VwGH vom 27.05.2014, 2013/16/0001
Beachte
Serie (erledigt im gleichen Sinn):
2013/16/0002 E
Betreff
Der Verwaltungsgerichtshof hat durch den Vorsitzenden Senatspräsident Dr. Höfinger und die Hofräte Dr. Mairinger und Dr. Thoma, die Hofrätin Mag. Dr. Zehetner und den Hofrat Mag. Straßegger als Richter, im Beisein der Schriftführerin Mag. Berger, über die Beschwerde der Wgesellschaft m.b.H., vertreten durch die Bartlmä Madl Köck Rechtsanwälte OG in 1090 Wien, Liechtensteinstraße 45a, gegen den Bescheid der Präsidentin des Landesgerichtes für Zivilrechtssachen Wien vom , Zl. 100 Jv 4048/12d - 33a, betreffend Gerichtsgebühren, zu Recht erkannt:
Spruch
Der angefochtene Bescheid wird wegen Rechtswidrigkeit seines Inhaltes aufgehoben.
Der Bund hat der beschwerdeführenden Partei Aufwendungen in der Höhe von 1.326,40 EUR binnen zwei Wochen bei sonstiger Exekution zu ersetzen; das Mehrbegehren wird abgewiesen.
Begründung
Die beschwerdeführende Gesellschaft m.b.H.
(Beschwerdeführerin) beantragte beim Bezirksgericht F mit Schriftsatz vom die Einverleibung des Pfandrechtes von 175.000 EUR samt Zinsen und Nebengebührensicherstellung von 35.000 EUR für die Bausparkasse Wüstenrot AG im Grundbuch zu EZ xxx KG yyy. Unter dem Hinweis auf die Gebührenfreiheit nach § 53 Abs. 3 WFG legte die Beschwerdeführerin dem Schriftsatz u. a. ein mit "Schuldschein und Pfandurkunde" bezeichnetes Schriftstück bei. Danach vereinbarten die Bausparkasse Wüstenrot AG einerseits und T.K. und W.K. (im Folgenden Darlehensnehmer genannt), dass die Bausparkasse Wüstenrot AG den Darlehensnehmern ein Darlehen im Betrag von 250.000 EUR gewähren werde, wovon der Betrag von 175.000 EUR auf von den Darlehensnehmern bekannt zu gebende Konten - gegebenenfalls im Rahmen des nachzuweisenden Baufortschrittes - überwiesen werde. Unter § 8 "Pfandbestellung und Einverleibungsklausel" dieser Vereinbarung wird ausgeführt:
"Zur Sicherung des gemäß dieser Urkunde gewährten Darlehens samt Zinsen, Verzugszinsen und der gemäß § 7 bestellten Nebengebührenkaution verpfändet hiermit als Liegenschaftseigentümer (Beschwerdeführerin) die Liegenschaft EZ xxx Grundbuch yyy als Haupteinlage und W.K. die Liegenschaft EZ zzz hinsichtlich 48/1439 Anteile, verbunden mit Wohnungseigentum an FWGE 7 Grundbuch qqq als Nebeneinlage und erteilt die ausdrückliche Einwilligung, dass ob diesen Liegenschaften zugunsten der Bausparkasse Wüstenrot AG für einen (Teil-)betrag dieser Darlehensforderung von EUR 175.000,00 (EURO einhundertfünfundsiebzigtausend) samt 6,000 % Zinsen jährlich, zuzüglich 5 % Verzugszinsen jährlich und für die Nebengebührenkaution im Höchstbetrag von EUR 35.000,00 (EURO fünfunddreißigtausend) das Simultanpfandrecht einverleibt werde. ..."
Mit Zahlungsaufträgen vom schrieb die Kostenbeamtin des Bezirksgerichtes F der Beschwerdeführerin eine Eintragungsgebühr und eine Eingabengebühr jeweils nach TP 9 GGG samt Einhebungsgebühren nach § 6 Abs. 1 GEG vor.
Mit Schriftsatz vom erhob die Beschwerdeführerin einen Berichtigungsantrag gegen diese - keinerlei Begründung aufweisenden - Zahlungsaufträge und führte darin aus, sie errichte derzeit als Bauträger und Wohnungseigentumsorganisatorin auf der Liegenschaft xxx KG yyy unter Inanspruchnahme von Wohnbauförderungsmitteln eine Wohnhausanlage. T.K. und W.K. hätten die geförderte Wohnung Top 10 dieser Wohnhausanlage mit Kaufvertrag vom gekauft. Teile dieses Kaufpreises seien von der Bausparkasse Wüstenrot AG finanziert worden, welche sich als Besicherung das in Rede stehende Pfandrecht habe einräumen lassen. Zur materiellen Berechtigung der Inanspruchnahme der Gebührenbefreiung verweise die Beschwerdeführerin auf die bereits dem Grundbuchsgesuch angeschlossene Zusicherung der Wiener Landesregierung vom samt Abänderungszusicherung vom über die Gewährung eines Darlehens zur Errichtung einer Wohnhausanlage mit 24 geförderten und 28 frei finanzierten Eigentumswohnungen.
Dem Berichtigungsantrag war neben der darin erwähnten Zusicherung vom u.a. auch (in Ablichtung) ein Kaufvertrag zwischen der Beschwerdeführerin einerseits und T.K. und W.K. andererseits vom angeschlossen, wonach T.K. und W.K. zusammen 84/4412-tel Anteile an der Liegenschaft EZ xxx KG yyy mit einer näher beschriebenen Wohnung Top 10 ("gefördert gemäß § 12 WWFSG 1989") in der auf dieser Liegenschaft zu errichtenden Wohnhausanlage von der Beschwerdeführerin kauften. Die Beschwerdeführerin sei grundbücherliche Alleineigentümerin der in Rede stehenden Liegenschaft und errichte auf dieser Liegenschaft als Wohnungseigentumsorganisatorin eine Wohnhausanlage bestehend nach derzeitigem Planungsstand aus fünf Wohnhäusern mit insgesamt 52 Wohnungen sowie diversen Technik- und Allgemeinräumen und -flächen. Nach Baufertigstellung und Vorliegen einer endgültigen, auf den tatsächlich errichteten Objekten und Nutzflächen basierenden Nutzwertberechnung werde an sämtlichen Wohnungen Wohnungseigentum begründet werden. Für die Errichtung von 24 dieser Wohnungen auf der vertragsgegenständlichen Liegenschaft seien der Beschwerdeführerin von der Wiener Landesregierung mit Zusicherung vom samt Abänderungszusicherung vom Wohnbauförderungsmittel zugesichert worden. Für die kaufgegenständliche Wohnung werde die vorgenannte Wohnbauförderung in Anspruch genommen. Der Kaufpreis für die verkauften 84/4412-tel Liegenschaftsanteile betrage 205.639,17 EUR. Von diesem Kaufpreis hätten die Käufer bereits vor Abschluss des Kaufvertrages eine Anzahlung von 6.000 EUR geleistet. Ein weiterer Teil des Kaufpreises von 39.310,23 EUR sei durch den von den Käufern übernommenen Anteil der Wohnung am Förderungsdarlehen des Landes Wien gedeckt. Die noch verbleibenden restlichen Kaufpreiseigenmittel von 160.328,94 EUR verpflichteten sich die Käufer, nach einem näher beschriebenen Zahlungsplan (Unterfertigung des Vertrages, Bekanntgabe der Fertigstellung des Rohbaus und des Dachs des Hauses, Bekanntgabe der Fertigstellung der Rohinstallationen des Hauses, Bekanntgabe der Fertigstellung der Fassade und der Fenster einschließlich deren Verglasung und Fertigstellung des Kaufobjektes 14 Tage vor Übergabe) zu bezahlen.
Die Fertigstellung und Übergabe der Wohnhausanlage sei für den Sommer 2013 vorgesehen. Garantiert werde seitens der Verkäuferin als spätester Termin für die Übergabe der .
Mit dem angefochtenen Bescheid wies die belangte Behörde den Berichtigungsantrag ab und berichtigte einen der beiden bekämpften Zahlungsaufträge dem Betrag nach. Die Beschwerdeführerin hätte weder behauptet noch nachgewiesen und es sei aus den vorgelegten Urkunden auch nicht erkennbar, dass der eingetragene Darlehensbetrag von 175.000 EUR samt 35.000 EUR Nebengebührensicherstellung für die Fertigstellung des geförderten Objekts verwendet worden sei. Darüber hinaus liege für einen zusätzlichen Eigenmittelbedarf keine Förderungszusicherung vor. Der Kredit sei zur "Finanzierung des Barkaufpreises", nicht jedoch für die Finanzierung der Errichtung des Objekts notwendig gewesen. Bei den in § 53 Abs. 3 WFG genannten Darlehen handle es sich lediglich um solche zur Deckung der eigentlichen Baukosten, nicht jedoch zB zur Deckung der Grund- und Grundnebenkosten oder einer von der Wohnbauförderung nicht gedeckten Zusatzausstattung des Objektes oder der Gesamtanlage. Es wäre Sache der Beschwerdeführerin gewesen, konkrete Behauptungen aufzustellen und Beweise anzubieten, die eine zusätzliche - nachträgliche - Finanzierungsnotwendigkeit des Objekts ergeben würden. Da die Kausalität zwischen Förderungsmaßnahme und Pfandrechtseinräumung nicht erwiesen sei, unterliege die Eintragung des Pfandrechts nicht der Gebührenbefreiung nach § 53 Abs. 3 WFG.
Dagegen richtet sich die vorliegende Beschwerde, in welcher sich die Beschwerdeführerin im Recht auf Befreiung von den Gerichtsgebühren nach § 53 Abs. 3 WFG im Zusammenhang mit der Eintragung der Festbetragshypothek in Höhe von 175.000 EUR samt Nebengebührensicherstellung von 35.000 EUR verletzt erachtet.
Die belangte Behörde legte die Gerichtsakten vor und reichte eine Gegenschrift ein, in welcher sie die kostenpflichtige Abweisung der Beschwerde beantragt.
Der Verwaltungsgerichtshof hat erwogen:
Im Beschwerdefall sind gemäß § 79 Abs. 11 VwGG idF des Bundesgesetzes BGBl. I Nr. 122/2013 die bis zum Ablauf des geltenden Bestimmungen des VwGG weiter anzuwenden.
TP 9 des Gerichtsgebührengesetzes (GGG) sieht Gerichtsgebühren in Grundbuchsachen vor, darunter (TP 9 lit. a) für Eingaben um Eintragung in das Grundbuch und (TP 9 lit. b Z 4) für Eintragungen zum Erwerb des Pfandrechtes.
§ 53 Abs. 3 des Wohnbauförderungsgesetzes 1984 (WFG) lautet:
"(3) Eingaben, Amtshandlungen und Rechtsgeschäfte, die durch die Finanzierung von Objekten veranlasst sind, die im Rahmen einer auf Grund landesgesetzlicher Vorschriften vorgenommenen Wohnbauförderungsmaßnahme gefördert werden, sind von den Gerichtsgebühren befreit. Bei Wohnungen ist zur Inanspruchnahme der Gebührenbefreiung überdies Voraussetzung, dass die Nutzfläche 130 m2, bei mehr als fünf in gemeinsamem Haushalt lebenden Personen 150 m2 nicht übersteigt."
Der angefochtene Bescheid stützt sich darauf, dass die Kausalität zwischen Förderungsmaßnahme und Pfandrechtseinräumung nicht erwiesen sei.
Nach der ständigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ist Voraussetzung für die Gebührenbefreiung nach § 53 Abs. 3 WFG ein Kausalzusammenhang zwischen der Finanzierung von geförderten Objekten und dem der Gebühr grundsätzlich unterliegenden Rechtsgeschäft. Unter Finanzierung ist dabei die Gesamtheit der Maßnahmen zur Beschaffung der Geldmittel für die Schaffung des (geförderten) Objektes zu verstehen (vgl. etwa die hg. Erkenntnisse vom , 2005/16/0107 und vom , 2003/16/0090).
Nach Ansicht der belangten Behörde ist aus den Behauptungen der Beschwerdeführerin und den vorgelegten Urkunden nicht erkennbar, dass der eingetragene Darlehensbetrag für die Fertigstellung des geförderten Objektes verwendet worden sei. Darüber hinaus liege für einen zusätzlichen Eigenmittelbedarf keine Förderungszusicherung vor.
Dem letzten Argument ist entgegenzuhalten, dass die Befreiung auch für nicht geförderte Darlehen zu gewähren ist, wenn das Darlehen zur Finanzierung der Schaffung eines geförderten Objekts bestimmt ist (vgl. das hg. Erkenntnis vom , 2002/16/0120).
Aus dem vorgelegten Kaufvertrag zwischen der Beschwerdeführerin einerseits und W.K. und T.K. andererseits sowie aus dem vorgelegten Schriftstück "Schuldschein und Pfandurkunde" ist ersichtlich, dass das eingetragene Pfandrecht zur Besicherung eines Darlehens der Bausparkasse Wüstenrot AG an T.K. und W.K. diente, welches dem Erwerb der Liegenschaftsanteile und der von der Beschwerdeführerin darauf zu errichtenden Wohnung dienen sollte.
Die belangte Behörde führt im angefochtenen Bescheid aus, die Geldmittel für das Objekt seien bereits beschafft gewesen, weil in der Förderungszusicherung von Eigenmitteln der Beschwerdeführerin gesprochen werde. Daraus ist das Fehlen eines Kausalzusammenhanges im oben erwähnten Sinn jedoch nicht abzuleiten.
Bei einer bloßen Umschuldung besteht zwar kein Kausalzusammenhang zwischen der Finanzierung von geförderten Objekten und dem der Gerichtsgebühr unterliegenden Rechtsgeschäft (vgl. das erwähnte hg. Erkenntnis vom , und das hg. Erkenntnis vom , 2001/16/0346), doch ist unter einer Umschuldung ein Vorgang zu verstehen, durch den ein Kredit- oder Darlehensvertrag aufgehoben und die Kredit- oder Darlehenssumme zurückgezahlt wird, wobei als Ersatz dafür ein neuer Kredit- oder Darlehensvertrag mit einem anderen Kredit- oder Darlehensgeber abgeschlossen wird. Es kommt dabei also zu einem Wechsel auf Seiten des Geldgebers (vgl. das hg. Erkenntnis vom , 94/16/0205). Im Beschwerdefall diente jedoch das in Rede stehende Darlehen der Bausparkasse Wüstenrot AG nicht der Umschuldung, nämlich dem Ersatz eines anderen Kredites oder Darlehens, sondern dem Aufbringen der von den Käufern W.K. und T.K. an die Beschwerdeführerin zu leistenden Barkaufpreises; das Darlehen diente somit nicht dem Ersatz einer schon vorher bestandenen Fremdfinanzierung, sondern der Entlastung des Eigenmitteleinsatzes durch die Beschwerdeführerin (vgl. das erwähnte hg. Erkenntnis vom ).
Überdies schadet der Gebührenbefreiung eine Umschuldung dann nicht, wenn sie vor der Fertigstellung des geförderten Objektes erfolgt, weil diesfalls das Rechtsgeschäft durch die Finanzierung des Objektes veranlasst ist (vgl. das hg. Erkenntnis vom , 97/16/0199).
Im angefochtenen Bescheid stützt sich die belangte Behörde darauf, "der Kredit" (das in Rede stehende Darlehen der Bausparkasse Wüstenrot AG) sei zur "Finanzierung des Barkaufpreises", nicht jedoch für die Finanzierung der Errichtung des Objekts notwendig gewesen. Dabei übersieht die belangte Behörde, dass sich die Gebührenbefreiung nicht nur auf die Gebühr im Zusammenhang mit dem Förderungsdarlehen selbst erstreckt, sondern auch auf andere zur Finanzierung eines geförderten Bauvorhabens erforderliche Darlehen, wobei es seit der Änderung des § 53 Abs. 3 WFG durch das Bundesgesetz BGBl. Nr. 460/1990 auf die "Erforderlichkeit" nicht mehr entscheidend ankommt (vgl. das erwähnte hg. Erkenntnis vom ).
Dass es sich um den Kauf von Liegenschaftsanteilen und einer auf der Liegenschaft zu errichtenden Wohnung von einem Bauträger handelte und der Darlehensnehmer nicht selbst die Wohnung errichtete oder als Bauherr auftrat, lässt jedenfalls dann die Kausalität des Darlehens mit der Finanzierung der geförderten Wohnung bestehen, wenn ein solcher Kaufvertrag über eine erst zu errichtende, noch nicht fertiggestellte Wohnung abgeschlossen wird (vgl. auch das hg. Erkenntnis vom , 2000/16/0361, zum Erwerb eines Reihenhauses von einer Baugesellschaft). Der von der Beschwerdeführerin im Verwaltungsverfahren vorgelegte Kaufvertrag spricht ausdrücklich von der zu errichtenden Wohnung und sieht eine Abstattung des Kaufpreises nach dem Baufortschritt vor, worauf die Beschwerdeführerin in der Beschwerde auch ausdrücklich hinweist. Dass die in Rede stehende Wohnung im Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrages zwischen der Beschwerdeführerin einerseits und W.K. und T.K. andererseits bereits fertiggestellt gewesen wäre, hat die belangte Behörde nicht festgestellt.
Auf die von der belangten Behörde in der Gegenschrift zusätzlich vorgebrachten Argumente war schon deshalb nicht einzugehen, weil in der Gegenschrift die Begründung des angefochtenen Bescheides nicht nachgeholt werden kann (vgl. das hg. Erkenntnis vom , 2003/16/0084).
Der angefochtene Bescheid war daher gemäß § 42 Abs. 2 Z 1 VwGG wegen Rechtswidrigkeit seines Inhaltes aufzuheben.
Die Kostenentscheidung gründet sich auf die §§ 47 ff VwGG iVm der im Beschwerdefall noch maßgeblichen VwGH-Aufwandersatzverordnung 2008, BGBl. II Nr. 455. Das abgewiesene Mehrbegehren betrifft die Umsatzsteuer; neben dem Pauschalbetrag für Schriftsatzaufwand steht ein weiterer Aufwandersatz unter dem Titel der Umsatzsteuer nicht zu (vgl. etwa das hg. Erkenntnis vom , 2009/16/0268).
Wien, am