde ist bei der steuerrechtlichen Behandlung des Rechtsfalles zunächst davon ausgegangen, daß der Verkäufer für die von ihm genutzten Räume im streitigen Hause keinen Mietvertrag besessen hatte. Was in einem solchen Falle Rechtens ist, hat der Verwaltungsgerichtshof bereits in seinem Erkenntnisse vom 13. Oktober 1954, Slg. Nr. 1015 (F), ausgesprochen. Er hat damals klar zum Ausdrucke gebracht, daß das Versprechen eines Käufers, einen bestimmten Betrag dafür zu bezahlen, daß der Verkäufer einer Liegenschaft, der in dieser Liegenschaft bestimmte Räume benützt, diese Räume aufgibt, die versprochene Leistung zu einer sonstigen Leistung im Sinne des § 11 Abs. 1 Z. 1 GrEStG werden läßt, die daher bei der Bemessung der Grunderwerbsteuer der Bemessungsgrundlage hinzuzuschlagen ist. Er hat diese seine Rechtsauffassung darauf gestützt, daß mit dem Eigentume das Recht erworben wird, mit der Substanz und den Nutzungen einer Sache nach Willkür zu schalten und jeden anderen davon auszuschließen (§ 354 ABGB). Daraus und aus den Bestimmungen der §§ 1061 und 1047 ABGB, denenzufolge der Verkäufer die verkaufte Sache dem Käufer zum freien Besitze zu übergeben hat, folgt (so setzte der Verwaltungsgerichtshof im genannten Erkenntnisse seine Ausführungen fort), daß der Verkäufer die Kosten der Räumung von ihm bisher benützter Teile des Grundstückes aus eigenem zu tragen hat. Übernimmt nun der Käufer anläßlich des Erwerbes des Grundstückes derartige Kosten oder leistet er an den Verkäufer einen Beitrag dazu, dann übernimmt er Leistungen, die gesetzlich dem Verkäufer obliegen.

Demgegenüber beruft sich aber die Beschwerdeführerin darauf, daß Vinzenz R. die gastgewerblichen Räume kraft des Rechtes eines Mieters benützt habe. Die belangte Behörde hat sich bei der Prüfung der Frage, ob der Verkäufer Mieter dieser Räume war oder nicht, auf eine dem Finanzamte fernmündlich erteilte Auskunft der Kanzlei des Rechtsvertreters der Beschwerdeführerin berufen, derzufolge dem Auskunft gebenden Kanzleiangestellten das Vorliegen eines schriftlichen oder mündlichen Bestandvertrages nicht bekannt gewesen sei. Nun ist der Beschwerdeführerin durchaus beizupflichten, daß diese Auskunft, von wem immer sie auch gegeben worden sein mag, ob vom Rechtsvertreter selbst oder von einem Angestellten seiner Kanzlei, noch nicht mit Sicherheit den Schluß zuläßt, daß Vinzenz R. einen Mietvertrag nicht besessen habe. Wenn diese Frage von wesentlicher Bedeutung gewesen wäre, hätte die belangte Behörde die Pflicht gehabt, eigene Ermittlungen darüber anzustellen, ob Vinzenz R. die streitigen Räume tatsächlich als Mieter benützt hatte. Das Unterlassen dieser Ermittlungen stellt jedoch keinen Verfahrensmangel dar, denn die belangte Behörde hat in der Begründung des angefochtenen Bescheides auch den Fall, daß der Verkäufer Mieter der streitigen Räume gewesen sein sollte, in den Kreis ihrer Erwägungen einbezogen. Es ist somit nur noch zu untersuchen, ob die für diesen Fall angestellten Erwägungen richtig sind.

Diese Frage ist zu bejahen. Zwar hätte im Falle des Vorliegens des Mietvertrages die Beschwerdeführerin den Kaufgegenstand nur in jenem Umfang nutzen können, wie er ihr auf Grund des Kaufvertrages übergeben werden konnte. Denn gemäß § 1120 ABGB muß der Bestandinhaber in der Regel, das heißt wenn sein Recht nicht in die öffentlichen Bücher eingetragen ist, erst nach gehöriger Aufkündung dem neuen "Besitzer" weichen, die Beschwerdeführerin hätte also gegebenenfalls das Vorliegen von Mietrechten zur Kenntnis nehmen müssen und erst im Wege der Kündigung die Verfügungsgewalt über die Bestandräume erlangen können. Wenn sie nun im Zusammenhang mit dem Abschlusse des Kaufvertrages zugleich auch durchgesetzt hat, daß der Verkäufer seine Bestandrechte an den strittigen Räumen mit Abschluß des Kaufvertrages aufgibt und sich dabei ein besonderes Entgelt versprechen läßt, so kann nicht übersehen werden, daß der Zusammenhang zwischen dem Erwerbe des Grundstückes und der Aufgabe der Bestandrechte ein innerer ist, der das Rechtsgeschäft in seiner Gesamtheit zu einer Einheit zusammenfaßt. Das Grunderwerbsteuergesetz verlangt im § 11 Abs. 2 Z. 1 nur, daß der Erwerber des Grundstückes dem Veräußerer neben der beim Erwerbsvorgange vereinbarten Gegenleistung zusätzlich eine Leistung gewährt. Daß die Beschwerdeführerin im Zusammenhang mit dem vorliegenden Grundstückserwerbe dem Verkäufer neben dem Kaufpreis eine Leistung zusätzlich gewährt hat, nämlich ein Entgelt für die Aufgabe bestimmter Räume im gekauften Gebäude, kann wohl nicht bestritten werden. Dieser Zusammenhang allein genügt aber schon, um diese zusätzliche Leistung zum Teile der Gegenleistung im Sinne des § 11 GrEStG werden zu lassen. Dieser Rechtsstandpunkt wird im übrigen auch im Kommentar zum Grunderwerbsteuergesetze von Boruttau-Klein (C. H. Beck'sche Verlagsbuchhandlung München-Berlin 1960, 6. Auflage, S. 421) vertreten. Dort wird nämlich ausgeführt, daß die Entschädigung des Käufers an den Verkäufer dafür, daß das Grundstück frei von Mietrechten übereignet wird, ein Teil des Kaufpreises sei. Dieses Erläuterungswerk führt im besonderen aus: "Der Wert eines Grundstückes wird zwar regelmäßig durch die Mietrechte nicht wesentlich beeinflußt. Liegt aber dem Käufer daran, das Grundstück frei von Mietrechten zu erhalten und räumen die Mieter das Grundstück nicht ohne Entschädigung, so ist der Erwerber regelmäßig genötigt, einen den Wert übersteigenden Kaufpreis zu entrichten. Der Umstand, daß die Veräußerer die Mietrechte nicht ohne Aufwendungen beseitigen können, beweist, daß ein den Wert übersteigender Preis vereinbart wird." Diese Rechtsauffassung hat im übrigen auch der Reichsfinanzhof (vgl. dessen Urteil vom 20. März 1923, Band 12, S 21) vertreten, der sich der Verwaltungsgerichtshof allerdings mit Einschränkung anschließt, daß die Steuerpflicht für solche Leistungen nicht auf § 11 Abs. 1, sondern nur auf § 11 Abs. 2 GrEStG gestützt werden kann, weil es sich - wie bereits bemerkt - bei Leistungen, wie im vorliegenden Fall, um zusätzlich dem Verkäufer gewährte Nebenleistungen handelt. Dieser Unterschied in der anzuwendenden Gesetzesstelle führt aber zu keinem abweichendem Ergebnis. Es ist auch bedeutungslos, ob der Verkäufer selbst Mieter von Räumen auf der verkauften Liegenschaft ist oder ob er sich die Leistungen dafür versprechen läßt, daß er dritte Personen durch entsprechende Aufwendungen dazu bewegt, die Mieträume aufzugeben. In diesem Zusammenhange sei auch auf das hg. Erkenntnis vom 19. Juni 1957, Slg. N.F. Nr. 1665 (F), hingewiesen. Die belangte Behörde hat daher, wenn sie auch keine Ermittlungen über den Bestand des von der Beschwerdeführerin behaupteten Mietverhältnisses angestellt hat, doch richtig gehandelt und die Beschwerdeführerin in keinem subjektiven Rechte verletzt, sodaß die vorliegende Beschwerde gemäß § 42 Abs. 1 VwGG 1952 als unbegründet abzuweisen war, zumal der Verwaltungsgerichtshof im Hinblick auf den sich aus den Verwaltungsakten ausreichend ergebenden Sachverhalt auch eine Verletzung von Verfahrensvorschriften nicht feststellen konnte.

Wien, am 23. Jänner 1964

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