VwGH vom 26.04.2000, 99/05/0285
Betreff
Der Verwaltungsgerichtshof hat durch den Vorsitzenden Senatspräsident Dr. Degischer und die Hofräte Dr. Giendl, Dr. Kail, Dr. Pallitsch und Dr. Bernegger als Richter, im Beisein der Schriftführerin Rätin Dr. Gritsch, über die Beschwerde der Wohnpark Hohe Warte Liegenschaftsverwertungsgesellschaft m.b.H. in Wien, vertreten durch Dr. Karl Schön, Rechtsanwalt in Wien VIII, Wickenburggasse 3, gegen den Bescheid der Bauoberbehörde für Wien vom , Zl. MD-VfR-B XIX-44/99, betreffend Versagung einer Baubewilligung, zu Recht erkannt:
Spruch
Die Beschwerde wird als unbegründet abgewiesen.
Die Beschwerdeführerin hat der Bundeshauptstadt Wien Aufwendungen in der Höhe von S 4.565,-- binnen zwei Wochen bei sonstiger Exekution zu ersetzen.
Begründung
Mit Ansuchen vom , eingelangt bei der Baubehörde am , hat die Beschwerdeführerin die Erteilung der Baubewilligung für den Neubau eines Wohnhauses in Wien XIX, Gallmeyergasse 5, beantragt. Das Projekt wurde seitens der für Stadtbildfragen zuständigen Magistratsabteilung 19 als störend beurteilt, weshalb die Beschwerdeführerin mit einer am bei der Baubehörde erster Instanz eingelangten Eingabe Pläne für ein insofern reduziertes Bauvorhaben vorlegte, als auf eine dritte Dachgeschoßebene verzichtet wurde. Dieses Projekt wurde mit Gutachten der MA 19 vom negativ beurteilt, weil eine Überschreitung der im Bebauungsplan festgesetzten zulässigen Gebäudehöhe von 10,50 m um 1,5 m mit Rücksicht auf den umliegenden Baubestand nicht genehmigt werden könne. Der Beschwerdeführerin wurde dieses Gutachten zur Kenntnis gebracht, weiters wurde sie aufgefordert mitzuteilen, ob sie das Verfahren mit den bereits vorgelegten Plänen weiterführen wolle, was sie mit Schreiben vom bejahte.
Mit Erledigung vom erstellte die Magistratsabteilung 19 folgenden Befund mit anschließendem Gutachten:
"1. BEFUND
1.1. Objekt Wohnhaus 19., Gallmeyergasse 5
1.1.1. Baukörper
Das zu bebauende Grundstück liegt im 19. Wiener Gemeindebezirk an der Kreuzung Gallmeyergasse/Klabundgasse.
Die Konzeption des eingereichten Wohnhausprojektes sieht grundrisslich die Form eines Kreisringsektors vor. Der Baukörper weist somit eine konvexe Fassendenfront (Frontlänge 29,78m) gegenüber dem öffentlichen Raum - gerichtet zur vorderen Grundstücksgrenze Gallmeyergasse/Klabundgasse auf. Eine konkave, straßenabgewandte Fassade mit 14.70m Länge und zwei spiegelgleiche Fassaden (12,69m und 12,78m Länge) zu den seitlichen Grundgrenzen gerichtet, ergänzen den Umfang des Wohnhausprojektes.
Das Gebäude präsentiert sich gegenüber dem öffentlichen Raum mit der ca. 30m langen konvexen Fassadenfront, welche fünf Geschosse aufweist. Diese fünf Geschosse (Erdgeschoss, 1. und 2. Stock, 1. und 2. Dachgeschoß) werden mit einer Dachterrasse (umlaufendes Geländer, Dachausstieg, Schornsteine, Garagenentlüftung) abgeschlossen.
1.1.2. Dachform
Den oberen Abschluss des Gebäudes bildet ein als Dachterrasse genutztes Flachdach. Das Flachdach erreicht mit den darauf befindlichen Aufbauten ein Flächenausmaß von 212,57m2. An den Schmalseiten des Baukörpers wurden in der Höhe von 12,00m Abschrägungen d.h. Steildachansätze unter 45 Grad vorgesehen. Diese zwei Dachschrägen weisen - auf die Horizontale projezierte - Flächenausmaß von 38,07m2 und 38,34m2 auf.
Die als 45 Grad Steildachflächen wahrnehmbaren Flächen werden durch Gaupenaufsätze reduziert.
Die Grundrissfläche einer Gaupe beträgt 2,09m (0,10+1,89+0,10) x 2,20m = 4,60m2.
Als wahrnehmbare Schrägflächen verbleiben somit 28,87m2 (38,07-2x4,60) und 29,14m2 (38,34-2x4,60).
Die Steildachflächen weisen ohne Berücksichtigung der Gaupenaufsätze in der Abwicklung Flächen von 53,84m2 und 54,06m2 auf.
Siehe Beilage 3.3. Baukörperdimensionen
Das Flächenverhältnis im Grundriss von Flachdach zu
Dachschrägen d.h. Steildach 212,30:76,68 = 2,77:1
zeigt, dass der überwiegende Teil des Baukörpers flach gedeckt ist. Die beiden Steildachflächen werden überdies in einem Ausmaß von einem Drittel der Traufenlänge durch Gaupen durchbrochen.
1.1.3. Geschoßanzahl
Die fünf Wohngeschosse des Projektes werden in beiliegenden Einreichplänen mit Erdgeschoß, 1. Stock, 2. Stock, 1. Dachgeschoß und 2. Dachgeschoß bezeichnet.
Die vier unteren Geschosse weisen idente Außenabmessungen auf. Diese sind weder im Gelände versenkt noch durch Dachschrägen gekappt. Sie weisen alle Attribute von Vollgeschossen auf.
Aus architektonischer Sicht sind die vier Geschosse als Hauptgeschosse zu bezeichnen.
Das darüberliegende Geschoß (2. Dachgeschoß) weist an den Schmalseiten Abschrägungen auf, welche jedoch über ein Drittel der Frontlänge von Gaupen durchbrochen werden.
1.2. Örtliches Stadtbild
1.2.1. Beurteilungsbereich örtliches Stadtbild
Grundsätzlich ist der als örtliches Stadtbild zu beurteilende Bereich d.h. der für die Beurteilung relevante Stadtraum zu definieren.
Für eine taugliche Begrenzung können Sichtweite bzw. Einsehbarkeit und/oder baulichen Strukturbereichsgrenzen herangezogen werden.
Siehe dazu Judikatur in Moritz: Wr. BauO 1997, S 209, 3. Abs.,
5. Satz: 'Gebiete, die von der betroffenen Liegenschaft so weit entfernt sind, dass sie von dort kaum mehr wahrnehmbar sind, zählen nicht mehr zum maßgebenden Beurteilungsgebiet' ().
Siehe auch 1.4.3. Judikatur (8) ().
1.2.1.1. Gebietsabgrenzung nach baulichen Strukturen Nördlich der Gallmeyergasse liegt ein vorwiegend durch Villenbauten aus dem vorigen Jahrhundert bestücktes Gebiet, mit einer Fortsetzung entlang des Straßenzuges Hohe Warte.
Dieser Teil des Strukturgebietes (von Gallmeyergasse 1/Hohe Warte 22 bis Hohe Warte 56) ist wegen des im äußeren Erscheinungsbild erhaltenswürdiges Gebiet als Schutzzone gemäß § 7 BO ausgewiesen.
Die Liegenschaft Gallmeyergasse 5 liegt in 36m Entfernung und in direkter Sichtverbindung zur Schutzzone Hohe Warte. Die Bebauung an der nördlichen Seite der Gallmeyergasse ist unbedingt sowohl räumlich als auch ideell als Nahbereich der Schutzzone Hohe Warte zu bezeichnen.
Die Grenze des für die Beurteilung maßgeblichen Strukturgebietes ist südlich der Liegenschaft 19., Klabundgasse 5-7 zu finden. Auf dieser Liegenschaft besteht ein Wohnbau welcher auf Grund der Längsausdehnung von der Maßstäblichkeit der Villenstruktur abweicht und auch keine Sichtverbindung zu Baulichkeiten der Schutzzone Hohe Warte aufweist. Siehe Beilage 3.1.
1.2.1.2. Gebietsabgrenzung nach Sichtweite
Im einsehbaren Umfeld liegen Bereiche mit extrem voneinander abweichenden Strukturen. Parkschutzgebiet, Erholungsgebiet Sport und Erholungsgebiet Park, ohne Bebauung bzw. mit geringfügiger Bebauung wechselt mit Bebauungsstrukturen mit Bauklasse II beschränkt auf 10,50m und einem südlich der betreffenden Liegenschaft befindlichen Strukturgebiet (Pensionistenheim Hohe Warte). Die in sich geschlossene Anlage als auch die zur Gallmeyergasse gelegene mit dichtem Baumbestand bestückte hohe Geländestufe lassen diese Bebauung als gestalterisch, autarke Einheit erkennen.
Eine Begrenzung des Beurteilungsgebietes nach Sichtweite erscheint auf Grund der unterschiedlichen Charakteristika der einzelnen Strukturgebiete nicht zielführend.
1.2.2. Örtliches Stadtbild im betreffenden Strukturgebiet
1.2.2.1. Bauliches Ensemble
Der städtebauliche bedeutende Bereich entlang der Hohen Warte markiert den südlichen Ortseingang von Heiligenstadt. Dementsprechend kommt hier auch den verschiedenen noch erhaltenen Gebäuden aus dem vorigen Jahrhundert eine gewisse Signalwirkung zu.
Der Bereich Hohe Warte von Gallmeyergasse nordwärts wird charakterisiert einerseits durch die Hanglage, den tiefen Einschnitt der hier leicht geschwungenen Straßen, sowie andererseits durch die lockere und offenen Villenbebauung mit Vorgärten beiderseits der Straße.
Bemerkenswert ist die hohe bauliche Qualität der einzelnen Objekte zu bezeichnen.
Entlang der Gallmeyergasse (bis Nr. 5) befinden sich einige interessante villenartige Gebäude als Ergänzung zur Bebauung entlang der Hohen Warte.
1.2.2.2. Geschoßanzahl der Gebäude des örtlichen Stadtbildes
Die Villengebäude im zur Beurteilung maßgeblichen Strukturgebiet (örtliches Stadtbild) weisen zwei bis drei Hauptgeschosse auf. Die Gebäude werden im überwiegenden Maße mit Steildächern in Form von Walm- oder auch Mansardedächern abgeschlossen. Siehe auch Beilage 3.2.
1.2.2.3. Geneigtes Gelände
Die Gallmeyergasse fällt im Bereich zwischen Hohe Warte (+31,1m) und Klabundgasse (+24,5m) um 6,6m. Dies entspricht bei einer Distanz von 120m einer durchschnittlichen Neigung von 5,5%. Die Höhenunterschiede am betreffenden Grundstück betragen von südwestlicher Ecke (+26,55m üWr0) zur nordöstlichen Ecke (+23,75m üWr.0) ca. 3m.
Die Hanglage ist somit bestimmend für das örtliche Stadtbild als auch deutlich als geneigtes Gelände auf der betreffenden Liegenschaft wahrnehmbar.
1.4. Gesetzliche Grundlagen
1.4.1. Flächenwidmungs- und Bebauungsplan
Das gültige Plandokument 7020 (Flächenwidmungs- und Bebauungsplan) weist für die Liegenschaft 19., Gallmeyergasse 5, W II 10,5 o (Wohngebiet, Bauklasse eins, beschränkt auf 10,5m, offene Bauweise) aus.
Die Schutzzone Hohe Warte liegt in einer Entfernung von 36m zur betreffenden Liegenschaft.
1.4.2. Bauordnung für Wien
§ 75 Bauliche Ausnützbarkeit der Bauplätze, Bauklasseneinteilung, zulässige Gebäudehöhe
(9) Sofern das örtliche Stadtbild nicht beeinträchtigt wird und das Gebäude nicht mehr Hauptgeschosse aufweist als ein Neubau, der ausschließlich Wohnungen und eine durchgehende Geschoßhöhe von 2,8m aufweist, darf die in den Bauklassen I bis IV zulässige Gebäudehöhe außerhalb von Schutzzonen um höchstens 1,5m überschritten werden; dabei sind die Bestimmungen des Abs. 4 einzuhalten und darf die Bebaubarkeit der Nachbargrundflächen nicht vermindert werden. Für dieses Überschreiten der Gebäudehöhe bis zu einem Ausmaß von 1,5m ist eine Bewilligung gemäß § 69 Abs. 1 lit. m nicht erforderlich. Wenn eine solche Überschreitung erfolgt, ist eine darüber hinausgehende Überschreitung gemäß § 69 Abs. 1 lit. m ausgeschlossen.
§ 81 Gebäudehöhe und Gebäudeumrisse; Bemessung
(2) ... bei allen nicht an diesen Fluchtlinien gelegenen Gebäuden
darf die Summe der Flächeninhalte aller Gebäudefronten nicht größer
als das Produkt aus der Summe der Längen aller Gebäudefronten und
der höchsten zulässigen Gebäudehöhe sein; ... Die der Dachform
entsprechenden Giebelflächen bleiben jedoch bei der Bemessung der Gebäudehöhe außer Betracht, und der oberste Abschluss des Daches darf keinesfalls höher als 7,5m über der zulässigen Gebäudehöhe liegen, sofern der Bebauungsplan nicht anderes bestimmt.
§ 85 Äußere Gestaltung von Gebäuden und baulichen Anlagen
(1) Das Äußere der Gebäude und baulichen Anlagen muss nach Bauform, Maßstäblichkeit, Baustoff und Farbe so beschaffen sein, dass es die einheitliche Gestaltung des örtlichen Stadtbildes nicht stört. ...
(2) Die Errichtung von Gebäuden und baulichen Anlagen sowie deren Änderung ist nur zulässig, wenn das mit dem Bebauungsplan beabsichtigte örtliche Stadtbild weder gestört noch beeinträchtigt wird. Darüber hinaus darf das gegebene örtliche Stadtbild weder gestört noch beeinträchtigt werden, sofern es mit dem vom Bebauungsplan beabsichtigten örtlichen Stadtbild vereinbar ist. Im Nahebereich von Schutzzonen ist bei der Beurteilung auf diese besonders Bedacht zu nehmen.
1.4.3. Judikatur
- Die der Dachform entsprechenden Giebelflächen bleiben bei der Bemessung der Gebäudehöhe außer Betracht. Wie der VwGH schon in seiner Erkenntnis vom , 85/05/0104, ausgesprochen hat, lassen sowohl der letzte Satz des ersten Absatzes des § 81 Abs. 2 BO als auch der letzte Halbsatz des Abs. 3 diese eindeutige Absicht des Gesetzgebers erkennen (vgl. auch das Erkenntnis vom , 84/05/0009). Es sei jedoch darauf hingewiesen, dass die von den Beschwerdeführern für möglich gehaltene extreme Ausnutzung der Regeln des § 81 Abs. 2 BO in den Bestimmungen des § 85 BO über die äußere Gestaltung von Gebäuden ihre Grenze findet, ... .
Slg 6884/A - Das Wort 'einheitlich' im § 85 Abs. 1 ist offenbar so zu verstehen, dass es eine harmonische Beziehung zwischen den einzelnen Teilen eines Stadtbildes, Gassen- oder Platzbildes betrifft. Diese Einheitlichkeit kann zwischen ähnlichen und zwischen verschieden gestalteten Gebäuden bestehen.
...
2. GUTACHTEN (im engeren Sinn)
2.1. zur gesetzlichen Grundlage
Die Überlegungen des Projektanten gehen davon aus, dass die der Dachform entsprechende Giebelfläche in die Gebäudeberechnung nicht einzubeziehen ist und die zulässige Gebäudehöhe gem. § 75 (9) BO um 1,50m überschritten werden darf.
Festzustellen ist, dass das Wohnhausprojekt zum überwiegenden Teil mit einem Flachdach gedeckt wird. Steildachformen wie z. B. Satteldach, Tonnendach, Krüppelwalmdach etc. weisen quer zur First- und Trauflinie 'der Dachform entsprechende' Giebelflächen auf. Die Dachform Flachdach besitzt in der Regel keinen First, keinen Giebel und auch keine Giebelflächen. Bei reinen Flachdachformen gibt es aus architektonischer Sicht keine 'der Dachform entsprechende' Giebelflächen. Siehe Pkt. 1.1.2.
Mit der zulässigen Gebäudehöhe von 10,50m können durch einen Neubau, der ausschließlich Wohnungen und eine durchgehende Geschoßhöhe von 2,80m aufweist, höchstens 3 Hauptgeschosse erreicht werden. (10,50m-0,15m=10,35m:2,80m=3,7<4Geschosse)
Aus architektonischer Sicht weisen die vier unteren Wohngeschosse (Erdgeschoß, 1. + 2. Stock und 1. Dachgeschoß) alle Attribute von Hauptgeschossen auf und sind somit auch als Hauptgeschosse zu bezeichnen.
Das zu beurteilende Wohnhausprojekt entspricht somit nicht den Bestimmungen des § 75 (9) BO hinsichtlich der zulässigen Geschoßanzahl.
2.2. Zur Wahrnehmung des örtlichen Stadtbildes Bezugnehmend auf die Erkenntnis des VwGH, dass 'Gebiete, die von der betroffenen Liegenschaft so weit entfernt sind, dass sie von dort kaum mehr wahrnehmbar sind, zählen nicht mehr zum maßgeblichen Beurteilungsgebiet' ():
Folgerichtig muss festgestellt werden, dass Baulichkeiten, welche von der betroffenen Liegenschaft nicht wahrnehmbar sind, nicht maßgebend für die Beurteilung sein können.
Desgleichen muss festgestellt werden, dass Abweichungen von den Bebauungsbestimmungen, welche aus dem öffentlichen Raum oder aber auch von benachbarten Liegenschaften nicht wahrgenommen werden können, für die Beurteilung nicht maßgebend sein können, bzw. kaum als Beeinträchtigung des örtlichen Stadtbildes bewertet werden können.
Die Ermittlung der Gebäudehöhe gemäß § 81 BO durch Flächenabwicklung des Baukörpers ist abhängig vom exakten Anschluss des Gebäudes an das Gelände, der exakten Verschneidungskante von aufgehendem Mauerwerk mit einer 45 Grad Dachfläche, der exakten Summe
der Längen aller Teilflächen. Dabei sind die Dachform entsprechende Giebelflächen, Gaupenformen bis zu einem Drittel der betreffenden Fassadenfronten und nichtraumbildende Dachaufbauten nicht zu berücksichtigen.
Insbesondere bei geneigtem oder abgestuftem Geländeverlauf, differenzierter Grundrissgestaltung und differenziertem Traufverlauf ist die Berechnung unter Beachtung aller Regeln als aufwendig zu bezeichnen.
Der rechnerischen Ermittlung der Gebäudehöhe basierend auf den Regeln der Mathematik, Geometrie und den Baugesetzen steht die optische Wahrnehmung des Erscheinungsbildes eines Gebäudes gegenüber.
Festzustellen ist, dass ein Gebäude ganzheitlich, als Baukörper, als vielschichtiges Gebilde aus Mauern, und Dach, aus Vor- und Rücksprüngen, beeinflusst durch Materialien und Farben wahrgenommen wird.. Auszuschließen ist, dass gleiche Kriterien wie bei der rechnerischen Ermittlung vorliegen. Z.B. werden Hochzüge wie Giebelfelder und Gaupen als optische Erhöhung eines Gebäudes wahrgenommen werden, hingegen Tiefzüge wie Kellerabgänge und andere kaum einsehbare Abgrabungen nicht zum optischen Gesamteindruck beitragen.
In der geschlossenen Bauweise, wo Gebäude an Gebäude kuppelt, sind bereits geringe Gebäudehöhenunterschiede benachbarter Objekte auch optisch, mit freiem Auge aus dem öffentlichen Raum, unschwer festzustellen.
In der offenen Bauweise, bei freistehenden Gebäuden, kann auf Grund der Abstandsflächen zwischen den Gebäuden ein Gebäudehöhenunterschied nur auf exakt ebenem Gelände wahrgenommen werden.
Diese Wahrnehmung wird erschwert durch verschwenkte Gebäudefronten, durch raumbildende Bepflanzung zwischen den zu vergleichenden Gebäuden, aber vor allem durch Situierung der Gebäude in geneigtem Gelände.
Als eine der wesentlichen Größen für die Gestaltwahrnehmung von Gebäuden erscheint jedoch die ablesbare Geschoßanzahl. Gestaltelemente wie Fenster, Türen, Balkone, Gaupen gliedern Gebäude geschossweise. Diese sind mit freiem Auge erfassbar. Gebäude werden in der sinnlichen Wahrnehmung, als Behälter für Menschen, auf Grund der ablesbaren Geschoßzahl als niedriger oder höher eingestuft.
In der sinnlichen Wahrnehmung, der ganzheitlichen Erfassung des Raumes, hat darüber hinaus die Komponente des Volumens, der Kubatur Einfluss auf Größenperzeption. Ein größeres Volumen mit gleich empfundener Höhe wird als größer und dominanter wahrgenommen werden.
Ohne exakte Vergleichsebene, wie z.B. in der geschlossenen Bauweise, ist auch die konkrete Geschoßhöhe der einzelnen Geschosse mit freiem Auge kaum feststellbar.
2.3. Zum örtlichen Stadtbild
Die im nahen, für die Beurteilung des örtlichen Stadtbildes relevanten Umfeld liegenden Villenbauten zeigen zwei bis drei Hauptgeschosse. Darüber sind meist voluminöse Dachkörper angeordnet. Die Dachflächen sind nach innen geneigt, mit Dachmaterial gedeckt und geschlossen sodass durch die angeordneten Dachkörper die Gesamtgebäudehöhe nur geringfügig erhöht erscheint.
Das geplante Wohnhausprojekt würde die bestehende, im Beurteilungsgebiet liegende Gebäudezeile optisch um mindestens ein Geschoß überragen.
Diese krasse Abweichen von der bestehenden baulichen Struktur, dem als schützenswert bezeichneten Ensemble, ist als Beeinträchtigung des örtlichen Stadtbildes zu bezeichnen.
2.4. Zum beabsichtigten örtlichen Stadtbild
Die Liegenschaft 19., Gallmeyergasse 5 liegt im unmittelbaren Nahbereich der Schutzzone Hohe Warte, auf die gem. § 85 (2) BO besonders Bedacht zu nehmen ist. Im konkreten Fall ist auf die gründerzeitliche Villenstruktur mit zwei bis dreigeschossigen Baukörpern hinzuweisen, welche durch die festgelegten Bebauungsbestimmungen WII 10,50m bewahrt werden sollte.
2.5. Schluss
Das vorliegende Wohnhausprojekt präsentiert sich als kubischer Baukörper mit abgeschrägten Kanten. Diese Fasen (Schrägdachansätze) sind im Verhältnis zum abschließenden Flachdach als untergeordnet zu bezeichnen.
Eine Flachdachform hat keinen Giebel, somit auch keine Giebelflächen.
Aus architektonischer Sicht erscheint es nicht zulässig, bei vorliegendem flachgedecktem Wohnbauprojekt eine 'der Dachform entsprechende Giebelfläche' außer Betracht zu stellen.
Durch Überschreitung der zulässigen Gebäudehöhe um 1,50m mit der gleichzeitigen Nichteinrechnung der Fassadenflächen oberhalb der Traufen wird optisch eine geschlossene fünfgeschossige Fassadenfront erreicht.
Durch die Anordnung einer fünfgeschossigen straßenseitigen Fassade in der eingereichten Ausformung wird, entgegen dem Sinn des § 85 BO, die Einheitlichkeit des örtlichen Stadtbildes bezüglich der Maßstäblichkeit gestört bzw. das örtliche Stadtbild im Sinne des § 75 (9) BO beeinträchtigt.
Trotz des Nahbereiches zur Schutzzone Hohe Warte wurde auf diese in der Baukörperausformung bzw. der geplanten Geschoßanzahl nicht Bedacht genommen (§ 85 Abs. 2 BO)."
Das Gutachten wurde der Beschwerdeführerin am zur Kenntnis gebracht, in einer Niederschrift wurde festgehalten, dass ihr eine Frist von vier Wochen zur Erstattung einer etwaigen Äußerung eingeräumt werde.
Am langte bei der belangten Behörde ein Devolutionsantrag der Beschwerdeführerin ein. Mit dem angefochtenen Bescheid vom wurde gemäß § 73 Abs. 2 AVG in Verbindung mit § 69,§ 70 und § 71 der Bauordnung für Wien die beantragte Baubewilligung versagt. Zur Begründung wurde im Wesentlichen ausgeführt, den bekannt gegebenen Bebauungsbestimmungen entspreche das eingereichte Projekt insoferne nicht, als die Höhe des Neubaues die maximal zulässige Gebäudehöhe um 1,5 m übersteige. Das Projekt erfülle nicht sämtliche Voraussetzungen, die im § 75 Abs. 9 BO genannt würden. Nach auszugsweiser Wiedergabe des Gutachtens der MA 19 vom führte die belangte Behörde aus, die Anzahl der Hauptgeschoße sei im vorliegenden Projekt größer als die eines Neubaues, der ausschließlich Wohnungen und eine durchgehende Geschoßhöhe von 2,8 m aufweise. Mit der zulässigen Gebäudehöhe von 10,5 m könnten durch einen solchen Neubau höchstens drei Hauptgeschoße erreicht werden. Der beabsichtigte Neubau weise jedoch vier Hauptgeschoße auf, da das im Plan als "erstes Dachgeschoß" bezeichnete Geschoß nicht durch seitliche Dachflächen abgeschlossen sei und somit im Sinne des § 87 BO als Hauptgeschoß angesehen werden müsse. Den schlüssigen und nachvollziehbaren Ausführungen der Magistratsabteilung 19 sei die Beschwerdeführerin nicht entgegengetreten. Eine Bewilligung der Abweichung von den Bauvorschriften nach § 69 Abs. 1 lit. m BO sei nicht in Betracht gekommen, weil einer solchen Ausnahmebewilligung, wie sich schon aus dem Gutachten der Magistratsabteilung 19 vom ergebe, das Interesse an der Gestaltung des örtlichen Stadtbildes entgegenstehe. Die beantragte Baubewilligung habe daher weder gemäß § 69 noch gemäß § 70 BO erteilt werden können. Eine Bewilligung gemäß § 71 BO sei schon deshalb nicht möglich gewesen, weil es sich im vorliegenden Fall um ein auf Dauer angelegtes Bauvorhaben handle.
Gegen diesen Bescheid richtet sich die vorliegende Beschwerde wegen Rechtswidrigkeit des Inhaltes und Rechtswidrigkeit infolge Verletzung von Verfahrensvorschriften.
Die Beschwerde ist u.a. mit einer Fotoserie, bestehend aus 19 Fotos und einem Auszug aus dem Flächenwidmungsplan sowie einer Planparie, datiert mit , die keinen Eingangsstempel einer Behörde enthält, belegt. Zusammengefasst wird ausgeführt, aus dem Bauakt ergebe sich, dass die fachlichen Argumente eines qualifizierten Vertreters der Beschwerdeführerin, Architekt Dipl. Ing. Dr. A. A., vollkommen übergangen worden seien und die Beschwerdeführerin darüber hinaus auch nicht darauf hingewiesen worden sei, im Verfahren auch förmlich den Behauptungen der MA 19 auf gleicher fachlicher Ebene, durch Vorlage eines Sachverständigengutachtens, entgegentreten zu müssen. Die Äußerungen eines befugten Architekten seien jedoch jedenfalls als auf zumindest gleicher fachlicher Ebene wie die Aussagen von Mitarbeitern der MA 19 liegend anzusehen. Auf Grund des Verfahrensmangels sei evident, dass das Gutachten der MA 19 ungeeignet sei, als Entscheidungsgrundlage herangezogen zu werden, da dieses Gutachten in eindeutiger Weise auf Grund einer grob unvollständigen Befundaufnahme erstattet worden sei und insoweit schon auf Grund dieser mangelhaften Befundaufnahme nicht nachvollziehbar und unrichtig sei. Die Beurteilungsgrenzen dürften nicht willkürlich gezogen werden. Die benachbarten Objekte seien in Richtung Hohe Warte dargestellt worden, in der entgegengesetzten Richtung würden sie jedoch mit dem unmittelbar benachbarten Objekt Klabundgasse 3 enden, was wohl darauf zurückzuführen sei, dass eine weitere Befundaufnahme das problemlose Einfügen des gegenständlichen Projektes in die Umgebung noch stärker dokumentieren würde, darüber hinaus seien die gegenüberliegenden Gebäude und die anderen angrenzenden Gebäude überhaupt nicht hinreichend dokumentiert worden. Schon auf Grund des unzulänglichen Befundes liege ein Verfahrensfehler vor, der zur Unrichtigkeit des angeführten Bescheides führen müsse. Der angefochtene Bescheid leide jedoch auch an Rechtswidrigkeit des Inhaltes auf Grund unrichtiger rechtlicher Beurteilung: Die Bauoberbehörde habe offensichtlich das Gutachten der MA 19 ihrer Entscheidung zu Grunde gelegt, ohne dieses Gutachten im Sinne der freien Beweiswürdigung kritisch zu betrachten. Aus der dem Gutachten der MA 19 beigelegten Fassadenabwicklung sei erkennbar, dass zwischen dem Charakter des Hauses Gallmeyergasse 5 und des unmittelbar benachbarten Hauses Gallmeyergasse 3 keinerlei Gegensätzlichkeit bestehe, da auch dieses Objekt Gallmeyergasse 3 eine ähnliche Kontur- und Umrissbildung wie das geplante Objekt aufweise und auch der Flachdachcharakter keineswegs widersprüchlich sei. Praktisch sei ein deutlicher Gegensatz zwischen dem Mansardendach des Hauses Gallmeyergasse 3 und dem gegenständlichen Objekt nicht erkennbar.
Vollkommen unrichtig sei die Aussage, das gegenständliche Projekt weise vier Hauptgeschoße auf, da das im Plan als erstes Dachgeschoß bezeichnete Geschoß nicht durch seitliche Dachflächen abgeschlossen sei und somit im Sinne des § 87 BO als Hauptgeschoß angesehen werden müsste. Dies sei als Detail auf Wunsch der Baubehörde im korrigierten Plan Nr. 1 und 2 dargestellt. Das vierte Geschoß sei teilweise, wenn auch zu einem geringen Teil durch seitliche Dachflächen abgeschlossen.
Die belangte Behörde hat die Verwaltungsakten mit einer Gegenschrift vorgelegt und die kostenpflichtige Abweisung der Beschwerde beantragt.
Der Verwaltungsgerichtshof hat erwogen:
Das eingereichte Bauvorhaben war mit den mit Bescheid der Magistratsabteilung 37 vom bekannt gegebenen Bebauungsbestimmungen belegt. Demnach ist für die zu bebauende Liegenschaft die Widmung Wohngebiet, Bauklasse II mit einer maximalen Gebäudehöhe von 10,5 m und die offene Bauweise festgesetzt. Die Höhe des Neubaues überschreitet die maximal zulässige Gebäudehöhe von 10,5 m um 1,5 m, den bekannt gegebenen Bebauungsbestimmungen entspricht das eingereichte Projekt somit nicht. Gemäß § 75 Abs. 9 Bauordnung für Wien (BO) in der Fassung LGBl. Nr. 44/1996 kann, sofern das örtliche Stadtbild nicht beeinträchtigt wird und das Gebäude nicht mehr Hauptgeschoße aufweist als ein Neubau, der ausschließlich Wohnungen und eine durchgehende Geschoßhöhe von 2,8 m aufweist, die in den Bauklassen I bis IV zulässige Gebäudehöhe außerhalb von Schutzzonen um höchstens 1,5 m überschritten werden; dabei sind die Bestimmungen des Abs. 4 einzuhalten und es darf die Bebaubarkeit der Nachbargrundflächen nicht vermindert werden. Bei diesem Überschreiten der Gebäudehöhe bis zu einem Ausmaß von 1,5 m ist eine Bewilligung gemäß § 69 Abs. 1 lit. m leg. cit. nicht erforderlich. Wenn eine solche Überschreitung erfolgt, ist eine darüber hinausgehende Überschreitung gemäß § 69 Abs. 1 lit. m leg. cit. ausgeschlossen.
Das beschwerdegegenständliche Bauansuchen, auf das sich die Versagung der Baubewilligung bezieht, hat zum Gegenstand die Einreichpläne mit dem Datum vom (Schnitte und Ansichten) sowie vom (Lageplan/Grundrisse). Diese Planparie lag, wie den Videnden zu entnehmen ist, auch der Beurteilung durch die MA 19 zu Grunde. Aus diesen Plänen geht eindeutig hervor, dass das in den Plänen als erstes Dachgeschoß bezeichnete Geschoß ein Hauptgeschoß im Sinne des § 87 Abs. 1 BO ist, da es, wie das Erdgeschoß und das erste und zweite Hauptgeschoß, mit seiner ganzen Ausdehnung über dem Gelände liegt und weder ganz noch teilweise durch seitliche Dachflächen abgeschlossen ist. Zu Recht hat daher die belangte Behörde schon ausgeführt, dass dieses vierte Geschoß ein Hauptgeschoß ist und damit die Anzahl der Hauptgeschoße nach dem vorliegenden Projekt größer ist als die eines Neubaues, der ausschließlich Wohnungen und eine durchgehende Geschoßhöhe von 2,8 m aufweist.
Wenn nun in der Beschwerde darauf hingewiesen wird, dass diese Ansicht der belangten Behörde unzutreffend sei, weil im so genannten ersten Dachgeschoß seitliche Schrägen enthalten seien und dieses Vorbringen mit Plänen, datiert vom , belegt werden soll, so ist festzustellen, dass Pläne vom nicht Gegenstand der Versagung der Baubewilligung waren und daher auch nicht beschwerdegegenständlich sind.
Schon weil die Anzahl der Hauptgeschoße nach dem vorliegenden Projekt größer als drei ist, liegen die Voraussetzungen nach § 75 Abs. 9 BO nicht vor. Der Vollständigkeit halber ist aber darauf hinzuweisen, dass die Beschwerdeführerin von der ihr nachweislich eingeräumten Möglichkeit, zu dem Gutachten der MA 19 vom Stellung zu nehmen, weder innerhalb der eingeräumten Frist anlässlich der Einbringung des Devolutionsantrages noch bis zur Erlassung des angefochtenen Bescheides Gebrauch gemacht hat. Wohl ist die Behörde im Hinblick auf die Vorschrift des § 39 AVG gehalten, von Amts wegen die Frage der Beeinträchtigung des örtlichen Stadtbildes zu klären, und sie ist verpflichtet, das im Gegenstand erstattete Gutachten auf seine Vollständigkeit und Schlüssigkeit zu überprüfen. Da das eingangs wörtlich wiedergegebene Sachverständigengutachten einen detaillierten Befund enthält, aus dem die daraus gezogenen Schlüsse nachvollziehbar abgeleitet werden können, wäre es an der Beschwerdeführerin gelegen, während des Verwaltungsverfahrens darzutun, dass das Beurteilungsgebiet aus besonderen Gründen zu eng gefasst wurde. Gerade auf Grund der großen Flächenausdehnung des Wiener Gemeindegebietes kann nämlich nicht davon ausgegangen werden, dass jedem Mitglied der Bauoberbehörde die einzelnen Örtlichkeiten aus eigener Wahrnehmung bekannt sind. Nach ständiger Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes befreit auch der Verfahrensgrundsatz, dass die Verwaltungsbehörde von Amts wegen vorzugehen hat, die Partei nicht von der Verpflichtung, zur Ermittlung des maßgebenden Sachverhaltes beizutragen. Daher ist die Verfahrensrüge einer Partei abzulehnen, die im Verwaltungsverfahren untätig geblieben ist, um erst im Verfahren vor dem Verwaltungsgerichtshof ihre Zurückhaltung abzulegen und das Verwaltungsverfahren als mangelhaft zu bekämpfen, an dem sie trotz gebotener Gelegenheit nicht genügend mitgewirkt hat (vgl. u.a. das hg. Erkenntnis vom , Zl. 90/06/0115). Da die belangte Behörde ein in sich schlüssiges Gutachten ihrer Entscheidung zu Grunde gelegt hat, ist darin unter den dargelegten Umständen weder ein Verfahrensmangel noch eine inhaltliche Rechtswidrigkeit zu erblicken.
Da sich die Beschwerde somit als unbegründet erweist, war sie gemäß § 42 Abs. 1 VwGG abzuweisen.
Die Kostenentscheidung gründet sich auf die §§ 47 ff VwGG in Verbindung mit der Verordnung BGBl. Nr. 416/1994.
Wien, am