VwGH vom 30.04.2013, 2010/05/0094
Betreff
Der Verwaltungsgerichtshof hat durch den Vorsitzenden Senatspräsident Dr. Kail sowie den Senatspräsidenten Dr. Waldstätten und die Hofräte Dr. Hinterwirth, Dr. Enzenhofer und Dr. Moritz als Richter, im Beisein der Schriftführerin Mag. Kalanj, über die Beschwerde der F H Privatstiftung in S, vertreten durch Dr. Walter Müller, Rechtsanwalt in 4020 Linz, Kroatengasse 7, gegen den Bescheid der Oberösterreichischen Landesregierung vom , Zl. IKD(BauR)-014169/1-2010- Ma/wm, betreffend eine Bauangelegenheit (mitbeteiligte Partei: Landeshauptstadt Linz), zu Recht erkannt:
Spruch
Die Beschwerde wird als unbegründet abgewiesen.
Die Beschwerdeführerin hat dem Land Oberösterreich Aufwendungen in der Höhe von EUR 610,60 binnen zwei Wochen bei sonstiger Exekution zu ersetzen.
Begründung
Die Beschwerdeführerin ist Alleineigentümerin von Grundstücken in Linz.
Der hier maßgebliche Flächenwidmungsplan "Linz - Teil Urfahr Nr. 3", rechtswirksam seit , legt für das verfahrensgegenständliche Areal die Widmung "Sondergebiet des Baulandes - Tourismuseinrichtung" fest. Der für die gegenständliche Liegenschaft geltende Bebauungsplan "N-32-05-01- 00", rechtswirksam seit , schreibt - soweit für das weitere Verfahren wesentlich - unter "3. Maßnahmen (rechtverbindliche Verbalfestlegungen) (…) bauliche Maßnahmen" vor, dass pro Bauplatz und Hauptgebäude "max. 3 Wohneinheiten" zulässig sind.
Mit Eingabe vom (eingelangt am ) beantragte die Beschwerdeführerin den Umbau eines mit Bescheid vom bewilligten Gebäudes. Der dem Einreichplan beiliegenden Baubeschreibung ist auszugsweise Folgendes zu entnehmen:
"Umbau des Erdgeschosses verbunden mit der Änderung des Verwendungszwecks von Ausstellung auf Boarding House.
Das aus vier Einheiten bestehende BOARDING HOUSE wird vom Büro der Fa. (X), Linz, welches im 1. Obergeschoss einzieht, betreut. Im Zuge des Erdgeschossausbaues werden außen zusätzliche Terrassenflächen aus einer Holz-Stahlkonstruktion errichtet."
Mit Schreiben vom teilte die erstinstanzliche Behörde der Beschwerdeführerin mit, dass das beantragte Bauvorhaben insofern der durch den erwähnten Flächenwidmungsplan festgelegten Widmung und den Bestimmungen des Bebauungsplanes widerspreche, als die vier Wohneinheiten keinerlei Verbindung zur touristischen Nutzung aufwiesen und die maximal zulässige Anzahl an Wohneinheiten überschritten.
Dem erwiderte die Beschwerdeführerin in ihrer Stellungnahme vom , dass nicht die Änderung des Verwendungszweckes von Ausstellungsflächen in "Wohnungen", sondern in ein "Boarding House" beantragt worden sei. Bei einem "Boarding House" handle es sich um eine anerkannte Einrichtung der Tourismuswirtschaft. Die vorgesehenen vier Appartements seien voll möbliert, würden mit Bettwäsche, Handtüchern sowie Toilettenpapier ausgestattet und verfügten über eine Miniküche mit Kühlschrank, Geschirr und Gläsern, Internetanschluss, SAT-TV, Safe und Gegensprechanlage. Seitens der Beschwerdeführerin würde den Gästen als Leistungen Hausreinigung, Frühstücksservice, Wäscheservice, Concierge Service und die Organisation von Kinderbetreuung angeboten. Die Appartements würden für die Dauer von maximal zwei Monaten an Gäste vergeben.
Mit Bescheid vom wies der Magistrat der Stadt Linz, Anlagen- und Bauamt, als Baubehörde erster Instanz den Antrag der Beschwerdeführerin ab. In ihrer Begründung führte die erstinstanzliche Behörde zusammengefasst aus, dass es sich bei den nach den vorgelegten Bauplänen geplanten vier Einheiten auf Grund ihres Flächenausmaßes und Verwendungszweckes um Wohnungen handle, weshalb das beantragte Bauvorhaben mit der erwähnten Bestimmung des Bebauungsplanes betreffend die Anzahl der maximal zulässigen Wohneinheiten in Widerspruch stehe. Weiters stehe das verfahrensgegenständliche Vorhaben auch insofern in Widerspruch mit der im rechtswirksamen Flächenwidmungsplan festgelegten Widmung "SO - Sondergebiet des Baulandes Tourismuseinrichtung", als in derart gewidmeten Gebieten die Errichtung von Wohnungen unzulässig sei.
In der gegen diesen Bescheid erhobenen Berufung machte die Beschwerdeführerin geltend, dass im Baubewilligungsverfahren zu prüfen sei, ob der vom Projektwerber angegebene Verwendungszweck mit dem Bebauungsplan in Einklang stehe. So entspreche es eben gerade dem Charakter eines "Boarding Houses", dem Gast einerseits den Komfort einer größeren Wohneinheit, andererseits diverse Dienstleistungen zu bieten.
Mit Bescheid vom wies der Stadtsenat die Berufung als unbegründet ab. Der Bescheid der erstinstanzlichen Behörde wurde mit der Maßgabe bestätigt, dass in dessen Spruch die Wortfolge "zum rechtswirksamen Flächenwidmungsplan und" entfalle. Begründend hielt die Berufungsbehörde, soweit für das Beschwerdeverfahren erheblich, fest, dass die im Einreichplan dargestellten, zu vier baulich abgeschlossenen Einheiten zusammengefassten Räume jeweils eine Wohneinheit bildeten, weise doch jede dieser Einheiten Wohnräume, Schlafräume, Sanitärräume und auch Kochgelegenheiten auf. Nach der im Bebauungsplan unter dem raumordnungsrechtlichen Begriffsverständnis des Maßes der baulichen Nutzung erfolgten Limitierung der Anzahl von Wohneinheiten pro Bauplatz oder Hauptgebäude sei es nun aber irrelevant, in welcher Rechtsform (Wohnungseigentum, Miete, Prekarium usw.) die Nutzung von Räumen für Wohnzwecke erfolge. Dass auch die gewerblich ausgeübte "Beherbergung von Gästen" eine Wohnnutzung darstelle, sei durch die höchstgerichtliche Judikatur (Verweis auf das hg. Erkenntnis vom , Zl. 97/05/0331: "…mit der Zurverfügungstellung von Wohnraum damit üblicherweise im Zusammenhang stehende Dienstleistungen…") klargestellt. Es sei daher für die Annahme von "Wohneinheiten" im Sinne der in Rede stehenden Festlegung des Bebauungsplanes bedeutungslos, ob die verfahrensgegenständlichen räumlichen Einheiten auf Dauer vermietet oder im Rahmen einer "touristischen Nutzung" in Form eines Beherbergungsbetriebes jeweils nur für kurze Zeit an wechselnde Benützer vergeben würden. Da im ersten Obergeschoß des gegenständlichen Gebäudes bereits eine Wohneinheit rechtskräftig genehmigt sei, würde die Realisierung des eingereichten Bauvorhabens somit zu insgesamt fünf Wohneinheiten im betreffenden Gebäude führen, womit aber die vom Bebauungsplan festgelegte Beschränkung auf drei Wohneinheiten bei weitem überschritten werde.
In der gegen diesen Bescheid erhobenen Vorstellung brachte die Beschwerdeführerin im Hinblick auf die Einhaltung der Bestimmungen des Bebauungsplanes vor, dass es - entgegen der Ansicht der Berufungsbehörde - bei der Definition des Begriffs "Wohneinheit" sehr wohl relevant sei, in welcher Rechtsform die Nutzung der Räume erfolge. Die höchstgerichtliche Judikatur zeige sehr deutlich, dass bei der Wohnraumnutzung zwischen privater und ausschließlich touristischer zu unterscheiden sei. Der im Bebauungsplan verwendete Begriff "Wohneinheit" sei so zu verstehen, dass hierunter nur Wohnungen fielen, die ausschließlich privat genutzt würden und dem ständigen - nicht nur vorübergehenden - Aufenthalt dienten. Dafür sprächen auch die Materialien betreffend die Umgestaltung des § 32 Abs. 6 des Oberösterreichischen Raumordnungsgesetzes 1994 (kurz: ROG), worin auf Einfamilienhausgebiete abgestellt werde. Die Einheiten des "Boarding Houses" bildeten vielmehr Betriebseinheiten eines Beherbergungsbetriebes, die ausschließlich der touristischen Nutzung gewidmet seien. Folglich bestehe im gegenständlichen Gebäude tatsächlich lediglich eine (bereits existierende) Wohneinheit.
Mit dem nunmehr angefochtenen Bescheid hat die belangte Behörde der Vorstellung keine Folge gegeben und festgestellt, dass die Beschwerdeführerin durch den Berufungsbescheid in ihren Rechten nicht verletzt werde. Zur Begründung führte die belangte Behörde aus, die hier maßgebliche Frage sei, ob die beantragten vier Einheiten des "Boarding Houses" Wohneinheiten iSd anzuwendenden Bebauungsplanes darstellten. Nach Anführung diesbezüglicher Definitionen ( Frommhold/Gareiß , Bauwörterbuch; Wikipedia) kam die belangte Behörde zum Ergebnis, dass eine nach außen abgeschlossene Unterkunft, welche in der Regel aus mehreren Räumen bestehe und wo die Führung eines Haushaltes möglich sei, für das Vorliegen einer Wohnung entscheidend sei. Die beantragten Einheiten des "Boarding Houses" umfassten allesamt sowohl eine Küche als auch Bad, WC und Schlafzimmer. Dass damit eine Haushaltsführung möglich sei, könne wohl nicht bestritten werden. Auf andere Aspekte - wie etwa die touristische Nutzung - komme es hingegen entsprechend dem Wortlaut des gegenständlichen Bebauungsplanes nicht an. Da zur bereits bestehenden Wohneinheit noch weitere vier Wohneinheiten hinzukämen, liege ein Widerspruch zum Bebauungsplan vor. Dem Vorwurf der Undifferenziertheit des Begriffs "Wohnen" sei entgegen zu halten, dass die Berufungsbehörde auf die Summe der Räume abstelle, die die Führung eines Haushaltes ermöglichten, und somit einzelne Zimmer eines Beherbergungsbetriebes gerade nicht als Wohneinheit qualifiziere.
Gegen diesen Bescheid richtet sich die vorliegende Beschwerde wegen Rechtswidrigkeit des Inhaltes.
Die belangte Behörde hat die Akten des Verwaltungsverfahrens vorgelegt und in einer Gegenschrift die kostenpflichtige Abweisung der Beschwerde beantragt. Auch die mitbeteiligte Partei hat in einer Gegenschrift die Abweisung der Beschwerde beantragt.
Der Verwaltungsgerichtshof hat erwogen:
Die Beschwerdeführerin macht geltend, dass im Hinblick auf den im Bebauungsplan verwendeten Begriff "Wohneinheit" eine Differenzierung zwischen privater und ausschließlich touristischer Nutzung vorzunehmen sei, weshalb sich die Limitierung nicht auf das projektierte "Boarding House" beziehe. Dies ergebe sich zum einen aus den Zielen und Grundsätzen der Raumordnung und zum anderen auch aus den Gesetzesmaterialien zu § 32 Abs. 6 ROG und aus § 28 der Oberösterreichischen Bauordnung 1994 (kurz: BO). Nach den erläuternden Bemerkungen zu § 32 Abs. 6 ROG werde im Zusammenhang mit der Festlegung der Höchstzahl der in einem Gebäude zulässigen Wohneinheiten auf Einfamilienhausgebiete abgestellt. Folglich habe der Gesetzgeber bei Normierung der Ermächtigung nach § 32 Abs. 6 zweiter Satz ROG nur die private Nutzung von Wohnungen bzw. Wohneinheiten erfassen wollen. Ziel sei es gewesen, derartige Einfamilienhausgebiete von für die Wohnqualität, den Charakter und die Struktur des Wohngebietes schädlichen Auswirkungen, insbesondere Verkehrsbelastungen, zu bewahren und nicht, eine Limitierung für Tourismusbetriebe zu schaffen. Bei dem im Bauansuchen der Beschwerdeführerin angegebenen Verwendungszweck "Boarding House" handle es sich ausschließlich um einen Tourismusbetrieb, der der Beherbergung von Gästen iSd § 1 Oberösterreichisches Tourismusgesetz 1990 und § 111 Gewerbeordnung diene. Die belangte Behörde übersehe aber nicht nur das Differenzierungsgebot, sondern ziehe zur Auslegung zudem nicht allgemein anerkannte rechtliche fundierte Quellen wie "Wikipedia" heran. Im Hinblick auf die Begriffsdefinition in dem von Frommhold/Gareiß herausgegebenen Bauwörterbuch, bei der es sich um die einzige von der belangten Behörde herangezogene wissenschaftlich fundierte Definition der Lehre handle, sei im Umkehrschluss davon auszugehen, dass bei dauernder Verwendung der Summe der Räume zu gewerblichen Zwecken - damit auch Fremdbeherbergung - die Eigenschaft als Wohnung verloren gehe. Die Eigenschaft gehe nur dann nicht verloren, wenn nur einzelne Räume diesem Verwendungszweck zugeführt würden. Bei Wohnungen bzw. Wohneinheiten handle es sich folglich um feste Behausungen, in denen ein Mensch oder mehrere Menschen ihren dauerhaften Lebensmittelpunkt hätten. Der Verwaltungsgerichtshof selbst definiere "Wohnung" als "selbständigen, aus einem oder mehreren Räumen bestehenden, nach außen abgeschlossenen Bereich in einem Wohnhaus der einer oder mehreren Personen als ständiger Aufenthaltsort, als Heim dient" (Verweis auf das hg. Erkenntnis vom , Zl. 2007/09/0385).
Im Beschwerdefall ist auf Grund der zeitlichen Lagerung des Verwaltungsverfahrens die Oberösterreichische Bauordnung 1994 in der Fassung LGBl. Nr. 36/2008 (BO), anzuwenden. § 30 BO lautet auszugsweise:
"§ 30
Vorprüfung
(1) Anträge gemäß § 28 sind von der Baubehörde auf ihre Übereinstimmung mit den Vorschriften dieses Landesgesetzes zu prüfen.
…
(6) Der Baubewilligungsantrag ist von der Baubehörde ohne Durchführung einer Bauverhandlung abzuweisen, wenn sich auf Grund der Prüfung durch die Baubehörde schon aus dem Antrag oder dem Bauplan ergibt, dass das Bauvorhaben
1. zwingenden Bestimmungen eines Flächenwidmungsplans, eines Bebauungsplans, einer Erklärung zum Neuplanungsgebiet oder einer rechtskräftigen Bauplatzbewilligung widerspricht, …"
Die Bestimmungen des Oberösterreichischen Raumordnungsgesetzes 1994 in der hier maßgeblichen Fassung LGBl. Nr. 1/2007 (ROG), lauten:
"§ 23
Sonderwidmungen im Bauland
(1) …
(4) Als Sondergebiete des Baulands sind solche Flächen vorzusehen, die dazu bestimmt sind,
1. Bauten und Anlagen aufzunehmen, deren Standorte besonders zu schützen oder zu sichern sind oder denen sonst aus Sicht der Raumordnung eine besondere Bedeutung zukommt, wie insbesondere Krankenanstalten, Schulen, Kirchen und Klöster, Burgen und Schlösser, Kasernen, Sportstätten und Tourismusbetriebe, jeweils einschließlich der dazugehörigen, ständig bestehenden Anlagen, sowie Ver- und Entsorgungsanlagen, oder ….
§ 32
Inhalt des Bebauungsplanes
(1) …
(6) Das Maß der baulichen Nutzung der Grundstücke ist durch die Gebäudehöhe, die Geschoßflächenzahl oder die Baumassenzahl auszudrücken. Darüber hinaus kann das Maß der baulichen Nutzung insbesondere durch Festlegung der Anzahl der Geschosse näher bestimmt oder durch Angabe der bebaubaren Fläche des Bauplatzes oder der Höchstzahl der in den Gebäuden zulässigen Wohneinheiten beschränkt werden. Die Geschoßflächenzahl ist das Verhältnis der Gesamtgeschoßfläche zur Fläche des Bauplatzes. Die Baumassenzahl ist das Verhältnis der Baumasse zur Fläche des Bauplatzes. Als Baumasse gilt der oberirdisch umbaute Raum bis zu den äußeren Begrenzungen des Baukörpers."
Unstrittig ist im Beschwerdefall, dass der hier maßgebliche Flächenwidmungsplan für die verfahrensgegenständliche Liegenschaft die Widmung "Sondergebiet des Baulandes - Tourismuseinrichtung" festlegt und der weiters anzuwendende Bebauungsplan für diese Widmung unter Punkt 3. "Maßnahmen (rechtverbindliche Verbalfestlegungen) (…) bauliche Maßnahmen" die Zahl der maximal zulässigen "Wohneinheiten" auf drei pro Bauplatz bzw. Hauptgebäude begrenzt.
Zunächst ist festzuhalten, dass der Begriff "Wohneinheit" weder im ROG, noch in der BO, im Oberösterreichischen Bautechnikgesetz, in der Oberösterreichischen Bautechnikverordnung noch im gegenständlichen Bebauungsplan selbst definiert wird; der Begriffsinhalt wird vielmehr erkennbar als allgemein bekannt vorausgesetzt. Der sowohl von den Behörden als auch von der Beschwerdeführerin vertretenen Auffassung, der Terminus "Wohneinheit" entspreche jenem der "Wohnung", kann nicht entgegentreten werden.
Vor diesem Hintergrund kann unter dem Begriff "Wohnung/Wohneinheit" nur eine in sich geschlossene und gegen außen abgeschlossenen Einheit mit eigenem Zugang, innerhalb eines Wohnhauses, innerhalb eines Geschosses oder auf mehrere Geschosse verteilt, verstanden werden, die über eine sanitäre Mindestausstattung (WC, Küche oder Kochnische, fließendes Wasser) verfügt (vgl. Grütze , Bau-Lexikon, 303). Die von der Beschwerdeführerin begehrte Heranziehung der Erklärung der Begrifflichkeit im hg. Erkenntnis vom , Zl. 2007/09/0385 (wo die Definition in Brockhaus/Wahrig zitiert wird, wonach eine Wohnung ein abgeschlossener Bereich in einem Wohnhaus sei, der einer oder mehreren Personen als ständiger Aufenthaltsort, als Heim diene), erscheint im hier gegebenen bauwie raumordnungsrechtlichen Zusammenhang hingegen nicht ausreichend, zumal es in dieser Entscheidung nur um die örtliche Abgrenzung (Wohnung / Stiegenhaus) zur Beurteilung eines Unfalles als Dienstunfall ging (der Unfall ereignete sich im Stiegenhaus).
Ausgehend davon hat die belangte Behörde zutreffend angenommen, dass im Beschwerdefall die Rechtsform der Verwendung und die Frage, wer Benützer ist, für die Qualifikation des Bauvorhabens als "Wohneinheit / Wohnung" keine Rolle spielen kann. Dafür spricht auch, dass der Normsetzer im maßgeblichen Bebauungsplan trotz der speziellen Widmung in Bezug auf die Beschränkung der maximal zulässigen Wohneinheiten auf eine Differenzierung in Richtung "privater" oder "touristischer" Nutzung vollkommen verzichtet hat.
Für die Auffassung der Beschwerdeführerin, die Bestimmung des § 32 Abs. 6 ROG stelle angesichts ihrer erläuternden Bemerkungen nach dem Willen des Gesetzgebers "nur" auf "die private Nutzung von Wohnungen bzw. Wohneinheiten" ab, weil damit insbesondere die Verkehrsbelastung für Einfamilienhausgebiete vermieden werden solle, ist weder aus dem Gesetzestext selbst noch aus den diesbezüglichen Erläuterungen zur Oö. Raumordnungsgesetz-Novelle 2005 (vgl. Beilage 659/2005 zum kurzschriftlichen Bericht des Oö. Landtages, XXVII. Gesetzgebungsperiode) eine solche Intention abzuleiten. Mit der Formulierung (in den Erläuterungen), die "Festlegung der Höchstzahl der in den Gebäuden zulässigen Wohneinheiten" werde "vor allem in bereits weitgehend bebauten Gebieten zum Tragen kommen, in denen ein Bebauungsplan eine offene Bauweise vorsieht ('Einfamilienhausgebiete')", legt der Gesetzgeber zwar dar, in welchen Gebieten eine solche Beschränkung vorwiegend ("vor allem" ) zur Anwendung gelangen soll; dass dies bei entsprechender Widmung des Gebietes davon abhängen sollte, von wem und in welcher Rechtsform die baulich als Wohneinheiten anzusehenden Räume genützt werden, kann den Erläuterungen und vor allem dem maßgeblichen Gesetzestext insgesamt jedoch nicht entnommen werden.
Da die projektierten vier Einheiten des "Boarding Houses" angesichts der eigenen Angaben der Beschwerdeführerin in ihrer Stellungnahme vom (vier Appartements, voll möbliert mit Miniküche samt Kühlschrank) und dem im Verwaltungsakt einliegenden Einreichplan vom (alle Einheiten mit Wohnzimmer samt Kochnische, Schlafzimmer, Bad, Toilette und Vorraum ausgestattet) die Voraussetzungen der hier maßgeblichen Definition "Wohnung" erfüllen, handelt es sich um vier Wohneinheiten iSd des Bebauungsplanes, weshalb das Vorhaben den diesbezüglichen Festlegungen des Bebauungsplanes widerspricht.
Die Beschwerde erweist sich daher als unbegründet, weshalb sie gemäß § 42 Abs. 1 VwGG abzuweisen war.
Die Kostenentscheidung beruht auf den §§ 47 ff VwGG iVm der Verordnung BGBl. II Nr. 455/2008.
Wien, am