VwGH 09.07.1965, 0028/65

Entscheidungsart: Erkenntnis

Rechtssatz

Entscheidungstext

Betreff

Der Verwaltungsgerichtshof hat durch den Vorsitzenden Senatspräsidenten Dr. Wasniczek, und die Hofräte Dr. Schirmer, Dr. Schimetschek, Dr. Eichler und Dr. Kaupp als Richter, im Beisein des Schriftführers, Finanzoberkommissärs Dr. Jungwirth, über die Beschwerde des J und der E S, beide in W, vertreten durch Dr. Gerhard Millauer, Rechtsanwalt in Wien I, An der Hülben 1, gegen den Bescheid der finanzlandesdirektion für Wien, Niederösterreich und Burgenland (Berufungssenat) vom 16. November 1964, Zl. VI-3612/1/63, betreffend Einkommen- und Gewerbesteuer 1960 und 1961, zu Recht erkannt:

Spruch

Die Beschwerde wird als unbegründet abgewiesen.

Die Beschwerdeführer sind schuldig, der belangten Behörde die mit S 390,-- bestimmten Kosten des Verfahrens vor dem Verwaltungsgerichtshof binnen zwei Wochen bei sonstigem Zwange zu ersetzen.

Begründung

Der Erstbeschwerdeführer ist Realitätenvermittler und Gebäudeverwalter, seine Gattin, die Zweitbeschwerdeführerin, ist nicht in seinem Unternehmen tätig. Anlässlich einer im Jahre 1958 durchgeführten Betriebsprüfung wurde festgestellt, dass der Beschwerdeführer den Kauf und Verkauf von Liegenschaften nicht aufgezeichnet und das bezügliche wirtschaftliche Ergebnis nicht in die Steuererklärungen aufgenommen hatte. Der Betriebsprüfer nahm in den Jahren 1955 und 1957 einen Grundstückshandel an und rechnete die Erlöse den Umsätzen für diese Jahre mit dem Betrag von S 79.578,-- und S 163.084,-- hinzu. Nach Abzug des Grundwertes und der Veräußerungskosten ergaben sich Veräußerungsgewinne im Betrag von S 43.668,-- und S 106.526,--. Der Beschwerdeführer erkannte die Ergebnisse der Betriebsprüfung unter Abgabe eines Rechtsmittelverzichtes an.

Auch in den Steuererklärungen für die Jahre 1960 und 1961 wies der Beschwerdeführer weder Erlöse noch Gewinne aus dem Grundstückshandel aus. Bei einer im Jahre 1963 vorgenommenen Betriebsprüfung wurde unter anderem festgestellt, dass der Beschwerdeführer aus dem Verkauf der Liegenschaft Groß-Jedlersdorf I EZ. nnn1 im Jahre 1960 einen Erlös von S 21.750,- und aus dem Verkauf der Liegenschaft Groß-Jedlersdorf I EZ. nnn2 einen Erlös von S 216.360,-, der in zwei gleichen Raten in den Jahren 1960 und 1961 einging, erzielt hatte. Der Betriebsprüfer schlug diese Beträge den Umsätzen aus Gewerbebetrieb für die Jahre 1960 und 1961 hiezu und berechnete nach Abzug der Anschaffungskosten der Liegenschaften die entsprechenden Veräußerungsgewinne.

Das Finanzamt nahm das Veranlagungsverfahren hinsichtlich der Umsatz-, Einkommen- und Gewerbesteuer für die Jahre 1960 und 1961 gemäß § 303 Abs. 4 BAO wieder auf. Der Beschwerdeführer erhob gegen die berichtigten Steuerbescheide Berufung, mit der er begehrte, die gegenständlichen Grundverkäufe nicht als Einkünfte aus Gewerbebetrieb zu behandeln. Er bzw. seine Gattin hätten die Liegenschaften nicht mit der Absicht, diese weiter zu veräußern, erworben. Zweck des Erwerbes sei lediglich gewesen, Ersparnisse zu sichern und eine Versorgungsgrundlage für den Beschwerdeführer und seine seit vielen Jahren schwer kranke und arbeitsunfähige, pflegebedürftige Gattin zu schaffen. Auch einem Realitätenvermittler dürfe nicht verwehrt werden, außer einem Barvermögen Grundstücke zu erwerben, zu behalten, zu nutzen und zu verwerten. Die gegenständlichen Grundkäufe und Verkäufe fielen in den privaten Lebensbereich der Beschwerdeführer und dürften nicht als Betriebsvorfall im Gewerbebetrieb des Beschwerdeführers gewertet werden. In diesem Zusammenhang verwies die Berufung auch auf das hg. Erkenntnis vom 4. November 1948, Slg. Nr. 61/F.

Da das Finanzamt die Berufung mit Berufungsvorentscheidung abwies, beantragte der Beschwerdeführer die Entscheidung der Berufungsbehörde. Im Zuge des Berufungsverfahrens fanden mehrere mündliche Verhandlungen statt, bei denen der Beschwerdeführer beharrlich die Annahme von Betriebsvermögen bestritt und begehrte, die Grundstücksverkäufe als Veräußerung vom Privatvermögen zu behandeln. Auf Verlangen der Berufungsbehörde legte er eine eingehende Stellungnahme in der Streitsache sowie eine Aufstellung über den Erwerb und Verkauf von Grundstücken in der Zeit von 1929 bis 1957 vor. Hiebei gab er auch die Beweggründe für den Ankauf und Verkauf der gegenständlichen Grundparzellen an.

Der Berufungssenat wies die Berufung als unbegründet ab. Die Voraussetzungen für die Annahme eines gewerbesteuerpflichtigen Gewerbebetriebes seien erfüllt. Von den hiefür maßgebenden Merkmalen sei die selbstständige Ausübung des Grundstückshandels nicht bestritten. Es sei aber auch das Merkmal der Nachhaltigkeit gegeben. Die Tätigkeit habe sich auf mehrere Jahrzehnte erstreckt, es seien Verhandlungen zum Ankauf von zahlreichen Grundstücken geführt, Verträge abgeschossen, Grundbuchseingaben eingereicht, Arrondierungsverhandlungen gepflogen worden und es seien die Grundstücke baureif gemacht, umzäunt worden, schließlich Verkaufsverhandlungen geführt und Verwaltungsarbeiten nach der eigenen Darstellung des Erstbeschwerdeführers in solchem Umfange durchgeführt worden, dass man nicht mehr von einer vereinzelten Tätigkeit sprechen könne. Auch die Absicht, Gewinn zu erzielen, sei gegeben gewesen. Dies gehe schon daraus hervor, dass sich auf Grund der umfangreichen Tätigkeit erhebliche Veräußerungsgewinne ergeben hätten. Selbst wenn der Beschwerdeführer die Liegenschaften anfänglich nur in der Absicht erworben hätte, um eine wertbeständige Geldanlage zu schaffen, so zeige sein späteres Verhalten (Arrondieren, Baureifmachen, Umzäunen usw.) sowie die von ihm zugegebene Hoffnung auf das Steigen der Grundpreise deutlich, dass er auch die Absicht hatte, Gewinne zu erzielen. Der Berufungssenat habe auch nicht den Eindruck gewonnen, dass der Beschwerdeführer zu den Grundstücksverkäufen in den Jahren 1960 und 1961 gezwungen gewesen sei, weil er gerade in diesen Jahren bedeutende Gewinne als Realitätenvermittler und Gebäudeverwalter erzielt habe. Überdies gehe aus seinen Eingaben hervor, dass der Erlös aus dem Liegenschaftsverkauf auch für betriebliche Zwecke, nämlich für die Instandsetzung des Büroraumes und die Begleichung von Prozesskosten im Rückstellungsverfahren, verwendet worden sind. Dadurch sei auch der Einwand entkräftet, dass er mit dem Erlös für ein Grundstück nicht ein anderes erworben habe. Schließlich liege auch Teilnahme am allgemeinen wirtschaftlichen Verkehr vor, weil die Grundstücke von mehreren Privatpersonen und von einem öffentlichrechtlichen Fonds erworben und an Käufer aus einem unbeschränkten Personenkreis - in einem Fall auch an eine Gebietskörperschaft - veräußert worden seien. Nach dem Gesamtbild der Tätigkeit sei Grundstückshandel anzunehmen und daher bloße Liebhaberei im Sinne der Behauptung der Berufung ausgeschlossen. Die Berufung vermeine auch zu Unrecht, dass Grundstücke dem Begriff "Ware" nicht unterstellt werden könnten. Das Einkommensteuergesetz unterscheide nicht, ob das Umlaufvermögen, mit dem Umsatz und steuerpflichtiger Gewinn erzielt werden, aus beweglichen oder unbeweglichen Wirtschaftsgütern bestehe. Was die Liegenschaftskäufe und -verkäufe der Zweitbeschwerdeführerin betreffe, sei darauf zu verweisen, dass die Gattin nicht im Betrieb des Beschwerdeführers mittätig sei. Sie habe auch keine Grundstücke in die Ehe eingebracht oder solche aus eigenen Einkunftsquellen erworben. Der Beschwerdeführer habe selbst die Übergabe von Geldbeträgen an seine Frau zum Zwecke des Erwerbes von Grund und Boden nicht als Schenkung im Sinne der steuerlichen Vorschriften angesehen. Mithin sei aber die Tatsache, dass für einzelne Grundstücke die Zweitbeschwerdeführerin als grundbücherliche Eigentümerin eingetragen gewesen sei, belanglos. Im Hinblick auf die Bestimmung des § 6 Steueranpassungsgesetz seien vielmehr die Grundstückserwerbungen und -verkäufe, die ausschließlich mit Geldmitteln des Erstbeschwerdeführers durchgeführt wurden, diesem zuzurechnen. Auch die Einwendung, dass die Zweitbeschwerdeführerin bei den Grundstückegeschäften nicht nachhaltig tätig gewesen sei, weil es sich nur um Ankäufe in zwei Katastralgemeinden und Verkäufe nur innerhalb einer Katastralgemeinde handle, sei nicht stichhältig. Die Annahme eines Grundstückshandels als Gewerbebetrieb sei auf Grund des Verhaltens beider Beschwerdeführer gerechtfertigt, ohne dass hiebei auf die Eigenschaft des Erstbeschwerdeführers als Realitätenvermittler besonders Bedacht genommen werden müsste. Im übrigen sei diesem aber die Möglichkeit gegeben gewesen, aus zahlreichen Verkaufsangeboten günstig für sich auszuwählen und dann selbst als Käufer aufzutreten. Auch sei es ihm möglich gewesen, die baureif gemachten oder aus anderen Gründen vorteilhaft verkäuflichen Liegenschaften Käufern anzubieten, die er als Realitätenvermittler kennenlernte. Der enge wirtschaftliche Zusammenhang zwischen dem Grundstückshandel und der Realitätenvermittlung rechtfertige die Annahme eines einheitlichen Gewerbebetriebes.

Die an den Verwaltungsgerichtshof gerichtete Beschwerde behauptet inhaltliche Rechtswidrigkeit des angefochtenen Bescheides und Mangelhaftigkeit des Verfahrens. Der Verwaltungsgerichtshof hat über die einzelnen Beschwerdeeinwendungen erwogen:

Strittig ist die steuerrechtliche Behandlung des Verkaufes von zwei Liegenschaften: EZ nnn1 und EZ. nnn2 der Katastralgemeinde Groß-Jedlersdorf I. Die Verwaltungsinstanzen sind davon ausgegangen, dass der Beschwerdeführer außer der Realitätenvermittlung einen Grundstückshandel betreibe. Füglich wurden die Erlöse aus dem Verkauf der beiden Liegenschaften - der Verkauf der Liegenschaft EZ. nnn der Katastralgemeinde Donaufeld hat nicht den Gegenstand des Berufungsverfahrens gebildet und wird ausdrücklich vom Beschwerdebegehren ausgenommen - in den Jahren 1960 und 1961 zur Umsatzsteuer und die Gewinne zur Gewerbe- und Einkommensteuer herangezogen. Die Beschwerde bestreitet einen Grundstückshandel und stellt an die Spitze ihrer Ausführungen, dass es schon im Hinblick auf die verfassungsrechtlich gewährleistete Gleichheit vor dem Gesetz jedermann frei stehe, im privaten Bereich Grundstücke zu erwerben und zu veräußern. Dies hat aber die belangte Behörde in dem angefochtenen Bescheid keineswegs in Abrede gestellt. Vielmehr wurde in einem umfangreichen Verwaltungsverfahren die Feststellung getroffen, dass der Beschwerdeführer die gegenständlichen Grundstücksgeschäfte seit Jahren gewerbsmäßig ausgeführt habe. Aber auch ein Realitätenvermittler kann sich neben seiner Vermittlungstätigkeit mit einem Grundstückshandel befassen. Gerade seine Erfahrungen auf dem Grundstücksmarkt, insbesondere die Kenntnis der jeweiligen Kauf- und Verkaufsanbote verschafft ihm die Möglichkeit, eine günstige Gelegenheit zu nutzen, um im eigenen Namen und für eigene Rechnung Grundstücke zu erwerben und zu veräußern. Dies hat die belangte Behörde im angefochtenen Bescheid zutreffend zum Ausdruck gebracht, indem sie auf den engen wirtschaftlichen Zusammenhang einer Grundstücksvermittlung und eines Grundstückshandels hingewiesen hat. Dass aber ein Realitätenvermittler im Hinblick auf seinen Beruf Grundstücke nicht auch privat erwerben und veräußern könne, wird nirgends behauptet. Von einer Verletzung des Gleichheitsgrundsatzes kann daher keinesfalls die Rede sein.

Die Beschwerde meint, dass der Sachverhalt, aus dem die belangte Behörde auf einen gewerbsmäßigen Grundstückshandel geschlossen hat, nicht ausreichend ermittelt worden sei. Dieser Einwand ist nicht berechtigt. Die Beschwerdeführer sind in dem umfangreichen Verwaltungsverfahren, das dem angefochtenen Bescheid vorangegangen ist, sowohl mündlich als auch schriftlich mehr als ausreichend zu Wort gekommen und ihre weitschweifigen Ausführungen wurden von den Verwaltungsinstanzen einer eingehenden Prüfung unterzogen. Die Beschwerdeführer haben bereits im Verwaltungsverfahren alles vorgebracht, was sie auf zehn Seiten ihrer Beschwerde als "weitere Sachverhaltsdarstellung" ausführen. Insbesondere hat der Vorgang beim Erwerb und bei der Veräußerung der einzelnen Liegenschaften sowie die Gründe hiefür in den Akten des Verwaltungsverfahrens wiederholt und ausführlich Niederschlag gefunden. Mithin grenzt es an Mutwillen, der belangten Behörde eine unvollständige Sachverhaltsermittlung vorzuwerfen.

Die Beschwerdeführer haben sich im Verwaltungsverfahren darauf berufen, dass es sich bei den Grundstücksgeschäften um den Erwerb von Grundstücken zu privaten Zwecken und um deren Veräußerung in einer Notlage handle. Insbesondere haben sie darauf hingewiesen, dass nicht der Erstbeschwerdeführer allein grundbücherlicher Eigentümer der Liegenschaft gewesen sei. Es ist aber unbestritten, dass die Zweitbeschwerdeführerin weder Grundstücke anlässlich der Eheschließung eingebracht noch solche aus eigenem Einkommen oder Vermögen während der Ehe erworben hat. Vielmehr stammen die Mittel, die zum Erwerb dieser Grundstücke oder Grundstücksteile notwendig waren, ausschließlich aus dem Einkommen des Erstbeschwerdeführers, der seiner Gattin, der Zweitbeschwerdeführerin, das Geld entweder zur Verfügung gestellt oder ihr von ihm erworbene Grundstücke oder Grundstücksteile geschenkt hat. Die Beschwerdeführer bestreiten nicht, dass die Entrichtung von Schenkungssteuer unterblieben ist. Bei dieser Sachlage hat aber die belangte Behörde die Grundstücke im gegebenen Zusammenhang ohne Rücksicht auf das grundbücherliche Eigentum nur dem Erstbeschwerdeführer zugerechnet und in der von dem wahren wirtschaftlichen Sachverhalt abweichenden rechtlichen Gestaltung einen Missbrauch von Formen und Gestaltungsmöglichkeiten des bürgerlichen Rechtes erblickt. Daran vermögen die Ausführungen der Beschwerde über eine zwischen den Ehegatten (überdies nur stillschweigend) vereinbarte "Errungenschaftsgemeinschaft" nichts zu ändern. Übrigens könnte von einer solchen nur die Rede sein, wenn die Zweitbeschwerdeführerin in irgendeiner Form Einkünfte aus einer Erwerbstätigkeit erzielt und dem Erstbeschwerdeführer zum Zwecke des Erwerbs von Grundstücken zur Verfügung gestellt hätte. Die Beschwerde behauptet aber im Gegenteil, dass die Zweitbeschwerdeführerin infolge ihrer Krankheit nicht einmal in der Lage gewesen sei, den Haushalt zu führen. Dass die beiden Beschwerdeführer aus Ungarn stammen und dass nach ungarischem Recht der eheliche Güterstand der Gütergemeinschaft gegolten habe, ist eine Einwendung, die die belangte Behörde als unmaßgeblich unerörtert lassen konnte.

Die Beschwerdeführer machen geltend, dass ein Grundstückshandel deshalb nicht vorliege, weil die Mittel zum Erwerb der Grundstücke nicht aus dem Verkauf anderer Grundstücke stammen. Es handle sich vielmehr um die Anlage von Ersparnissen aus der beruflichen Tätigkeit des Erstbeschwerdeführers. Hiebei übersehen sie, dass die Herkunft der Mittel für das Grundstücksgeschäft bei der Beurteilung, ob ein Grundstückshandel vorliegt, der steuerrechtlich einen selbstständigen Gewerbebetrieb darstellt, nicht entscheidend ist. In der Regel ist ein Handelsgeschäft ohne Kapital überhaupt nicht denkbar. Allerdings könnten die von den Beschwerdeführern geltend gemachten Umstände auch dafür sprechen, dass es sich vorliegend nur um eine wertgesicherte Anlage von Ersparnissen gehandelt habe. Die in der Zeit nach dem 1. und dem 2. Weltkrieg gemachten Erfahrungen rechtfertigen das Bestreben, erspartes Geld insbesondere dann wertgesichert anzulegen, wenn dem Berufstätigen keine Altersversorgung in ausreichendem Maße zur Verfügung steht. Allerdings ist eine derartige Vorsorge wirtschaftlich in mannigfaltiger Form möglich, es muss nicht gerade der Erwerb von Grund und Boden sein. Gegen die behauptete Absicht, bloß eine Wertsicherung angestrebt zu haben, spricht aber auch die schon von der belangten Behörde hervorgehobene Tatsache, dass die Beschwerdeführer zum Teil aus den erworbenen Grundstücken durch Arrondierung (Hinzukäufe und dergleichen) baureife Bauplätze geschaffen haben. Bedenkt man weiter, dass es sich durchaus um Grundstücke handelt, die am Rand einer Großstadt liegen, deren Wohngebiete sich rasch immer weiter ausbreiten, wird das Bemühen der Beschwerdeführer, nicht bloß eine Geldanlage zu schaffen, sondern auch Wertsteigerungen auf dem Grundstücksmarkt auszunützen, offenbar. Es handelt sich ja bei diesen Wertsteigerungen keineswegs bloß um eine Folgeerscheinung der schleichenden Geldentwertung, sondern zu einem ausschlaggebenden Teil um die durch den Bedarf an Bauplätzen verursachte Preiserhöhung von Baugrund. In diesen Rahmen fällt auch die Ergänzung von kleinen Liegenschaften auf die für Bauplätze vorgeschriebene Mindestgröße. Es kann deshalb weder der Erwerb von Arrondierungsparzellen noch die im Falle des Unterbleibens einer solchen Maßname etwa drohende Enteignung entscheidend gegen das Vorliegen einer Gewinnerzielungsabsicht ins Treffen geführt werden.

Die Beschwerdeführer behaupten, im Laufe der Zeit zum Verkauf von Grundstücken durch eine persönliche Notlage gezwungen gewesen zu sein. Insbesondere wird auf das Alter der Beschwerdeführer und die jahrzehntelange Krankheit der Zweitbeschwerdeführerin verwiesen. Die Beschwerdeführer haben aber im Verwaltungsverfahren die dadurch verursachten Ausgaben nicht bekannt gegeben und selbst die Beschwerde an den Verwaltungsgerichtshof enthält darüber keine näheren ziffernmäßigen Angaben. Es wird in der Beschwerde auch auf die Kosten eines Rückstellungsvergleiches verwiesen, den die Zweitbeschwerdeführerin eingegangen ist, um die Rückstellung der von ihr dem geschädigten Eigentümer entzogenen Liegenschaften abzuwenden. Die Übernahme der Verpflichtung zur Zahlung eines Vergleichsbetrages kann aber nicht als Zwangslage angesehen werden. Die Beschwerde behauptet weiter, dass durch die Instandsetzung der Kanzlei und Wohnräume, die von einer Besatzungsmacht von 1945 bis Ende 1949 benutzt worden sind, Aufwendungen im Betrage von S 35.000,-- entstanden seien. Durch diese Aufwendungen und die Zahlungsverpflichtung aus dem Rückstellungsvergleich von insgesamt S 60.000,-- seien die Barmittel der Beschwerdeführer erschöpft gewesen und insbesondere die Erlöse aus den Grundverkäufen in den Jahren 1949 bis 1950 verbraucht worden. Es wird aber nicht angegeben, wie hoch die Barmittel waren, die den Beschwerdeführern zur Bestreitung der erwähnten Auslagen zur Verfügung standen, sodass auch eine Begründung dafür, warum die Erlöse aus den Grundstücksverkäufen herangezogen werden mussten, ziffernmäßig nicht gegeben ist. Das gleiche gilt hinsichtlich der Ausführungen über die weiteren Grundverkäufe in den Jahren 1954 und 1955. Es ist zwar immer wieder davon die Rede, dass das Einkommen des Erstbeschwerdeführers und dass die aus den Liegenschaftsverkäufen erzielten Erlöse zur Bestreitung des Lebensunterhaltes der betagten Beschwerdeführer und zur Deckung der Krankheits- und Pflegekosten der Zweitbeschwerdeführerin nicht ausgereicht hätten. Welche Beträge aber hiefür zur Verfügung standen und welche erforderlich waren, wird nicht einmal erwähnt. Es fällt jedoch auf, dass die Beschwerdeführer in den Jahren 1946 bis 1948 mit einem (erklärten) Einkommen von S 4.280,--, S 5.089,-- bzw. S 9.168,-- ausgekommen sein wollen, im Jahre 1960 aber mit einem (erklärten) Einkommen von rund S 227.000,-- und im Jahre 1961 von rund S 350.000,-- nicht das Auslangen gefunden haben wollen.

Das Grundstücksgeschäft bringt es mit sich, dass Grundstücke während eines längeren Zeitraumes aus den verschiedensten Gründen nicht umgesetzt werden. Es kann daher aus der Zeitspanne zwischen Kauf und Verkauf allein ein verlässlicher Schluss auf das Fehlen einer Gewinnerzielungsabsicht nicht gezogen werden. Ein Grundstückshandel kann auch dann gegeben sein, wenn zwischen dem Kauf und Verkauf der Grundstücke ein längerer Zeitrauen liegt (vgl. auch Blümich Einkommensteuergesetz 5. Auflage S 495). Die Beschwerde ist bestrebt, darzutun, dass die Grundstücke erst geraume Zeit nach dem Erwerb aus bestimmten Anlässen veräußert worden sind. Eine nachhaltige Erwerbstätigkeit könne nicht darin erblickt werden, dass jemand seine Ersparnisse zuerst in Grund und Boden anlege und später diesen veräußere. Aber gerade das Verhalten der Beschwerdeführer selbst spricht gegen diese Argumentation. Eine sichere Geldanlage wird in Zeiten des sinkenden Geldwertes nicht in Bargeld umgewandelt, wenn andere flüssige Mittel zur Verfügung stehen. Im Jahre 1960, in dem die beiden gegenständlichen Liegenschaften verkauft wurden, hat das (erklärte) Einkommen des Beschwerdeführers S 227.000,-- betragen. Es wäre daher wirtschaftlich wenig sinnvoll, Grundstücke, die angeblich der Wertsicherung für Ersparnisse dienen sollen, zu veräußern, wenn das Fortdauern einer Geldentwertung noch erkennbar ist.

Zu den Verfahrensrügen ist folgendes zu sagen: Die Beschwerdeführer haben zwar nicht ausdrücklich behauptet, auf ein Steigen der Grundpreise gehofft zu haben. Wenn der angefochtene Bescheid dies trotzdem annimmt, kann in einer solchen Feststellung kein wesentlicher Verfahrensmangel erblickt werden, weil die von den Beschwerdeführern angestrebte Wertsicherung ja gerade ein Ansteigen der Grundpreise im Falle der Geldentwertung voraussetzt. Weiter machte die Beschwerde geltend, dass die erworbenen Grundstücke entgegen der Feststellung der Behörde nicht sogleich nach dem Erwerb, sondern erst acht Jahre später arrondiert und baureif gemacht worden seien. Auch in diesen von der Beschwerde bestrittenen Ausführungen des angefochtenen Bescheides kann keine wesentliche Aktenwidrigkeit gesehen werden, weil es für das Gesamtbild der Tätigkeit der Beschwerdeführer belanglos ist, zu welchem Zeitpunkt sie die erwähnten Maßnahmen durchgeführt haben. Den Beschwerdeführern, die sich Zeitlebens mit Grundstückskäufen und -verkäufen befasst haben, muss wohl klar sein, was unter einem "preisgünstigen" Verkauf zu verstehen ist. Dass nicht die Erzielung eines ungewöhnlich hohen, durch besondere Verhältnisse des Einzelfalles bedingten Preises gemeint ist, sondern die allgemeine Preissteigerung auf dem Grundstücksmarkt, liegt auf der Hand. Auch der Einwand der Beschwerde, es sei auf die persönlichen Verhältnisse der Beschwerdeführer, insbesondere auf das langjährige Siechtum der Zweitbeschwerdeführerin, nicht Bedacht genommen worden, kann nicht zur Aufhebung des angefochtenen Bescheides wegen Verletzung von Verfahrensvorschriften führen. Die Beschwerdeführer haben die durch Krankheit und Alter verursachten außerordentlichen Kosten nicht der Finanzbehörde bekannt gegeben. Zu dieser Mitwirkung im Verfahren waren sie aber verpflichtet, weil sie die Zwangsläufigkeit des Verkaufes der Grundstücke behauptet haben.

Die Beschwerdeführer befinden sich in einem grundlegenden Irrtum, wenn sie behaupten, dass Grundstücke keine "Waren" sein könnten. Vielmehr bilden Grundstücke bei einem Unternehmer, der sich mit dem Ankauf und Verkauf von Liegenschaften im eigenen Namen und auf eigene Rechnung befasst, die "Ware" im Sinne des Sprachgebrauches und der allgemeinen Verkehrsauffassung. Das hg. Erkenntnis vom 4. November 1948, Slg. Nr. 61/F, kann die Beschwerde nicht mit Erfolg ins Treffen führen. Dort hat es sich um einen anderen Sachverhalt gehandelt, nämlich darum, dass ein Unternehmer außer seiner betrieblichen Tätigkeit als Sammler von Gegenständen tätig geworden ist, die sich von den Waren seines gewerblichen Betriebes wesentlich unterschieden. Auch das Erkenntnis vom 14. Jänner 1955, Slg. Nr. 1086/F; hat mit dem gegenständlichen Beschwerdefall nichts zu tun. Welche Ansicht eine andere Behörde in der Streitfrage zum Ausdruck gebracht hat, ist nicht zu untersuchen. Zu dem von der Beschwerde bezogenen Erlass des Bundesministeriums für Finanzen sei aber bemerkt, dass dort richtigerweise Grundstücksverkäufe eines Realitätenvermittlers nicht seiner privaten Tätigkeit zugerechnet werden, es sei denn, dass besondere Gründe hiefür vorliegen.

Von den für einen gewerblichen Betrieb erforderlichen Voraussetzungen waren im vorliegenden Fall das Merkmal der Selbstständigkeit des Unternehmers und der Teilnahme aus wirtschaftlichen Verkehr nicht strittig. Die Nachhaltigkeit der Tätigkeit und die Gewinnerzielungsabsicht hat aber die belangte Behörde auf Grund des vorliegenden Sachverhaltes zu Recht als gegeben angenommen.

Da der angefochtene Bescheid sohin weder seinem Inhalte nach rechtswidrig ist noch das Verfahren wesentliche Mängel erkennen lässt, musste die gegen ihn erhobene Beschwerde gemäß § 42 Abs. 1 VwGG 1965 abgewiesen werden.

Der Kostenausspruch beruht auf den Bestimmungen des § 48 Abs. 2 VwGG 1965 und auf der Kundmachung des Bundeskanzleramtes, BGBl. Nr. 4/1965, Abschnitt I.

Wien, am 9. Juli 1965

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