OGH vom 03.05.1994, 5Ob46/94
Kopf
Der Oberste Gerichtshof hat durch den Senatspräsidenten des Obersten Gerichtshofes Dr.Zehetner als Vorsitzenden sowie durch die Hofräte des Obersten Gerichtshofes Dr.Schwarz, Dr.Floßmann, Dr.Adamovic und Dr.Baumann als weitere Richter in der Grundbuchssache der Antragstellerin G. *****gesellschaftmbH, ***** vertreten durch Dr.Viktor Wolczik, Dr.Alexander Knottek und Dr.Stefan Wurst, Rechtsanwälte in Baden, betreffend Eintragungen im Grundbuch ***** W*****I, infolge Revisionsrekurses der Antragstellerin gegen den Beschluß des Landesgerichtes Salzburg als Rekursgericht vom , GZ 22 R 493/93, womit der Beschluß des Bezirksgerichtes Salzburg vom , TZ 9563/93, abgeändert wurde, in nichtöffentlicher Sitzung folgenden
Beschluß
gefaßt:
Spruch
Dem Revisionsrekurs wird nicht Folge gegeben.
Text
Begründung:
Den Urkunden, auf die sich das Eintragungsbegehren der nunmehrigen
Rechtsmittelwerberin stützt, läßt sich folgendes entnehmen:
Mit dem zu 1 Cg 262/91-14 ergangenen Urteil des Landesgerichtes Salzburg vom wurden die Ehegatten Georg und Elfriede B***** schuldig erkannt, in die Abschreibung des Grundstückes ***** aus dem Gutsbestand ihrer Liegenschaft EZ ***** des Grundbuches ***** W***** I, die Neueröffnung einer Grundbuchseinlage für dieses Grundstück und die Einverleibung des Eigentumsrechtes daran für die S*****gesellschaftmbH, ***** einzuwilligen. Grundlage dieser Entscheidung war, daß die Ehegatten B***** der S*****gesellschaftmbH ein bis befristetes Kaufangebot gemacht hätten, das von letzterer am 13.10.1089 angenommen worden war.
Bücherliches Eigentum am verfahrensgegenständlichen Grundstück hat die S*****gesellschaftmbH nie erworben. Am verkaufte sie das Grundstück an die ebenfalls in *****, ansässige G.*****gesellschaftmbH (die nunmehrige Antragstellerin) und trat sie dieser die ihr im Urteil des Landesgerichtes Salzburg vom zuerkannten Rechte gegen die Ehegatten B***** ab. Die Käuferin erklärte aus diesem Anlaß an Eides Statt, daß sie ihren Sitz in Österreich hat und ihr Gesellschaftskapital bzw Vermögen überwiegend im Besitz und Eigentum von Inländern ist (Blg G).
Nunmehr begehrt die G. *****gesellschaftmbH neben anderen Eintragungen, die hier mangels spezifischer Abweisungsgründe nicht weiter zu erwähnen sind, die Abschreibung des Grundstückes ***** aus dem Gutsbestand der EZ ***** des Grundbuches ***** W***** I, die Eröffnung einer neuen Einlage für dieses Trennstück und darin die Einverleibung ihres Eigentumsrechtes. Sie stützt sich dabei ua auf das Urteil des LG Salzburg vom samt Unbedenklichkeitsbescheinigung vom , den Kaufvertrag vom samt Unbedenklichkeitsbescheinigung vom , die erwähnte eidesstättige Erklärung vom über ihre Inländereigenschaft und auf eine der "M*****GmbH, ***** am ausgestellte, mit dem Rundsiegel versehene Bestätigung des Gemeindeamtes W***** folgenden Wortlautes (Blg I):
Über Ihr Ersuchen bestätigen wir Ihnen gerne, daß die GP. ***** der KG W***** im Flächenwidmungsplan der Gemeinde W***** zum überwiegenden Teil als Gewerbe-Aufschließungsgebiet und zum kleineren Teil als Gewerbegebiet ausgewiesen ist.
Der Bürgermeister:
I.A. Franz B*****
Das Erstgericht gab dem Eintragungsbegehren statt; das von den Ehegatten B***** angerufene Rekursgericht wies es jedoch mit folgender Begründung ab:
"Der Verkehr mit land- oder forstwirtschaftlichen Grundstücken sowie der Grundverkehr für Ausländer unterliegt gesetzlichen Beschränkungen, die für das Land Salzburg im Salzburger Grundverkehrsgesetz 1986, LGBl Nr 73, geregelt sind. Nach § 2 Abs 1 lit a) dieses Gesetzes bedürfen Rechtsgeschäfte unter Lebenden, die ein land- oder forstwirtschaftliches Grundstück betreffen und die Übertragung des Eigentums zum Gegenstand haben, zu ihrer Gültigkeit der Zustimmung der Grundverkehrsbehörde. Nach § 2 Abs 2 lit b) SbgGVG finden die Vorschriften dieses Gesetzes über den Verkehr mit land- oder forstwirtschaftlichen Grundstücken unter anderem auf Grundstücke oder Teile hievon keine Anwendung, die im Flächenwidmungsplan der Gemeinde als Bauland (§ 12 des Salzburger Raumordnungsgesetzes 1977, LGBl Nr 26; nunmehr § 17 Sbg Raumordnungsgesetz 1992, LGBl Nr 98) ausgewiesen sind. § 8 Abs 1 lit a) SbgGVG bestimmt hingegen für den Grundverkehr für Ausländer, daß die Übertragung des Eigentums an einem Grundstück, Gebäude oder an Teilen hievon durch Rechtsgeschäft unter Lebenden einer Zustimmung der Grundverkehrsbehörde bedarf, wenn der Rechtserwerber ein Ausländer ist und staatsvertragliche Verpflichtungen nichts anderes bestimmen. Als Ausländer im Sinne des Gesetzes gelten nach § 7 lit c) SbgGVG auch juristische Personen und Personengesellschaften, deren Gesellschaftskapital bzw - Vermögen sich überwiegend in ausländischem Besitz befindet.
Für das Grundbuchsverfahren bestimmt § 14 Abs 1 SbgGVG, daß Rechtsgeschäfte über Grundstücke oder Gebäude erst dann bücherlich durchgeführt werden dürfen, wenn dem Grundbuchsgesuch entweder der mit der Rechtskraftklausel versehene Bescheid der zuständigen Grundverkehrsbehörde über die Zustimmung zum Rechtsgeschäft oder entsprechende, tunlichst vor nicht mehr als drei Monaten ausgestellte Urkunden über das Vorliegen von Tatbeständen, die nach diesem Gesetz eine Zustimmung der Grundverkehrsbehörde zum Rechtsgeschäft entbehrlich machen, insbesondere eine Bescheinigung des Bürgermeisters gemäß § 1 Abs 2 lit b) oder eine Bescheinigung der Bezirksverwaltungsbehörde, daß es sich beim Gegenstand des Rechtsgeschäftes nicht um ein land- oder forstwirtschaftliches Grundstück handelt, beigeschlossen werden. Als Urkunde darüber, daß der Rechtserwerber nicht Ausländer gemäß § 7 ist, genügt nach dieser Gesetzesstelle eine schriftliche diesbezügliche Erklärung des Rechtserwerbers an Eides Statt, sowie darüber, daß der vorliegende Rechtserwerb des Ausländers zufolge staatsvertraglicher Verpflichtungen keiner Zustimmung gemäß § 8 Abs 1 bedarf, eine Bescheinigung der Grundverkehrsbehörde. Diese Vorschriften gelten gemäß § 14 Abs 2 SbgGVG für die bücherliche Eintragung eines gerichtlichen Urteiles oder eines vor Gericht abgeschlossenen Vergleiches, deren Gegenstand ein Tatbestand nach § 2 Abs 1 oder § 8 Abs 1 ist, sinngemäß.
Den Rekurswerbern ist nun darin beizupflichten, daß dem Grundbuchsgesuch auch eine schriftliche Erklärung an Eides Statt hätte angeschlossen werden müssen, daß die im Urteil des Landesgerichtes Salzburg vom , 1 Cg 262/91 - 14, als Klägerin aufscheinende S*****gesmbH in *****, nicht Ausländer gemäß § 7 SbgGVG ist. Von dieser Gesellschaft hat die nunmehrige Einschreiterin das die begehrten Grundbuchseintragungen betreffende Grundstück mit Kaufvertrag vom 15.4./ erworben. Ist eine Liegenschaft oder ein bücherliches Recht auf mehrere Personen nacheinander außerbücherlich übertragen worden, so kann gemäß § 22 GBG der letzte Übernehmer unter Nachweisung seiner Vormänner verlangen, daß die bücherliche Übertragung unmittelbar auf seine Person vorgenommen werde. Diese Ausnahmebestimmung hat bloß eine Vereinfachung grundbuchstechnischer Art im Auge. Es soll bei mehreren aufeinanderfolgenden außerbücherlichen Rechtsübergängen von Liegenschaften vermieden werden, diese Rechtsübergänge später einzeln bücherlich nachzutragen. Davon ausgehend, daß bereits ein einverleibter Eigentümer im Grundbuch aufscheint, wird dem letzten Erwerber die Möglichkeit eröffnet, unter Nachweis seiner Vormänner unmittelbar die Eintragung seines Rechtes zu begehren, wobei in Ansehung jedes einzelnen Erwerbungsgeschäftes verbücherungsfähige Urkunden vorgelegt werden müssen (GlU 13.667). Hinsichtlich der allenfalls erforderlichen Genehmigungen der einzelnen Erwerbsgeschäfte darf der Sachverhalt nicht anders beurteilt werden, als wenn jedes einzelne Erwerbsgeschäft gesondert zur Verbücherung gelangt wäre (siehe LG Eisenstadt in RPflSlgG 286; LGZ Graz in NZ 1984, 198; Feil, Grundbuchsgesetz, 137 f).
Dies bedeutet aber auf den vorliegenden Fall angewendet, daß grundverkehrsrechtliche Beschränkungen nicht nur beim letzten Übernehmer zu beachten sind, sondern auch im Zusammenhang mit den dazwischenliegenden Erwerbsgeschäften. Daran vermag auch der Umstand nichts zu ändern, daß die Antragstellerin, ausgehend von ihrer Erklärung an Eides Statt, nicht Ausländerin ist, wodurch den Intentionen des Salzburger Grundverkehrsgesetzes letztlich entsprochen wäre. Zutreffend wird in diesem Zusammenhang im Rekurs darauf hingewiesen, daß nach nunmehr ständiger Rechtsprechung ein nach den Grundverkehrsgesetzen genehmigungspflichtiges Rechtsgeschäft als aufschiebend bedingt gilt, da es an den Eintritt einer Rechtsbedingung geknüpft ist (vgl SZ 53/140; JBl 1988, 445; ua). Während des Schwebezustandes kann schon vor Erteilung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung, sofern diese erforderlich ist, auf Ausstellung einer einverleibungsfähigen Urkunde geklagt werden (SZ 52/1 mwN), doch sind für die grundbücherliche Durchführung die maßgebenden Vorschriften in den Grundverkehrsgesetzen zu beachten. Im Grundbuchsverfahren als reinem Urkundenverfahren muß überdies die Beendigung des Schwebezustandes durch die grundverkehrsbehördliche Genehmigung oder das Vorliegen von Tatbeständen, die eine Zustimmung der Grundverkehrsbehörde zum Rechtsgeschäft entbehrlich machen, durch entsprechende Urkunden nachgewiesen werden, wie sich aus § 14 Abs 1 und 2 SbgGVG auch ergibt. Dieser Nachweis über das Fehlen der Ausländereigenschaft fehlt aber in Ansehung des ersten Erwerbers der Liegenschaft, sodaß das Erstgericht die vom Übernehmer begehrten Eintragungen nicht hätte bewilligen dürfen.
Der Bewilligung des Grundbuchsgesuches steht aber auch die bereits angeführte Bestimmung des § 2 Abs 1 lit a) SbgGVG entgegen. Die mit dem Grundbuchsgesuch vorgelegte "Bestätigung" des Gemeindeamtes W*****, vom entspricht nicht der Bestimmung des § 1 Abs 2 lit b) SbgGVG. Die im Gesetz genannte Bescheinigung muß ausdrücklich als solche gemäß § 1 Abs 2 lit b) bezeichnet sein und überdies hat sie der Bürgermeister im eigenen Wirkungsbereich der Gemeinde auszustellen. Eine bloße Bestätigung, wie sie im vorliegenden Fall einer M*****GmbH erteilt wurde, entspricht nicht dem Gesetz. Überdies wurde die Bestätigung nicht vom Bürgermeister unterfertigt, sondern von einer dritten Person in dessen Auftrag. Dies ist aber weder durch das Salzburger Grundverkehrsgesetz gedeckt noch durch die Bestimmung des § 37 Abs 1 Sbg Gemeindeordnung 1976. Auch hat die Bestätigung nach dem Gesetz nur dahin zu lauten, ob das Grundstück oder Teile hievon im Flächenwidmungsplan der Gemeinde als Bauland ausgewiesen sind, wobei es nicht Aufgabe des Grundbuchsgerichtes sein kann, eine Prüfung dahin vorzunehmen, ob Gewerbeaufschließungsgebiet oder Gewerbegebiet im Sinne des Salzburger Raumordnungsgesetzes zum Bauland zählen oder nicht, vielmehr obliegt diese Beurteilung dem eine Bescheinigung darüber ausstellenden Bürgermeister der Gemeinde.
Allerdings kann der im Rekurs weiters vertretenen Auffassung, die Bescheinigung des Bürgermeisters der Gemeinde müsse sich auf den Zeitpunkt des Abschlusses des Rechtsgeschäftes beziehen, nicht beigetreten werden. Die im Rekurs angeführten oberstgerichtlichen Entscheidungen NZ 1955, 125 und RPflSlgG 467 betreffen die Frage der maßgebenden Rechtslage für die Beurteilung. Nach diesen Entscheidungen ist die Notwendigkeit der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung nach der Rechtslage zur Zeit des Abschlusses des Rechtsgeschäftes zu beurteilen; dies ist auch im § 22 Abs 2 und 3 SbgGVG ausdrücklich festgelegt. Allerdings darf nicht unbeachtet bleiben, daß der Schwebezustand im Zusammenhang mit der im Gesetz festgelegten Rechtsbedingung, nach § 13 Abs 1 SbgGVG sind die Parteien, solange die erforderliche Zustimmung der Grundverkehrsbehörde nicht erteilt ist, an das Rechtsgeschäft gebunden, auch durch Änderung des maßgeblichen Sachverhaltes in Wegfall geraten kann. Dies kann einerseits die Ausländereigenschaft betreffen, andererseits aber auch die Widmung eines Grundstückes, worauf § 1 Abs 2 lit b) SbgGVG abstellt. Auch wenn es sich beim Grundstück, das Gegenstand der begehrten Eintragungen ist, im Jahre 1989 noch um ein landwirtschaftlich genutztes und als solches auch im damaligen Flächenwidmungsplan ausgewiesenes Grundstück (Grünland) gehandelt haben sollte, so wäre durch eine nunmehrige Änderung des Flächenwidmungsplanes für die Beurteilung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigungspflicht eine andere Tatsachengrundlage geschaffen worden."
Die Entscheidung des Rekursgerichtes enthält den Ausspruch, daß der Wert des Entscheidungsgegenstandes S 50.000,-- übersteigt und der ordentliche Revisionsrekurs zulässig sei. Letzteres wurde damit begründet, daß eine höchstgerichtliche Rechtsprechung zu den angewendeten grundverkehrsgesetzlichen Bestimmungen fehle.
Im nunmehr vorliegenden Revisionsrekurs macht die Antragstellerin geltend, daß das Verlangen des Rekursgerichtes, auch für den Zwischenerwerb der S*****gesellschaftmbH eine grundverkehrsbehördliche Genehmigung oder eine eidesstättige Erklärung über die Inländereigenschaft dieser Gesellschaft vorzulegen, dem klaren Wortlaut und den Intentionen des Salzburger GVG widerspreche. Genehmigungsbedürftig nach § 8 Abs 1 lit a leg cit sei nämlich die Übertragung des Eigentums, also ausschließlich das Verfügungsgeschäft und nicht auch das Verpflichtungsgeschäft. Da bei Unterbleiben eines Verbücherungsantrages gar keine Genehmigungspflicht nach dem Salzburger GVG ausgelöst werde, dürfe nicht im Wege einer Überprüfung von Zwischenerwerben nach § 22 GBG ein zusätzlicher - kompetenzrechtlich bedenklicher - Genehmigungtatbestand geschaffen werden. Auch die Rechtsansicht, die Bestätigung der Baulandeigenschaft des Vertragsgrundstückes weise Mängel auf, sei verfehlt. Das Gesetz erfordere keineswegs, eine solche Bestätigung "ausdrücklich als solche gemäß § 1 Abs 2 lit b (des SbgGVG) zu bezeichnen". Die Unterfertigung durch einen Gemeindebediensteten im Auftrag des Bürgermeisters sei durch das jedem Vorstand einer monokratischen Verwaltungsbehörde eingeräumte Recht zur Delegierung von Verwaltungsaufgaben gedeckt, und Zweifel an der Baulandeigenschaft des Vertragsgrundstückes könnten sich aus der Textierung der Beilage I gar nicht ergeben, weil es sich bei "Gewerbegebiet" und "Gewerbe-Aufschließungsgebiet" nach § 17 SbgROG stets um Flächen innerhalb des Baulandes handle. Der Revisionsrekursantrag geht dahin, den angefochtenen Beschluß entweder im Sinne einer Wiederherstellung der erstgerichtlichen Eintragungsbewilligung abzuändern oder aber aufzuheben und die Sache zur neuerlichen Entscheidung an eine der Vorinstanzen zurückzuverweisen.
Der Revisionsrekurs ist zulässig, jedoch nicht berechtigt.
Rechtliche Beurteilung
Da die Antragstellerin ihr Eigentumsrecht nicht unmittelbar vom bücherlichen Vormann ableitet, ist nach Maßgabe des § 22 GBG zu prüfen, ob ihr - entgegen der im § 21 GBG aufgestellten Regel, wonach Eintragungen grundsätzlich nur wider den Tabularbesitzer möglich sind - die Einverleibung dieses Rechtes bewilligt werden kann. Dazu ist eine geschlossene Kette von Urkunden erforderlich, aus denen sich zweifelsfrei ergibt, daß der bücherliche Vormann seine Rechte an eine Person übertragen hat, von der nunmehr der neue Erwerber sein Recht ableitet. § 22 GBG bricht dabei keineswegs mit dem Prinzip des bücherlichen Vormannes, sondern weist nur darauf hin, daß es nicht notwendig ist, zuerst die Zwischenübertragung-(en) bücherlich durchzuführen. Der letzte Übernehmer soll seine Rechte im Grundbuch eintragen lassen können, auch wenn sein unmittelbarer Vormann im Grundbuch nicht aufscheint; dies aber immer nur dann, wenn der Rechtserwerb bis zum unmittelbaren bücherlichen Vormann durch eintragungsfähige Urkunden nachgewiesen ist (10 Ob S 228/90; 5 Ob 34/94).
Jeder Zwischenerwerber muß demnach das einzutragende Recht in verbücherungsfähiger Art und Weise erworben haben. Für die außerbücherliche Übertragung eines bücherlichen Rechtes iSd § 22 GBG reicht nämlich die Verschaffung einer bloß obligatorischen Rechtsposition nicht aus. Den Tabularbesitz des bücherlichen Vormannes vermag nur der zu übertragen, der selbst über eine entsprechende Anwartschaft verfügt, also ohne weiteres Zutun seines Vormannes die Eintragung des erworbenen Rechtes ins Grundbuch erwirken könnte. Geschlossen iSd § 22 GBG ist daher die Kette von Übertragungsakten zwischen bücherlichem Vormann und Eintragungswerber nur dann, wenn jeder der "Vormänner" des Einzutragenden über alle Eintragungsunterlagen verfügt, die das Gesetz für die Einverleibung fordert (vgl Hofmeister, die Grundsätze des Liegenschaftserwerbes, 335; derselbe in NZ 1984, 203 in der Anmerkung zu der Entscheidung NZ 1984/23).
In die Rechtsposition der im Grundbuch eingetragenen Eigentümer der verfahrensgegenständlichen Liegenschaft kann also die Antragstellerin nur eintreten, wenn auch ihrem unmittelbaren Rechtsvorgänger die Eintragung ins Grundbuch möglich gewesen wäre. Daß er dazu gemäß § 8 Abs 1 lit a SbgGVG iVm § 14 Abs 1 leg cit eine Zustimmung der Grundverkehrsbehörde oder eine eidesstättige Erklärung über seine Inländereigenschaft hätte vorlegen müssen, liegt auf der Hand. Dennoch meint die Rechtsmittelwerberin, über diese Eintragungsvoraussetzung im konkreten Fall hinwegsehen zu können, weil nur das Verfügungsgeschäft (der Tabularakt) genehmigungsbedürftig sei und deshalb die Rechtsposition ihres unmittelbaren Vormannes - der nie um die Verbücherung seines Eigentumes ansuchte - völlig frei von Mängeln sei. Dem ist jedoch nicht zu folgen. An der in § 26 Abs 2 GBG normierten essentiellen Voraussetzung jedes bücherlichen Rechtserwerbes, dem urkundlichen Nachweis eines gültigen Rechtsgrundes, führt nämlich kein Weg vorbei. Darum kann von einer ordnungsgemäß belegten Kette von Übertragungsakten zwischen bücherlichem Vormann und Eintragungswerber keine Rede sein, wenn für einen der Zwischenerwerber kein gültiger Rechtsgrund existiert oder auch nur Zweifel bestehen, ob der in Anspruch genommene Rechtsgrund gültig ist. Lassen sich diese Zweifel im Einzelfall nur durch die Vorlage einer grundverkehrsbehördlichen Genehmigung oder eine sie erübrigende Formalerklärung beseitigen, dann ist die von einem Zwischenerwerber iSd § 22 GBG zu fordernde besondere Rechtsmacht eben erst durch diesen Formalbeweis hergestellt.
Hier bestehen Zweifel, ob die S*****gesellschaftmbH über einen ausreichenden Rechtstitel verfügte, der sie befähigte, das zugesagte bücherliche Recht entweder selbst im Grundbuch eintragen zu lassen oder mit dieser Anwartschaft weiterzugeben. Entgegen der Rechtsmeinung der Antragstellerin bezieht sich nämlich die aus § 8 Abs 1 lit a SbgGVG ableitbare Genehmigungsbedürftigkeit ihres Rechtserwerbes bereits auf das Verpflichtungsgeschäft und nicht erst auf den Tabularakt. Daß mit "Übertragung des Eigentumes" nur das Verfügungsgeschäft gemeint sein kann, ist keineswegs zwingend, wie die zu ähnlichen Formulierungen oder schlechthin zu Problemen des Grundverkehrs diskutierten Auslegungsvarianten beweisen (vgl Sandholzer, Grundverkehr und Ausländergrunderwerb im Bundesländervergleich, 74 ff; Pietsch, Grundverkehrsrecht, Rz 91 und 183 ff). Die überwiegende Meinung geht dahin, daß bereits das Titelgeschäft der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung bedarf (JBl 1950, 166; NZ 1955, 125; NZ 1988, 289; Steiner grundverkehrsbehördliche Genehmigung und Bedingungslehre, JBl 1974, 506 ff [508]; Bydlinski, JBl 1975, 652 f in einer Anmerkung zu 3 Ob 50/75; Sandholzer aaO). Völlig unzweifelhaft gilt dies für das SbgGVG, schreibt doch § 13 Abs 1 leg cit ausdrücklich vor, daß ein genehmigungsbedürftiges Rechtsgeschäft bis zur Rechtskraft der grundverkehrsbehördlichen Zustimmung nicht durchgeführt werden darf und insbesondere die grundbücherliche Eintragung des erworbenen Rechtes nicht zulässig ist. Schon der zwischen den Ehegatten B***** und der S*****gesellschaftmbH abgeschlossene Kaufvertrag hätte daher - sollte der Tatbestand des § 8 Abs 1 SbgGVG vorliegen - der Zustimmung der Grundverkehrsbehörde bedurft, um voll rechtswirksam zu sein. Nicht nach den Vorschriften der §§ 7, 14 Abs 1 SbgGVG beseitigte Zweifel an der Genehmigungsbedürftigkeit verhinderten jedenfalls dessen Verbücherung.
Ein nach den einschlägigen Grundverkehrsvorschriften genehmigungsbedürftiges Rechtsgeschäft ist bis zur Genehmigung nur schwebend, also nicht voll wirksam (vgl SZ 52/1; SZ 61/59; NRsp 1994/62 = EvBl 1994/66 ua). Es bildet während dieses Schwebezustandes keinen Erwerbstitel im Sinne der sachenrechtlichen Vorschriften, weil die Erteilung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung (aufhebende - siehe dazu die schon vom Rekursgericht zitierte Judikatur) Rechtsbedingung für seine Wirksamkeit ist (JBl 1950, 166; vgl auch NZ 1955, 125). Dies gilt für alle Rechtsgeschäfte, deren Genehmigungsbedürftigkeit in Frage steht, mit der Maßgabe, daß sie nicht verbüchert werden dürfen, solange das Vorliegen eines gesetzlichen Ausnahmetatbestandes nicht auf die im Gesetz vorgesehene Weise dargetan ist. Jene Grundverkehrsvorschriften, die - wie hier § 14 Abs 1 SbgGVG - generell bzw nur mit den im Gesetz selbst gemachten Ausnahmen die bücherliche Durchführung bestimmter Rechtsgeschäfte von der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung oder der Bescheinigung eines Ausnahmetatbestandes abhängig machen, fingieren demnach die Genehmigungsbedürftigkeit aller dieser Rechtsgeschäfte und lassen sie bis zur Erfüllung der speziell normierten Eintragungsvoraussetzungen in Schwebe.
Damit ist das Rekursgericht zu Recht davon ausgegangen, daß die Antragstellerin den urkundlichen Nachweis schuldig blieb, von der S*****gesellschaftmbH eine verbücherungsfähige, das Eigentum an der verfahrensgegenständlichen Liegenschaft vermittelnde Rechtsposition erworben zu haben. Daß der Titel ihrer Rechtsvorgängerin in einem Urteil bestand, das die noch im Grundbuch eingetragenen Eigentümer zur Einwilligung in die Einverleibung der Eigentumsänderung verpflichtete, ändert daran nichts, weil auch dieser Titel wegen des ihm zugrundeliegenden Rechtsgeschäftes nach § 14 Abs 2 SbgGVG genehmigungsbedürftig ist (vgl RZ 1964, 17 und 204). Schon weger der Verletzung des in § 21 GBG normierten Prinzipes des bücherlichen Vormannes erweist sich daher die Abweisung des Eintragungsgesuches als gerechtfertigt.
Anders verhält es sich mit den übrigen Abweisungsgründen. Auch der erkennende Senat vermag dem SalzburgerGVG keine Vorschrift zu entnehmen, wonach die in § 1 Abs 2 lit b und § 14 Abs 1 lit b leg cit erwähnte Bescheinigung des Bürgermeisters, daß das den Gegenstand des Rechtsgeschäftes bildende Grundstück im Flächenwidmungsplan der Gemeinde als Bauland ausgewiesen ist, ausdrücklich als Bescheinigung gemäß § 1 Abs 2 lit b SbgGVG bezeichnet sein muß. Ebensowenig ist zu beanstanden, daß die Bestätigung nicht vom Bürgermeister selbst unterzeichnet wurde, kann doch gemäß § 36 Abs 3 der Salzburger Gemeindeordnung 1976 durch Beschluß der Gemeindevertretung bestimmt werden, daß der Bürgermeister Gemeinderäte oder Bedienstete der Gemeinde (mit einer hier nicht in Betracht kommenden Ausnahme) zur Unterfertigung von Geschäftsstücken in seinem Namen beauftragen kann. Anhaltspunkte dafür, daß die Unterschrift auf der fraglichen Bestätigung nicht durch eine solche Ermächtigung gedeckt wäre, liegen nicht vor, sodaß sich das Grundbuchsgericht nicht auf eine weitere Überprüfung des Zurechnungsproblemes einzulassen hatte (vgl NZ 1992, 278/247; RPflG 2353). Schließlich ist der Rechtsmittelwerberin beizupflichten, daß ein im Flächenwidmungsplan der Gemeinde als Gewerbegebiet oder Gewerbe-Aufschließungsgrund ausgewiesenes Grundstück gemäß § 17 Abs 1 Z 6 bzw Abs 8 SbgROG logisch zwingend als Bauland zu qualifizieren ist, weil es sich jeweils um Unterbegriffe bzw Teile des Baulands handelt. Die vom Rekursgericht beanstandeten Details der Bestätigung in Beilage I würden daher für sich allein eine Abweisung des Grundbuchsgesuches nicht rechtfertigen.
Dennoch birgt auch die erwähnte Bestätigung einen Abweisungsgrund. Sie betrifft nämlich das Grundstück "GP ***** der KG W*****", von dem mangels weiterer Identifizierungsmerkmale (etwa über die Angabe des Eigentümers) nicht mit Sicherheit gesagt werden kann, daß es sich tatsächlich um das verfahrensgegenständliche Grundstück ***** der KG W***** I handelt. Unterstellt man einen Schreibfehler, könnte er genausogut bei der Grundstücksnummer unterlaufen sein, sodaß auch daraus nichts gewonnen wäre, sollten in sämtlichen Katastralgemeinden von W*****, die den Wortbestandteil "W*****" enthalten, nur ein Grundstück mit der Nummer ***** vorhanden sein.
Aus allen diesen Gründen war wie im Spruch zu entscheiden.