Klassische Fallen im Mietrecht
2. Aufl. 2020
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X. Eigentümerwechsel
Fall 35: Augen auf, Kauf ist Kauf (Kauf bricht Miete nicht)
Der Fall behandelt die Frage, wie weit im Voll- und Teilanwendungsbereich des MRG bestehende Mietverträge auf einen neuen Eigentümer übergehen (§ 2 Abs 1 MRG).
Gesetzlicher Hintergrund
Gemäß § 2 Abs 1 MRG sind im Vollanwendungsbereich des MRG (und nach der Rechtsprechung auch im Teilanwendungsbereich des MRG; RIS-Justiz RS0108981) die (Einzel-)Rechtsnachfolger des Vermieters an einen wirksam abgeschlossenen Hauptmietvertrag (inklusive aller gewöhnlichen Nebenabreden) ab der Übergabe des Mietgegenstandes an den Hauptmieter auch dann gebunden, wenn der Vertrag nicht in die öffentlichen Bücher S. 160(= ins Grundbuch) eingetragen ist. Enthält ein Hauptmietvertrag hingegen Nebenabreden ungewöhnlichen Inhalts, so ist der Rechtsnachfolger des Vermieters an diese Nebenabreden nur gebunden, wenn er sie kannte oder kennen musste.
Sachverhalt
Frau M erwirbt eine Zinshausliegenschaft von der X-GmbH. Im Haus befinden sich 18 Mietobjekte, von welchen die meisten zum Zeitpunkt des Erwerbsgeschäfts vermietet sind. Freilich hat sich Frau M vor dem Ankauf ein ganz genaues Bild über die Mietverträge gemacht, indem sie in die Mietvertragsurkunden Einsicht genommen hat...