OGH vom 22.06.1995, 6Ob667/94
Kopf
Der Oberste Gerichtshof hat durch den Senatspräsidenten des Obersten Gerichtshofes Dr.Schobel als Vorsitzenden sowie durch die Hofräte des Obersten Gerichtshofes Dr.Redl, Dr.Kellner, Dr.Schiemer und Dr.Prückner als weitere Richter in der Rechtssache der klagenden Partei Dr.Gregor K*****, Hauseigentümer, ***** vertreten durch Dr.Manfred Melzer ua Rechtsanwälte in Wien, wider die beklagte Partei Hilmi P*****, Arbeiter, ***** vertreten durch Dr.Helene Klaar, Rechtsanwältin Wien, wegen S 57.398,39 sA und Räumung, infolge der Revisionsrekurse beider Parteien gegen den Beschluß des Landesgerichtes für Zivilrechtssachen vom , AZ 48 R 1211/93 (ON 25), womit der Beschluß des Bezirksgerichtes Floridsdorf vom , GZ 6 C 1759/92d-19, abgeändert wurde, in nichtöffentlicher Sitzung den
Beschluß
gefaßt:
Spruch
Dem Revisionsrekurs der klagenden Partei wird nicht Folge gegeben.
Die klagende Partei hat die Kosten ihres Rechtsmittels selbst zu tragen.
Der Revisionsrekurs der beklagten Partei wird zurückgewiesen.
Text
Begründung:
Der Kläger begehrt vom Beklagten S 57.398,39 sA und die Räumung der an ihn vermieteten Wohnung Nr 13 in seinem Haus ***** Wien, W*****, mit dem Vorbringen, der Beklagte schulde den eingeklagten Betrag an rückständigen Mietzinsen für die Monate April 1990 bis Mai 1993. In dem vom Beklagten mit der Firma S***** GesmbH abgeschlossenen Untermietvertrag sei ein monatlicher wertgesicherter Mietzins von S 1.650,-- zuzüglich Betriebskosten und Umsatzsteuer vereinbart worden. Mit Sachbeschluß des Bezirksgerichtes Floridsdorf vom 7 MSch 20/90 sei der Beklagte als Hauptmieter der genannten Wohnung festgestellt worden. Zwischen den Parteien gelte nunmehr der ursprünglich vereinbarte, nach der Wertsicherungsvereinbarung aufgewertete Mietzins als bedungen. Von Juli 1989 bis Mai 1993 habe der Beklagte immer zu geringe Beträge bezahlt. Auf das Vertragsverhältnis finde § 53 MRG Anwendung, weshalb vom Beklagten auch rückwirkend innerhalb der allgemeinen Verjährungsfrist die sich aufgrund der Indexnachverrechnung ergebende Mietzinsdifferenz begehrt werden könne.
Der Beklagte wandte ein, er habe bis Jänner 1992 den Mietzins nach den Vorschreibungen der "Hauptmieterin" an diese bezahlt. Mit Sachbeschluß vom sei seine Hauptmietereigenschaft festgestellt worden. Es sei nicht mehr der ursprünglich vereinbarte Mietzins von S 1.650,-- Vertragsinhalt, vielmehr gelte der gesetzlich zulässige Hauptmietzins nach Kategorie D als vereinbart, weil der Kläger dem Beklagten nach dem Sachbeschluß lediglich den Kategoriezins gemäß Ausstattungskategorie D vorgeschrieben habe. Diesen habe der Beklagte auch entrichtet, sodaß infolge beiderseitiger Willensübereinstimmung eine Vereinbarung zustandegekommen sei. Ein Vertrag, den auf der Basis des seinerzeit vereinbarten Untermietzinses, aufgewerteter Betrag nunmehr S 2.000,--, zugrundezulegen, sei nicht getroffen worden.
Das Erstgericht stellte im Sinne des § 33 Abs 2 MRG einen Mietzinsrückstand bis einschließlich Mai 1993 von insgesamt S 656,27 unter Zugrundelegung des folgenden wesentlichen zusammengefaßten Sachverhaltes fest.
Der Beklagte hat mit der S***** GesmbH am einen als "Wohnungsuntermietvertrag" bezeichneten Mietvertrag über die Wohnung Top Nr 13 im Haus Wien *****, W*****straße ***** abgeschlossen. Danach wurde das am beginnende Untermietverhältnis auf die Dauer von zwei Jahren abgeschlossen und sollte daher ohne weitere Aufkündigung am enden. Der monatliche Untermietzins wurde mit S 1.650,-- exklusive Umsatzsteuer plus Betriebskosten (damals S 519,93) plus 10 % Umsatzsteuer und einer Wertsicherung vereinbart, nach der der Betrag von S 1.650,-- auf den Index der Verbraucherpreise 1976 wertbezogen und dem Untervermieter das Recht eingeräumt wurde, die aufgelaufene Wertsicherungsdifferenz rückwirkend bis zur Dauer von drei Jahren einzuheben. Der Beklagte verblieb auch nach Ablauf der vereinbarten Mietzeit in der Wohnung, ein weiterer schriftlicher Mietvertrag wurde nicht abgeschlossen. Die dem Beklagten von der S***** GesmbH laufend mit vorgedruckten Erlagscheinen vorgeschriebenen Gesamtmietzinse zahlte der Beklagte regelmäßig.
Eigentümer des Hauses waren zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses Josef, Erika und Ernst H*****. Über deren Antrag nach dem Rückzahlungsbegünstigungsgesetz BGBl 336/71 gab das Bundesministerium für Bauten und Technik mit Schreiben vom einen Rückzahlungsplan für das noch aushaftende WWF-Darlehen bekannt, nach dem bis spätestens ein Betrag von S 11.962,50 zur Tilgung der Restschuld zu überweisen sei. Der Betrag wurde rechtzeitig überwiesen.
Mit Kaufvertrag vom erwarb der Kläger das Haus W*****straße *****.
Am stellte der Beklagte bei der Schlichtungsstelle für den
20. Bezirks einen gegen die S***** GesmbH, die Voreigentümer Josef, Erika und Ernst H***** sowie den Kläger gerichteten Antrag auf Anerkennung als Hauptmieter und Herabsetzung des Mietzinses auf das gesetzlich zulässige Ausmaß. Mit Sachbeschluß vom 7 MSch 20/90 des BG Floridsdorf wurde festgestellt, daß der beklagte Hauptmieter der Wohnung Top 13 im Hause W*****straße ***** ist und durch die Vorschreibung eines Hauptmietzinses von monatlich S 1.650,-- für diese Wohnung das zulässige Zinsausmaß im Zeitraum bis um monatlich S 100,--, im Zeitraum bis um monatlich S 850,--, somit insgesamt um S 11.950,-- überschritten wurde. Bei der Berechnung des gesetzlich zulässigen Hauptmietzinses stützte sich das Gericht auf den Beschluß des Bezirksgerichtes Innere Stadt Wien vom zu 45 MSch 21/80 wonach die Einhebung eines Mietzinses von S 31,-- je Friedenskrone für den Zeitraum bis und von S 16,-- je Friedenskrone für den Zeitraum bis bewilligt worden war, woraus sich ein zulässiger monatlicher Hauptmietzins für den Zeitraum bis von S 1.550,-- und für den Zeitraum bis von S 800,-- errechnete. Die Antragsgegner hatten nicht vorgebracht, daß auf das Mietverhältnis § 53 MRG Anwendung finde. Der Sachbeschluß wurde den Parteienvertretern am zugestellt und erwuchs in Rechtskraft. Der Beklagte, der noch Erlagscheine der S***** GesmbH besaß, zahlte auch nach Einbringung seines Antrages den Mietzins weiterhin an diese, weil ihm das von der Mietervereinigung empfohlen worden war. Im April und Mai 1992 erhielt der Beklagte weder von der S***** GesmbH noch von der Hausverwaltung des Klägers eine Mietzinsvorschreibung. Er erkundigte sich daher bei seinem Anwalt, was er einzuzahlen habe, dieser riet ihm, mindestens S 1.000,-- zu zahlen. Der Beklagte überwies daher für April und Mai je S 1.000,-- an den Hausverwalter des Klägers. Ende Mai erhielt er von diesem eine Vorschreibung über einen Restbetrag für April und Mai 1992 in Höhe von S 623,88, welchen der Beklagte einzahlte. Für Juni 1992 wurde dem Beklagten vom Hausverwalter des Klägers ein Gesamtmietzins von S 1.261,94 vorgeschrieben, den dieser aus dem Mietzins für Kategorie D zuzüglich Betriebskosten und Umsatzsteuer errechnet hatte. Der Hausverwalter war der Meinung, er dürfe nach Erhalt des Sachbeschlusses nur den Kategoriezins vorschreiben. Durch ein Schreiben des Klägers vom erfuhr er, daß auf das Mietverhältnis § 53 MRG Anwendung finde und forderte den Beklagten mit Schreiben vom daher auf, S 29.635,61 an rückständigem Mietzins nachzuzahlen. Bei seiner Berechnung ging er irrtümlich davon aus, daß in dem vereinbarten Mietzins von S 1.650,-- schon die Betriebskosten enthalten seien und errechnete (Zeitpunkt Juni 1984) von dem um die Betriebskosten verminderten Ausgangszins die Aufwertungen und zog vom Gesamtbetrag jene Zahlungen ab, die die nominelle "Hauptmieterin" der Wohnung an den Hauseigentümer geleistet hatte, nicht jene, höheren, Zahlungen des Beklagten an die "Hauptmieterin" bis zur rechtskräftigen Beendigung des MSch-Verfahrens. Ab Juli 1992 wurden dem Beklagten aufgewertete vertragliche Mietzinse vorgeschrieben, dieser überwies den ihm vom Hausverwalter des Klägers für Juni 1992 bekanntgegebenen Kategoriemietzins weiter.
Insgesamt hat der Beklagte im Zeitraum April 1990 bis März 1992 an die S***** GesmbH an Gesamtmietzinsen S 66.676,80 und im Zeitraum April 1992 bis Mai 1993 an den Hausverwalter des Klägers S 18.448,54 gezahlt.
Unter Zugrundelegung des Kategoriemietzinses zuzüglich Betriebskosten und Umsatzsteuer seit Rechtskraft des Sachbeschlusses ergibt sich gegenüber den Zahlungen des Beklagten für die Monate Juli 1992 bis November 1992 eine Differenz von je S 130,23 monatlich und für die Monate April und Mai 1992 eine solche von je S 2,56,--, insgesamt daher von S 656,27 zu Lasten des Beklagten.
Ausgehend von dem im Mietvertrag vereinbarten Mietzins zuzüglich Betriebskosten und Umsatzsteuer errechnet sich unter Berücksichtigung auch der Aufwertung für den Zeitraum April 1990 bis Mai 1993 der Gesamtmietzins mit S 114.371,24, die Differenz zu den im selben Zeitraum vom Beklagten geleisteten Zahlungen daher mit S 29.245,90.
Die S***** GesmbH zahlte den Hauptmietzins für die gegenständliche Wohnung an den Hausverwalter des Klägers nur sehr unregelmäßig und eigentlich jene Beträge, die sie zahlen wollte, insgesamt zahlte sie vom 1990 bis April 1992 nur S 34.832,52. Bei der Berechnung des klagsgegenständlichen Mietzinsrückstandes hat der Kläger nur die Zahlungen der Scheinhauptmieterin an ihn, nicht die Zahlungen des Beklagten an diese zugrundegelegt.
Rechtlich führte das Erstgericht aus, die Feststellung der Anerkennung des Beklagten als Hauptmieter nach § 2 Abs 3 MRG wirke ex tunc. Der Hauptmietvertrag sei nichtig, anstatt des Untermietvertrages zwischen dem Hauptmieter und dem Untermieter sei ein Hauptmietvertrag zwischen dem Hauseigentümer und dem Beklagten zustandegekommen. Dieser habe bis zur Rechtskraft des Sachbeschlusses also inklusive März 1993, die zuletzt vorgeschriebene Gesamtmiete an den nominellen Hauptmieter gezahlt und damit seine vertragliche Verpflichtung zur Mietzinszahlung erfüllt. Der nominelle Untermieter könne vor endgültiger Klärung der Frage seiner Rechtsstellung schuldbefreiend an seinen Vertragspartner zahlen. Daß die Scheinhauptmieterin den Hauptmietzins nicht vollständig an den Kläger gezahlt habe, könne nicht dem Beklagten zugerechnet werden, der Kläger müsse sich zur Befriedigung seiner Ansprüche an die Scheinhauptmieterin wenden. Demnach bestehe für den Zeitraum April 1990 bis einschließlich März 1992 jedenfalls kein Mietzinsrückstand. Nach Rechtskraft des Sachbeschlusses habe der Beklagte nicht gewußt, welchen Mietzins er nunmehr zahlen solle und auch keine Vorschreibung der Hausverwaltung erhalten. Der Beklagte habe durch die in der Folge für April bis Mai 1992 erfolgten Vorschreibungen in Höhe des Kategoriemietzinses aber im Sinne des § 863 ABGB den Willen des Hauseigentümers nur so verstehen können, daß nunmehr zwischen den Parteien der Kategoriemietzins gelten solle und vom Beklagten nur mehr dieser gefordert werde. Daß der Vertreter des Klägers zu diesem Zeitpunkt nicht gewußt habe, daß § 53 MRG anzuwenden sei, sei der Sphäre des Klägers zuzurechnen. Bis zur Klagserhebung sei nicht klar gewesen, welcher Mietzins nun eigentlich gelte, was auch gegen die Fortwirkung der ursprünglich getroffenen Vereinbarung spreche. Die grundsätzliche Geltung des § 53 MRG, weil das WWF-Darlehen innerhalb der gesetzten Frist und vor Abschluß des Mietvertrages zurückgezahlt worden sei und es auf einen Wechsel im Eigentum nicht ankomme, sei aber durch die konkludente Vereinbarung zwischen den Streitteilen über einen Kategoriemietzins nicht maßgeblich. Damit ergebe sich bei Vergleich der Kategoriemietzinse und der Zahlungen des Klägers ein Mietzinsrückstand bis einschließlich Mai 1993 von insgesamt S 656,27.
Das Rekursgericht gab dem Rekurs des Klägers teilweise Folge und stellte für den Zeitraum April 1990 bis Mai 1993 einen Mietzinsrückstand für die streitgegenständliche Wohnung von S 29.245,90 fest.
Durch die ex tunc wirksame feststellende Entscheidung des Außerstreitrichters vom sei der seinerzeit zwischen dem Kläger und der S***** GesmbH geschlossene Hauptmietvertrag nichtig und anstatt des Untermietvertrages mit dieser ein Hauptmietvertrag zwischen den Streitteilen zustandegekommen. Die im Vertrag zwischen dem Scheinhauptmieter und dem Beklagten enthaltenen Bestimmungen blieben aber, soferne sie nicht mit der festgestellten Stellung des Beklagten als Hauptmieter in Widerspruch stehen, weiter aufrecht. Dies führe dazu, daß von einer Weitergeltung der seinerzeit getroffenen Mietzinsvereinbarung samt allen damit in Zusammenhang stehenden Nebenabreden, wie der Wertsicherungsvereinbarung, auszugehen sei, soweit diese nicht zwingenden gesetzlichen Bestimmungen widersprächen.
Die Voraussetzungen der Anwendbarkeit des § 53 MRG seien gegeben. Daß das Darlehen von den Rechtsvorgängern des Klägers zurückgezahlt worden sei, stehe der Möglichkeit einer freien Mietzinsvereinbarung nicht entgegen. Bedingt durch die in § 12 Abs 3 Rückzahlungsbegünstigungsgesetz 1971 normierte Nichtanwendbarkeit des § 16 MRG könne der Mietzins im Rahmen des ABGB völlig frei vereinbart werden, die Grenze des angemessenen Mietzinses nach § 16 Abs 1 MRG gelte nicht, darüber hinaus seien auch die Vorschriften über die Wertsicherung (§ 16 Abs 6 MRG), selbst über deren Geltendmachung nicht anzuwenden.
Unter dem Gesichtspunkt der Geltung der im "Untermietvertrag" enthaltenen Zinsvereinbarung dürfe die Vorschreibung des Kategoriemietzinses durch den Hausverwalter (Aufforderung zur Zahlung eines Restbetrages Ende Mai 1992 für April und Mai 1992) im Sinne des § 863 ABGB aber nicht als Anbot zum Abschluß einer neuen Zinsvereinbarung gewertet werden, es sei daraus auch kein schlüssiger Verzicht auf den nach dem ursprünglichen Vertrag vereinbarten Mietzins anzunehmen. Insbesondere bei Annahme eines stillschweigenden Verzichtes sei besondere Vorsicht geboten. Ein konkludenter Verzicht auf eine mögliche Aufwertung oder sonstige Mietzinserhöhung setze langjährige Nichtgeltendmachung voraus und betreffe im Zweifel nur die Vergangenheit. Aus der Vorschreibung des Kategoriemietzinses samt Betriebskosten und Umsatzsteuer für lediglich drei Monate nach der durch den Sachbeschluß geschaffenen neuen Rechtslage könne noch nicht mit der geforderten Sicherheit darauf geschlossen werden, daß der Kläger auf Dauer auf die Geltendmachung des sich aus der seinerzeitigen Vereinbarung ergebenden Mietzinses und der Wertsicherungsbeträge habe verzichten wollen. Die schon im Juni 1992 gestellte Nachforderung sowie deren spätere Ergänzung und Berichtigung sprächen vielmehr für das Gegenteil. Damit erweise sich die vom Kläger erhobene Mietzinsforderung unter Zugrundelegung des seinerzeit vereinbarten Mietzinses von S 1.650,-- zuzüglich Wertsicherung, welche auch für bis zu drei Jahre im nachhinein geltend gemacht werden könne, als berechtigt. Entgegen der Ansicht des Klägers sei bei Beurteilung der vom Beklagten geleisteten Zinszahlungen zu berücksichtigen, daß die bis zur Rechtskraft des Sachbeschlusses vom an die Scheinuntervermieterin geleisteten Zahlungen schuldbefreiend gewesen und daher auf die Forderung des Klägers anzurechnen seien. Der Kläger, der sich als Hauseigentümer auf den Abschluß eines im Hinblick auf § 2 Abs 3 MRG nichtigen Umgehungsgeschäftes eingelassen habe trage auch das Risiko, daß der von ihm eingeschaltete Untervermieter die vom Beklagten kassierten Beträge nicht vollständig weiterleite oder vereinbarungsgemäß abrechne. Damit stünden aber im Zeitraum April 1990 bis einschließlich März 1992 an die Scheinhauptmieterin geleistete Zahlungen von S 66.676,80 und vom April 1992 bis Mai 1993 an den Hausverwalter des Klägers überwiesene S 18.448,54 einer Gesamtmietzinsforderung des Klägers in diesen Zeiträumen von S 114.371,24 gegenüber, sodaß sich ein Mietzinsrückstand von insgesamt S 29.245,90 ergebe.
Das Rekursgericht sprach aus, daß der ordentliche Revisionsrekurs zulässig sei, weil zu der Frage, inwieweit Zahlungen des gemäß § 2 Abs 3 MRG anerkannten Hauptmieters an den "Scheinuntervermieter" schuldbefreiend seien, eine höchstgerichtliche Rechtsprechung fehle.
Dem Rekurs des Klägers kommt keine Berechtigung zu.
Rechtliche Beurteilung
Der Rekurs des Beklagten ist unzulässig.
Der Kläger bekämpft die Entscheidung des Rekursgerichtes insoweit, als der Mietzinsrückstand nicht in der vollen begehrten Höhe von S 57.389,39 festgestellt wurde, weil nach seiner Ansicht nur die von der Scheinuntervermieterin an ihn weitergeleiteten, nicht aber die tatsächlichen Zahlungen des Beklagten an jene zu berücksichtigen seien. Diese Ansicht ist nicht zutreffend. Richtig haben die Vorinstanzen ausgeführt, daß durch die ex tunc wirksame feststellende Entscheidung des Außerstreitrichters (Sachbeschluß vom ) der Beklagte als Hauptmieter des Mietgegenstandes mit den sich aus dem MRG ergebenden Rechten und Pflichten anerkannt ist. Dies hat zur Folge, daß der zwischen dem Hauseigentümer und der S***** GesmbH geschlossene Mietvertrag als Umgehungsgeschäft nichtig ist, während das in in Wahrheit bezweckte, diessimulierte Geschäft - der Untermietvertrag - gemäß § 916 ABGB nach seiner wahren Beschaffenheit zu beurteilen ist, also als Hauptmietvertrag zwischen dem Hauseigentümer und dem Beklagten, sodaß alle in dem zwischen dem Scheinuntervermieter und dem Beklagten vereinbarten Bestimmungen aufrecht bleiben, soweit sie nicht nach den gesetzlichen Bestimmungen mit der Stellung eines Hauptmieters in Widerspruch stehen. Die Nichtigkeit umfaßt das Scheingeschäft. Dritte Personen, die an dem Scheingeschäft nicht teilgenommen haben, werden in ihrem Vertrauen auf die Gültigkeit des Geschäftes geschützt, können sich aber auch auf die Nichtigkeit des Geschäftes berufen (Rummel in Rummel ABGB2 Rz 4 zu § 916). Der Scheinuntervermieter ist anstelle des Hauseigentümers aufgetreten, dieser muß sich daher die Handlungen seines Partners aus dem Scheingeschäft zurechnen lassen. Hat der Scheinuntervermieter daher die Leistungen des Mieters für den wahren Vermieter in Empfang genommen, dann ist die Leistung an diesen erfolgt, denn auch die Ungültigkeit des Vertrages zwischen Hauseigentümer und Scheinhauptmieter vermag die bereicherungsrechtliche Zurechnung der Leistungen des Beklagten an den Hauseigentümer nicht zu verhindern (vgl Rummel aaO Rz 18 vor § 1431 mwN).
Für einen gerichtlichen Erlag des Mietzinses ab dem Zeitpunkt seiner gegen die früheren Hauseigentümer den Kläger und den Untervermieter gerichteten Antragstellung auf Feststellung der Hauptmietereigenschaft des Beklagten fehlte es an den Voraussetzungen des § 1425 ABGB, denn die Unklarheit einer Rechtslage bildet für sich allein noch keinen Hinterlegungsgrund, dem Beklagten standen als Mietzinsschuldner bis zur gerichtlichen Entscheidung nicht mehrere Forderungsprätendenten gegenüber, vielmehr erklärte die Scheinuntervermieterin aus dem abgeschlossenen Vertrag mit dem Beklagten berechtigt und verpflichtet zu sein, während der Kläger bestritt, in einer direkten Vertragsbeziehung mit dem Beklagten zu stehen, welche die Voraussetzung für die Einforderung und Entgegennahme des Mietzinses wäre.
Der Beklagte konnte daher bis zur Rechtskraft des feststellenden Sachbeschlusses mit schuldbefreiender Wirkung die nach dem abgeschlossenen Mietvertrag geschuldeten Mietzinse an den Scheinuntervermieter zahlen. Er war hiezu vor Rechtskraft der Entscheidung schon deshalb genötigt, um die Folgen des § 1118 ABGB abzuwenden.
Das Rekursgericht hat zutreffend unter Außerachtlassung jener Beträge, die dem Kläger aus dem nichtigen Umgehungsgeschäft an Mietzinszahlungen zugekommen sind auch alle vom Beklagten an den Scheinuntervermieter geleisteten Zahlungen von den errechneten Mietzinsrückständen abgezogen.
Der Ausspruch über die Kosten des Revisionsrekurses des Klägers beruht auf §§ 40 und 50 ZPO.
Der Beklagte wendet sich in seinem Revisionsrekurs nur gegen die rechtliche Beurteilung des Rekursgerichtes, die Vorschreibung des Kategoriemietzinses durch den Hausverwalter des Klägers für drei Monate nach der Entscheidung des Außerstreitgerichtes bedeute noch keinen Verzicht des Klägers auf die Geltendmachung des sich aus dem Mietvertrag vom ergebenden Mietzinses samt Aufwertung. Damit wird eine erhebliche Rechtsfrage im Sinne des § 502 Abs 1 ZPO nicht zur Darstellung gebracht. Das Rekursgericht hat die Grundsätze des § 863 ABGB über das Zustandekommen stillschweigender Willenserklärungen zutreffend auf den vorliegenden Einzelfall angwendet. Seinen Ausführungen hiezu ist beizupflichten (§ 510 Abs 3 ZPO). Der Revisionsrekurs des Beklagten war daher zurückzuweisen.