OGH vom 12.11.1996, 5Ob2355/96a
Kopf
Der Oberste Gerichtshof hat durch den Senatspräsidenten des Obersten Gerichtshofes Dr.Zehetner als Vorsitzenden und durch die Hofräte des Obersten Gerichtshofes Dr.Schwarz, Dr.Floßmann, Dr.Adamovic und Dr.Baumann als weitere Richter in der Rechtssache der Antragstellerin Pia S*****, vertreten durch Martin Gruber, Verein Mieter informieren Mieter, 1150 Wien, Löhrgasse 13/20, wider die Antragsgegnerin ***** Gemeinnützige Gesellschaft mbH, ***** vertreten durch Dr.Markus Schuster, Rechtsanwalt in Wien, wegen § 22 Abs 1 Z 6 WGG infolge Revisionsrekurses beider Parteien gegen den Sachbeschluß des Landesgerichtes für Zivilrechtssachen Wien als Rekursgericht vom , GZ 41 R 184/96d-100, womit der Sachbeschluß des Bezirksgerichtes Fünfhaus vom , GZ 5 Msch 173/94-89, bestätigt wurde, den Beschluß
gefaßt:
Spruch
Den Revisionsrekursen wird Folge gegeben.
Die Sachbeschlüsse der Vorinstanzen werden aufgehoben. Die Rechtssache wird zur neuerlichen Verhandlung und Entscheidung an das Erstgericht zurückverwiesen.
Die Kosten des Rechtsmittelverfahrens (Barauslagen) sind weitere Verfahrenskosten.
Text
Begründung:
Das gemäß § 40 Abs 2 MRG angerufene Erstgericht (der Antrag an die Schlichtungsstelle stammt vom 8.1.988) stellte fest, daß die Antragsgegnerin gegenüber der Antragstellerin durch Vorschreibung eines im einzelnen aufgeschlüsselten monatlichen Entgelts für die Wohnung *****, im Zeitraum bis sowie durch Vorschreibung einer "Annuitätennachverrechnung 1980 bis 1984" Anfang 1985 das zulässige Entgelt insgesamt um S 21.792 überschritten habe. Es verpflichtete die Antragsgegnerin (unter Berücksichtigung einer Zahlung von S 1.626,12) zur Rückzahlung von S 20.165,88 samt Zinsen. Das Mehrbegehren auf Überprüfung des im Zeitraum bis vorgeschriebenen Entgelts und auf Rückzahlung zuviel bezahlter Beträge wies es ab. Es ging hiebei ua von folgenden Feststellungen aus:
Die Antragsgegnerin erwarb die Liegenschaft *****, im Oktober 1975 und im März 1976 um insgesamt S 2,251.864. Beide Liegenschaften haben eine Grundfläche von insgesamt 912 m2; ihr Verkehrswert betrug zum Stichtag S 2,156.880. Mit dem Bau des Hauses wurde am begonnen; im September 1980 wurde das Haus bezogen.
Rechtlich beurteilte das Erstgericht den Sachverhalt wie folgt: Das angemessene Entgelt für die Überlassung des Gebrauches an der Wohnung sei gemäß § 14 Abs 1 WGG unter Bedachtnahme auf § 13 WGG nach dem Verhältnis der Nutzflächen zu berechnen. Das Erstgericht listete die einzelnen Entgeltbestandteile auf. Zu der umstrittenen Berechnung der Grundkosten führte es aus: Gemäß § 39 Abs 10 WGG (idF vor dem 3. WÄG) seien für die Berechnung der Grundkosten bei Baulichkeiten mit einem Baubeginn vor dem nicht die Bestimmungen des (am in Kraft getretenen) § 13 Abs 2 WGG, sondern jene des § 7 Abs 2 WGG 1940 sowie § 11 Abs 3 WGGDV (Durchführungsverordnung vom ) heranzuziehen. Danach sei bei der Berechnung der Grundkosten immer der Verkehrswert anzusetzen; allfällige niedrigere Erwerbskosten seien nicht zu berücksichtigen. Daher bilde der Verkehrswert der Liegenschaft (hier: S 2,156.880) die Basis für die Berechnung der Verzinsung der für die Grundstückskosten aufgewendeten Mittel. Offenbar zur Illustration legt das Erstgericht dar, daß gemäß § 13 Abs 2 WGG idF vor dem 3. WÄG die Grundkosten mit den Kosten des Grunderwerbes unter Bedachtnahme auf die in der Zwischenzeit eingetretene Änderung des Geldwertes (§ 17 Abs 4, 2. Satz WGG), höchstens jedoch mit dem Verkehrswert zu berücksichtigen seien; hiebei seien die Verhältnisse zum Zeitpunkt der ersten Überlassung des Gebrauches maßgeblich. Die Abgeltung für die Kosten des Grunderwerbes, die Änderung des Geldwertes und die notwendigen nützlichen Aufwendungen dürften den Verkehrswert des Grundstückes nicht übersteigen. Unbekämpft blieben die Ausführungen des Erstgerichtes über die Höhe der USt-Sätze. Das Erstgericht errechnete (mit Ausnahme der Verwaltungskosten, welche nicht Verfahrensgegenstand waren) das monatliche Entgelt im Zeitraum bis unter Auflistung der Entgeltbestandteile und wies dann die Überschreitung der Beträge und deren Summe aus. Da die Antragstellerin für einige Zeiträume (1.7. bis , Juni 1987) die Rückzahlung niedrigerer Beträge gefordert habe, verpflichtete es die Antragsgegnerin nur zur Rückzahlung dieser niedrigeren Beträge. Da für den Antrag die Bestimmungen des § 22 Abs 4 WGG gelten würden, sei der Antrag nicht gemäß § 22 Abs 2 und 3 WGG verfristet, was bereits mit Entscheidung des Rekursgerichtes vom ausgesprochen worden sei. § 20 Abs 1 WGG idF des 1. WÄG verweise auf § 27 MRG. Die in § 27 Abs 3 MRG geregelten Rückforderungsansprüche würden andere Bereicherungsansprüche, insbesondere den nach § 1431 ABGB, jedoch nur bei den nach Inkrafttreten des MRG () geschlossenen Mietverträgen ausschließen. Soweit die Antragstellerin ihren Zuspruch auf vor dem rechtsirrtümlich geleisteten Zahlungen stütze und somit einen erst nach 30 Jahren verjährenden Kondiktionsanspruch geltend mache, sei hiefür das Außerstreitverfahren nicht vorgesehen. Daher fehle der Antragstellerin das rechtliche Interesse an der Feststellung, inwieweit durch Vorschreibung von Entgelten vor dem das gesetzlich zulässige Ausmaß überschritten worden sei. In die Dreijahresfrist falle jedoch die von der Antragsgegnerin mit Stichtag vorgeschriebene und von der Antragstellerin im März 1985 bezahlte "Annuitätennachverrechnung 1980-1984" von S 6.615,73. Daher sei für den Zeitraum bis die Zulässigkeit dieses Betrages zu prüfen, mit dem die Eigenmittelverzinsung für Grundkosten, die Eigenmittelverzinsung und Abschreibung der Baukosten, die Annuitäten des Wohnbauförderungsdarlehens und der Darlehen der Ersten Österreichischen Spar-Casse auf die Antragstellerin (anteilig) überwälzt worden sei. Das Erstgericht stellte die im Zeitraum den Mietern verrechneten Annuitäten und Verzinsungen für Eigenmittel dem gesetzlich zulässigen Betrag gegenüber und gelangte zu einem Guthaben der Antragstellerin von S 14.589,86.
Das Rekursgericht gab den Rekursen beider Parteien nicht Folge und erklärte den ordentlichen Revisionsrekurs für zulässig. Es erledigte die Rechtsrüge der Antragsgegnerin, die sich gegen die Berechnung der Grundkosten mit dem Verkehrswert wandte, folgendermaßen:
Gemäß § 7 Abs 2 WGG 1940 dürften Wohnungen nur zu angemessenen Preisen überlassen werden. § 11 Abs 3 WGGDV bestimme, daß der Preis für die Überlassung des Gebrauches einer Wohnung (Miete, Pacht, Nutzungsgebühr) nicht höher, aber auch nicht niedriger angesetzt werden dürfe, als es nach den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Wirtschaftsführung zur Deckung der laufenden Aufwendungen für die Wohnungsbewirtschaftung einschließlich einer angemessenen Verzinsung des Fremd- und Eigenkapitals, einer ordnungsmäßigen Abschreibung unter Bildung von Rücklagen und Rückstellungen erforderlich sei. Maßgeblich seien die Verhältnisse zur Zeit der Erstüberlassung der Wohnung. Nach diesen Bestimmungen werde die Preisbildung nur abstrakt umschrieben. Aus der dort vorgenommenen abstrakten Umschreibung, wie der angemessene Preis zu bilden sei, lasse sich für den vorliegenden Fall zumindest ableiten, daß nicht auf die von der Antragsgegnerin tatsächlich augewendeten Geldmittel abzustellen sei, sondern auf die angemessenen Kosten für den Erwerb des Grundstückes, jeweils bezogen auf den Zeitpunkt der ersten Vergabe der Wohnungen (hier: ). Damit stünden die Entscheidungen MietSlg 41/32 und 46/18 nicht im Widerspruch, wo es heiße, "daß vom Kostendeckungsprinzip zur Zeit der Überlassung der Wohnung her von den tatsächlichen Grund- und Baukosten der konkreten Baulichkeit auszugehen ist". In diesen Entscheidungen sei nur über die Frage zu entscheiden gewesen, ob eine gemeinnützige Bauvereinigung die seinerzeitigen Grund- und Baukosten aufgrund des Schillingeröffnungsbilanzgesetzes BGBl 1954/190 gegenüber den Mietern neu bewerten und deshalb einen höheren Mietzins fordern dürfe. In diesen Entscheidungen sei jedoch nicht darüber abgesprochen worden, ob auf die tatsächlich aufgewendeten oder die angemessenen Kosten abzustellen sei. Nach § 7 Abs 2 WGG 1940 iVm § 11 Abs 3 WGGDV seien die den Wohnungsnutzern überwälzbaren Kosten objektiv "nach den Grundsätzen einer ordnungsmäßigen Wirtschaftsführung" zu errechnen. Daher sei es mit dieser Regelung vereinbar, bei der Ermittlung der angemessenen Grundkosten auf den Verkehrswert des Grundstückes im maßgeblichen Zeitpunkt abzustellen. Die Auffassung der Antragsgegnerin, es käme auf den Wert des Grundstückes an "mit der tatsächlich vorhandenen Bebauung, dh auch mit der tatsächlich vorgenommenen Ausnutzung etc.", sei schon deshalb unrichtig, weil dies zu einer mehrfachen Überwälzung der Baukosten führen würde, nämlich durch die höheren Grundkosten (Verkehrswert) der bebauten Liegenschaft und durch die aufgewendeten Baukosten. Ebenso unzutreffend sei die Auffassung der Antragsgegnerin, daß die Grundkosten durch den Vergleich von Grund(stücks)kosten von 1980 fertiggestellten Neubauten zu ermitteln seien. Diese Berechnungsmethode berücksichtige nämlich nicht einen wesentlichen Faktor des Wertes einer Liegenschaft, nämlich deren Lage. Zum Rekurs der Antragstellerin führte das Rekursgericht ua folgendes aus:
Sowohl die Feststellung der Überschreitung des zulässigen Entgeltes in Höhe von S 6.615,73 durch die Vorschreibung der "Annuitätennachverrechnung 1980-1984" als auch die Abweisung eines Teiles des Antrages durch das Erstgericht sei im Ergebnis berechtigt, weil der Rückforderungsanspruch hinsichtlich der vor dem Jahr 1985 zuviel gezahlten Entgelte (der Überprüfungsantrag sei am bei der Schlichtungsstelle eingebracht worden) aus folgenden Gründen verjährt sei: Das Verfahren sei vor Inkrafttreten des 2. WÄG () bei der Schlichtungsstelle anhängig geworden. Daher gelte für das vorliegende Verfahren (die Antragstellerin sei nach ihrem Vorbringen seit Mieterin einer Wohnung) das WGG und das MRG, jeweils idF des 1. WÄG (vgl Art V Abs 3 Z 3 des 2. WÄG). § 20 Abs 1 WGG idF des am in Kraft getretenen 1. WÄG ordne ausdrücklich die Anwendung des § 27 MRG auf Miet- oder sonstige Nutzungsverträge über Wohnungen oder Geschäftsräume an. Jedoch gelte das MRG gemäß seinem § 1 Abs 1 grundsätzlich auch für genossenschaftliche Nutzungsverträge. Nach § 1 Abs 3 MRG idF des 1. WÄG gelte § 27 MRG auch für Mietverträge mit einer gemeinnützigen Bauvereinigung. Daß in § 27 Abs 3 MRG nicht auch die Bestimmungen der §§ 13 und 14 WGG angeführt seien, schade nicht. Bei verständiger Betrachtung der Verweisungstechnik des Gesetzgebers ergebe sich nämlich, daß die Rückforderungsregelung des § 27 Abs 3 MRG auch die gegen das WGG verstoßende Entgelte umfasse. Es gebe keinen sachlichen Grund, bei der Dauer der Verjährungsfrist zwischen den nach MRG und den nach WGG unzulässigen Vorschreibungen zu differenzieren, zumal das Kostendeckungsprinzip des WGG für die Höhe der Entgelte von Bedeutung sei, nicht aber für die Verjährung eines Rückforderungsanspruches (MietSlg 46/18). Gemäß § 1 Abs 3 MRG idF des
1. WÄG sei die Übergangsbestimmung des § 43 Abs 2 MRG nicht anwendbar, der eine Fortgeltung der bisher geltenden Vorschriften für bisher rechtsunwirksam geschlossene Vereinbarungen über die Höhe des Mietzinses anordne (nach der Rechtsprechung zählten hiezu auch die Verjährungsbestimmungen), die vor Inkrafttreten des MRG () geschlossen worden seien. Zwar sei gemäß § 1 Abs 3 MRG idF des 1.WÄG auch § 43 Abs 1 MRG nicht anzuwenden, in dem (bloß) klargestellt werde, daß das I. Hauptstück auch für Mietverträge gelte, die vor Inkrafttreten des MRG geschlossen worden seien. Mangels einer besonderen Übergangsbestimmung sei jedoch auch für die vor dem mit einer gemeinnützigen Bauvereinigung geschlossenen Mietverträge das MRG anzuwenden. Daher gelte für die Rückforderungsansprüche für die ab dem zuviel geleisteten Entgelte die dreijährige Verjährungsfrist des § 27 Abs 3 MRG. Auch der Anspruch auf Rückforderung der vor dem geleisteten Entgelte sei verjährt, selbst wenn im Zeitpunkt der Entstehung des Rückforderungsanspruches die Verjährungsfrist 30 Jahre betragen habe:
Mit Inkrafttreten des MRG gelte mangels einer speziellen Übergangsvorschrift ab dem die dreijährige Verjährungsfrist des § 27 Abs 3 MRG. Die bis dahin verstrichene Verjährungsfrist sei aber nicht im vollen Ausmaß, sondern nur verhältnismäßig auf die kürzere Verjährungsfrist anzurechnen (vgl die verhältnismäßige Anrechnung bei einem Eigentumsübergang von einer begünstigten auf eine nicht begünstigte Person, Schubert in Rummel2 § 1472 ABGB Rz 2). Wenn also der "älteste" hier geltend gemachte Rückforderungsanspruch am entstanden sei, dann sei bis ein Jahr verstrichen, somit 1/30 der langen Verjährungsfrist - das entspreche einem Monate und 6 Tagen der kurzen Verjährungsfrist. Die restliche kurze Verjährungsfrist sei daher lange vor Einbringung des Antrages bei der Schlichtungsstelle abgelaufen. Infolge der Verjährung der Rückforderungsansprüche fehle der Antragstellerin somit das rechtliche Interesse an der Feststellung der zulässigen Höhe des bis zum (richtig wohl: 1984) geleisteten Entgelts, weshalb das Erstgericht den auf den Zeitraum bis bezogenen Überprüfungsantrag zu Recht abgewiesen habe.
Der ordentliche Revisionsrekurs sei zulässig, weil oberstgerichtliche Rechtsprechung zur Frage fehle, ob die im Anwendungsbereich des § 7 Abs 2 WGG 1940, § 11 Abs 3 WGGDV zu berechnenden Grundkosten mit dem Verkehrswert im Zeitpunkt der ersten Überlassung der Wohnung begrenzt seien. Weiters fehle oberstgerichtliche Rechtsprechung zur Verjährungsfrist von Ansprüchen auf Rückforderung zuviel gezahlter Entgelte bei Mietverträgen mit einer gemeinnützigen Bauvereinigung, die vor dem geschlossen worden seien, wenn der Rückforderungsanspruch bereits vor dem entstanden sei. Gegen diese Rekursentscheidung richten sich die Revisionsrekurse beider Parteien wegen unrichtiger rechtlicher Beurteilung; die Antragsgegnerin macht auch Mangelhaftigkeit des Verfahrens geltend. Die Antragstellerin beantragt, den zweitinstanzlichen Sachbeschluß aufzuheben, auszusprechen, daß im Monat März 1985 das Entgelt für ihre Wohnung aufgrund der "Annuitätennachverrechnung 1980 bis 1984" um insgesamt S 21.205,59 überschritten worden sei, die Gesamtrückzahlungsverpflichtung mit S 34.755,74 festzustellen und den Zinsenzuspruch abzuändern. Die Antragsgegnerin beantragt die Abänderung des rekursgerichtlichen Beschlusses iS der Stattgebung ihres Rekurses gegen den erstgerichtlichen Sachbeschluß; hilfsweise wird ein Aufhebungsantrag gestellt.
Rechtliche Beurteilung
Zum Revisonsrekurs der Antragsgegnerin:
Die Antragsgegnerin macht im wesentlichen geltend, der in § 11 Abs 3 WGGDV angeführte Preis sei nicht mit dem Verkehrswert der unbebauten Liegenschaft zum Zeitpunkt der erstmaligen Gebrauchsüberlassung gleichzusetzen bzw durch diesen Wert begrenzt. Wenn sich der Wert des bebauten Grundstückes ohne Berücksichtigung der Baukosten in der Größenordnung mit gleichzeitig von anderen gemeinnützigen Bauträgern in Verkehr gebrachten Liegenschaften decke, sei hieraus der Schluß auf eine ordnungsgemäße Wirtschaftsführung im Sinne des § 11 Abs 3 WGGDV und sohin auf einen angemessenen Preis gemäß § 7 WGG 1940 zulässig. Das Gutachten ON 66 sei nicht stichhaltig.
Hiezu wurde erwogen:
Die geltend gemachte Mangelhaftigkeit des Rekursverfahrens liegt nicht vor. Bei diesem Einwand handelt es sich in Wahrheit um eine im drittinstanzlichen Verfahren unzulässige Beweisrüge. Strittig ist die Ermittlung der für die Berechnung eines angemessenen Entgelts für die Wohnungsnutzung ua maßgeblichen Grundkosten. Mit dem Bau des Hauses wurde am , somit vor dem begonnen. Zutreffend sind daher die Vorinstanzen davon ausgegangen, daß damit gemäß § 39 Abs 10 WGG 1979 idF vor dem 3. WÄG § 13 Abs 2 leg cit hinsichtlich der Bestimmung für die Berechnung der Grundkosten nicht anzuwenden ist; es gelten in diesem Fall weiterhin die Bestimmungen des § 7 Abs 2 WGG 1940 und § 11 Abs 3 erster bis dritter Satz WGGDV.
§ 7 Abs 2 WGG 1940 bestimmt, daß das Wohnungsunternehmen Wohnungen nur zu angemessenen Preisen überlassen darf und verweist zur Frage, wie der angemessene Preis zu ermitteln und nachzuprüfen ist, auf die Durchführungsvorschriften. § 11 Abs 3 WGGDV regelt die Berechnung des Preises für die Überlassung des Gebrauches einer Wohnung (Miete, Pacht, Nutzungsgebühr) sowie für die Veräußerung von Wohnungsbauten. Damit wird jedoch dem zur Nutzung einer Wohnung Berechtigten - im Gegensatz zum WGG 1979 - kein zivilrechtlicher Anspruch auf Überprüfung der Angemessenheit des Entgelts gewährt. Die Bestimmungen des WGG 1940 über die Preisangemessenheit legen nur die Voraussetzungen für die Anerkennung des Wohnungsunternehmens als gemeinnützig fest. Der Nutzungsberechtigte ist nicht Normadressat der ausschließlich die Rechtsverhältnisse gemeinnütziger Wohnungsunternehmen regelnden Vorschriften. Dies bedeutet, daß der Antragstellerin - mangels abweichender Vereinbarung - keine Handhabe zur Verfügung steht, die bei der Berechnung des Nutzungsentgelts ua zu berücksichtigenden Grundkosten vom Gericht daraufhin überprüfen zu lassen, ob sie den Preisbildungsvorschriften des § 7 Abs 2 WGG 1940 und des § 11 Abs 3 WGGDV entsprechen. Zu einer Herabsetzung im Zusammenhang mit den Grundkosten könnte es (nach allgemeinem Zivilrecht und im streitigen Rechtsweg) nur kommen, wenn durch die Preisfestsetzung die Maßstäbe von Treu und Glauben in gröbster Weise verletzt wurden und die Unrichtigkeit der Preisfestsetzung einem sachkundigen und unbefangenen Beurteiler sofort erkennbar ist (vgl MietSlg 31/31 = EvBl 1980/38 = JBl 1980, 151 [Bydlinski]; SZ 65/77 = WoBl 1993, 20/13 mwN; vgl auch Würth in Rummel2 § 14 WGG Rz 2, 6, § 15 WGG Rz 1).
Da somit in diesem Verfahren die als Basis für die Eigenmittelverzinsung dienenden Grundkosten einer - von den Vorinstanzen vorgenommenen - Überprüfung entzogen sind, erweist sich eine Neuberechnung des gesetzlich zulässigen Entgeltes als unvermeidlich, die nach Erörterung mit den Parteien vorzunehmen sein wird. Die Sachbeschlüsse der Vorinstanzen waren daher unter Rückverweisung der Rechtssache an das Erstgericht aufzuheben.
Zum Revisionsrekurs der Antragstellerin:
Die Antragstellerin macht im wesentlichen geltend, auf die vor dem Inkrafttreten des MRG mit geleisteten Entgelte gelange eine dreißigjährige Verjährungsfrist zur Anwendung. Die Verjährungsbestimmung des § 27 MRG könne nur auf danach bezahlte Entgelte angewendet werden. Über die Entgeltsüberschreitung durch die mit Stichtag erstellte und von der Antragstellerin im März 1985 bezahlte "Nachverrechnung" für 1980 bis 1984 hinaus habe sich ein weiteres Guthaben von S 14.589,86 ergeben, das spruchmäßig nicht erfaßt worden sei. Liege der Stichtag der "Nachverrechnung" innerhalb der Verjährungsfrist und ergebe die Überprüfung der "Nachverrechnung" ein Guthaben, so liege zum Stichtag eine entsprechende weitere Entgeltüberschreitung vor.
Vorweg ist zu bemerken, daß die Zweiteilung des Rechtsmittelschriftsatzes in einen ordentlichen und einen außerordentlichen Revisionsrekurs verfehlt ist. Die Antragstellerin war in ihrem vom Rekursgericht für zulässig erklärten - ordentlichen - Rechtsmittel nicht auf die Behandlung der vom Rekursgericht als erheblich bezeichneten Rechtsfragen beschränkt (vgl Petrasch, Der Weg zum Obersten Gerichtshof nach der Erweiterten Wertgrenzen-Novelle 1989, ÖJZ 1989, 743, 747).
Zur Dauer der Verjährungsfrist wird auf die Ausführungen des Rekursgerichtes und die von ihm zitierte Entscheidung des erkennenden Senates MietSlg 46/18 verwiesen, derzufolge auch im vorliegenden Fall die dreijährige Verjährungsfrist des § 27 Abs 3 MRG anzuwenden ist. Was die vor dem Inkrafttreten dieser Bestimmung mit geleisteten Entgelte und die vom Rekursgericht vorgeschlagene verhältnismäßige Anrechnung der bis dahin verstrichenen Verjährungsfrist anlangt, so hat der Oberste Gerichtshof in SZ 60/137 unter Hinweis auf Abs 6 Satz 2 des Kundmachungspatentes zum ABGB ausgesprochen, daß im Falle der Verkürzung einer bereits laufenden Verjährungsfrist durch ein neues Gesetz mangels abweichender gesetzlicher Regelung sich zwar die Länge der Verjährungsfrist nach dem neuen Gesetz bestimmt, diese (kürzere) Frist aber erst mit dem Inkrafttreten des neuen Gesetzes zu laufen beginnt. Auch bei dieser Berechnungsweise war die Verjährungsfrist hinsichtlich der vor dem geleisteten Entgelte schon lange vor Einbringung des Antrages bei der Schlichtungsstelle () abgelaufen. Den Anspruch auf Rückforderung des im März 1985 für 1980 bis 1984 nachbezahlten Betrages von S 6.615,73 haben die Vorinstanzen ohnehin nicht als verjährt angesehen. Warum sich aus der Vornahme dieser Nachverrechnung ergeben soll, daß auch die Rückforderung von bereits in den Jahren 1980 bis 1984 zuviel bezahlten Entgelten nicht von der Verjährung erfaßt wäre, ist für den erkennenden Senat nicht nachvollziehbar. Für den Verjährungsbeginn ist allein der Zahlungszeitpunkt maßgebend (Würth in Rummel2 § 27 MRG Rz 8 mwN). Im übrigen wird auf die Ausführungen zum Revisionsrekurs der Antragsgegnerin verwiesen.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 37 Abs 3 Z 19 MRG iVm § 52 ZPO.