OGH vom 26.02.1997, 7Ob2327/96y
Kopf
Der Oberste Gerichtshof hat als Revisionsgericht durch den Senatspräsidenten des Obersten Gerichtshofes Dr.Warta als Vorsitzenden und durch die Hofräte des Obersten Gerichtshofes Dr.Kodek, Dr.Niederreiter, Dr.Schalich und Dr.I.Huber als weitere Richter in der Rechtssache der klagenden Parteien 1. Matthias Sch*****, 2. Katharina Sch*****, beide vertreten durch Dr.Johann Buchner und Mag.Ingeborg Haller, Rechtsanwälte in Salzburg, wider die beklagte Partei "S***** regGenmbH, ***** vertreten durch Pflanzl & Horvatits, Rechtsanwälte in Salzburg, wegen Anfechtung eines Kaufvertrages (Streitwert S 4,523.000), infolge außerordentlicher Revision der klagenden Parteien gegen das Urteil des Oberlandesgerichtes Linz als Berufungsgericht vom , GZ 3 R 128/96f-21, womit infolge Berufung der klagenden Parteien das Urteil des Landesgerichtes Salzburg vom , GZ 6 Cg 49/95-14, bestätigt wurde, in nichtöffentlicher Sitzung den
Beschluß
gefaßt:
Spruch
Der Revision wird Folge gegeben. Die Urteile der Vorinstanzen werden aufgehoben. Die Rechtssache wird an das Erstgericht zur neuerlichen Verhandlung und Entscheidung zurückverwiesen.
Die Kosten des Rechtsmittelverfahrens sind weitere Verfahrenskosten.
Text
Begründung:
Die Kläger waren Eigentümer der Grundstücke 657, 658, 660 und 767/3 Grundbuch ***** F*****. Im Jahr 1988 bemühten sie sich vergeblich um eine Umwidmung eines ihrer Grundstücke in Gewerbegebiet. Im Jahre 1990 wurde in verschiedenen Gemeinden Salzburgs das sogenannte Baulandsicherungsmodell vorgestellt, durch welches die Möglichkeit geschaffen wurde, Grundstücke von Grünland unter der Voraussetzung in erweitertes Wohnbaugebiet umzuwidmen, daß die Grundstücke dem sozialen Wohnbau zugeführt werden. Danach kam es zu Gesprächen zwischen den Klägern und Vertretern der Gemeinde F*****. Am unterfertigten die Kläger eine Option, mit welcher sie sich zum Verkauf von ca 7000 m2 Grund um S 600/m2 an die Gemeinde verpflichteten.
In den Jahren 1991 und 1992 wurden Vorbereitungen für dieses Baulandsicherungsmodell getroffen. Ende 1992 wurde ein Architektenwettbewerb ausgeschrieben. Die Gemeinde F***** änderte den Flächenwidmungsplan für die Grundstücke der Kläger und der Eheleute Ö*****, die für diese Bebauung vorgesehen waren, von Grünland in erweitertes Wohngebiet. Das Amt der Salzburger Landesregierung genehmigte diese Änderung mit Bescheid vom .
Am schlossen die Kläger mit der Gemeinde F***** eine Vereinbarung, in der sie sich zum Verkauf von ca 7.000 m2 Grund an die Gemeinde zu den gleichen Bedingungen wie bei den angrenzenden Grundstücken der Ehegatten Ö***** bereiterklärten. Die Gemeinde F***** sicherte zu, alles zu versuchen, um bei der Realisierung des Baulandmodells eine Umwidmung der Grundstücke von Grünland in Dorfgebiet zu erwirken.
Am unterfertigten die Kläger vor dem Urkundsbeamten des Bezirksgerichtes St.Johann/Pongau eine unwiderrufliche Vollmacht an Rechtsanwalt Dr.Josef U***** zum Abschluß von Kaufverträgen aller Art. Dieser unterfertigte namens der Kläger am einen mit der Gemeinde F***** geschlossenen Vertrag über "die mit Vermessungsurkunde des Dipl.Ing.Günther F***** vom neu gebildeten Grundstücke 660/2 und 660/3 Grundbuch ***** F***** im Ausmaß von 7396 m2 zu einem Preis von S 600/m2 zuzüglich Verzinsung des Kaufpreises seit mit 10,5 %. Die Anführung der neu gebildeten Grundstücke in diesem Vertrag erfolgte jedoch irrtümlich.
Am unterfertigte Dr.Josef U***** namens der Kläger einen Kaufvertrag mit der Beklagten als Käuferin, den die Beklagte jedoch nicht unterschrieb, weil ihr mitgeteilt worden war, daß die Kläger die Vollmachtserteilung an Dr.Josef U***** bestritten hatten. Im Anschluß daran suchten Vertreter der Gemeinde F***** und der Beklagten die Kläger auf und sprachen mit ihnen neuerlich über den Grundverkauf. Als Ergebnis dieses Gesprächs erklärten die Kläger, daß sie die Höhe des Kaufpreises mit ihrem (neuen) Vertreter Dr.H***** besprechen würden. Dieser erreichte sodann eine Erhöhung des Kaufpreises um S 200.000.
Am unterfertigten die Kläger in einem Notariat einen Kaufvertrag mit der Beklagten über das mit Vermessungsurkunde des Dipl.Ing.Günther F***** vom neu gebildete Grundstück 660/3 im Ausmaß von 6092 m2 samt Teilstück 7 im Ausmaß von 1058 m2 und das Teilstück 5 aus Grundstück 767/3 im Ausmaß von 55 m2, sohin eine Gesamtfläche von 7205 m2 um den Kaufpreis von S 600/m2, insgesamt sohin S 4,323.000 zuzüglich S 200.000 und 10,5 % Zinsen aus der Kaufsumme seit . Diese Teilflächen wurden sodann der der Beklagten gehörenden EZ ***** Grundbuch F***** zugeschrieben. Vor Unterfertigung dieses Vertrags wurden die Kläger vom Notar entsprechend aufgeklärt und beraten und in die Verhandlungen mit den Vertretern der Beklagten eingebunden. Die Kläger wurden im Zuge der Kaufvertragsverhandlungen weder von der Beklagten noch von Vertretern der Gemeinde F***** getäuscht oder unter Druck gesetzt. Im Zuge einer Diskussion wurde allerdings erklärt, daß für das Projekt bisher S 3 bis 5 Mio an Kosten aufgelaufen seien, die jedenfalls jemand zu tragen hätte, wenn es nicht zum Abschluß der Verträge komme.
Die Gemeinde F***** hat die Unterzeichnung des Kaufvertrags zwischen den Streitteilen nie zur Bedingung für die Umwidmung eines anderen Grundstücks der Kläger im Gewerbegebiet gemacht. Diese Umwidmung war bereits in der Gemeinderatssitzung vom beschlossen worden und seit rechtskräftig. Der Erstkläger verlangte bei der Besprechung im Notariat am eine Urkunde, daß diese Umwidmung endgültig sei, weshalb ihm der Bürgermeister damals ein entsprechendes Schreiben aushändigte.
Den Klägern war niemals zugesichert worden, daß sie den gleichen Preis/m2 erhalten würden wie die Eheleute Ö*****, deren Liegenschaft bereits als Gewerbegebiet ausgewiesen war und eine bessere Qualität als die Grundstücke der Kläger hatte. Den Klägern war bei Unterfertigung bekannt, daß die verkauften Liegenschaftsteile noch Grünland wären, wenn sie nicht im Rahmen des Baulandsicherungsmodells dem sozialen Wohnbau zugeführt worden wären.
Am kam es auch zur Unterfertigung einer Vereinbarung zwischen den Klägern und der Beklagten, womit sich die Kläger verpflichteten, anläßlich der Bauverhandlung über das Wohnbauprojekt keine Einwände aufgrund ihrer Nachbarrechte geltend zu machen. Es wurde auch festgehalten, daß die Kläger Wert darauf legen, daß ihnen als Anrainer land- und forstwirtschaftlich genutzter Flächen keinerlei Einschränkungen bei einer herkömmlichen Bewirtschaftung auferlegt werden und daß dieses Recht im Baubescheid festgestellt werde. Diese Vereinbarung wurde vom Bürgermeister der Gemeinde F***** zur Kenntnis genommen und mitunterfertigt.
Die Kläger begehren die Aufhebung des Kaufvertrags und die Verurteilung der Beklagten zur Einwilligung in die bücherliche Rückabwicklung. Anfang Mai 1994 hätten die Vertreter der Gemeinde F***** von ihnen die Unterfertigung eines Kaufvertrags mit der Beklagten verlangt, was die Kläger jedoch abgelehnt hätten. Gleichzeitig habe man den Klägern mit einer Um- bzw Rückwidmung gedroht. In der Folge sei ein Kaufvertrag mit der Beklagten aufgetaucht, den Dr.Josef U***** unter Berufung auf eine Vollmacht der Kläger unterfertigt habe. Die Vollmacht sei jedoch bereits zwei Jahre alt gewesen, die Unterfertigung in ihrem Namen durch Dr.Josef U***** sei entgegen ihrem Willen erfolgt. Das sei der Beklagten aufgrund vorangegangener Besprechungen auch bekannt gewesen. Am hätten die Vertreter der Gemeinde neuerlich die Unterfertigung eines Kaufvertrags mit der Beklagten verlangt. Für den Fall der Weigerung sei ihnen mit Kosten für ein frustriertes Baulandmodell von S 3 bis S 5 Mio gedroht worden. Gleichzeitig habe der Bürgermeister erklärt, daß eine von den Klägern beantragte Umwidmung einer anderen Grundparzelle von der Unterfertigung dieses Kaufvertrages abhänge. Wegen der schwierigen wirtschaftlichen Lage, in der sich die Kläger damals befunden hätten, seien sie mit zum Notar gefahren und hätten den Kaufvertrag unterschrieben. Zug um Zug habe ihnen der Bürgermeister ein Schreiben vom über die Umwidmung eines anderen Grundstücks ausgehändigt. Daheim erst hätten sie festgestellt, daß diese Umwidmung bereits am rechtskräftig geworden sei. Die verkauften Liegenschaftsteile hätten einen Verkehrswert von S 12,540.854. Der vereinbarte Kaufpreis sei somit weniger als die Hälfte davon. Das Baulandsicherungsmodell habe auf die Preisbestimmung keinen Einfluß. Sie hätten bereits umgewidmetes Bauland verkauft. Schließlich sei den Klägern auch zugesagt worden, nicht schlechter behandelt zu werden als die Ehegatten Ö*****.
Die Beklagte beantragt die Abweisung des Klagebegehrens. Dr.Josef U***** habe als Vertreter der Kläger einen Kaufvertrag mit der Gemeinde F***** abgeschlossen. Im Mai 1994 habe man mit den Klägern erörtert, daß es zweckmäßiger sei, diesen Vertrag aufzuheben und einen Kaufvertrag mit der Beklagten abzuschließen, die beim Bauvorhaben die Rolle als Bauträger habe. Die Kläger hätten den bereits mit der Gemeinde geschlossenen Vertrag nicht zur Kenntnis nehmen wollen. Am sei es schließlich nach mehreren Gesprächen und Korrespondenzen zum Abschluß des gegenständlichen Kaufvertrags zwischen den Streitteilen gekommen. Die Grundstücke der Kläger hätten erst in Bauland umgewidmet werden müssen. Diese Umwidmung sei nur im Hinblick auf ein beabsichtigtes Baulandsicherungsmodell durchgeführt worden. Wenn die Grundstücke nicht im Rahmen eines Baulandsicherungsmodells dem sozialen Wohnbau zugeführt worden wären, wäre es niemals zu einer Umwidmung gekommen. Der Kaufvertrag sei daher unter Zugrundelegung der Tatsache abgeschlossen worden, daß bei der Beurteilung des Wertes von nicht umgewidmeten Grundstücken auszugehen sei. Würde der Kaufvertrag aufgehoben, würden die Grundstücke in Grünland zurückgewidmet. Hätten sich die Kläger geweigert, den mit der Gemeinde geschlossenen Vertrag zuzuhalten oder mit der Beklagten einen neuen Kaufvertrag zu schließen, dann wäre der Gemeinde F***** ein Schaden von S 3 bis 5 Mio erwachsen. Eine Zusicherung, den Klägern den gleichen Kaufpreis zu zahlen wie den Ehegatten Ö*****, sei niemals gemacht worden.
Das Erstgericht wies das Klagebegehren ab. Die Anfechtung wegen Verkürzung über die Hälfte scheitere schon daran, daß die Kläger keinem Irrtum über den wahren Wert unterlegen seien. Als Vergleichswert könne nicht der Preis für Bauland, sondern nur der Wert im Rahmen des Baulandsicherungsmodells herangezogen werden. Die Grundstücke der Kläger seien nicht frei verkäufliches Bauland gewesen, sondern Grünland, das nur unter der Bedingung in erweitertes Wohnbaugebiet umgewidmet worden sei, daß es dem Baulandsicherungsmodell zugeführt werde. Der gemeine Wert sei daher der Grünlandpreis oder bestenfalls der Preis, den die Kläger ohnehin erzielt hätten. Anhaltspunkte für das Vorliegen anderer Aufhebungstatbestände lägen nicht vor.
Das Berufungsgericht bestätigte das Urteil des Erstgerichts und sprach aus, daß der Wert des Entscheidungsgegenstandes S 50.000 übersteige und die ordentliche Revision nicht zulässig sei. Es verneinte das Vorliegen von Verfahrensmängeln erster Instanz und übernahm die Feststellungen des Erstgerichts als Ergebnis einer unbedenklichen Beweiswürdigung. Daß die Grundstücke der Kläger zum Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrages vom bereits als Bauland gewidmet gewesen seien, besage nicht, daß es sich dabei um freiverkäufliches Bauland gehandelt habe. Diese Grundstücke seien ausschließlich für Zwecke des sozialen Wohnbaues umgewidmetes Grünland. Ihr Wert habe sich daher nicht nach den Marktpreisen für "normale" Baugrundstücke, sondern nach den Preisen für vergleichbares Bauland gerichtet. Daß diese Preise und damit der wahre Wert doppelt so hoch seien wie der vereinbarte Kaufpreis, hätten die Kläger nicht einmal behauptet. Die Voraussetzungen für eine Aufhebung des Vertrages gemäß § 934 ABGB lägen daher nicht vor. Aber auch andere Gründe zur Aufhebung des angefochtenen Vertrages ließen sich den Feststellungen nicht entnehmen.
Rechtliche Beurteilung
Die dagegen von den Klägern erhobene außerordentliche Revision ist aus Gründen der Rechtssicherheit zulässig, weil Feststellungen über den wahren Wert des Kaufgegenstandes fehlen; sie ist auch im Sinne des darin enthaltenen Aufhebungsantrages berechtigt.
Angebliche Mängel des Verfahrens erster Instanz, deren Vorliegen das Berufungsgericht bereits verneint hat, können im Revisionsverfahren nicht mehr geltend gemacht werden (SZ 22/106 uva). Die im Zusammenhang damit relevierte Frage, ob der am zwischen den Klägern, vertreten durch Dr.Josef U***** und der Gemeinde F***** geschlossene Kaufvertrag für einen Abschluß des hier angefochtenen Kaufvertrages bindende Wirkungen hatte, kann aber aus rechtlichen Gründen verneint werden.
§ 14 Salzburger RaumordnungsG 1992, LGBl 1992/98 (SzbgROG), sieht privatwirtschaftliche Maßnahmen zur Verwirklichung der Entwicklungsziele vor. Gemäß Abs 1 dieser Bestimmung ist jede Gemeinde verpflichtet, privatwirtschaftliche Maßnahmen zur Verwirklichung der angestrebten Entwicklungsziele, insbesondere zur Vorsorge für Wohnungen und Betriebsflächen, entsprechend dem zu erwartenden Bedarf zu treffen; im Sinne des Abs 1 können von der Gemeinde insbesondere Vereinbarungen mit den Grundeigentümern über die Verwendung der Grundstücke innerhalb angemessener Frist entsprechend der beabsichtigten Flächenwidmung und den beabsichtigten Festlegungen des Bebauungsplanes abgeschlossen werden; der Abschluß solcher Vereinbarungen hat im besonderen die Zurverfügungstellung von geeigneten Grundstücken für den geförderten Wohnbau im Ausmaß bis zur Hälfte der von den Planungsmaßnahmen betroffenen Grundflächen sicherzustellen; auf Angebot des Grundeigentümers kann dieses Ausmaß auch überschritten werden; dabei ist der nachweisbare Eigenbedarf des Eigentümers oder des Baurechtsberechtigten, für Wohnzwecke auch der unmittelbaren Nachkommen des Eigentümers, innerhalb des Planungszeitraumes von zehn Jahren zu beachten. Die Gemeinde hat bei der Gestaltung der Vereinbarungen auf die Gleichbehandlung der in Betracht kommenden Grundeigentümer zu achten. In den Vereinbarungen ist einerseits deren Einhaltung durch den Grundeigentümer und seine Rechtsnachfolger und andererseits sicherzustellen, daß eine Weitergabe der so erhaltenen Grundstücke innerhalb von 20 Jahren ohne Gewinn erfolgt (Abs 2). Die Verordnung der Salzburger Landesregierung vom , mit der Richtlinien für Vereinbarungen nach § 14 Abs 2 SzbgROG erlassen wurden, LGBl 1993/125 (Richtlinien V), sieht im § 2 Abs 1 vor, daß die Erlassung oder Abänderung von Flächenwidmungsplänen oder Bebauungsplänen - in bestimmten Fällen verpflichtend - vom Abschluß von privatrechtlichen Vereinbarungen abhängig gemacht werden soll. Die Neuausweisung von Bauland soll gemäß § 2 Abs 2 RichtlinienV nur vorgenommen werden, wenn mit den Eigentümern der dafür vorgesehenen Grundflächen - ausgenommen bei Neuausweisung verhältnismäßig kleiner Flächen - Vereinbarungen abgeschlossen sind. Diese Vereinbarungen haben gemäß § 3 RichtlinienV die Verwendung der von ihnen erfaßten Grundflächen zur Verwirklichung eines im räumlichen Entwicklungskonzept im Sinne eines beabsichtigten Entwicklungszieles innerhalb angemessener Frist nach dem Inkrafttreten der dafür erforderlichen Widmung im Flächenwidmungsplan und der Festlegung der erforderlichen Bebauungsgrundlagen im Bebauungsplan festzulegen und sicherzustellen. Gemäß § 6 Abs 2 RichtlinienV sollen in derartige Vereinbarungen ua auch Bestimmungen betreffend den Preis der zur Verfügung zu stellenden Grundflächen, insbesondere wenn diese Grundflächen für den geförderten Wohnbau zu verwenden sind, aufgenommen werden; Unterschiede in den Vereinbarungen, die mit verschiedenen in Betracht kommenden Eigentümern von der Gemeinde abgeschlossen werden, dürfen ihre Grundlage ausschließlich in unterschiedlichen tatsächlichen Verhältnissen haben (§ 6 Abs 3 RichtlinienV).
Durch Bestimmungen wie § 14 SzbgROG soll die aktive Bodenpolitik der Gemeinde durch privatwirtschaftliche Maßnahmen verwirklicht werden (Scherm, Die Vertragsraumordnung nach § 14 Abs 2 SzbgROG 63). Der Gesetzgeber sah sich dazu veranlaßt, weil die Verknappung auf dem Grundstücksmarkt ausschließlich auf dem Horten von Grundstücken durch die Grundeigentümer beruht. Bisher konnte die Gemeinde Bauland nur ausweisen. Zwangsmaßnahmen, Grundstücke dieser Widmung zuzuführen, sieht das öffentliche Recht nicht vor. Ein Zwang zum Vertragsabschluß besteht allerdings nicht. Die Grundeigentümer werden aber motiviert, derartige Verträge abzuschließen, weil sie sonst nicht in den Genuß der wertsteigernden Baulandwidmung kommen (Scherm aaO 81). Das Salzburger ROG enthält zur Preisbildung bei Baulandgrundstücken nichts; auch die RichtlinienV legt nur fest, daß in derartigen Verträgen der Preis der für den geförderten Wohnbau zur Verfügung zu stellenden Grundflächen enthalten sein muß (Scherm aaO 131). Durch die von den Gemeinden mit den Grundeigentümern geschlossenen Verträge wird jedoch das bisherige Verhältnis der Marktkräfte beseitigt, wodurch eine neue Marktrealität geschaffen wird (Scherm aaO 129).
Mit "angemessenen Preisen", welche der Grundstückseigentümer beim Verkauf zugunsten des geförderten Wohnbaus erhalten soll, ist nach 118 BlgSbgLT 4.Sess. 10.GP, 76 nicht der ortsübliche Verkehrswert für ausgewiesenes Bauland oder Grünland angesprochen: Weder der eine noch der andere würde nach den Motiven den Schwebezustand, in dem sich die Frage der weiteren Nutzbarkeit des Grundstücks befinde, berücksichtigen. So könne, solange keine Baulandwidmung erfolge, nicht von Preisen ausgegangen werden, um die ausgewiesenes Bauland gehandelt werde, andererseits würde auch ein reiner Grünlandpreis dem Wert des für eine Baulandwidmung in Betracht gezogenen Grundstückes nicht gerecht werden. Eine derartige Wertfestlegung liegt aber nicht in der Kompetenz des Landes, der Salzburger Landesgesetzgeber hat sie auch nicht in § 14 ROG und in der RichtlinienV zum Ausdruck gebracht. Privatwirtschaftliche Vereinbarungen im Sinne von Raumordnungsvorschriften unterliegen der gerichtlichen Kontrolle. Eine grobe Verletzung rechtlich geschützter Werte oder ein grobes Mißverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung können zur Aufhebung des Vertrages gemäß § 879 ABGB oder § 934 ABGB führen. Nach der zutreffenden Ansicht Binders (Zivilrechtliche Aspekte der Vertragsraumordnung unter besonderer Berücksichtigung der Salzburger Situation, ZfV 1995, 609 ff [616]) kann - unabhängig vom Verkauf vor oder erst nach einer solchen Widmung - nur der Baugrundwert zur Beurteilungsgrundlage für die laesio enormis erhoben werden, erwirbt doch die Gemeinde ein zu Bauland erklärtes Grundstück und kann dieses auf dem Realitätenmarkt entsprechend weiterverwerten. In Verträgen mit Gemeinden sind dabei aber auch Naturalleistungen der Gemeinde wie die Aufschließung zu berücksichtigen; auch die Orientierung an den Richtpreisen für die Wohnbauförderung ist so lange nicht als Verstoß gegen zivilrechtliche Preisbestimmungsgrundsätze zu beurteilen, als auf dieser Grundlage tatsächlich am freien Realitätenmarkt Transaktionen stattfinden. Erklärt sich die Gemeinde bloß zur Zahlung des Grünlandpreises bereit oder verlangt sie sogar unentgeltliche Grundabtretung, kann die Gute - Sittenklausel verletzt sein (Binder aaO 615 f).
Im vorliegenden Fall ist sowohl der Vertrag zwischen den Klägern und der Gemeinde F***** vom als auch der zwischen den Streitteilen im Juli 1994 geschlossene Vertrag nach der rechtswirksamen Widmung der davon betroffenen Liegenschaftsteile in erweitertes Bauland abgeschlossen worden. Schon deshalb kann als Grundlage für die Beurteilung kein anderer Preis als der Marktwert für vergleichbares Bauland zur Errichtung sozialen Wohnbaus herangezogen werden. Die vorstehenden Ausführungen können dabei unabhängig davon berücksichtigt werden, daß zwischen den Klägern und der Gemeinde keine privatrechtlichen Verträge zur Erzielung von raumordnungspolitischen Entwicklungszielen geschlossen wurden, weil bei der Ermittlung des gemeinen Werts im Sinne des § 934 ABGB auch berücksichtigt werden muß, daß die verkaufte Liegenschaft für Zwecke des sozialen Wohnbaus vorgesehen ist. Daß sie unter diesem Aspekt durch die vorliegende Preisvereinbarung verkürzt wurden, haben die Kläger ausreichend behauptet. Das Fehlen von Feststellungen über diesen Vergleichspreis muß daher zur Aufhebung und Rückverweisung der Rechtssache an das Erstgericht führen.
Die Revision beschränkt sich auf den Rechtsgrund des § 934 ABGB. Weitere Ausführungen sind somit entbehrlich.
Der Kostenvorbehalt beruht auf § 52 Abs 1 ZPO.