OGH 04.09.2014, 5Ob27/14b

Entscheidungstext

Kopf

Der Oberste Gerichtshof hat als Revisionsgericht durch den Senatspräsidenten Hon.-Prof. Dr. Danzl als Vorsitzenden sowie die Hofrätinnen und Hofräte Dr. Lovrek, Dr. Höllwerth, Dr. Grohmann und Mag. Wurzer als weitere Richter in der Rechtssache der klagenden Partei H***** S*****, vertreten durch Dr. Gerhard Brandl, Rechtsanwalt in Klagenfurt, gegen die beklagten Parteien 1. F***** W***** P*****, 2. M***** R***** P*****, beide *****, 3. J***** B*****, 4. R***** J***** G*****, 5. P***** B***** G*****, 6. D***** C*****, 7. J***** C*****, beide *****, 8. Dr. A***** E*****, 9. E***** G*****, 10. R***** S*****-V*****, 11. J***** B*****, 12. E***** D***** B*****, 13. T***** M***** B*****, beide *****, alle vertreten durch Dr. Rüdiger Hanifle, Rechtsanwalt in Zell am See, wegen Feststellung und Einwilligung (Streitwert 50.000 EUR), über die außerordentliche Revision der klagenden Partei gegen das Urteil des Oberlandesgerichts Linz als Berufungsgericht vom 28. November 2013, GZ 6 R 174/13w-73, mit dem infolge Berufung der klagenden Partei das Urteil des Landesgerichts Salzburg vom 29. Juli 2013, GZ 7 Cg 88/11v-69, bestätigt wurde, in nichtöffentlicher Sitzung zu Recht erkannt:

Spruch

Der Revision wird Folge gegeben.

Die Entscheidungen der Vorinstanzen werden dahin abgeändert, dass das Ersturteil wie folgt zu lauten hat:

„1. Es wird zwischen der klagenden Partei und den beklagten Parteien festgestellt, dass der klagenden Partei als Eigentümer des herrschenden GST-NR 127, Baufläche (Gebäude), Baufläche (begrünt) in EZ 19 GB ***** sowie ihren Rechtsnachfolgern im Eigentum der genannten Liegenschaft gegenüber den beklagten Parteien als Miteigentümer des dienenden GST-NR 129, Baufläche (Gebäude), Baufläche (begrünt), in EZ 346 GB ***** sowie ihren Rechtsnachfolgern im Eigentum dieser Liegenschaft die Dienstbarkeit des Gehens und Fahrens mit Fahrzeugen aller Art über den sich von Norden nach Süden erstreckenden Weg (im Auszug aus der digitalen Katastralmappe, als Beilage ./A integrierender Bestandteil dieses Urteils, rot schraffiert dargestellt) zusteht.

2. Die beklagten Parteien sind gegenüber der klagenden Partei schuldig, in die Einverleibung der in Punkt 1. des Urteilsspruchs genannten Dienstbarkeit des Gehens und Fahrens mit Fahrzeugen aller Art über den sich von Norden nach Süden erstreckenden Weg (im Lageplan Beilage ./A rot schraffiert dargestellt) ob der Liegenschaft EZ 346 GB ***** bestehend aus GST-NR 129, Baufläche (Gebäude), Baufläche (begrünt), zugunsten des jeweiligen Eigentümers des GST-NR 127, Baufläche (Gebäude), Baufläche (begrünt), in EZ 19 GB ***** einzuwilligen,

3. Die beklagten Parteien sind schuldig, der klagenden Partei binnen 14 Tagen die mit 34.508,08 EUR (darin 5.152,80 EUR Umsatzsteuer und 3.452,63 EUR Barauslagen) bestimmten Prozesskosten erster Instanz zu ersetzen.“

Die beklagten Parteien sind schuldig, der klagenden Partei jeweils binnen 14 Tagen die mit 7.079,46 EUR (darin 693,66 EUR Umsatzsteuer und 2.919,30 EUR Barauslagen) bestimmten Kosten des Berufungsverfahrens und die mit 7.082,74 EUR (darin 499,46 EUR Umsatzsteuer und 4.087,80 EUR Barauslagen) bestimmten Kosten des Revisionsverfahrens zu ersetzen.

Text

Entscheidungsgründe:

Der Kläger erwarb mit Kaufvertrag vom 25.3.1986 von A***** A***** die Liegenschaft EZ 19 GB *****, zu deren Gutsbestand ua die GST-NR 127 und 129 gehörten. Auf GST-NR 129 befand sich der Bauernhof „E*****hof” und auf dem darunterliegenden GST-NR 127 ein Stallgebäude. Erschlossen wurde die Liegenschaft vom öffentlichen Verkehrsnetz von der S*****straße kommend über den E*****-P*****-Weg, wobei die öffentliche Verkehrsfläche an der Grenze zum GST-NR 129 endete. Dort befand sich ursprünglich ein Schranken, von dem dann über das GST-NR 129 zwischen dem Bauernhof und dem Stall ein Weg weiterführte. Dieser Weg verlief zuerst in Ost-West-Richtung und machte dann eine Kurve nach Norden. Der Weg war etwa bis zum Bauernhof asphaltiert und dann geschottert. Dieser geschotterte Weg führte dann am Ende zum GST-NR 6/4, auf dem sich ebenfalls ein Haus befand, zu dem man über den beschriebenen Weg zufuhr.

Mit Kaufvertrag vom 4.12.2000 veräußerte der Kläger GST-NR 129 samt dem darauf befindlichen Bauernhof an die L***** GmbH (folgend nur mehr: GmbH). Das unterhalb des beschriebenen Wegs gelegene GST-NR 127 verblieb im Eigentum des Klägers. Der Weg befand und befindet sich auch heute noch auf GST-NR 129. Im Zuge der Verkaufsverhandlungen sicherte die GmbH dem Kläger zu, eine behördlich für das Bauvorhaben vorgesehene Aufschließungsstraße auf dem Kaufgrundstück zu errichten, was im Vertragstext des Kaufvertrags festgehalten wurde. Mit Fax vom 17.7.2000 sicherte die GmbH dem Kläger zu, dass mit dieser Straße auch das GST-NR 127 des Klägers zur Gänze aufgeschlossen werden solle. Bei Berechnung des Kaufpreises für GST-NR 129 wurde daher der gesamte Weg ausdrücklich ausgenommen. Dies geschah in Erwartung darauf, dass die neu zu errichtende Zufahrtsstraße in der Folge dem öffentlichen Verkehr gewidmet werde, womit die Zufahrt zu dem dem Kläger verbleibenden GST-NR 127 gesichert gewesen wäre. Das der Bauplatzerklärung vom 3.12.2000 zugrunde liegende Gutachten des Amtssachverständigen sah vor, dass die ursprünglich private Aufschließungsstraße entlang des beantragten Bauplatzes dem öffentlichen Verkehr zu widmen sei, wobei die Herstellung dieser Aufschließungsstraße der GmbH obliegen sollte.

Die GmbH zeigte auch Interesse am GST-NR 127, doch der Kläger wollte dieses vorerst behalten. Im Jahre 2003 räumte der Kläger der GmbH ein Vorkaufsrecht hinsichtlich des GST-NR 127 ein. Damals gingen noch alle Beteiligten davon aus, dass das GST-NR 127 über die Zufahrtsstraße auf dem GST-NR 129 aufgeschlossen werde. Eine andere Zufahrt zum Grundstück 127 gab es nicht, daran hat sich bis heute nichts geändert. Die GmbH ließ den Bauernhof samt Nebengebäude auf GST-NR 129 abtragen und eine Wohnanlage errichten. Die Zufahrtsstraße wurde zur Gänze asphaltiert und am Ende unmittelbar vor den GST-NR 6/4 und 128/2 mit einem Wendehammer versehen.

Etwa ab Ende 2002 begann die GmbH mit dem Verkauf der einzelnen Wohnobjekte. Der Verkauf zog sich über einen längeren Zeitraum hin. Als die ersten Interessenten sich die Liegenschaft ansahen, war mit dem Bau der Anlage noch nicht begonnen worden: als die letzten Wohnungen verkauft wurden, war die Anlage fast zur Gänze fertiggestellt.

In den jeweiligen Kaufverträgen zwischen der GmbH und den Beklagten war angeführt, dass eine verbleibende Fläche von 417 m² des GST-NR 129 zur Anlegung der Aufschließungsstraße samt Wendehammer bestimmt sei. Nach Punkt VI.1. des Vertrags sollte die Aufschließung des GST-NR 129 über das öffentliche Straßennetz erfolgen und sodann über die von der Verkäuferin (GmbH) zu schaffende, dem öffentlichen Verkehr gewidmete Privatstraße auf GST-NR 129.

Die insgesamt 13 Beklagten (Eigentümergemeinschaft) erwarben ihre Wohnungseigentumsobjekte zu unterschiedlichen Zeitpunkten und führten die Kaufgespräche mit verschiedenen Personen der GmbH. Im Zuge der Verkaufsgespräche zwischen der GmbH und den späteren Wohnungseigentümern wurde darauf verwiesen, dass die Zufahrtsstraße im Eigentum der Gemeinschaft stehe und sie auch für die Erhaltungskosten aufzukommen habe. Dass die auf GST-NR 129 befindliche Zufahrtsstraße auch der Aufschließung von GST-NR 127 dienen solle, war weder in den Verkaufsgesprächen ein Thema, noch fand dies Niederschlag in den Verträgen. Da es sich bei GST-NR 127 nur um eine Wiese mit starkem Gefälle handelte - das ursprünglich darauf befindliche Stallgebäude war bereits entfernt worden -, kümmerten sich die einzelnen Wohnungskäufer nicht um dieses Nachbargrundstück bzw um die Frage der Zufahrt dorthin.

Es steht nicht fest, dass es im Zuge der Verkaufsverhandlungen oder des Abschlusses des Wohnungseigentumsvertrags für die Beklagten irgendwelche Anhaltspunkte gegeben hätte, dass diese benachbarte Wiese nur über diese Straße erreicht werden könne. Selbst wenn man sich die Mühe gemacht hätte, sich an den Rand der Straße zu stellen und in das benachbarte GST-NR 127 hinabzusehen, hätte man keine in der Natur befindlichen Grundstücksgrenzen wahrgenommen, sodass nicht erkennbar gewesen wäre, ob dieses GST-NR 127 nicht zu einem der benachbarten Häuser gehöre bzw ob es nicht eine Möglichkeit gebe, von unten zu diesem Grundstück zuzufahren.

Der die Kaufverträge errichtende Notar war aufgrund des Bauplatzbescheids bzw der dazu abgegebenen Stellungnahme des Amtssachverständigen davon ausgegangen, dass die Zufahrtsstraße bereits dem öffentlichen Verkehr gewidmet sei, während die grundsätzliche Ansicht der Käufer der einzelnen Wohnungsobjekte die war, dass diese Straße in ihrem Privateigentum und nicht der Öffentlichkeit zur Verfügung stehe. Es gab aber auch einzelne Beklagte, wie den Drittbeklagten, die sich mit der Frage dieser Zufahrtsstraße nicht näher auseinandersetzten. Den Beklagten wurde beim Erwerb ihrer Anteile jedenfalls ausdrücklich gesagt, dass die Zufahrtsstraße in ihrem Eigentum stehe und es sich um eine Privatstraße handle. Die Zufahrtsstraße auf GST-NR 129 weist derzeit weder eine öffentliche Widmung auf, noch existiert ein Geh- und Fahrtrecht zu Gunsten des GST-NR 127.

Der uneingeschränkt freie Blick von sämtlichen Wohnungen auf den Z*****see war ein werterhöhender Umstand und wurde im Zuge der Verkaufsgespräche thematisiert. Mehrfach wurde die Frage gestellt, ob das GST-NR 127 verbaut werde oder nicht. Es steht nicht fest, ob es von Seiten der GmbH eine konkrete Zusage oder Erklärung dazu gegeben hat. Bei den Kaufinteressenten entstand der Eindruck, dass das GST-NR 127 entweder nicht verbaut werde oder wenn dann nur in einer so geringen Höhe, dass die Sicht auf den See nicht beeinträchtigt werde.

Der Kläger mit Wohnsitz in W***** sah die Liegenschaft als Investitionsobjekt und war nur sehr selten an Ort und Stelle. Kontakte zwischen dem Kläger und den einzelnen Wohnungseigentümern gab es nie. Als der Kläger schließlich die Absicht hatte, selbst die Bebauung seines GST-NR 127 in die Wege zu leiten, und dabei nach wie vor davon ausging, dass die Zufahrtsstraße auf dem GST-NR 129 der Aufschließung seines Grundstücks diene, wurde er damit konfrontiert, dass weder eine öffentliche Widmung dieses Straßenabschnitts vorlag noch ein ausdrückliches Geh- und Fahrtrecht zugunsten seines Grundstücks. Um Abhilfe zu schaffen, beauftragte der Kläger den Notar mit dem Entwurf eines Dienstbarkeitsvertrags, der den Beklagten zugestellt, von diesen aber abgelehnt wurde.

Bei Abschluss des Kaufvertrags zwischen der GmbH und den 12.- und 13.-Beklagten betreffend zwei überdachte PKW-Stellplätze waren diese Differenzen bereits bekannt, sodass in deren Kaufvertrag ein besonderer Hinweis aufgenommen wurde, wonach die Käufer informiert seien, dass der Kläger als Eigentümer des Nachbargrundstücks ein Geh- und Fahrtrecht beanspruche.

Der Kläger stellte die aus dem Spruch (Punkt 1. und 2.) ersichtlichen Begehren und brachte vor, die Beklagten hätten die Liegenschaft nicht gutgläubig lastenfrei erworben. Die Servitut sei offenkundig gewesen. Der Weg habe seit mehr als 30 Jahren auch als Zufahrt zu den GST-NR 127, 6/4, 132/10 und 128/2 gedient. Eine andere Zufahrtsmöglichkeit zum GST-NR 127 existiere nicht und habe auch in der Vergangenheit nicht existiert.

Der Kläger habe bereits vor dem Verkauf des GST-NR 129 an die GmbH darauf hingewiesen, dass das ihm verbleibende GST-NR 127 ausschließlich über den in der Natur einwandfrei ersichtlichen Weg auf GST-NR 129 erreichbar und es Bedingung für den Verkauf sei, dass die GmbH eine Aufschließungsstraße errichte, die auch dem Kläger zur Erschließung seines GST-NR 127 diene. Die GmbH habe sich vertraglich verpflichtet, eine behördlich genehmigte, entlang der südöstlichen Grenze des GST-NR 129 verlaufende Aufschließungsstraße zu errichten. Bereits damals sei die Straße bis zur Hälfte des GST-NR 127 asphaltiert und anschließend gut befestigt gewesen. Es sei in der Natur einwandfrei erkennbar und offenkundig gewesen, dass ein Teilbereich des GST-NR 129 als Zufahrtsstraße für GST-NR 127 genutzt werde. Nach dem Gutachten des bautechnischen Amtssachverständigen sei im Bescheid vom 3.12.2001 festgehalten worden, dass die Aufschließungsstraße dem öffentlichen Verkehr zu widmen sein werde. Aufgrund einer Unachtsamkeit der Behörde sei es jedoch unterlassen worden, die Widmung als Auflage in den Bescheid aufzunehmen. Im Zuge der Bebauung des GST-NR 129 sei dann der gesamte Weg asphaltiert worden und verlaufe dort, wo er auch vor 1986 verlaufen sei.

Von 2005 bis 2010 seien die einzelnen Wohneinheiten auf GST-NR 129 errichtet und an die Beklagten veräußert worden. In den Kaufverträgen hätten die Beklagten erklärt, sich über Lage, Größe und Ausstattung des geplanten Projekts sowie der Wohnungen informiert und in die bezughabenden Unterlagen Einsicht genommen zu haben. Es sei davon auszugehen, dass sich die Beklagten auch vor Ort über die Lage des geplanten Objekts informiert hätten. Auch nach dem Verkauf des GST-NR 129 habe der Kläger den Weg zu Fuß oder mit dem Pkw benützt, um auf sein GST-NR 127 zu gelangen, ohne dass ihm die Benützung untersagt worden sei. Erst als er 2009 um eine Bauplatzerklärung für GST-NR 127 angesucht habe, sei er darauf hingewiesen worden, dass keine dem öffentlichen Verkehr gewidmete Aufschließungsstraße auf GST-NR 129 bestehe.

Die Beklagten beantragten Abweisung der Klagebegehren unter Hinweis auf das Fehlen einer tauglichen Rechtsgrundlage. Die Verpflichtung der GmbH habe sich ausschließlich auf die Erschließung des GST-NR 129 bezogen, nicht aber auf jene des GST-NR 127. Selbst wenn die vom Kläger behauptete Vereinbarung zwischen ihm und der GmbH getroffen worden sei, könne der Kläger diese nicht gegenüber den Beklagten geltend machen. Es stelle eine Sorglosigkeit dar, dass der Kläger nicht darauf gedrungen habe, eine entsprechende Vereinbarung in seinen Kaufvertrag aufzunehmen. Bei den Beklagten handle es sich überwiegend um ortsfremde Personen, deren Interesse der Errichtung der jeweils gekauften Wohnungen gegolten habe und die sich nicht darum gekümmert hätten, wer gerade über ihre Liegenschaft gehe. Weder in der Bauplatzerklärung noch im Baubewilligungsbescheid sei eine Auflage enthalten gewesen, wonach die auf GST-NR 129 zu errichtende Aufschließungsstraße verpflichtend dem öffentlichen Verkehr zu widmen sei. Eine offenkundige Dienstbarkeit liege nicht vor.

Das Erstgericht wies die Klagebegehren auf der Grundlage der eingangs wiedergegebenen Feststellungen ab. Rechtlich verneinte das Erstgericht das Vorliegen einer offenkundigen Dienstbarkeit mit der wesentlichen Begründung, es seien keine Anhaltspunkte dafür vorgelegen, dass die Zufahrtsstraße auf GST-NR 129 auch zur Aufschließung des GST-NR 127 diene. Auch Vertragspunkt VI.1. komme als Anspruchsgrundlage für den Kläger nicht in Betracht, weil dieser Vertragspunkt die Frage des Bestehens einer offenkundigen Dienstbarkeit zu Gunsten des Klägers nicht tangiere. Die Zusicherung der GmbH, das GST-NR 127 mittels Errichtung einer Aufschließungsstraße auf GST-NR 129 zu erschließen, berühre das Verhältnis zwischen den Streitteilen nicht.

Das Berufungsgericht gab der vom Kläger erhobenen Berufung nicht Folge. Es war der Rechtsansicht, dass die Gutgläubigkeit des Erwerbers einer Liegenschaft ausgeschlossen sei, wenn dieser in schuldhafter Weise Indizien für das Abweichen des Grundbuchstands von den tatsächlichen Verhältnissen ignoriere. Dabei genüge leichte Fahrlässigkeit. Der Umfang der Sorgfaltspflicht bestimme sich nach der Verkehrsübung (5 Ob 563/93 SZ 66/152). Der Liegenschaftserwerber sei zu Nachforschungen verpflichtet, wenn sich aus den besonderen Umständen Bedenken gegen die Vollständigkeit des Grundbuchs ergeben würden (RIS-Justiz RS0011676). Dies sei der Fall, wenn sichtbare Anlagen auf dem Grund oder sonstige Einrichtungen oder Vorgänge, die man von dort aus bei einiger Aufmerksamkeit wahrnehmen könne, das Bestehen einer Dienstbarkeit vermuten ließen (7 Ob 560/94 NZ 1995, 108). Die Sorgfaltsanforderungen an den Erwerber dürften aber nicht überspannt werden, weil sonst das Grundbuch entwertet würde (1 Ob 1/84 SZ 57/38; RIS-Justiz RS0034776). Wenn auch das Grundbuch für Dienstbarkeiten von vornherein eine geringere Aussagekraft besitze, weil diese Rechte nicht immer lückenlos verbüchert seien (RIS-Justiz RS0011669), müsse der Erwerber einer Liegenschaft das Bestehen nicht verbücherter Benützungsrechte nicht geradezu vermuten (1 Ob 566/89 SZ 62/62). Für den mangelnden guten Glauben des Erwerbers hinsichtlich der Freiheit von Dienstbarkeiten sei der angeblich Dienstbarkeitsberechtigte (Kläger) beweispflichtig (Mader/Janisch in Schwimann³ § 1500 ABGB Rz 15; RIS-Justiz RS0013489; RS0034837). Der Erwerb im Vertrauen auf das Grundbuch mache eine vollendete Ersitzung wirkungslos (Mader/Janisch aaO Rz 14; RIS-Justiz RS0012151; RS0107329; 10 Ob 291/99p). Ob im Zeitpunkt des Erwerbs des dienenden Grundstücks Anlagen oder sonstige Einrichtungen vorhanden waren, die diesen Zweck des Dienens als offenkundig erkennen ließen und eine Erkundigungspflicht auslösten, sei eine Frage des Einzelfalls (Mader/Janisch aaO Rz 8 und 11; RIS-Justiz RS0034870; RS0079882; RS0107329; 1 Ob 112/97w; 10 Ob 291/99p).

Nach den Feststellungen des Erstgerichts handle es sich bei GST-NR 127 um eine Wiese mit starkem Gefälle ohne in der Natur ersichtliche Grundstücksgrenzen. Für die Beklagten sei daher nicht erkennbar gewesen, ob dieses Grundstück nicht zu einem der benachbarten Häuser gehöre bzw ob es nicht eine Möglichkeit gebe, von unten zu diesem Grundstück zuzufahren. Die Frage der Aufschließung des GST-NR 127 sei weder Inhalt der Vertragsverhandlungen mit den Beklagten gewesen, noch habe sich ein Hinweis darauf in den Kaufverträgen gefunden. Selbst der Einwand des Klägers, das ursprünglich auf GST-NR 127 gestandene Stallgebäude sei erst im Jahr 2004 abgebrochen worden und somit bei Beginn der Verkaufsgespräche ab 2002 noch vorhanden gewesen, habe keinen hinreichenden Anhaltspunkt für die Beklagten begründet, auf eine bestehende Grunddienstbarkeit des Klägers schließen zu müssen. Schließlich sei dem Beweisverfahren zu entnehmen, dass der Kläger das GST-NR 127 nur äußerst selten frequentiert und auch selbst zugestanden habe, das ursprünglich auf GST-NR 127 gestandene Stallgebäude nie selbst bewirtschaftet zu haben. Darüber hinaus sei der dazugehörige Bauernhof auf GST-NR 129 damals bereits von der GmbH abgerissen gewesen. Im Ergebnis habe der beweispflichtige Kläger keine Anhaltspunkte nachweisen können, die den mangelnden guten Glauben der Beklagten hinsichtlich der Freiheit von Dienstbarkeiten indiziert hätten. Es habe keine Nachforschungspflicht der Beklagten bestanden. Aus der in Punkt VI.1. der zwischen den Beklagten und der GmbH abgeschlossenen Kaufverträge vorgesehenen Widmung der Zufahrt (Privatstraße) zum öffentlichen Verkehr folge keine taugliche Rechtsgrundlage für den Kläger, würden doch diese Verträge ausschließlich das Verhältnis zwischen der GmbH und den Beklagten betreffen. Der Berufung sei daher keine Folge zu geben gewesen.

Das Berufungsgericht sprach aus, dass der Wert des Entscheidungsgegenstands 30.000 EUR übersteigt und die ordentliche Revision mangels Abweichung von höchstgerichtlicher Judikatur und mangels einer über den Einzelfall hinausgehenden grundsätzlichen Bedeutung der hier zu lösenden Rechtsfragen (RIS-Justiz RS0034870; RS0079882; RS0107329) nicht zulässig sei.

Gegen diese Entscheidung richtet sich die außerordentliche Revision des Klägers wegen Aktenwidrigkeit und unrichtiger rechtlicher Beurteilung mit dem Antrag auf Abänderung im Sinn der Klagestattgebung. Hilfsweise stellt der Kläger auch einen Aufhebungsantrag.

Die Beklagten erstatteten eine ihnen freigestellte Revisionsbeantwortung mit dem Antrag, die Revision des Klägers zurückzuweisen, in eventu dieser keine Folge zu geben und das Urteil des Berufungsgerichts vollinhaltlich zu bestätigen.

Rechtliche Beurteilung

Die Revision ist zulässig und berechtigt, weil die Vorinstanzen die folgend darzustellenden Judikaturgrundsätze zur (fehlenden) Gutgläubigkeit als Voraussetzung für den lastenfreien Liegenschaftserwerb im vorliegenden Einzelfall nicht vertretbar angewendet haben.

1. Der Oberste Gerichtshof hat die vom Kläger behauptete Aktenwidrigkeit geprüft; sie liegt nicht vor. Das Berufungsgericht hat im Zusammenhang mit der vom Kläger in seiner Berufung ausgeführten Verfahrensrüge (ua) die Ansicht vertreten, dieser habe (gemeint: in erster Instanz) nicht behauptet, dass die zwischen der GmbH und den Beklagten abgeschlossenen Verträge (Punkt VI.1.) echte Verträge zugunsten Dritter (gemeint: zugunsten des Klägers) seien. Ob diese Einschätzung oder die gegenteilige Meinung des Klägers zutrifft, ist eine Frage der Auslegung seines erstinstanzlichen Parteivorbringens, berührt aber - entgegen der Ansicht des Klägers - keine Aktenwidrigkeit und ist im Übrigen auch nicht entscheidungswesentlich.

2. Der Kläger macht in seiner außerordentlichen Revision (S 10 f in ON 74) ua die mangelnde Gutgläubigkeit der GmbH sowie der 12.- und 13.-Beklagten geltend. Der GmbH sei bekannt gewesen, dass das GST-NR 127 des Klägers nur über die beschriebene Straße erschlossen werde. Die GmbH habe die 12.- und 13.-Beklagten in ihrem Kaufvertrag ausdrücklich darauf hingewiesen, dass der Kläger die nunmehr klageweise geltend gemachte Dienstbarkeit beanspruche. Demzufolge wären diese Beklagten jedenfalls zu weiteren Nachforschungen verpflichtet gewesen, hätten solche jedoch unterlassen, was die Annahme ihrer Gutgläubigkeit verbiete.

Diese Revisionsausführungen sind berechtigt:

3. Bei Übereignung einer von zwei Liegenschaften desselben Eigentümers, von welchen eine offenkundig der anderen dient und weiterhin dienen soll, entsteht auch ohne Verbücherung eine Dienstbarkeit. Dabei wird angenommen, dass der durch den Übertragungsakt tatsächlich geschaffene Zustand die Natur einer Dienstbarkeit hat und die Servitut somit unmittelbar durch den Übertragungsakt entsteht (grundlegend 1 Ob 1/84 SZ 57/38 = NZ 1987, 22 [Hofmeister]; RIS-Justiz RS0011618; vgl auch RS0011643; RS0119170; Hofmann in Rummel³ § 481 ABGB Rz 2; Memmer in Kletečka/Schauer, ABGB-ON^1.01 § 481 Rz 12). Auf diese Weise kann die Servitut nicht nur für den Erwerber, sondern auch für den Veräußerer eines Grundstücks begründet werden (2 Ob 28/10x).

4. Im Zeitpunkt der Übereignung des dienenden Grundstücks müssen Anlagen vorhanden sein, die den Zweck des Dienens offenkundig machen (Memmer in Kletečka/Schauer, ABGB-ON^1.01 § 481 Rz 13 mzN). Der Erwerber der dienenden Liegenschaft muss die bisher faktisch bestehende Dienstbarkeit entweder gekannt haben oder er hätte sie wegen ihrer Offenkundigkeit zumindest kennen müssen (1 Ob 292/98t mwN NZ 1999, 223 = EvBl 1999/70; 6 Ob 79/98f = MietSlg 50.236; 1 Ob 58/97d = MietSlg 49.026; RIS-Justiz RS0011643, RS0011618). Diese Rechtsprechung ist dahin zu verstehen, dass es auf die durch Anlagen offenkundigen Verhältnisse nur für das Kennenmüssen des Erwerbers ankommt. Hatte der Erwerber hingegen ohnehin positive Kenntnis von der faktisch bestehenden Dienstbarkeit, ist das Vorhandensein von Anlagen im Übereignungszeitpunkt nicht von Bedeutung, weil der Erwerber dann eines solchen Hinweises gar nicht bedurfte (2 Ob 200/00a NZ 2001, 372). Ein solcher Fall liegt hier im Grunde deshalb vor, weil das GST-NR 127 des Klägers nur auf dem von ihm nunmehr als Dienstbarkeitsweg reklamierten Straßenstück erschlossen wird und der GmbH als Erwerberin des dienenden Grundstücks dieser Umstand positiv bekannt war. Immerhin sicherte die GmbH dem Kläger mit Fax vom 17.7.2000 zu, eine Aufschließungsstraße auf dem Kaufgrundstück zu errichten, mit der auch das GST-NR 127 des Klägers zur Gänze aufgeschlossen werden sollte und deshalb wurde bei Berechnung des Kaufpreises für GST-NR 129 die Wegfläche ausdrücklich ausgenommen. Der Kläger als Eigentümer des GST-NR 127 war daher seit der Veräußerung des GST-NR 129 an die GmbH im Besitz einer zwar nicht verbücherten, aber der GmbH als Eigentümerin des dienenden Grundstücks im zuvor dargestellten Sinn bekannten Dienstbarkeit.

5. Die Beklagten nehmen für sich in Anspruch, ihre Liegenschaftsanteile im Vertrauen auf das Grundbuch gutgläubig lastenfrei erworben zu haben. Tatsächlich erlischt eine nicht verbücherte, nicht offenkundige Dienstbarkeit durch den gutgläubigen Erwerb des belasteten Grundstücks (RIS-Justiz RS0012151). Die Berufung auf die Gutgläubigkeit bei Erwerb einer Liegenschaft hinsichtlich der Freiheit von Dienstbarkeiten ist nur möglich, wenn keine Umstände vorliegen, die bei gehöriger Aufmerksamkeit den wahren vom Grundbuchstand abweichenden Sachverhalt erkennen lassen (RIS-Justiz RS0011676).

6. Für den mangelnden guten Glauben des Erwerbers einer Liegenschaft hinsichtlich der Freiheit von Dienstbarkeiten ist der angebliche Dienstbarkeitsberechtigte (hier: der Kläger) beweispflichtig. Es hat also nicht der Liegenschaftserwerber (hier: die Beklagten), der ein im Zeitpunkt des Erwerbs zwar außerbücherlich bestehendes, aber nicht verbüchertes Wegerecht nicht gegen sich gelten lassen muss, falls er die Ausübung der Dienstbarkeit weder kannte noch kennen musste, seine Gutgläubigkeit, sondern vielmehr der Gegner (hier: der Kläger) die Schlechtgläubigkeit des Erwerbers (hier: der Beklagten) zu beweisen (RIS-Justiz RS0034837). Diese Beweispflicht geht aber nicht so weit, den behauptetermaßen Dienstbarkeitsberechtigten auch mit dem Beweis der Tatsache zu belasten, der Erwerber habe keine Nachforschungen angestellt. In diesem Punkt spricht die Nähe zum Beweis dafür, den beklagten Parteien den Beweis für die Nachforschungen und ihr Ergebnis aufzubürden, sofern der Kläger Umstände darlegen kann, die den beklagten Parteien Anlass zu Nachforschungen gaben. Das, was die beklagten Parteien daraufhin getan und veranlasst haben, liegt in deren Sphäre (RIS-Justiz RS0013489).

7. Auch wenn das bloße Berühmen des angeblichen Dienstbarkeitsberechtigten den guten Glauben nicht zu zerstören vermag, so löst es doch die Pflicht des Erwerbers der vermeintlich unbelasteten Sache aus, Nachforschungen darüber anzustellen, ob die Behauptung zutrifft. Diese Nachforschungspflicht hält sich zwar im Rahmen eines zumutbaren Aufwands an Zeit und Mühe, lässt sich aber nicht darauf beschränken, dass der Erwerber einer nach dem Grundbuchstand unbelasteten Liegenschaft nur offenkundige, also durch besondere Anlagen in die Augen fallende Dienstbarkeiten gegen sich gelten lassen müsste (RIS-Justiz RS0013488).

8. Im vorliegenden Fall hat die Verkäuferin (GmbH) die 12.- und 13.-Beklagten in deren Kaufvertrag ausdrücklich auf den Umstand hingewiesen, dass der Kläger eine Dienstbarkeit auf dem fraglichen Straßenstück in Anspruch nimmt. Dies hat nach dem zuvor wiedergegebenen Judikaturgrundsatz eine Erkundigungspflicht der 12.- und 13.-Beklagten ausgelöst, der hier durch die naheliegende und zumutbare Rückfrage beim Kläger zu entsprechen gewesen wäre. Der Kläger hätte dann diese Beklagten im Sinn seiner nunmehrigen Prozessbehauptungen über den strittigen Sachverhalt, der sich im Übrigen auch durch Einsicht in den die betreffenden Grundstücke darstellenden Mappenplan ableiten hätte lassen, informieren können. Eine solche zumutbare Rückfrage beim Kläger ist allerdings nicht erfolgt (Ersturteil S 8), was die Gutgläubigkeit der 12.- und 13.-Beklagten ausschließt.

9. Folglich stellt sich die Frage, ob die bei einzelnen Miteigentümern fehlende Gutgläubigkeit, die deren Vertrauen auf den Buchstand zerstört, auch zu Lasten aller gutgläubigen Miteigentümer geht. Nun zählt § 844 ABGB allgemein die Servituten (Dienstbarkeiten) zu den unteilbaren Sachen. Dies gilt namentlich für Grunddienstbarkeiten (Parapatits in Kletečka/Schauer, ABGB-ON^1.02 § 844 Rz 2). Die in § 485 Satz 2 ABGB ebenfalls vorgesehene Unteilbarkeit gilt überdies schon für die Entstehung einer Dienstbarkeit insoweit, als nach herrschender Ansicht Grunddienstbarkeiten nicht an ideellen Anteilen begründet werden können (2 Ob 520/95 SZ 68/70; 5 Ob 80/99x; 5 Ob 254/02t RdW 2003/250; 5 Ob 251/03b NZ 2004, 248 [Hoyer, NZ 2004, 253]; RIS-Justiz RS0013190 [T3], vgl auch RS0042550; RS0060362; Hofmann in Rummel³, § 485 ABGB Rz 2). In einem Gesamtrechtsverhältnis, das - wie hier - die gesonderte Rechtsbegründung an ideellen Anteilen ausschließt, muss auch die Tatsachenkenntnis bzw Schlechtgläubigkeit eines oder einzelner Teilhaber allen anderen schaden. Der Oberste Gerichtshof ist daher in einem Fall, dem ebenfalls ein zeitlich gestaffelter Erwerb von Miteigentumsanteilen an der dienenden Liegenschaft zugrunde lag, davon ausgegangen, dass auch dann, wenn nur ein (einzelne) Miteigentümer bei gehöriger Aufmerksamkeit den wahren vom Grundbuchstand abweichenden Sachverhalt über eine Dienstbarkeit erkennen hätte(n) können (hier: gekannt hat), sich die übrigen (späteren) Miteigentümer nicht wirksam auf das Grundbuch berufen können (2 Ob 570/95 = SZ 68/206; vgl auch 4 Ob 74/07x SZ 2007/80 = EvBl 2007/142 = immolex 2008/10; Spath in Schwimann/Kodek⁴ § 481 ABGB Rz 6; Memmer in Kletečka/Schauer, ABGB-ON^1.01 § 481 Rz 16). Das positive Wissen der GmbH als ursprüngliche Erwerberin der Liegenschaft vom Bestand der Dienstbarkeit wird daher auch hier im später mehrpersonalen Rechtsverhältnis der Miteigentümer nicht durch die Gutgläubigkeit einzelner, später erwerbender Miteigentümer, sondern erst dann beseitigt, wenn alle Miteigentumsanteile gutgläubig im Vertrauen auf das Grundbuch erworben sind. Die infolge der hier vorgelegenen Verletzung der Nachforschungspflicht zerstörte Gutgläubigkeit bei den 12.- und 13.-Beklagten muss demnach zu Lasten aller übrigen Miteigentümer gehen und schließt einen insgesamt lastenfreien Liegenschaftserwerb aus. Der Kläger kann sich demnach gegenüber allen Beklagten auf die durch den Verkauf des GST-NR 129 entstandene Dienstbarkeit berufen.

Die Revision ist demnach berechtigt und hat zur Stattgebung der Klagebegehren zu führen.

10. Die Kostenentscheidung beruht auf § 41 ZPO (für das Rechtsmittelverfahren iVm § 50 ZPO). Bei den erstinstanzlichen Kosten war der nicht verbrauchte und rücküberwiesene Kostenvorschussteil abzuziehen.

Entscheidungstext

Kopf

Der Oberste Gerichtshof hat durch den Senatspräsidenten Hon.-Prof. Dr. Danzl als Vorsitzenden sowie die Hofrätinnen und Hofräte Dr. Lovrek, Dr. Höllwerth, Dr. Grohmann und Mag. Wurzer als weitere Richter in der Rechtssache der klagenden Partei H***** S*****, vertreten durch Dr. Gerhard Brandl, Rechtsanwalt in Klagenfurt, gegen die beklagten Parteien 1. F***** W***** P*****, 2. M***** R***** P*****, beide *****, 3. J***** B*****, 4. R***** J***** G*****, 5. P***** B***** G*****, 6. D***** C*****, 7. J***** C*****, beide *****, 8. Dr. A***** E*****, 9. E***** G*****, 10. R***** S*****, 11. J***** B*****, 12. E***** D***** B***** und 13. T***** M***** B*****, beide *****, 1. bis 9. und 11. bis 13. beklagte Parteien vertreten durch Dr. Rüdiger Hanifle, Rechtsanwalt in Zell am See, 10. beklagte Partei (nunmehr) vertreten durch Prof. Dr. Fritz Wennig, Rechtsanwalt in Wien, wegen Feststellung und Einwilligung (Streitwert 50.000 EUR), über den Berichtigungsantrag der 10. beklagten Partei den

Beschluss

gefasst:

Spruch

Der Antrag der 10. beklagten Partei auf Berichtigung des Urteils des Obersten Gerichtshofs vom 4.9.2014, GZ 5 Ob 27/14b-77, wird abgewiesen.

Begründung:

Rechtliche Beurteilung

Die 10. beklagte Partei begehrte die Berichtigung des im Spruch genannten Urteils dahin, dass sie nicht durch RA Dr. Rüdiger Hanifle vertreten (gewesen) sei.

Der Berichtigungsantrag ist nicht berechtigt, weil sich der zuvor genannte Rechtsanwalt in der Revisionsbeantwortung (ON 76) auch hinsichtlich der 10. beklagten Partei auf die erteilte Vollmacht berufen hat (§ 30 Abs 2 ZPO).

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