OGH vom 12.10.1999, 5Ob202/99p
Kopf
Der Oberste Gerichtshof hat als Revisionsgericht durch den Senatspräsidenten des Obersten Gerichtshofes Dr. Klinger als Vorsitzenden sowie durch die Hofräte des Obersten Gerichtshofes Dr. Floßmann, Dr. Baumann und Dr. Hradil und die Hofrätin des Obersten Gerichtshofes Dr. Hurch als weitere Richter in der Rechtssache der klagenden Partei Wohnungseigentümergemeinschaft des Hauses*****, vertreten durch Dr. Amhof und Dr. Damian Rechtsanwälte OEG in Wien, wider die beklagte Partei Michael G*****, vertreten durch Dr. Hans Houska, Rechtsanwalt in Wien, wegen S 1,702.992,60 und Räumung (Revisionsstreitwert S 2,110.723,90), infolge Revision der klagenden Partei gegen das Urteil des Landesgerichtes für Zivilrechtssachen Wien als Berufungsgericht vom , GZ 40 R 14/99a-16, womit infolge Berufung der klagenden Partei das Urteil des Bezirksgerichtes Hernals vom , GZ 6 C 135/98h-12, bestätigt wurde, folgenden
Beschluss
gefasst:
Spruch
Die Revision wird zurückgewiesen.
Die klagende Partei ist schuldig, der beklagten Partei die mit S 25.723,80 bestimmten Kosten des Revisionsverfahrens (darin S 4.287,30 Umsatzsteuer) binnen 14 Tagen zu ersetzen.
Text
Begründung:
Das Berufungsgericht hat zwar die Revision gegen sein Urteil vom gemäß § 500 Abs 2 Z 3 ZPO für zulässig erklärt, doch liegen die in § 502 Abs 1 ZPO normierten Voraussetzungen für die Anrufung des Obersten Gerichtshofes nicht vor. Gemäß § 508a Abs 1 ZPO ist das Revisionsgericht an den Ausspruch des Berufungsgerichtes nach § 500 Abs 2 Z 3 ZPO nicht gebunden.
Die Erledigung des Rechtsmittels kann sich daher auf die Ausführung der Zurückweisungsgründe beschränken (§ 510 Abs 3 letzter Satz ZPO).
Der Beklagte bzw sein Rechtsvorgänger ist zumindest seit Dezember 1988 Mieter diverser Geschäftsräumlichkeiten im Haus*****, wo ein Kleinhandel mit Fahrrädern, Mopeds, Bestandteilen und Zubehör betrieben wird. Im Jahr 1994 wurde an diesem Haus Wohnungseigentum begründet. Mehrheitseigentümerin der Liegenschaft ist derzeit Johanna H*****, mit deren Anteilen Wohnungseigentum an 26 Objekten des Hauses, auch am Geschäftslokal des Beklagten verbunden ist.
Eine im Jahr 1988 vorgenommene Unternehmensveräußerung, die dem Vermieter niemals mitgeteilt worden sei, wurde zum Anlass genommen, vom Beklagten seit Dezember 1988 den angemessenen Mietzins zu begehren. Im gegenständlichen Verfahren klagt die Wohnungseigentümergemeinschaft des Hauses auf Bezahlung eines aufgelaufenen Mietzinsrückstandes, eventualiter gestützt auf den Rechtsgrund des Schadenersatzes wegen Verletzung der Anzeigepflicht und auf Räumung des Mietobjekts gemäß § 1118 ABGB.
Der Beklagte hat Abweisung des Klagebegehrens beantragt und mangelnde Aktivlegitimation der Klägerin eingewendet. Die Wohnungseigentümergemeinschaft sei zur Geltendmachung des Zinszahlungs- und Räumungsanspruchs nicht legitimiert.
Beide Vorinstanzen haben das Klagebegehren mit der Begründung mangelnder Aktivlegitimation der klagenden Wohnungseigentümergemeinschaft abgewiesen und die in jeder Instanz begehrte Richtigstellung der Parteibezeichnung auf die Wohnungseigentümerin Johanna H***** in eventu auf sämtliche Mit- und Wohnungseigentümer des Hauses abgelehnt.
Dennoch erklärte das Berufungsgericht die ordentliche Revision gemäß § 502 Abs 1 ZPO für zulässig, weil zur Frage, ob nicht auch die Mehrheit der Mit- und Wohnungseigentümer oder nur der einzelne Wohnungseigentümer oder zusätzlich auch die Wohnungseigentümergemeinschaft im Fall nachträglicher Begründung von Wohnungseigentum zur Klagsführung legitimiert seien, noch keine gesicherte höchstgerichtliche Rechtsprechung vorliege.
Mit dieser Frage hat sich der Oberste Gerichtshof erst kürzlich, das idente Haus betreffend, in der Entscheidung 5 Ob 146/99b neuerlich auseinandergesetzt.
Rechtliche Beurteilung
Die zunächst noch in 5 Ob 458/97g und 5 Ob 44/98a offen gelassene Frage, ob die Wohnungseigentümergemeinschaft Mietverhältnisse aufkündigen könne, die an einzelnen Wohnungseigentumsobjekten schon vor der Begründung von Wohnungseigentum eingegangen wurden, ist nunmehr dahin geklärt, dass der Wohnungseigentümergemeinschaft dafür die Sachlegitimation fehlt (WoBl 1999, 100/52 [Call]; 5 Ob 30/99v; 5 Ob 146/99b). Die von der Klägerin für den gegenteiligen Rechtsstandpunkt ins Treffen geführte Judikatur (vgl WoBl 1997, 237/96) ist überholt (vgl insbes WoBl 1998, 383/243 mit Anm von Call). Die Rechtssubjektivität der Wohnungseigentümergemeinschaft beschränkt sich nämlich auf Angelegenheiten der Verwaltung der Liegenschaft. Außerhalb dieses Geschäftskreises kann sie weder Rechte erwerben noch Verbindlichkeiten eingehen (WoBl 1998, 308/201; immolex 1998, 113/68; immolex 1998, 241/157; 5 Ob 236/98m). In die Rechtsposition eines Vermieters mit eigenen Rechten und Verbindlichkeiten, insbesondere dem Recht, den Mietzins einzufordern oder das Mietverhältnis aufzulösen, gelangt sie grundsätzlich nur durch die Vermietung von allgemeinen Teilen der Liegenschaft. Ein gesetzlicher Vertragseintritt nach § 1120 ABGB in Mietverhältnisse, die vor Begründung des Wohnungseigentums und damit vor dem Entstehen der Wohnungseigentümergemeinschaft abgeschlossen wurden, scheidet für die Wohnungseigentümergemeinschaft aus, weil sie wegen ihrer eingeschränkten Rechtsfähigkeit nie in die Position des grundbücherlichen Eigentümers gelangen kann. § 13c WEG sieht keine gesetzliche Rechtsnachfolge der Wohnungseigentümergemeinschaft in bestehende Schuldverhältnisse vor.
Der Klägerin fehlt damit die Sachlegitimation für die verfahrensgegenständlichen Ansprüche, weshalb die Vorinstanzen zutreffend und in Übereinstimmung mit der dargestellten höchstgerichtlichen Rechtsprechung, insbesondere 5 Ob 146/99b zur Klagsabweisung gelangt sind.
Was den im Revisionsverfahren neuerlich gestellten Antrag der Klägerin betrifft, ihre Bezeichnung auf Johanna H*****, in eventu, alle Mit- und Wohnungseigentümer der Liegenschaft zu berichtigen, ist ihr entgegenzuhalten, dass die Möglichkeit einer Berichtigung schon in beiden Vorinstanzen übereinstimmend verworfen wurde. Insoweit liegt ein gemäß § 528 Abs 2 Z 2 ZPO nicht weiter anfechtbarer Konformatsbeschluss vor (6 Ob 154/98k; 1 Ob 1739/95; 6 Ob 2064/96i = MietSlg 48.620; 2 Ob 48/98t; 10 ObS 208/97d; 5 Ob 146/99b).
Über die in 5 Ob 146/99b abschließend geklärte Frage der mangelnden Aktivlegitimation der Klägerin liegen Rechtsfragen von erheblicher Bedeutung, wie sie § 502 Abs 1 ZPO für die Zulässigkeit der Revision fordert, nicht vor.
Spruchgemäß war daher die Revision zurückzuweisen.
Die Kostenentscheidung gründet sich auf die §§ 41, 50 ZPO, wofür maßgeblich war, dass der Beklagte auf die Unzulässigkeit der Revision entgegen dem Ausspruch der zweiten Instanz auch hingewiesen hat.