VwGH 12.10.1964, 0767/64

Entscheidungsart: Erkenntnis

Rechtssätze

Entscheidungstext

Betreff

Der Verwaltungsgerichtshof hat durch den Vorsitzenden Senatspräsidenten Dr. Ondraczek, und die Hofräte Dr. Dorazil, Dr. Mathis, Dr. Schmid und Dr. Riedel als Richter, im Beisein des Schriftführers, prov. Finanzkommissärs Dr. Blaschek, über die Beschwerde des Vereines zur Förderung des Wohnungsbaues in Wien gegen den Bescheid der Finanzlandesdirektion für Wien, Niederösterreich und Burgenland vom 14. Februar 1964, Zl, GA VIII -

1474/63, betreffend Grunderwerbsteuer, zu Recht erkannt:

Spruch

Die Beschwerde wird als unbegründet abgewiesen.

Begründung

Der beschwerdeführende Verein (Beschwerdeführer) beschäftigte sich mit der Errichtung eines Wohnhauses in Wien XX., in dem er Wohnungen im Wohnungseigentum zu errichten gedachte. Im Zuge der Durchführung dieses Vorhabens verkaufte er am 21. November 1961 an Karl V. einen Liegenschaftsanteil (440/38.130 Anteile) an der Liegenschaft EZ. 286 Grundbuch B. (Wien), der mit dem Wohnungseigentum an einer bestimmten noch zu errichtenden Wohnung im genannten Hause verbunden sein sollte, um den Kaufpreis von

8.800 S. Der Käufer verpflichtete sich, außer dem Kaufpreise für den Liegenschaftsanteil einen in den Bestimmungen der Neuen Wiener Wohnbauaktion festgesetzten Anteil an Eigenmitteln in Höhe von 22.000 S für den Hausbau selbst aufzubringen. Er hatte auch sämtliche Kosten, Steuern und Gebühren, die aus Anlaß des Vertragsabschlusses entstehen sollten, zu tragen. Der Käufer nahm überdies zur Kenntnis, daß die gesamte Liegenschaft mit einem Pfandrechte zugunsten der Zentralsparkasse der Gemeinde Wien in Höhe von 550.000 S belastet war (die Pfandschuld war allerdings aus den Kaufpreisen aller Wohnungseigentümer zu tilgen) und daß sie weiter mit einem Pfandrechte zugunsten der gleichen Sparkasse im Betrage von 4,811.700 S belastet werden würde, wovon auf den Käufer ein Betrag von 55.334,55 S entfallen werde. Der Beschwerdeführerin wurde das Vorkaufsrecht eingeräumt und ihr außerdem vom Käufer die Vollmacht erteilt, den geplanten Wohnungsbau durchzuführen. Der Kaufvertrag wurde dem zuständigen Finanzamt am 4. Dezember 1961 angezeigt. Dieses ließ den Erwerb gemäß § 4 Abs. 1 Z. 3 des Grunderwerbsteuergesetzes 1955, BGBl. Nr. 140/1955, in der Fassung der Grunderwerbsteuernovelle 1956, BGBl. Nr. 178 (im folgenden kurz mit GrEStG bezeichnet) grunderwerbsteuerfrei.

Der Kaufvertrag vom 21. November 1961 wurde in der Folge jedoch mit Vertrag vom 9. April 1963 von den Vertragsteilen einverständlich aufgehoben und widerrufen. Der Beschwerdeführer verpflichtete sich zur Rückstellung des Kaufpreises von 8.800 S an Karl V. und zur Vergütung des vom Käufer bereits aufgebrachten Baukostenanteiles von 22.000 S und eines weiteren Baukostenbeitrages von 5.258,75 S, der vom Käufer ebenfalls bezahlt worden war. Im Zeitpunkt, in dem der Aufhebungsvertrag abgeschlossen wurde, lastete auf dem gesamten Grundstück eine Pfandschuld zugunsten der Zentralsparkasse der Gemeinde Wien im Betrage von 4,811.700 S samt einer Nebengebührensicherstellung im Höchstausmaße von 962.400 S. Auf den vom Käufer seinerzeit erworbenen Anteil entfiel davon laut Inhalt des Aufhebungsvertrages ein Betrag von 55.524,48 S. Der Beschwerdeführer ersetzte dem Käufer außerdem die nachfolgend bezeichneten Ausgaben, die diesem im Zusammenhange mit dem Ankaufe des Grundanteiles erwachsen waren:

Der Aufhebungsvertrag wurde dem zuständigen Finanzamt am 22. April 1963 angezeigt. Dieses hat dem Antrage des Beschwerdeführers auf Freistellung des Rückerwerbes des Liegenschaftsanteiles von der Grunderwerbsteuer nicht zur Gänze entsprochen. Es hat nämlich nur vom Kaufpreise für das Grundstück, der seinerzeit in Höhe von 8.800 S vereinbart worden war, und von den vom Käufer aufgewendeten Eigenmitteln im Betrage von 22.000 S die Grunderwerbsteuer nicht erhoben, im übrigen aber dem Beschwerdeführer mit Bescheid vom 22. August 1963 eine Grunderwerbsteuer in Höhe von 6.122 S vorgeschrieben.

Die Bemessungsgrundlage errechnete das Finanzamt auf folgende Weise:

Gegen diesen Abgabenbescheid erhob der Beschwerdeführer Berufung und brachte vor, daß die in § 20 GrEStG geforderten "Tatbestände" (gemeint sind offenbar Voraussetzungen) zur Nichterhebung der Steuer für den Rückerwerb vorlägen, da dieser Erwerbsvorgang innerhalb zweier Jahre seit Abschluß des ursprünglichen Kaufvertrages rückgängig gemacht worden sei und der Veräußerer das veräußerte Grundstück zurückerworben habe. Der seinerzeitige Kaufvertrag und der Aufhebungsvertrag seien ordnungsgemäß und fristgerecht angezeigt worden. Auf Grund des Gesetzes könne eine Abgabe von der über den seinerzeitigen Kaufpreis hinausgehenden Gegenleistung nicht vorgeschrieben werden, weil § 20 GrEStG vorsehe, daß beim Rückerwerb eine Steuer schlechthin nicht zu erheben sei. Der Umstand, daß in der Zeit zwischen dem Abschlusse des Kaufvertrages und dem Abschlusse des Aufhebungsvertrages das Wohnhaus beziehbar geworden sei, könne auf die "Bemessung der Steuer" keinen Einfluß haben, da der Liegenschaftsanteil unverändert geblieben und ein abgesondertes Eigentum am Hause möglich sei, sondern Haus und Grund eine rechtliche Einheit bildeten.

Diese Berufung wurde mit Bescheid der Finanzlandesdirektion für Wien, Niederösterreich und Burgenland vom 14. Februar 1964 als unbegründet abgewiesen. Zugleich wurde der Bescheid des Finanzamtes gemäß § 289 Abs. 2 der Bundesabgabenordnung (BGBl. Nr. 194/1961) abgeändert und die Grunderwerbsteuer nach einer Bemessungsgrundlage von 104.104 S mit 8.328 S festgesetzt. Die belangte Behörde hat ihrer Entscheidung folgende Begründung beigefügt: Mit den Bestimmungen des § 20 GrEStG habe der Gesetzgeber beabsichtigt, die Steuer von einem steuerpflichtigen Rechtsvorgange nicht zu erheben, wenn dieser unter bestimmten Voraussetzungen rückgängig gemacht wird, und, wenn der Erwerber bereits im Grundbuch eingetragen worden ist, auch den zur Rückgängigmachung erforderlichen Rückerwerb steuerfrei zu lassen. Es sei nicht nur erforderlich, daß der Rückerwerb zwischen denselben Personen, die das vorangegangene Erwerbsgeschäft, abgeschlossen haben, stattfindet, sondern daß auch der Vertragsgegenstand in dem Zustand, in dem er Gegenstand des Erwerbsvorganges gewesen ist, zurückgegeben wird. Die Steuerbegünstigung gelte daher insoweit nicht, als inzwischen werterhöhende Veränderungen am Grundstück eingetreten sind (Boruttau-Klein, Kommentar zum Grunderwerbsteuergesetz 4. Auflage, S. 435). Es sei richtig, daß Haus und Grund eine rechtliche Einheit bilden. Da die Begünstigung aber nur den Rückerwerb des Grundstückes im Zustande des vorangegangenen Erwerbes erfasse, könne nur die Rückerstattung der für den vorausgegangenen Erwerb erhaltenen Gegenleistung steuerfrei sein. Wolle man von der Einheit von Haus und Grund ausgehen, wäre § 20 GrEStG überhaupt nicht anwendbar, weil dann der ursprüngliche Erwerbsvorgang nicht mehr rückgängig gemacht werden könnte, da der Grund nicht ohne Haus rückübertragen werden könne. Der Beschwerdeführer habe dem Karl V. einen erst zu bebauenden Grundanteil (gemeint ist offenbar einen Anteil an einem noch zu bebauenden Grundstück) um 8.800 S verkauft. Der Eigenmittelanteil von 22.000 S sowie der Anteil von 55.334,55 S am Kredite der Zentralsparkasse seien nicht für den Grund und Boden zu leisten, sondern für das zu errichtende Haus. Demgemäß könne von der Steuerpflicht die für den Rückerwerb zu leistende Gegenleistung nur insoweit steuerfrei bleiben, als sie auf die Herausgabe des für den erworbenen Grund empfangenen Kaufpreises entfalle, wozu auch der Ersatz der für den Grunderwerb verbundenen Kosten gerechnet werden könne. Von der Gesamtgegenleistung von 118.253,69 S - dieser Betrag setzt sich aus der vom Finanzamt angenommenen Bemessungsgrundlage von 87.453,69 S, dem seinerzeitigen Kaufpreise von 8.800 S und den Eigenmitteln des Käufers in Höhe von 22.000 S zusammen - könnten daher nur die Erstattung des Kaufpreises (8.800 S) und der "Erwerbskosten" von 1.599,16 S und 3.000 S steuerfrei bleiben. Vom Restbetrage von 104.854,53 S sei der Betrag von 750 S für eine Karniese abzuziehen, da diese nicht Zugehör der Liegenschaft sei, sodaß ein steuerpflichtiger Betrag von 104.104,53 S verbleibe.

In der vorliegenden Beschwerde hält der Beschwerdeführer an dem Rechtsstandpunkte fest, daß der Rückerwerb zur Gänze steuerfrei bleiben müsse. Der Grundstückanteil sei zum Zwecke der Erwerbung einer Eigentumswohnung verkauft worden. Eine Wertvermehrung sei durch die Verbauung nicht eingetreten, da dem "Mehrwert" die Hypothekarschuld gegenüberstehe. Der Betrag von 55.334,55 S könne nicht als steuerpflichtige Gegenleistung angesehen werden. Das gleiche gelte von jenem Baukostenanteil in Höhe von 22.000 S, zu dessen Aufwendung sich der Käufer im Kaufvertrage vom 21. November 1961 verpflichtet hatte. Auch die Ersatzleistung für die Aufwendungen des Erwerbers für Installationen und Fliesen und die Übernahme der noch nicht bezahlten Aufwendungen könnten nicht als Gegenleistung angesehen werden, weil bei Aufhebung eines Vertrages den rückstellenden Vertragsteil seine auf den Kaufgegenstand gemachten notwendigen oder nützlichen Aufwendungen zu ersetzen seien. Die Verbauung eines Bauplatzes stelle keine wirtschaftliche Umgestaltung dar, denn es sei ja die Bestimmung eines Bauplatzes verbaut zu werden. Diese Rechtsmeinung habe auch die Oberste Rückstellungskommission vertreten. Wenn z.B. ein verkauftes Grundstück vom Erwerber mit einer Mauer oder einem Zaun umgeben wird, könne dieser Umstand der Rückgängigmachung des Verkaufes im Sinne des § 20 GrEStG nicht entgegenstehen, auch wenn dem Erwerber die Aufwendungen für die Mauer oder den Zaun ersetzt werden. Im Streitfalle habe V. nur den Kaufpreis und die im Hinblick auf den Kaufvertrag entstandenen Kosten und Aufwendungen erhalten. Er habe sogar den Verlust der Zinsen für die von ihm bezahlten und aufgewendeten Beträge in Kauf nehmen müssen.

Der Verwaltungsgerichtshof hat über die Beschwerde erwogen:

Strittig ist im vorliegenden Falle die Anwendung des § 20 GrEStG. Die Grunderwerbsteuer ist eine Verkehrsteuer, die an Vorgänge des rechtlichen Verkehrs anknüpft. Sie ist zu entrichten, wenn der steuerpflichtige Tatbestand verwirklicht ist, unabhängig davon, welches das Schicksal des steuerpflichtigen Erwerbsvorganges auch ist. Die strenge Durchführung dieses Grundsatzes kann aber im Einzelfalle zu Härten führen und so sah sich der Gesetzgeber im Grunderwerbsteuergesetze veranlaßt, in bestimmten Fällen bei Rückgängigmachung eines Erwerbsvorganges die Nichterhebung bzw. Erstattung der Abgabe vorzusehen. Das Gesetz unterscheidet grundsätzlich drei Haupttatbestände:

1. die Rückgängigmachung, bevor das Eigentum dem ersten Erwerber übertragen wird,

2. den Rückerwerb eines Grundstückes, nachdem das Eigentum auf den ersten Erwerber übergegangen ist und schließlich

3. die Herabsetzung der für den Erwerb versprochenen Gegenleistung.

Im Streitfalle hat der Beschwerdeführer einen Grundstücksanteil zurückerworben, der bereits im Eigentume des ersten Erwerbers - des Karl V. - gestanden war. Gemäß § 20 Abs. 2 GrEStG wird die Steuer auf Antrag nicht erhoben (und zwar sowohl für den vorausgegangenen Erwerbsvorgang als auch für den Rückerwerb), wenn der Veräußerer das veräußerte Grundstück zurückerwirbt, und wenn der Rückerwerb innerhalb von zwei Jahren seit der Entstehung der Steuerschuld für den vorausgegangenen Erwerbsvorgang stattfindet. Die Erfüllung dieser grundsätzlichen Voraussetzungen für die Nichterhebung bzw. Rückvergütung ist im Beschwerdefalle nicht bestritten. Auch die belangte Behörde hat den Rückerwerb teilweise von der Steuer freigelassen (Der erste Erwerb blieb ohnehin steuerfrei.) Die belangte Behörde hat aber einen Teil der Aufwendungen des Beschwerdeführers, die dieser auf sich genommen hatte, um den strittigen Grundstücksanteil zurückzuerwerben, als steuerpflichtig angesehen, weil der Beschwerdeführer das Grundstück nicht in dem Zustande zurückerworben hatte, in dem er es seinerzeit an Karl V. verkauft hatte. Es ist unbestritten, daß der Liegenschaftsanteil, den der Beschwerdeführer seinerzeit verkauft hatte, ein Grundstück betrifft, auf dem das geplante Wohnhaus noch nicht errichtet war. In der Zeit zwischen dem ersten Erwerbsvorgang und dem Rückerwerb ist es jedoch errichtet worden. Der Zustand der Liegenschaft war also im Zeitpunkte des Rückerwerbes ein anderer. Der Verwaltungsgerichtshof stimmt der belangten Behörde in der Rechtsmeinung bei, daß es Zweck der Schaffung des § 20 GrEStG gewesen sei, Härten in der Besteuerung zu beseitigen, die aus der zweifachen Erhebung der Grunderwerbsteuer sowohl für den ersten Erwerb als auch für den Rückerwerb entstehen können. Dieser Grundsatz setzt aber voraus, daß das Grundstück, das Gegenstand von Erwerb und Rückerwerb ist, in dem Zustand, in dem es sich im Zeitpunkte des ersten Erwerbsvorganges befunden hat, wieder zurückerworben wird. Sind aber am Grundstücke Veränderungen vorgenommen worden, dann kann demnach die Steuerbegünstigung nicht ohne weiteres gelten, weil nicht dasselbe Grundstück zurückgestellt wird. In solchen Fällen wird also nicht der frühere Zustand wiederhergestellt. Die Begünstigung des § 20 GrEStG setzt aber an sich eine Wiederherstellung dieses früheren Zustandes voraus. Eine solche findet auch in der Rückstellung der Gegenleistung, die der erste Erwerber dem Rückerwerber geleistet hat, durch diesen ihren Niederschlag. Muß der Rückerwerber, um die seinerzeit veräußerte Liegenschaft zurückzuerwerben, beim Rückerwerb mehr aufwenden als er seinerzeit empfangen hat, dann erscheint es insoweit nicht gerechtfertigt, eine Steuerbegünstigung im Sinne des § 20 GrEStG zu gewähren, weil kein vernünftiger Anlaß besteht, dem Rückerwerber eine dem Zwecke dieser Gesetzesstelle widersprechende Begünstigung einzuräumen. Für den Ersatz der werterhöhenden Aufwendungen am Grundstücke kann also die Steuerfreiheit nicht gewährt werden. Da als Gegenleistung bei einem Kaufe nicht nur der Kaufpreis, sondern alle vom Käufer übernommenen sonstigen Leistungen einschließlich der dem Verkäufer vorbehaltenen Nutzungen anzusehen sind (§ 11 Abs. 1 Z. 1 GrEStG), stellen alle Verpflichtungen, die der Käufer übernimmt, um ein Grundstück zu erwerben, die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer dar. Als Gegenleistung des Käufers beim ersten Erwerb hat die belangte Behörde bloß den Kaufpreis in Höhe von 8.800 S und die Kosten der Vertragserrichtung, die dem Käufer entstanden waren, angesehen; sie hat demgemäß auch nur den Rückersatz dieser Aufwendungen durch den Beschwerdeführer als steuerfreien Teil seiner Gegenleistung beim Rückerwerb behandelt und schließlich auch noch den Anschaffungspreis einer Karniese aus der Bemessungsgrundlage ausgeschieden. Da nach dem Vorgesagten der strittige Rückerwerbsvorgang nur soweit von der Grunderwerbsteuer befreit werden konnte als eine Wiederherstellung des früheren Zustandes stattgefunden hatte, vermochte der Verwaltungsgerichtshof der Rechtsansicht der belangten Behörde nicht entgegenzutreten. Denn alle anderen Leistungen, zu denen sich der Beschwerdeführer im Vertrage vom 9. April 1963 verpflichtet hatte, um den seinerzeit veräußerten Grundstücksanteil zurückzuerwerben, hatten nicht zu einer solchen Wiederherstellung des früheren Zustandes geführt. Denn die Aufwendungen des seinerzeitigen Käufers und nunmehrigen Rückverkäufers für den Bau des Wohnhauses, für Installationen, Verfliesung und dgl., zählten seinerzeit nicht zur Gegenleistung, weil sie nicht dem Beschwerdeführer zugute gekommen waren, sondern ausschließlich dem Erwerber. Als Gegenleistung gilt aber zufolge § 11 GrEStG nur jene Leistung, die dem Veräußerer zugute kommt oder doch wenigstens seine rechtliche oder wirtschaftliche Stellung zu seinen Gunsten beeinflußt. Der angefochtene Bescheid litt daher nicht an einer Rechtswidrigkeit des Inhaltes. Da der zur Entscheidung wesentliche Sachverhalt unbestritten ist, konnte der Verwaltungsgerichtshof auch nicht finden, daß die belangte Behörde Verfahrensvorschriften verletzt hätte. Die vorliegende Beschwerde erwies sich daher als unbegründet, sodaß sie gemäß § 42 Abs. 1 VwGG 1952 in der Fassung des Bundesgesetzes vom 15. Juli 1964, BGBl. Nr. 216, abzuweisen war.

Wien, am 12. Oktober 1964

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