VwGH vom 11.12.1984, 84/05/0130
Betreff
Der Verwaltungsgerichtshof hat durch den Vorsitzenden Senatspräsident Dr. Straßmann und die Hofräte DDr. Hauer, Dr. Würth, Dr. Degischer und Dr. Domittner als Richter, im Beisein des Schriftführers Richter Mag. Dr. Walter, über die Beschwerde der X-Gesellschaft m.b.H., in W, vertreten durch Dr. Otto Haselauer, Rechtsanwalt in Linz, Schillerstraße 17, gegen den Bescheid der Oberösterreichischen Landesregierung vom , Zl. BauR-591/1-1984 Stö/Ko, betreffend einen Antrag um Erteilung einer Baubewilligung (mitbeteiligte Partei: Landeshauptstadt Linz, vertreten durch den Bürgermeister), zu Recht erkannt:
Spruch
Die Beschwerde wird als unbegründet abgewiesen.
Die Beschwerdeführerin hat dem Land Oberösterreich Aufwendungen in der Höhe von S 2.400,-- und der mitbeteiligten Partei Aufwendungen in der Höhe von S 8.060,-- binnen zwei Wochen bei sonstiger Exekution zu ersetzen.
Begründung
Mit Bescheid vom wies der Magistrat Linz das Ansuchen der Beschwerdeführerin um Erteilung der Baubewilligung für die Errichtung einer freistehenden Leuchtreklameanlage gemäß § 13 Abs. 3 AVG 1950 zurück. Diese Entscheidung wurde damit begründet, daß nach § 43 der Oö. Bauordnung dem Ansuchen um Erteilung einer Baubewilligung unter anderem die Zustimmung des Grundeigentümers (der Miteigentümer) anzuschließen sei, was im vorliegenden Fall trotz behördlicher Aufforderung nach § 13 Abs. 3 AVG 1950 nicht erfolgt sei.
In ihrer dagegen erhobenen Berufung vertrat die Beschwerdeführerin die Auffassung, auf Grund der Bestimmung des § 17 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) sei die Zustimmung der einzelnen Miteigentümer zu einer Bauführung nicht erforderlich, wenn der gemeinsame Verwalter der Eigentümer dem Bauvorhaben zugestimmt habe. Der Hausverwalter sei auf Grund der erwähnten gesetzlichen Bestimmungen bevollmächtigter Vertreter der Grundeigentümer, so daß in Wahrheit die Zustimmung der Grundeigentümer nachgewiesen worden sei.
Der Stadtsenat der Landeshauptstadt Linz gab dieser Berufung mit Bescheid vom keine Folge. Die Berufungsbehörde begründete ihre Entscheidung damit, daß nach § 43 Abs. 2 der Oö. Bauordnung dem Ansuchen um Baubewilligung u.a. die Zustimmung des Grundeigentümers bzw. der Miteigentümer anzuschließen sei, wenn der Bauwerber nicht Alleineigentümer sei. Unter Berufung auf § 17 WEG und § 833 ABGB lehnte die Baubehörde zweiter Instanz die Auffassung der Beschwerdeführerin ab, durch die Zustimmung der Hausverwalterin sei die Zustimmung für alle Miteigentümer erbracht worden.
Die dagegen von der Beschwerdeführerin erhobene Vorstellung wies die Oberösterreichische Landesregierung mit dem nunmehr in Beschwerde gezogenen Bescheid vom ab. Im wesentlichen führte die Gemeindeaufsichtsbehörde zur Frage der Zustimmung der Miteigentümer aus, der Verwaltungsgerichtshof habe in ständiger Rechtsprechung die Bestimmung des § 43 Abs. 2 lit. d der Oö. Bauordnung dahin verstanden, daß dann, wenn der Bauwerber nicht Alleineigentümer sei, dieser die Zustimmung aller Miteigentümer nachzuweisen habe. Für ein bewilligungsfähiges Bauansuchen sei daher der Anschluß der Zustimmungserklärung sämtlicher Miteigentümer erforderlich, unabhängig von der zivilrechtlichen Regelung. Die Ausführungen der Beschwerdeführerin, die allesamt auf eine durch das Wohnungseigentumsgesetz 1975 eingeräumte unbeschränkte Vertretungsbefugnis hinwiesen, würden insoweit ins Leere gehen, als diese Vertretungsbefugnis zwar für den Abschluß privatrechtlicher Rechtsgeschäfte ausreichen möge, im Bauverfahren jedoch die zivilrechtlich eingeräumten Alleinverfügungsrechte nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes außer Betracht bleiben müßten. Es könne auch nicht davon ausgegangen werden, daß das gegenständliche Bauvorhaben im Rahmen der ordentlichen Hausverwaltung durchgeführt werde, weil es sich bei der Anbringung einer Leuchtreklame an einem Haus um eine Veränderung der Außenfassade und damit des äußeren Ansehens des Hauses handle. Aus dem Umstand, daß § 17 Abs. 2 WEG ziemlich detaillierte Tatbestände aufzähle, die von der Vollmacht des Verwalters umfaßt werden, sei eher zu schließen, daß keine unbeschränkte Vollmacht des Verwalters anzunehmen sei, und somit die Vertretungsbefugnisse des Verwalters auf diese Tatbestände bzw. allenfalls auf die ordentliche Verwaltung im Sinne des § 1029 ABGB beschränkt seien. Auch von einer Verbesserung könne nicht die Rede sein, so daß eine aus § 17 WEG abgeleitete, über den Rahmen der ordentlichen Verwaltung hinausgehende Vertretungsvollmacht für das gegenständliche Bauvorhaben zu verneinen sei. Die Baubehörde habe zu Recht das Bauansuchen gemäß § 13 Abs. 3 AVG 1950 mangels des Nachweises der Zustimmung aller Miteigentümer der Liegenschaft zurückgewiesen.
In ihrer Beschwerde an den Verwaltungsgerichtshof beantragt die Beschwerdeführerin, den angefochtenen Bescheid wegen Rechtswidrigkeit seines Inhaltes und wegen Rechtswidrigkeit infolge Verletzung von Verfahrensvorschriften aufzuheben. Sie erachtet sich in ihrem Recht auf Erteilung der von ihr beantragten Baubewilligung für die Errichtung einer freistehenden Leuchtreklameanlage verletzt. Über diese Beschwerde sowie über die von der belangten Behörde und der mitbeteiligten Partei erstatteten Gegenschriften hat der Verwaltungsgerichtshof erwogen:
Gemäß § 43 Abs. 2 lit. b der Oö. Bauordnung, LGBl. Nr. 35/1976, ist dem Ansuchen um Baubewilligung unter anderem die Zustimmung des Grundeigentümers (der Miteigentümer) anzuschließen, wenn der Bauwerber nicht Alleineigentümer ist. Schon in seinen Erkenntnissen vom , Zl. 802/80, und vom , Zl. 81/05/0022, hat der Verwaltungsgerichtshof diese Gesetzesstelle dahingehend ausgelegt, daß dann, wenn der Bauwerber nicht Alleineigentümer ist, er der Behörde die Zustimmung aller Miteigentümer nachzuweisen hat, unabhängig von der jeweiligen zivilrechtlichen Regelung.
Anknüpfend an das Erkenntnis vom , Zl. 1369/80, vertritt die Beschwerdeführerin die Ansicht, daß nach dieser Entscheidung nur davon ausgegangen werden könne, daß ein Wohnungseigentümer hinsichtlich seiner Wohneinheit allein eine solche Zustimmungserklärung nicht abgeben könne. Im Beschwerdefall handle es sich jedoch um eine andere Frage, nämlich um die Frage des Umfangs der Vollmacht des Verwalters einer Wohnungseigentumsgemeinschaft. In der Lehre werde die Ansicht vertreten, daß der Umfang der Vollmacht des Verwalters einer Wohnungseigentumsgemeinschaft über § 1029 ABGB hinausgehe. Ratio der Bestimmungen des Wohnungseigentumsgesetzes über den Vollmachtsumfang des Verwalters sei, eine dem Rechtsverkehr gerechte Lösung zu finden. Im Außenverhältnis sei es dem Dritten oft schwer erkennbar, ob der übernommene Auftrag eine Maßregel der ordentlichen Verwaltung sei oder nicht. Da dem Hausverwalter gemäß § 17 WEG im Außenverhältnis uneingeschränkte, also auch außerordentliche Maßnahmen umfassende Vertretung zukomme, seien Spezial- und Gattungsvollmachten für ihn entbehrlich. Seine Stellung sei unabhängig von einem Mitgliederwechsel der Wohnungseigentumsgemeinschaft. Das Außenverhältnis ähnle, was die Unbeschränktheit anlange, der Prokura oder der Vollmacht des Vorstandes einer AG oder GesmbH. Die Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofes habe sich dieser in der Lehre vertretenen Ansicht angeschlossen. Umfasse aber die Vollmacht eines Verwalters von Wohnungseigentum eine nach außenhin unbeschränkbare Formalvollmacht, dann liege im Beschwerdefall eine gültige Zustimmungserklärung der Miteigentümer der gegenständlichen Liegenschaft zum gestellten Baubewilligungsansuchen vor.
Mit der Auslegung des § 17 WEG im Zusammenhang mit einem baubehördlichen Bewilligungsverfahren hat sich der Verwaltungsgerichtshof zuletzt in seinem Erkenntnis vom , Zl. 82/06/0022, ergangen zum Salzburger Baupolizeigesetz, eingehend auseinandergesetzt. Der Gerichtshof ging hiebei davon aus, daß § 17 WEG dem Verwalter nach außenhin eine unbeschränkbare Formelvollmacht hinsichtlich aller Angelegenheiten einräume, die die Verwaltung, und zwar nicht nur die ordentliche Verwaltung, der Liegenschaft mit sich bringe. Diese Vollmacht diene jedoch nur dem Vertrauensschutz des Dritten, mit dem der Verwalter im Namen der Wohnungseigentümer kontrahiere, keinesfalls aber dazu, dem Verwalter eine Art Schiedsstellung bei widerstreitenden Interessen der Miteigentümer einzuräumen, wie dies die sonst sinnlosen Vorschriften des § 13 Abs. 2 und § 14 Abs. 3 WEG zum Ausdruck bringen. Nachträgliche Änderungen der Bauten im Wohnungseigentum würden jedoch dem Einstimmigkeitsprinzip unterliegen, das nur unter den Voraussetzungen des § 14 Abs. 3 durchbrochen sei. Ob dessen Voraussetzungen vorliegen, so führte der Verwaltungsgerichtshof weiter aus, habe der nach § 26 Abs. 1 WEG 1975 berufene Richter im Verfahren außer Streitsachen und nicht die Baubehörde zu prüfen. Dementsprechend vertrete der Gerichtshof in ständiger Rechtsprechung (vgl. zuletzt Miet Slg. Nr. 32.496) die Auffassung, daß die Hausverwaltervollmacht, auch nicht die nach § 17 WEG, zur Erteilung einer Zustimmung namens eines Miteigentümers zu einer bewilligungspflichtigen Bauführung eines anderen Miteigentümers nicht ermächtige, träte ja dadurch eine Interessenkollision der widerstreitenden Sonderinteressen einzelner Miteigentümer ein. Bei der Parteistellung der Mit- und Wohnungseigentümer und der sich daraus nach den baurechtlichen Vorschriften ergebenden Möglichkeit eines Miteigentümers, die Zustimmung zu einer bestimmten Bauführung zu verweigern, handle es sich nicht um eine Vertretung der Eigentümergemeinschaft nach außen.
Der Verwaltungsgerichtshof hält an der im Erkenntnis vom vertretenen Auffassung fest, zumal die Beschwerdeführerin mit ihrem Vorbringen die dargelegten Erwägungen des Gerichtshofes nicht zu widerlegen vermochte. Haben aber sohin die Verwaltungsbehörden die hier maßgebliche Rechtsfrage richtig beurteilt, so erweist sich die Beschwerde in allen Punkten als unbegründet, zumal gar nicht bestritten wurde, daß die einzelnen Miteigentümer dem Vorhaben als solchem nicht zugestimmt hatten.
Die Beschwerde war sohin gemäß § 42 Abs. 1 VwGG 1965 abzuweisen.
Der Zuspruch von Aufwandersatz gründet sich auf die Bestimmungen der §§ 47 ff VwGG 1965 sowie die Verordnung BGBl. Nr. 221/1981.
Wien, am