VwGH 24.06.1963, 1651/62

Entscheidungsart: Erkenntnis

Rechtssatz

Entscheidungstext

Betreff

Der Verwaltungsgerichtshof hat durch den Vorsitzenden, Senatspräsidenten Dr. Borotha, und die Hofräte Dr. Hrdlitzka, Dr. Krzizek, Dr. Lehne und Dr. Striebl als Richter, im Beisein der Schriftführer, Bezirksrichter Dr. Gottlich, Amtsoberrevidenten Heinz und prov. Landes-Regierungskommissärs Dr. Roth, über die Beschwerde des AR in W gegen den Bescheid des Amtes der Wiener Landesregierung vom 13. Juli 1962, Zl. M.Abt. 64 - 136/62/Str., betreffend eine Verwaltungsstrafe wegen Übertretung der Bauordnung, zu Recht erkannt:

Spruch

Die Beschwerde wird als unbegründet abgewiesen.

Begründung

Nach der Aktenlage traten spätestens im Jahre 1955 an dem Gebäude Wien XVIII, G-Gasse, Baugebrechen auf, deren Beseitigung der Wiener Magistrat mit den im wesentlichen gleichlautenden Bescheiden vorn 12. Mai 1955, vom 19. März 1958 und vom 29. Juni 1960 anordnete. Wegen der damit erwiesenen Verletzung der Instandhaltungspflicht wurde über den Beschwerdeführer als Verwalter der gegenständlichen Liegenschaft mit Straferkenntnis des Wiener Magistrates M.B.A. für den XVIII. Bezirk vom 2. Juli 1959 eine Verwaltungsstrafe verhängt, die auf Grund einer vom Beschwerdeführer dagegen erhobenen Berufung mit Bescheid des Amtes der Wiener Landesregierung vom 14. September 1960 mit S 1000,-- (Ersatzarreststrafe fünf Tage) festgesetzt wurde.

Da dem baupolizeilichen Auftrag vom 29. Juni 1960 nur zum Teil entsprochen worden war, erstattete die zuständige Abteilung des Wiener Magistrates am 22. März 1962 gegen den Beschwerdeführer neuerlich eine Strafanzeige. Bei seiner Vernehmung als Beschuldigter am 3. April 1962 machte der Beschwerdeführer geltend, das gegenständliche Haus seit 1955 zu verwalten, und zwar ursprünglich für seinen Vater, nach dessen Tod durch kurze Zeit als Verlassenschaftskurator und später als Bevollmächtigter seines Bruders MR, der jedoch nur einen halben Hausanteil im Erbgang erworben habe. Seit dem 7. Februar 1962 sei er auch von den beiden anderen Eigentümern (MR und WR) bevollmächtigt. In sachlicher Hinsicht brachte der Beschwerdeführer vor, der baupolizeiliche Auftrag vom 29. Juni 1960 sei den im Ausland lebenden Hauseigentümern direkt zugestellt worden. Er selbst habe von diesem Auftrag erst anläßlich des Strafverfahrens Kenntnis erlangt. Verschiedene Arbeiten habe er schon durchgeführt, weitere würden nach Sicherstellung der Finanzierung in Angriff genommen werden. Nach einer Ergänzung des Ermittlungsverfahrens, das vornehmlich der Klärung der Frage gewidmet war, ob der Beschwerdeführer von dem Inhalt des Bauauftrages Kenntnis erlangt habe, und hach einer neuerlichen Einvernahme des Beschwerdeführers am 25. April 1962, bei welcher dieser vorbrachte, seit Eröffnung der Verlassenschaftsabhandlung Mitte 1957 keine Vollmacht zur Aufnahme eines Reparaturdarlehens zu besitzen, erging das Straferkenntnis des M.B.A. für den XVIII. Bezirk vom 11. Mai 1962. Mit diesem wurde der Beschwerdeführer der Verwaltungsübertretung nach § 129 Abs. 2 in Verbindung mit § 135 Abs. 1 und 3 der Bauordnung für Wien für schuldig erkannt und über ihn eine Geldstrafe von S 6.000,-- (Ersatzarreststrafe 30 Tage) verhängt. Als erwiesen wurde angenommen, der Beschwerdeführer habe als von einem Miteigentümer der gegenständlichen Liegenschaft bevollmächtigte Hausverwalter innerhalb der Verjährungsfrist bis 22. März 1962 diese Liegenschaft insofern nicht in ordentlichem Zustand erhalten, als er die angemorschte und schadhafte Holzkonstruktion der beiden gartenseitigen Veranden nicht durch geeignete Maßnahmen instandsetzen und wieder auf ihre volle Tragfähigkeit bringen oder nach vorheriger baubehördlicher Abtragungsbewilligung entfernen ließ und die angemorschte und bereits gepölzte Decke über dem hofseitigen Vorzimmer, der Küche und dem Abort der Wohnung Nr. 17 im 3. Stock nicht durch Auswechslung oder Aufhängung der schadhaften Deckenteile instandsetzen ließ. In der Begründung dieses Bescheides heißt es, der Beschwerdeführer habe trotz erfolgter Bestrafung bis 23. März 1962 keine Anstalten getroffen, die angeführten Baugebrechen zu beseitigen. Aus einem Akt der Schlichtungsstelle gehe hervor, daß der Beschwerdeführer genaue Kenntnis von den Baugebrechen gehabt habe und daß er wohl andere Arbeiten, aber nicht solche habe durchführen lassen, die zur Beseitigung der angegebenen Baugebrechen geführt hätten. Die Rechtfertigung, diese Arbeiten mit eigenem Geld durchgeführt zu haben, scheine nicht den Tatsachen zu entsprechen, weil von der Schlichtungsstelle bis Ende Mai 1962 eine Mietzinserhöhung von S 3,40 je Friedenskrone zuerkannt worden sei. Ein neuerlicher Antrag an die Schlichtungsstelle sei außerhalb der angenommenen Tatzeit eingebracht worden. Dieser Antrag sei überdies wegen des Verdachtes eines Verbrechens nach § 197 Strafgesetz dem Landesgericht für Strafsachen übermittelt worden. Es sei unbestritten, daß der Beschwerdeführer mit einer Vollmacht zumindest eines Miteigentümers zur Verwaltung der Liegenschaft berufen sei. Da der Vollmachtgeber als Miteigentümer für die Erhaltung der Baulichkeit hafte, ergebe sich daraus auch die Haftung des von ihm bevollmächtigten Hausverwalters im Sinne des § 135 Abs. 3 der Bauordnung für Wien.

Gegen dieses Straferkenntnis brachte der Beschwerdeführer Berufung ein. Er machte geltend, seit Eröffnung des Nachlaßverfahrens am 7. September 1957, mit Ausnahme der Zeit vom 15. November 1957 bis 7. Februar 1958, in welcher er Verlassenschaftskurator gewesen sei, keine der Grundbuchsordnung entsprechende gültige Vollmacht gehabt zu haben. Vom 15. November 1957 an habe er die Vollmacht eines Miteigentümers besessen, der jedoch nur 50 % der Anteile des Hauses geerbt habe. Der andere Hauseigentümer habe für seinen Anteil einen zweiten Bevollmächtigten bestellt. Ein Hälfteeigentümer sei zur Antragstellung nach den §§ 24 ff Mietengesetz nicht legitimiert und könne auch keinen Antrag nach § 7 Mietengesetz stellen. All dies sei auch der Behörde bekannt gewesen, die den Bauauftrag vom 29. Juni 1960 den im Ausland lebenden Hauseigentümern selbst zugestellt habe. Die Hauseigentümer hätten die Durchführung des Bauauftrages abgelehnt. Die anderen Arbeiten seien deswegen durchgeführt worden, weil sie zur Beseitigung einer Lebensgefahr notwendig gewesen seien. Infolge der Unmöglichkeit der Aufnahme eines Reparaturdarlehens habe für den Beschwerdeführer keine Möglichkeit zur Durchführung der aufgetragenen Arbeiten bestanden. Keiner der vom Beschwerdeführer gestellten Anträge nach § 7 Mietengesetz habe bisher zum Erfolg geführt. Hinsichtlich der Holzbalkone habe der Beschwerdeführer am 7. Mai 1962 den Antrag auf Abreißung derselben gestellt. Die Instandsetzung der schadhaften Holzdecke werde durchgeführt werden, sobald die Schlichtungsstelle den § 7-Antrag bewilligt habe. Im übrigen habe der Beschwerdeführer von dem Bauauftrag nichts gewußt.

Mit dem nunmehr vor dem Verwaltungsgerichtshof angefochtenen Bescheid der belangten Behörde wurde der Berufung insofern Folge gegeben, als hinsichtlich des Tatzeitraumes bis 2. Juli 1959 das Verwaltungsstrafverfahren gemäß § 45 Abs. 1 lit. b VStG eingestellt und die Geldstrafe auf S 4.000,-- (Ersatzarreststrafe 20 Tage) herabgesetzt wurde; im übrigen wurde das erstinstanzliche Straferkenntnis bestätigt. In der Begründung dieses Bescheides heißt es: Aus § 129 Abs. 2 der Bauordnung ergebe sich, daß die Behörde zur Erfüllung der Instandhaltungspflicht jeden Miteigentümer heranziehen könne, der nur dann nicht bestraft werden könne, wenn er beweise, alle tatsächlichen und rechtlichen Mittel ausgeschöpft zu haben, um auch die übrigen Miteigentümer zur Erfüllung der gesetzlichen Verpflichtung zu verhalten. Gemäß § 135 Abs. 3 der Bauordnung sei derjenige, der die Verwaltung eines Gebäudes ausübe, für Verletzungen der den Eigentümern auferlegten Verpflichtungen an deren Stelle verantwortlich, wenn die Tat ohne Veranlassung und ohne Vorwissen des Eigentümers begangen wurde. Der Beschwerdeführer sei unbestritten zumindest auf Grund der Vollmacht eines Miteigentümers zur Verwaltung der Liegenschaft berufen. Die Verpflichtung zur Instandhaltung treffe den Eigentümer kraft Gesetzes. Sie sei von der Erteilung eines Bauauftrages unabhängig. Daß die Eigentümer durch die Zustellung des Bauauftrages von den Baugebrechen Kenntnis hatten und nichts veranlaßt haben, vermöge den Beschwerdeführer nicht zu exculpieren, da er nicht unter Beweis gestellt habe, daß die Tat mit Veranlassung und Vorwissen des Eigentümers, für den der Beschwerdeführer die Verwaltung geführt habe, begangen worden sei. Der Beschwerdeführer habe die Möglichkeit gehabt, sich mit den anderen Miteigentümern in Verbindung zu setzen, um zu versuchen, mit diesen zu einem Übereinkommen über die Durchführung der erforderlichen Arbeiten zu gelangen. Einen Nachweis, sich rechtzeitig an Kreditinstitute um Gewährung eines Darlehens gewandt zu haben, habe der Beschwerdeführer nicht erbracht. Von den Anträgen an die Schlichtungsstelle sei einer außerhalb der angenommenen Tatzeit, die anderen erst im Jahre 1962 eingebracht worden. Der Beschwerdeführer wäre aber verpflichtet gewesen, unverzüglich alle notwendigen Schritte zu tun, um den vorschriftswidrigen Zustand zu beseitigen. Der Antrag auf Abreißung der Holzbalkone sei bedeutungslos; da dieser erst am 7. Mai 1962 gestellt worden sei. Für die Zeit bis 2. Juli 1959 hätte das Strafverfahren eingestellt werden müssen, weil der Beschwerdeführer wegen der gleichen Tat mit Straferkenntnis des M.B.A. für den XVIII. Bezirk vom 2. Juli 1959 bereits bestraft worden sei.

In der gegen diesen Bescheid erhobenen Beschwerde wird Rechtswidrigkeit des Inhaltes und Rechtswidrigkeit infolge Verletzung von Verfahrensvorschriften geltend gemacht und hiezu im wesentlichen ausgeführt: Aus der Begründung des angefochtenen Bescheides ergebe sich, daß die belangte Behörde keine Feststellungen getroffen habe, ob der Beschwerdeführer von einem oder mehreren Miteigentümern zur Hausverwaltung bestellt worden sei, in welchem Umfang er das Haus als „Geschäftsführer ohne Auftrag“ in gutem Zustand erhalten habe, ob er alles unternommen habe um die erforderlichen finanziellen Mittel aufzutreiben, seine Bemühungen jedoch gescheitert seien, er mehrere § 7-Anträge gestellt und von dem Bauauftrag nichts gewußt habe. Dieses Vorbringen habe die Behörde nur mit dem Hinweis abgetan, daß zum Tatbestand einer Verwaltungsübertretung nach § 129 Abs. 2 der Bauordnung der Eintritt eines Schadens oder einer Gefahr nicht gehöre und schon die bloße Nichtbefolgung des Gebotes Strafe nach sich ziehe, außer der Eigentümer beweise, daß ihm die Einhaltung der gesetzlichen Instandhaltungspflicht ohne sein Verschulden unmöglich gewesen sei. Bei Prüfung dieser Umstände wäre es möglich gewesen, daß die Behörde zu einem anderen Bescheid hätte kommen können. Es sei unrichtig, daß der Beschwerdeführer eine gültige Vollmacht eines Hauseigentümers besessen habe. Die Magistratsabteilung 37 habe die Aktivlegitimation des Beschwerdeführers mangels einer gültigen Vollmacht abgelehnt. Wenn der Beschwerdeführer als Geschäftsführer ohne Auftrag die Verwaltung geführt habe, so könne ihn mangels Kenntnis des Bauauftrages kein Verschulden treffen. Von dem in London lebenden Miteigentümer sei dem Beschwerdeführer ausdrücklich jede Tätigkeit untersagt worden. Mit dem in Rumänien lebenden Miteigentümer hätte der Beschwerdeführer überhaupt keine Verbindung aufnehmen können.

Der Verwaltungsgerichtshof hat erwogen:

Der Beschwerdeführer wurde wegen Übertretung des § 129 Abs. 2 in Verbindung mit § 135 Abs. 3 der Bauordnung für Wien (Gesetz vom 25. November 1929, LGBl. Nr. 11/1930 mit Änderungen) in eine Verwaltungsstrafe genommen. Nach der erstgenannten Gesetzesstelle hat der Eigentümer (jeder Miteigentümer) dafür zu sorgen, daß die Baulichkeiten und die dazu gehörigen Anlagen (Vorgärten, Hofanlagen, Einfriedungen und dergleichen) in gutem, der Baubewilligung und den Vorschriften. dieser Bauordnung entsprechendem Zustand erhalten werden. Nach § 135 Abs. 3 leg. cit. ist derjenige, der die Gestaltung eines Gebäudes ausübt, für Verletzungen der dem Eigentümer durch dieses Gesetz oder eine hiezu erlassene Verordnung auferlegten Pflichten an dessen Stelle verantwortlich, wenn die Tat ohne Veranlassung und Vorwissen des Eigentümers begangen wurde. Der Beschwerdeführer bestreitet nicht, das Haus Wien XVIII, G-gasse, vom Jahre 1955 an und auch während der angenommenen Tatzeit verwaltet zu haben. Er räumt auch ein, daß dieses Gebäude in dieser Zeit Baugebrechen aufwies. Er ist jedoch der Meinung, deswegen nicht bestraft werden zu können, weil er keine entsprechenden Vollmachten seitens der Hauseigentümer besessen habe. Hiezu ist nachstehendes zu sagen:

Der Wortlaut des § 135 Abs. 3 der Bauordnung für Wien läßt keinen Zweifel darüber, daß die dort normierte Verantwortlichkeit denjenigen trifft, der ein Haus verwaltet. Der Beschwerdeführer kommt daher als möglicher Täter einer Verwaltungsübertretung nach § 129 Abs. 2 in Verbindung mit § 135 Abs. 3 der Bauordnung für Wien jedenfalls in Betracht. Die Frage der Bevollmächtigung zur Verwaltung des in Rede stehenden Gebäudes ist jedoch für den vom Beschwerdeführer gemäß § 5 Abs. 1 VStG zu führenden Entlastungsbeweis von Bedeutung. In dieser Hinsicht ist die belangte Behörde davon ausgegangen, daß der Beschwerdeführer ab 15. November 1957 zur Verwaltung des gegenständlichen Gebäudes von einem Hälfteeigentümer bevollmächtigt war. Diese Annahme ist durch das eigene Vorbringen des Beschwerdeführers in der Berufung gegen das erstinstanzliche Straferkenntnis gedeckt. Wenn der Beschwerdeführer in der Beschwerde behauptet, die Verwaltung nur als Geschäftsführer ohne Auftrag geführt zu haben, so muß dieses Vorbringen gemäß § 41 Abs. 1 VwGG 1952 als eine im verwaltungsgerichtlichen Verfahren unzulässige Neuerung unberücksichtigt bleiben. Konnte die belangte Behörde aber davon ausgehen, daß der Beschwerdeführer ab 15. November 1957 von einem Hälfteeigentümer zur Verwaltung des Gebäudes berufen worden ist, dann war der Beschwerdeführer, wie die belangte Behörde richtig erkannt hat, auch Verpflichtete den Beweis zu erbringen, alle tatsächlichen und rechtlichen Mittel ausgeschöpft zu haben, um auch die übrigen Miteigentümer zur Erfüllung der gesetzlichen Instandhaltungspflicht zu verhalten (vgl. hiezu das von den gleichen Grundgedanken getragene hg. Erkenntnis vom 23. Jänner 1959, Zl. 2077/58). Nun hat aber der Beschwerdeführer in dieser Hinsicht im Verwaltungsverfahren (in seiner Berufung gegen das erstinstanzliche Straferkenntnis) nur vorgebrachte daß ihm der in London lebende Miteigentümer die Durchführung der aufgetragenen Arbeiten untersagt habe. Damit vermag sich der Beschwerdeführer jedoch nicht zu entlasten. Besaß er keine ausreichende Vollmacht, um die zur Beseitigung der festgestellten Baugebrechen erforderlichen Schritte (Antrag nach § 7 Mietengesetz, Aufnahme eines Darlehens) durchzuführen, mußte er den Miteigentümer) der ihn zur Verwaltung des Hauses bestellt habe) davon in Kenntnis setzen, daß nach dem Gesetz (§ 129 Abs. 2 der Bauordnung für Wien) jeder Miteigentümer zur Beseitigung von Baugebrechen verpflichtet ist, und ihn veranlassen, entweder selbst gegen die Miteigentümer nötigenfalls im Wege der Klage vor Gericht vorzugehen oder dem Beschwerdeführer diejenigen Vollmachten zu erteilen, die es ihm ermöglicht hätten, gegen die übrigen Miteigentümer vorzugehen. Daß der Beschwerdeführer solche oder andere geeignete Schritte unternommen hätte, hat er im Verwaltungsverfahren nicht behauptet. Der Verwaltungsgerichtshof kann daher der belangten Behörde nicht entgegentreten, wenn sie davon ausgegangen ist, daß der Beschwerdeführer den vom Gesetz geforderten Entlastungsbeweis nicht erbracht hat. Auch die vom Beschwerdeführer behauptete Unkenntnis des baupolizeilichen Auftrages vermag ihn nicht zu entlasten, da nach der ständigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes (vgl. etwa das Erkenntnis vom 4. Juli 1961, Zl. 99/61), der Hauseigentümer und daher auch der Hausverwalter kraft Gesetzes verpflichtet ist, sich laufend von dem guten Zustand der Baulichkeiten zu überzeugen.

Die Beschwerde mußte daher gemäß § 42 Abs. 1 VwGG 1952 als unbegründet abgewiesen werden.

Wien, am 24. Juni 1963

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