VwGH 17.06.1982, 1283/79

Entscheidungsart: Erkenntnis

Rechtssätze

Entscheidungstext

Betreff

Der Verwaltungsgerichtshof hat durch den Vorsitzenden Senatspräsident Mag. Kobzina und die Hofräte Dr. Salcher, Dr. Närr, Mag. Meinl und Dr. Kramer als Richter, im Beisein der Schriftführerin Kommissär Dr. Ratz, über die Beschwerde des GS in W, vertreten durch Dr. Gerhard Hermann, Rechtsanwalt in Wien I, Wipplingerstraße 12/7a, gegen den Bescheid der Finanzlandesdirektion für Tirol vom 23. Februar 1979, Zl. 50.095- 5/79, betreffend Grunderwerbsteuer, nach durchgeführter Verhandlung, und zwar nach Anhörung des Vortrages des Berichters sowie der Ausführungen des Vertreters der Beschwerde, Rechtsanwalt Dr. Gerhard Hermann sowie des Vertreters der belangten Behörde, Oberrat Dr. AW, zu Recht erkannt:

Spruch

Die Beschwerde wird als unbegründet abgewiesen.

Der Beschwerdeführer hat dem Bund Aufwendungen in der Höhe von S 7.280,-- binnen zwei Wochen bei sonstiger Exekution zu ersetzen.

Begründung

Der Beschwerdeführer kaufte mit Vertrag vom 9. Februar 1970 4/5 Anteile der Liegenschaft EZ 668 II KG X zum Zweck der Schaffung von Arbeiterwohnstätten im Wohnungseigentum. Im selben Jahr wurden dem Beschwerdeführer auf sein Ansuchen die dazu erforderlichen Baubewilligungen erteilt. In den Jahren 1970 bis 1972 verkaufte der Beschwerdeführer Anteile an dieser Liegenschaft an eine größere Zahl von Wohnungsinteressenten weiter. Das Finanzamt für Gebühren und Verkehrsteuern in Innsbruck erhob für den Erwerbsvorgang vom 9. Februar 1970 zunächst keine Grunderwerbsteuer, setzte jedoch eine solche in der Folge mit den vorläufigen Bescheiden vom 14. Oktober 1970, 14. Jänner 1971 und 13. Juli 1972 wegen einer in den Weiterverkäufen gelegenen Aufgabe des begünstigten Zweckes gemäß § 4 Abs. 2 des Grunderwerbsteuergesetzes 1955, BGBl. Nr. 140, in der im Beschwerdefall maßgebenden Fassung (GrEStG) dem Beschwerdeführer gegenüber fest; der zweitgenannte Bescheid wurde durch die vorläufige Berufungsvorentscheidung vom 28. Juni 1972 ersetzt. Mit Bescheid desselben Finanzamtes vom 1. Juni 1978 trat an die Stelle der vorläufigen Abgabenfestsetzung gemäß § 200 Abs. 2 BAO eine endgültige Festsetzung in Form einer Erklärung der Grunderwerbsteuerfreiheit für den Kaufvertrag vom 9. Februar 1970, die damit begründet wurde, der Beschwerdeführer habe auf dem erworbenen Grundstück innerhalb von acht Jahren gemäß § 4 Abs. 1 Z. 2 lit. a GrEStG Arbeiterwohnstätten errichtet. Mit vorläufigem Bescheid vom 14. Juni 1978 setzte das genannte Finanzamt dem Beschwerdeführer gegenüber hingegen für den mit 26 näher bezeichneten Kaufverträgen erfolgten Abverkauf von insgesamt 112/500 Anteilen, ausgehend von einer Bemessungsgrundlage von 16,805.652,-- S (richtig addiert: 16,805.625,-- S) Grunderwerbsteuer in der Höhe von 1,344.452,-- (richtig: 1,344.450,-- S) fest. In der Begründung wurde ausgeführt, eine Befreiung gemäß § 4 Abs. 1 Z. 2 lit. a GrEStG sei für die der Besteuerung unterzogenen 26 Weiterverkäufe nicht in Betracht gekommen, weil sich gezeigt habe, daß Gegenstand der Kaufverträge nicht bloße Grundanteile, sondern fertige Eigentumswohnungen gewesen seien.

Mit Berufungsentscheidung der Finanzlandesdirektion für Tirol vom 23. Februar 1979 wurde die gegen den zuletzt genannten Bescheid gerichtete Berufung des Beschwerdeführers, in der dieser behauptet hatte, die Käufer hätten die Wohnstätten geschaffen, abgewiesen. Die Rechtsmittelbehörde führte dazu aus, eine Arbeiterwohnstätte könne nur schaffen, wer Bauherr sei, was auf eine Person nicht zutreffe, die das Risiko der Bauführung nicht zu tragen habe; im Falle der Errichtung von Wohnungen, mit denen Wohnungseigentum verbunden werden solle, könne darüber hinaus ein Auftrag zur Errichtung eines Wohnhauses nur mit Beschluß der Eigentümergemeinschaft erteilt werden. Die vertragliche Ermächtigung des Beschwerdeführers zur Setzung der für die Errichtung der Wohnhausanlage notwendigen Handlungen (in Abschnitt B Punkt II der Verträge) sei nicht gemeinsam durch die Käufer, sondern im Wege von Einzelermächtigungen erfolgt, welche zudem in Widerspruch zum übrigen Vertragsinhalt stünden. Der Architekt habe den Auftrag zur Planung nicht erst auf Grund dieser Ermächtigungen erhalten. Auch seien die Baubescheide an den Beschwerdeführer gerichtet gewesen. Wenn einzelne Wohnungsinteressenten schon in einem frühen Stadium Änderungswünsche durchgesetzt hätten, so könnten sich diese jeweils nur auf eine einzelne Wohnung und nicht auf die ganze Wohnanlage bezogen haben. Außerdem sei ein erheblicher Teil der Kaufverträge nach Baubeginn abgeschlossen worden. Die besagte Ermächtigung stehe auch mit jener Vertragsbestimmung (in Abschnitt B Punkt III) in Widerspruch, der zufolge den Gesamterrichtungskosten die vom Beschwerdeführer mit den Ausführenden abgeschlossenen Verträge zugrunde lägen. Demnach seien auch die Verträge mit den Ausführenden vor den Kaufverträgen abgeschlossen worden. Maßgebende Bedeutung habe, daß für die Gesamtkosten der Errichtung schlüsselfertiger Wohnungen Fixpreise mit Wertsicherungsklauseln festgesetzt worden seien, also der Beschwerdeführer das Baurisiko in preislicher Hinsicht übernommen habe. Die Wohnungsinteressenten hätten daher nicht bloß Grundanteile gekauft, um dann gemeinsam die Errichtung einer Wohnanlage in die Wege zu leiten, sondern nur die Möglichkeit gehabt, fertige Wohnungen zu kaufen. Gegenstand der Verträge seien daher nicht bloß Grundanteile, sondern schlüsselfertige Eigentumswohnungen gewesen, sodaß weder die begehrte noch eine andere Steuerbefreiung hätte gewährt werden können und die Baukosten in die Bemessungsgrundlage einzubeziehen gewesen seien. Abschließend wurde in der Begründung der Berufungsentscheidung darauf hingewiesen, daß der Bescheid vom 14. Juni 1978 nicht in Widerspruch zum endgültigen Bescheid vom 1. Juni 1978 stehe und nach den Verträgen (gemäß Abschnitt B Punkt III) die Übergabe der Wohnungen von der Erfüllung der Zahlungspflicht abhängig gemacht worden sei.

Dieser Bescheid wird mit der vorliegenden Beschwerde wegen Rechtswidrigkeit seines Inhaltes und Rechtswidrigkeit infolge Verletzung von Verfahrensvorschriften vor dem Verwaltungsgerichtshof angefochten, wobei sich der Beschwerdeführer, wie er angibt, in dem Recht verletzt erachtet, für die in Rede stehenden Erwerbsvorgänge Grunderwerbsteuer nicht entrichten zu müssen. Zur Begründung verweist der Beschwerdeführer zunächst auf den Inhalt des mit jedem Wohnungseigentümer abgeschlossenen Vertrages, der eine direkte Bevollmächtigung zur Errichtung der gesamten Wohnhausanlage enthalte. Er vertritt die Ansicht, bei dem Gesamtpreis habe es sich um keinen Fixpreis gehandelt, weil Lohn- und Preiserhöhungen gesondert hätten in Rechnung gestellt werden können. Jeder einzelne Wohnungseigentümer habe eine entsprechende Baukostenabrechnung erhalten. Es seien so gut wie alle vom angefochtenen Bescheid betroffenen Grundanteile im Anfangsstadium der Wohnungsplanung verkauft worden. Nachweisbar seien bei dem planenden Architekten zahlreiche Planungswünsche deponiert und berücksichtigt worden. Die Bau- und Professionistenverträge seien erst abgeschlossen worden, als bereits ein Großteil der Wohnungsinteressenten festgestanden habe. Was die Ermächtigung selbst betreffe, sei es unerheblich, ob diese in Form einer Sammel- oder Einzelvollmacht erteilt werde. Übergabe und Übernahme des Kaufobjektes und damit auch der Übergang von Gefahr und Zufall habe laut Vertrag mit dessen Errichtung stattgefunden. Selbst in dem Fall, daß ein Grundanteil mit einer im Bau befindlichen Eigentumswohnung verkauft worden sei, wäre das Risiko des Unterganges, etwa durch Brand, wie auch der Fertigstellung allein beim jeweiligen Käufer gelegen. Die Eigentumswohnungen seien daher von den einzelnen Eigentümern und nicht vom Beschwerdeführer errichtet worden. Diesen Standpunkt habe auch das Finanzamt für Gebühren und Verkehrsteuern in den Bescheiden vom 14. Oktober 1970, 14. Jänner 1971 und 13. Juli 1972 eingenommen, welche inzwischen für endgültig erklärt worden seien und denen der angefochtene Bescheid völlig widerspreche. Eine Verletzung von Verfahrensvorschriften erblickt der Beschwerdeführer darin, daß die Behörde die von ihm im Abgabenverfahren vorgetragenen Argumente, die Wohnungseigentümer seien an der Planung beteiligt gewesen, sie hätten gemeinsam einen Auftrag zur Errichtung der Anlage erteilt, und der Beschwerdeführer sei berechtigt gewesen, einen Baupreis zu nennen, nicht näher untersucht habe, sodaß die rechtlichen Schlußfolgerungen des angefochtenen Bescheides mehr oder weniger auf Vermutungen statt auf entsprechenden Tatsachenfeststellungen beruhten.

Die belangte Behörde erstattete eine Gegenschrift, in der sie die Abweisung der Beschwerde beantragte.

Der Verwaltungsgerichtshof hat nach Durchführung der vom Beschwerdeführer beantragten Verhandlung erwogen:

Was zunächst den Vorwurf des Beschwerdeführers betrifft, das Finanzamt für Gebühren und Verkehrsteuern habe in bezug auf den Erwerbsvorgang vom 9. Februar 1970 einen mit der Rechtsansicht der belangten Behörde im Beschwerdefall in Widerspruch stehenden Standpunkt eingenommen, ist daran zu erinnern, daß im vorliegenden Rechtsstreit allein die Rechtmäßigkeit des die Weiterverkäufe betreffenden angefochtenen Bescheides zu beurteilen ist und im übrigen das Finanzamt für jenen Erwerbsvorgang durch die schließliche Anerkennung der Grunderwerbsteuerfreiheit in der Frage, wer Arbeiterwohnstätten auf der Liegenschaft schuf, von einer Sachverhaltsannahme ausging, welche mit jener der belangten Behörde im Beschwerdefall nicht in Widerspruch steht. Der Einwand ist daher unberechtigt.

Nach Lage der Akten könnten die der Besteuerung unterzogenen Weiterverkäufe von Liegenschaftsanteilen von der Grunderwerbsteuer nur ausgenommen bleiben, falls es sich bei ihnen gemäß § 4 Abs. 1 Z. 2 lit. a GrEStG um Erwerbe "zur Schaffung von Arbeiterwohnstätten" handelte. Eine maßgebliche Voraussetzung zur Anwendung dieser Befreiungsbestimmung ist, daß der Erwerber die Wohnstätten "schafft". Diesen Standpunkt nimmt auch der Beschwerdeführer ein, er ist jedoch im Gegensatz zur belangten Behörde der Meinung, daß es die Käufer seien, welche die Wohnstätten schufen. Trifft dies nicht zu, dann hätten die Käufer durch die Verträge nicht nur Grundstücksanteile, sondern auch die korrespondierenden Anteile an der Wohnanlage erworben; in diesem Fall käme eine Steuerbefreiung selbst dann nicht in Frage, wenn es sich um "Arbeiterwohnstätten" handelte, die errichtet wurden, und es wären der Berechnung der Steuer gemäß den §§ 10 und 11 GrEStG als Gegenleistung nicht nur anteilsmäßig die Grundstücks-, sondern auch die Wohnungserrichtungskosten zugrunde zu legen (vgl. die Erkenntnisse des Verwaltungsgerichtshofes vom 24. April 1980, Zl. 177/79, sowie vom 17. Dezember 1981, Zl. 16/3798/80, und die dort zitierte Vorjudikatur). Der Verwaltungsgerichtshof bekennt sich in langjähriger Rechtsprechung (siehe etwa das Erkenntnis vom 26. November 1981, Zl. 81/16/0031, und die dort zitierten früheren Entscheidungen seit 1958) dazu, daß "Schaffender" einer Arbeiterwohnstätte und somit der besonderen Ausnahme von der Besteuerung teilhaftig nur derjenige sein kann, der auch als Bauherr der Arbeiterwohnstätte in Betracht kommt, in dessen Vermögen sich also vor allem das wirtschaftliche Risiko der Bauführung auswirkt. Beim Erwerb von Liegenschaftsanteilen, mit denen das Wohnungseigentum verbunden werden soll, muß außerdem der Auftrag zur Errichtung eines Wohnhauses von der Eigentümergemeinschaft erteilt werden, wofür die Fassung eine gemeinsamen, darauf abzielenden Beschlusses durch diese erforderlich ist. Nicht einmal der Beschwerdeführer selbst stellt in Abrede, daß es zu einem solchen organisierten Zusammenwirken der Käufer nicht gekommen ist; daß dieses aber notwendig gewesen wäre, hat der Verwaltungsgerichtshof in seinem Erkenntnis vom 17. Dezember 1981, Zl. 16/3798/80, zum Ausdruck gebracht, und daß inhaltsgleiche Einzelerklärungen von Miteigentümern den erforderlichen gemeinsamen, auf Errichtung des gesamten Bauwerkes gehenden Beschluß der Eigentümergemeinschaft nicht zu ersetzen vermögen, in diesem sowie in seinem Erkenntnis vom 24. April 1980, Zl. 177/79, ausgesprochen. Daß den Käufern ein Recht und eine Möglichkeit der Einflußnahme auf die Gestaltung des Gesamtbauvorhabens (der gesamten Wohnstättenanlage) oder das Recht zu wesentlichen Änderungen des Projektes zugestanden wäre (vgl. die Erkenntnisse des Verwaltungsgerichtshofes vom 11. Juni 1981, Zl. 16/1287/80, sowie vom 7. Mai 1981, Zl. 16/1064/80, und die dort erwähnte Rechtsprechung), wurde vom Beschwerdeführer nicht dargetan und läßt sich auch sonst nicht erkennen; in Abschnitt B Punkt I des Vertragstextes heißt es insofern vielmehr stets, der Käufer werde "in der" von einem namentlich genannten Architekten "geplanten Wohnhausanlage" eine näher bestimmte und "nach dem dem Käufer übergebenen Prospekt und der Baubeschreibung" ausgestattete Wohnung erwerben. Daß die Kaufinteressenten noch vor Vertragsabschluß "zahlreiche Planungswünsche deponiert haben", welche berücksichtigt worden seien, wie der Beschwerdeführer in seiner Äußerung vom 17. Jänner 1979 vorbrachte, steht mit der eben dargelegten Beurteilung und damit mit der tatbestandsbezogenen Sachverhaltsannahme nicht in Widerspruch, die Käufer hätten nicht zu dem Zweck Grundstücksanteile erworben, um auf der Liegenschaft sodann gemeinsam die Errichtung einer Wohnanlage durchführen zu lassen. Vor Vertragsabschluß geäußerte Änderungswünsche der Interessenten stellen nämlich nur unverbindliche Anregungen dar; mit ihnen werden nicht in der Stellung eines Bauherrn gründende, durchsetzbare Rechte geltend gemacht (vgl. das Erkenntnis des Verwaltungsgerichtshofes vom 3. Juni 1982, Zl. 81/16/0059). Inwiefern noch weitere Anzeichen für die Annahme sprechen, daß die Käufer die aufgeführten Wohnstätten nicht schufen, war bei der gegebenen Sachlage, da, wie aufgezeigt, bereits eine wesentliche Voraussetzung zu Recht als fehlend angesehen werden durfte, an sich nicht mehr zu untersuchen. Doch sei in Erwiderung auf das Beschwerdevorbringen, die belangte Behörde wäre zu Unrecht von einem Abschluß der Verträge zwischen Beschwerdeführer und Bauausführenden vor den Kaufverträgen ausgegangen - der Beschwerdeführer unterließ es, der Aufforderung der Behörde, die erstbezeichneten Verträge vorzulegen, zu entsprechen -, noch darauf hingewiesen, daß sich der angefochtene Bescheid nicht zu Unrecht auf Abschnitt B Punkt III der Kaufverträge stützt, wo die Gesamterrichtungskosten auf der Basis unter anderem der vom Verkäufer mit den Ausführenden (bereits) "abgeschlossenen" Verträgen bestimmt wurden, was die Beschwerde nicht zu entkräften vermochte. Es ist ferner zu bemerken, daß der bloße Zufall gemäß § 1311 ABGB denjenigen trifft, in dessen Vermögen oder Person er sich ereignet, sodaß der in Abschnitt A Punkt II vertraglich vereinbarte Übergang von Gefahr und Zufall zum Tag der Vertragserrichtung, worauf sich der Beschwerdeführer bezieht, ganz abgesehen davon, daß für die Übergabe der Wohnung in Abschnitt B Punkt III eine dem widersprechende Sonderregelung getroffen wurde, für die Lösung der Frage, wer die Wohnstätten geschaffen habe, nicht von rechtserheblicher Bedeutung ist (vgl. hierzu das Erkenntnis des Verwaltungsgerichtshofes vom 20. April 1980, Zl. 177/79). Die Bezugnahme des Beschwerdevertreters in der Verhandlung auf die Ausführungen von Adler, Höller zu § 1168 a ABGB in Klang2 V (S. 406 ff) ist im Zusammenhang nicht von Relevanz, weil sie zum einen den Bestand eines Werkvertrages voraussetzt und zum anderen zu übersehen scheint, daß die Regelung nicht zwingendes Recht darstellt (siehe a.a.O. S. 377). Daß die Übernahme eines auf der Vereinbarung eines Baukostenindex basierenden Kostenrisikos den Wohnungswerber noch nicht, wie der Beschwerdeführer des weiteren meint, zum Bauherrn werden läßt, ist vom Verwaltungsgerichtshof bereits mehrfach ausgesprochen worden (siehe zuletzt das Erkenntnis vom 17. Dezember 1981, Zl. 16/3798/80, und die dort angegebene Vorjudikatur). Zum Hinweis des Beschwerdevertreters in der Verhandlung auf den Grundsatz von Treu und Glauben ist zu bemerken, daß dieser der gesetzmäßigen Anwendung bindender Rechtsvorschriften nicht entgegenstehen kann (siehe u. a. das Erkenntnis des Verwaltungsgerichtshofes vom 22. Oktober 1981, Zl. 81/16/0179 und 0180). Schließlich ist es im Zusammenhang ohne rechtlichen Belang, daß es dem Beschwerdeführer unbenommen war, selbst den Baupreis zu nennen.

Die Beschwerdeeinwände erweisen sich somit als nicht gerechtfertigt. Dies gilt auch für die Verfahrensrüge, denn der Sachverhalt ist hinreichend geklärt worden und es fand die Erörterung der maßgebenden Sach- und Rechtsfragen statt; welche weiteren Beweise, die bei der dargestellten Rechtslage für den Ausgang des Abgabenverfahrens von Bedeutung gewesen wären, noch hätten aufgenommen werden müssen, ist nicht ersichtlich. Durfte aber die belangte Behörde unbedenklicherweise davon ausgehen, daß mit den den Weiterverkauf betreffenden Verträgen von den Käufern nicht nur Liegenschaftsanteile, sondern zugleich die zugehörigen Eigentumswohnungen erworben werden sollten, war es, wie schon bemerkt, auch nicht rechtswidrig, anteilsmäßig Grund- und Baukosten in die Bemessungsgrundlage einzubeziehen.

Der Höhe nach wurde die - vorläufig - festgesetzte Grunderwerbsteuer nicht bekämpft. Die Heranziehung des Beschwerdeführers als Steuerschuldner erfolgte im Grunde des § 17 Z. 4 GrEStG. In seine Rechte wurde durch den angefochtenen Bescheid demnach nicht eingegriffen.

Die Beschwerde war sohin gemäß § 42 Abs. 1 VwGG 1965 als unbegründet abzuweisen.

Der Zuspruch von Aufwandersatz beruht auf den §§ 47 ff VwGG 1965 in Verbindung mit der Verordnung BGBl. Nr. 221/1981, insbesondere auch deren Art. III Abs. 2.

Soweit das Erkenntnis Entscheidungen des Verwaltungsgerichtshofes anführt, die nicht in der Amtlichen Sammlung veröffentlicht sind, wird an Art. 14 Abs. 4 der Geschäftsordnung, BGBl. Nr. 45/1965, erinnert.

Wien, am 17. Juni 1982

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