VfGH vom 30.09.1991, b59/90
Sammlungsnummer
12790
Leitsatz
Keine Verletzung verfassungsgesetzlich gewährleisteter Rechte durch die Versagung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung eines Kaufvertrages aufgrund der Annahme mangelnder Selbstbewirtschaftung; keine Überprüfung eines allfälligen weiteren Versagungsgrundes (Ablehnung eines Kaufanbotes durch den Veräußerer im Zuge eines Verfahrens bei Unabwendbarkeit der Veräußerung) infolge denkmöglicher Annahme eines Widerspruchs des Rechtsgeschäftes zu § 4 Abs 1 Oö GVG 1975
Spruch
Die Beschwerdeführer sind durch den angefochtenen Bescheid weder in einem verfassungsgesetzlich gewährleisteten Recht noch wegen Anwendung einer rechtswidrigen generellen Norm in ihren Rechten verletzt worden.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
Begründung
Entscheidungsgründe:
I. 1. Mit Kaufvertrag vom 14. bzw. veräußerte der Erstbeschwerdeführer an den Zweitbeschwerdeführer und die Drittbeschwerdeführerin aus dem Gutsbestand der Liegenschaft EZ 41 KG Harrachsthal, Gerichtsbezirk Unterweißenbach, die Grundstücke Nr. 396 (Wiese) im Ausmaß von 553 m2 und Nr. 61 (Bauarea) im Ausmaß von 738 m2 um den Preis von 230.000 S.
Die Bezirksgrundverkehrskommission Unterweißenbach beschloß in ihrer Sitzung am , ein Verfahren gemäß § 8 ("Maßnahmen bei Unabwendbarkeit der Veräußerung") des Oö. Grundverkehrsgesetzes 1975 - Oö. GVG 1975, LGBl. 53, einzuleiten. Im Sinne dieser Bestimmung benachrichtigte sie von ihrem Beschluß die Oö. Landesregierung, die mit Schreiben vom die Eigentümer eines den kaufgegenständlichen Grundstücken benachbarten landwirtschaftlichen Betriebes als Käufer dieser Grundstücke unter der Bedingung namhaft machte, daß sie der Bezirksgrundverkehrskommission Unterweißenbach spätestens bis zum Ablauf der von dieser festgesetzten Frist anzeigen, daß sie diese Grundstücke erwerben. Nachdem die Oö. Landesregierung mit Schreiben vom iS des § 11 Oö. GVG 1975 mitgeteilt hatte, daß der Veräußerer (der Erstbeschwerdeführer) das Anbot der von ihr namhaft gemachten Käufer, die Grundstücke zu den im Kaufvertrag festgelegten Bedingungen zu erwerben, abgelehnt hatte, versagte die Bezirksgrundverkehrskommission Unterweißenbach der vorgesehenen Übertragung des Eigentums die Genehmigung.
2. Den gegen diesen Bescheid eingebrachten Berufungen des Erstbeschwerdeführers sowie des Zweitbeschwerdeführers und der Drittbeschwerdeführerin gab die Landesgrundverkehrskommission beim Amt der Oö. Landesregierung nach Ergänzung des Ermittlungsverfahrens durch Vornahme eines Augenscheines nicht Folge.
3. Gegen diesen Bescheid richtet sich die vorliegende, auf Art 144 Abs 1 B-VG gestützte Beschwerde, mit der die Verletzung der verfassungsgesetzlich gewährleisteten Rechte auf Freiheit des Liegenschaftserwerbes, auf Gleichheit aller Staatsbürger vor dem Gesetz sowie auf Unverletzlichkeit des Eigentums geltend gemacht und die kostenpflichtige Aufhebung des angefochtenen Bescheides beantragt wird.
4. Die Landesgrundverkehrskommission beim Amt der Oö. Landesregierung als belangte Behörde hat die Verwaltungsakten vorgelegt, von der Erstattung einer Gegenschrift aber unter Hinweis auf die Begründung des angefochtenen Bescheides abgesehen.
II. Der Verfassungsgerichtshof hat über die - zulässige (vgl. etwa VfSlg. 11754/1988 mwH) - Beschwerde erwogen:
1. a) Nach § 1 Abs 1 erster Satz Oö. GVG 1975 bedarf die Übertragung des Eigentums und die Einräumung des Fruchtnießungsrechtes an einem ganz oder teilweise der land- oder forstwirtschaftlichen Nutzung gewidmeten Grundstück durch Rechtsgeschäft unter Lebenden der Genehmigung nach den Bestimmungen dieses Gesetzes. Gemäß § 4 Abs 1 Oö. GVG 1975 müssen Rechtsgeschäfte den öffentlichen Interessen an der Schaffung und Erhaltung land- oder forstwirtschaftlicher Nutzflächen und an der Erhaltung und Stärkung eines leistungsfähigen Bauernstandes oder an der Erhaltung und Schaffung eines wirtschaftlich gesunden mittleren und kleinen landwirtschaftlichen Grundbesitzes entsprechen. In § 6 Oö. GVG 1975 sind - in einer lediglich beispielhaften Aufzählung (arg. "insbesondere" im ersten Halbsatz dieser Bestimmung) - Fälle angeführt, in denen die Voraussetzungen für die Genehmigung eines Rechtsgeschäftes jedenfalls nicht gegeben sind. § 8 Oö. GVG 1975 sieht die Genehmigung der Übertragung des Eigentums durch Rechtsgeschäft trotz des Fehlens der in § 4 Abs 1 Oö. GVG 1975 festgelegten Genehmigungserfordernisse unter der Voraussetzung vor, daß die Übertragung des Eigentums "wegen der persönlichen oder wirtschaftlichen Verhältnisse des letzten Besitzers zur Vermeidung des Verfalles des Gutes unabwendbar ist".
In einem solchen Fall hat die Bezirksgrundverkehrskommission vor der Ausfertigung ihres Beschlusses hievon die Landesregierung zu benachrichtigen, die innerhalb der von der Bezirksgrundverkehrskommission mit mindestens vier Wochen zu bestimmenden Frist Käufer namhaft machen kann; deren Kaufangebote müssen mindestens den Schätzwert des Grundstückes oder, falls das höchste Kaufanbot unter dem Schätzwert liegt, die Höhe dieses Kaufanbotes erreichen. Zeigt die Landesregierung innerhalb dieser Frist der Bezirksgrundverkehrskommission an, daß der Veräußerer das Anbot eines von ihr namhaft gemachten Käufers abgelehnt habe, so darf die Bezirksgrundverkehrskommission die Übertragung des Eigentums auf Grund des ihr ursprünglich vorgelegten Rechtsgeschäftes nicht genehmigen, wenn der von der Landesregierung namhaft gemachte Käufer den Vorschriften der §§4 bis 6 Oö. GVG 1975 entspricht und wenn ferner der von diesem Käufer gebotene Kaufpreis den Schätzwert des Grundstückes oder, falls das höchste Kaufanbot unter dem Schätzwert liegt, die Höhe dieses Kaufanbotes erreicht und bei der Übernahme bar bezahlt werden soll, soweit der Kaufpreis nicht auf die mit den Grundstücken zu übernehmenden Schulden und Lasten zu verrechnen ist (§11 Oö. GVG 1975).
b) In der Erwägung, daß die Veräußerung der hier in Rede stehenden Grundstücke wegen der persönlichen Verhältnisse des Veräußerers (zur Vermeidung des Verfalles des Gutes) unabwendbar sei, der Genehmigung der Übertragung des Eigentums auf Grund des gegenständlichen Kaufvertrages auf den Zweitbeschwerdeführer und die Drittbeschwerdeführerin aber ein rechtliches Hindernis entgegenstehe, weil dadurch "die Bewirtschaftungsstruktur der angrenzenden Landwirtschaft verschlechtert" würde, erachtete die Bezirksgrundverkehrskommission Unterweißenbach die Voraussetzungen für die Anwendung des § 8 Oö. GVG 1975 für gegeben. Sie versagte schließlich der auf Grund dieses Kaufvertrages vorgesehenen Übertragung des Eigentums die Genehmigung der Sache nach mit der Begründung, daß, weil der Käufer das Anbot des von der Landesregierung der Bezirksgrundverkehrskommission namhaft gemachten Käufers abgelehnt habe und auch die übrigen in § 11 Oö. GVG 1975 umschriebenen Voraussetzungen vorlägen, die Genehmigung dieser Vorschrift zufolge nicht erteilt werden dürfe.
c) Die belangte Behörde hat, indem sie der Berufung nicht Folge gab, einen mit dem erstinstanzlichen Bescheid übereinstimmenden neuen Bescheid erlassen (s. etwa VfSlg. 5970/1969, 6016/1969, 8084/1977), mit dem sie der beabsichtigten Übertragung des Eigentums an den gegenständlichen Grundstücken auf den Zweitbeschwerdeführer und die Drittbeschwerdeführerin die Genehmigung versagte. Zum Unterschied von der Grundverkehrsbehörde
I. Instanz begründete sie ihre Auffassung, daß die in § 4 Abs 1 Oö. GVG 1975 umschriebenen Erfordernisse für die Erteilung der Genehmigung nicht vorlägen, auch mit der Besorgnis, daß der Zweitbeschwerdeführer und die Drittbeschwerdeführerin die gegenständlichen Grundstücke nicht selbst im Rahmen eines landwirtschaftlichen Betriebes bewirtschaften würden. Die belangte Behörde sah ferner - insoweit der Sache nach in Übereinstimmung mit der Erstbehörde - einen weiteren Grund für die Versagung der Genehmigung darin, daß im Falle des Erwerbes der gegenständlichen Grundstücke durch den Zweitbeschwerdeführer und die Drittbeschwerdeführerin infolge des beabsichtigten Ausbaues des Stallgebäudes für Wohnzwecke die Benutzung der (lediglich 3,20 m breiten) Zufahrt zum benachbarten landwirtschaftlichen Anwesen und damit die Benützung dieses Anwesens erheblich erschwert würde, weil dann "kleinere Beschädigungen und Beschmutzungen" dieses Gebäudes zu besorgen seien, die zwar bei einem Stallgebäude nicht, bei einem Wohngebäude aber sehr wohl ins Gewicht fielen. Nach Auffassung der belangten Behörde könne es angesichts der Weigerung des Erstbeschwerdeführers, die Grundstücke an den von der Landesregierung namhaft gemachten Käufer zu veräußern, auf sich beruhen, ob die Behörde erster Instanz zu Recht angenommen habe, daß die Übertragung des Eigentums an diesen Grundstücken wegen der persönlichen Verhältnisse des Erstbeschwerdeführers unabwendbar sei, die Voraussetzungen für ein Verfahren nach § 8 Oö. GVG 1975 daher gegeben seien.
2. a) Eine Verletzung des verfassungsgesetzlich gewährleisteten Rechtes auf Gleichheit aller Staatsbürger vor dem Gesetz könnte - bei der hier gegebenen, auch von den Beschwerdeführern nicht in Zweifel gezogenen Unbedenklichkeit der angewendeten gesetzlichen Bestimmungen (vgl. hinsichtlich des § 4 Abs 1 Oö. GVG 1975 etwa VfSlg. 9313/1982, 10566/1985 mwH, 10644/1985, 10744/1986, 11814/1988) - nach der ständigen Rechtsprechung des Verfassungsgerichtshofes (zB VfSlg. 8428/1978, 9127/1981) nur vorliegen, wenn die belangte Behörde bei der Erlassung des angefochtenen Bescheides diesen Vorschriften fälschlicherweise einen gleichheitswidrigen Inhalt unterstellt oder Willkür geübt hätte. Willkür fällt der Behörde unter anderem auch dann zur Last, wenn der angefochtene Bescheid wegen gehäuften Verkennens der Rechtslage in einem besonderen Maße mit den Rechtsvorschriften in Widerspruch steht (s. zB VfSlg. 9726/1983, 10890/1986, 10942/1986), was insbesondere auch bei Unterlassen jeglicher Ermittlungstätigkeit in einem wesentlichen Punkt zutrifft (s. etwa VfSlg. 9600/1983, 10047/1984, 10878/1986, 10919/1986).
b) Daß die belangte Behörde den angewendeten Rechtsvorschriften fälschlicherweise einen gleichheitswidrigen Inhalt unterstellt hätte, wird von den Beschwerdeführern nicht behauptet. Auch der Verfassungsgerichtshof vermag Derartiges nicht zu erkennen.
c) Die Beschwerdeführer werfen der belangten Behörde jedoch vor, Willkür geübt zu haben. So habe sie es unterlassen, festzustellen, daß die den Gegenstand des Kaufvertrages bildenden Grundstücke in verbautem Gebiet lägen, von der rund 1391 m2 betragenden Gesamtfläche eine Teilfläche von 738 m2 als Baufläche gewidmet und lediglich eine Teilfläche von 553 m2 landwirtschaftlich nutzbar sei. Auch die Annahme der belangten Behörde, der Zweitbeschwerdeführer und die Drittbeschwerdeführerin würden die in Rede stehenden Grundstücke nicht selbst landwirtschaftlich nutzen, gründe sich nicht auf einen von der Behörde ausreichend ermittelten Sachverhalt. Der Zweitbeschwerdeführer und die Drittbeschwerdeführerin hätten lediglich erklärt, die Wiese vorerst weiterhin wie bisher durch einen benachbarten Landwirt mähen zu lassen, nach Schaffung einer Wohnmöglichkeit durch Ausbau des Dachgeschosses aber mit Obstbäumen zu bepflanzen und selbst zu bewirtschaften. Die Auffassung der belangten Behörde, es werde durch den geplanten Ausbau des Dachgeschosses die Benützung des an das Gebäude angrenzenden Zufahrtsweges zu dem benachbarten landwirtschaftlichen Anwesen wesentlich erschwert, sei, so meinen die Beschwerdeführer der Sache nach, geradezu denkunmöglich.
d) Die belangte Behörde legte ihrer Entscheidung im wesentlichen folgenden - unbestritten gebliebenen - Sachverhalt zugrunde: Bei den den Gegenstand des Kaufvertrages bildenden Grundstücken handelt es sich um eine nahezu rechteckige, ebene Wiesenfläche, an die im Süden eine öffentliche Verkehrsfläche, im Osten eine 3,20 m breite Verkehrsfläche angrenzt, die für das benachbarte landwirtschaftliche Anwesen als Zufahrtsweg dient. Unmittelbar an der östlichen Grundstücksgrenze befindet sich ein in Massivbauweise errichtetes Stallgebäude mit einer Grundfläche von 80 m2, einer älteren Gewölbedecke, einem Betonboden und einer in das Dachgeschoß führenden behelfsmäßigen Holzstiege. Es besteht eine Wasser- und eine Stromzuleitung. Das Gebäude ist derzeit nicht für Wohnzwecke geeignet, doch könnte das Dachgeschoß ausgebaut werden. Die Hofstelle, zu der das Stallgebäude gehörte, wurde vor längerer Zeit geschleift. Die Grundstücke werden von einem benachbarten Landwirt gemäht, der das gewonnene Futter in seinem landwirtschaftlichen Betrieb verwendet. Der Zweitbeschwerdeführer und die Drittbeschwerdeführerin beabsichtigen nach ihren Angaben, das Stallgebäude zu einer Wochenendwohnung auszubauen und später auf der Wiesenfläche, die zunächst wie bisher von dem benachbarten Landwirt genutzt werden soll, einen Obstgarten anzulegen.
e) Das eine Verletzung des Gleichheitsgrundsatzes rügende Beschwerdevorbringen ist im Ergebnis nicht begründet.
Dem Oö. GVG 1975 unterliegen gemäß dessen § 1 Abs 1 bestimmte Rechtsgeschäfte über ganz oder teilweise der land- und forstwirtschaftlichen Nutzung gewidmete Grundstücke. Ob ein Grundstück ganz oder teilweise der land- oder forstwirtschaftlichen Nutzung gewidmet ist, wird gemäß § 1 Abs 3 Oö. GVG 1975 nicht nach seiner Bezeichnung im Grundkataster, sondern nach seiner Beschaffenheit und nach der Art seiner tatsächlichen Verwendung beurteilt. Nicht den Bestimmungen des Oö. GVG 1975 unterliegen Rechtsgeschäfte über Grundstücke in überwiegend bebauten Gebieten nicht landwirtschaftlichen Charakters, die als solche durch Verordnung der Landesregierung (s. die Verordnung der Oö. Landesregierung LGBl. 16/1954 (Grundverkehrsgesetz-Freigebieteverordnung)) bezeichnet werden (§2 litb Oö. GVG 1975). Da die hier in Rede stehenden Grundstücke nicht unter die zuletzt erwähnte Gesetzesbestimmung (und eine auf sie gestützte Verordnung) fallen - auch die Beschwerdefüher haben diesbezüglich nichts vorgebracht - konnte die belangte Behörde angesichts der von den Beschwerdeführern nicht in Abrede gestellten tatsächlichen Beschaffenheit der gegenständlichen Grundstücke und der Art ihrer Nutzung ohne weitere Feststellungen davon ausgehen, daß der sie betreffende Kaufvertrag dem Oö. GVG 1975 unterliegt.
Die Annahme der belangten Behörde, der Zweitbeschwerdeführer und die Drittbeschwerdeführerin würden die den Gegenstand des Kaufvertrages bildenden Grundstücke vorerst weiterhin einem benachbarten Landwirt zum Mähen (und zur Verwendung des gewonnenen Futters in seinem landwirtschaftlichen Betrieb) überlassen, sie aber nach Schaffung einer Wohnmöglichkeit und Anpflanzung von Obstbäumen selbst nutzen, gründet sich auf die eigenen Angaben des Zweitbeschwerdeführers und der Drittbeschwerdeführerin (insbesondere bei der Vornahme des Augenscheines durch die belangte Behörde am ), die im übrigen auch in der Beschwerde aufrecht erhalten wurden. Das Unterlassen einer weiteren Ermittlungstätigkeit in diesem Punkt kann demnach der belangten Behörde nicht als willkürliches Vorgehen angelastet werden.
Des weiteren hat die belangte Behörde unter diesen Umständen das Gesetz nicht in denkunmöglicher - Willkür indizierender - Weise ausgelegt, wenn sie die Versagung der Genehmigung damit begründete, daß die Selbstbewirtschaftung der Grundstücke durch den Zweitbeschwerdeführer und die Drittbeschwerdeführerin im Rahmen eines land- und fortwirtschaftlichen Betriebes ("auf eine für einen Land- oder Forstwirt signifikante Art"; vgl. dazu etwa VfSlg. 9063/1981, 209; s. in diesem Zusammenhang insbesondere auch VfSlg. 10902/1986, 564) nicht gewährleistet sei (s. dazu etwa VfSlg. 9456/1982, 10563/1985, 10747/1986, 11754/1988). An diesem Ergebnis vermag es nichts zu ändern, daß die Grundstücke nicht im Eigentum eines Landwirtes stehen, weil nach § 4 Abs 1 Oö. GVG 1975 ein Rechtsgeschäft nicht nur dem öffentlichen Interesse an der Erhaltung und Stärkung eines leistungsfähigen Bauernstandes, sondern auch dem öffentlichen Interesse an der Schaffung und Erhaltung land- oder forstwirtschaftlicher Nutzflächen entsprechen muß (VfSlg. 8095/1977, 9313/1982, 11516/1987; s. in diesem Zusammenhang etwa auch VfSlg. 7685/1975, 8245/1978).
Ist aber die belangte Behörde, wie dargelegt, denkmöglich von einem Widerspruch des Kaufvertrages zu § 4 Abs 1 Oö. GVG 1975 ausgegangen, so braucht nicht geprüft zu werden, ob die Versagung der Genehmigung vertretbarerweise auch noch auf einen weiteren sich aus § 4 Abs 1 Oö. GVG 1975 ergebenden Versagungsgrund oder auf § 11 Oö. GVG 1975 gestützt werden konnte (vgl. in diesem Zusammmenhang etwa VfSlg. 9765/1983, 10562/1985, 10745/1986).
3. Die Verletzung des verfassungsgesetzlich gewährleisteten Rechtes auf Freiheit des Liegenschaftserwerbes (Art6 StGG) erblicken die Beschwerdeführer darin, daß die belangte Behörde die Genehmigung versagt habe, um einen Landwirt - nämlich den von der Landesregierung namhaft gemachten Käufer - in seinem Bestreben zur Erwerbung der Grundstücke zu unterstützen.
Art 6 StGG verbietet es, eine bevorrechtete Klasse der Landwirte dadurch zu schaffen, daß ihnen - ohne Rücksicht darauf, ob es die nach dem Gesetz zu schützenden Grundverkehrsinteressen erfordern - nur deswegen, weil sie bereits Landwirte sind, gegenüber Personen, auf die dieses Kriterium nicht zutrifft, das vorzugsweise oder gar ausschließliche Recht eingeräumt wird, landwirtschaftlichen Grundbesitz zu erwerben (s. etwa VfSlg. 5683/1968, 7927/1976, 9070/1981, 10797/1986, 10822/1986, 11411/1987, 11516/1987).
Im vorliegenden Fall hat die belangte Behörde, indem sie die Versagung der Genehmigung damit begründete, daß die Selbstbewirtschaftung der kaufgegenständlichen Grundstücke durch den Zweitbeschwerdeführer und die Drittbeschwerdeführerin nicht gewährleistet sei, das Gesetz, wie bereits unter II. 2. e ausgeführt, nicht in denkunmöglicher Weise ausgelegt. Dies schließt eine Verletzung des verfassungsgesetzlich gewährleisteten Rechtes auf Freiheit des Liegenschaftserwerbes aus (vgl. VfSlg. 7539/1975 und die dort zitierte Vorjudikatur sowie VfSlg. 7927/1976): Durch die Versagung der Genehmigung aus dem von der belangten Behörde (vertretbarerweise) angenommenen Grund wird keine "bevorrechtete Klasse der Landwirte" geschaffen.
4. Bei der verfassungsrechtlichen Unbedenklichkeit der Rechtsgrundlagen des angefochtenen Bescheides (s. dazu oben unter II. 2. a) könnten die Beschwerdeführer im verfassungsgesetzlich gewährleisteten Recht auf Unverletzlichkeit des Eigentums nur dann verletzt worden sein, wenn die belangte Behörde das Gesetz denkunmöglich angewendet hätte, ein Fall, der nur dann vorläge, wenn die Behörde einen mit Gesetzlosigkeit auf eine Stufe zu stellenden Fehler begangen hätte (so etwa VfSlg. 10464/1986 mwH, 11635/1988). Wie bereits unter II. 2. e dargelegt, hat die belangte Behörde, soweit sie die Versagung der Genehmigung damit begründete, daß die Selbstbewirtschaftung der kaufgegenständlichen Grundstücke durch den Zweitbeschwerdeführer und die Drittbeschwerdeführerin nicht gewährleistet sei, das Gesetz nicht so fehlerhaft ausgelegt, daß die Fehlerhaftigkeit mit Gesetzlosigkeit auf eine Stufe gestellt werden müßte. Die Beschwerdeführer sind daher durch den angefochtenen Bescheid auch nicht im verfassungsgesetzlich gewährleisteten Recht auf Unverletzlichkeit des Eigentums verletzt worden.
Die behaupteten Verletzungen verfassungsgesetzlich gewährleisteter Rechte haben somit nicht stattgefunden.
Ob aber der angefochtene Bescheid in jeder Hinsicht dem Gesetz entspricht, ist nicht vom Verfassungsgerichtshof zu prüfen, und zwar auch dann nicht, wenn sich die Beschwerde - wie im vorliegenden Fall - gegen die Entscheidung einer Kollegialbehörde nach Art 133 Z 4 B-VG richtet, die beim Verwaltungsgerichtshof nicht bekämpft werden kann (vgl. VfSlg. 8309/1978, 9454/1982, 10565/1985, 10659/1985).
5. Das Verfahren hat nicht ergeben, daß die Beschwerdeführer in einem von ihnen nicht geltend gemachten verfassungsgesetzlich gewährleisteten Recht verletzt worden sind.
6. Mit Rücksicht auf die verfassungsrechtliche Unbedenklichkeit der angewendeten Rechtsvorschriften (s. dazu oben unter II. 2. a) ist es auch ausgeschlossen, daß die Beschwerdeführer wegen Anwendung einer rechtswidrigen generellen Norm in ihren Rechten verletzt wurden.
Die Beschwerde war daher abzuweisen.
7. Diese Entscheidung konnte gemäß § 19 Abs 4 erster Satz VerfGG ohne mündliche Verhandlung in nichtöffentlicher Sitzung getroffen werden.