OGH vom 28.08.1996, 5Ob2262/96z
Kopf
Der Oberste Gerichtshof hat als Revisionsgericht durch den Senatspräsidenten des Obersten Gerichtshofes Dr.Zehetner als Vorsitzenden und durch die Hofräte des Obersten Gerichtshofes Dr.Schwarz, Dr.Floßmann, Dr.Adamovic und Dr.Baumann als weitere Richter in der Rechtssache der klagenden Partei Wilhelmine B*****, Hausfrau, ***** Bundesrepublik Deutschland, vertreten durch Dr.Max Dengg, Rechtsanwalt in Innsbruck, wider die beklagte Partei Beatrix K*****, Pensionistin, ***** vertreten durch Dr.Wolfgang Gewolf, Rechtsanwalt in Klagenfurt, wegen S 811.194,- s.A., infolge außerordentlicher Revision der beklagten Partei gegen das Urteil des Oberlandesgerichtes Graz als Berufungsgerichtes vom , GZ 4 R 66/95-12, womit infolge Berufung der beklagten Partei das Urteil des Landesgerichtes Klagenfurt vom 27.Feber 1995, GZ 22 Cg 140/94v-7, bestätigt wurde, in nichtöffentlicher Sitzung zu Recht erkannt:
Spruch
Der Revision wird Folge gegeben.
Die Urteile der Vorinstanzen werden dahin abgeändert, daß die Entscheidung insgesamt wie folgt zu lauten hat:
"Das Klagebegehren, die Beklagte sei schuldig, der Klägerin binnen 14 Tagen S 811.194,- samt 4 % Zinsen seit zu zahlen, wird abgewiesen.
Die Klägerin ist schuldig, der Beklagten die mit S 114.165,93 (darin S 15.687,62 Umsatzsteuer und S 20.040,- sonstige Barauslagen) bestimmten Kosten des Verfahrens erster und zweiter Instanz binnen 14 Tagen zu ersetzen."
Die Klägerin ist schuldig, der Beklagten binnen 14 Tagen die mit S 48.749,- (darin S 3.706,50 Umsatzsteuer und S 26.510,- sonstige Barauslagen) bestimmten Kosten des Revisionsverfahrens binnen 14 Tagen zu ersetzen.
Text
Entscheidungsgründe:
Die Klägerin ist als Erbin Rechtsnachfolgerin ihres verstorbenen Gatten Dr.Josef B*****, der deutscher Staatsbürger und Devisenausländer war. Die Beklagte ist als Erbin Rechtsnachfolgerin ihres verstorbenen Gatten Dr.Hubert K*****. Dr.B***** hatte mit der "W*****Wohnbaugesellschaft)" - im folgenden "Wohnbaugesellschaft" genannt - eine Vereinbarung getroffen, von der er das Anwartschaftsrecht für eine Eigentumswohnung in Innsbruck, M***** samt Autoabstellplatz Nr. 12 ableiten wollte. In der Folge hat die Wohnbaugesellschaft ohne Inanspruchnahme öffentlicher Darlehen das Wohnhaus M***** errichtet. Mit Dr.B***** als "Kaufanwärter" hat sie am bzw einen Eigentumswohnungsvertrag auch betreffend die Wohnung Top 902 im Ausmaß von 39 m2 mit einem vorläufigen Kaufpreis von S 567.000,- abgeschlossen. Der verbücherungsfähige Kaufvertrag sollte binnen Jahresfrist errichtet werden. Im Hinblick auf die deutsche Staatsangehörigkeit des Dr.B***** war für den Fall der Verweigerung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung im Vertrag die Rückgabe der Wohnung bzw der Kaufpreiszahlungen vorgesehen. Der Wohnungseigentumsvertrag (Beilage./1) wurde zwar dem Finanzamt angezeigt, zufolge zwischenzeitiger Änderung des Grundverkehrsgesetzes, das eine Genehmigung nunmehr ausschloß, aber nicht mehr der Grundverkehrskommission. Die Wohnbaugesellschaft erklärte sich in der Folge bereit, mit einem von Dr.B***** namhaft gemachten Käufer einen Kaufvertrag abzuschließen, aber die Wohnung auch ihm im ruhigen Besitz zu überlassen. Nach Fertigstellung 1976 wurde ihm die Wohnung übergeben. Dr.B***** hoffte auf eine Änderung der Rechtslage. 1978 wurde die Schlußabrechnung gelegt und daraufhin der Kaufvertragsentwurf, Beilage./3, erstellt und Dr.B***** zugesandt. Dieser fertigte ihn auch. Die Wohnbaugesellschaft hat diesen Kaufvertragsentwurf nie unterfertigt und auch weder der Grundverkehrskommission noch dem Finanzamt angezeigt. Wie bei Schwierigkeiten mit der Grundverkehrskommission beim Verkauf von Wohnungen an Ausländer üblich beließ sie die Wohnung dem Dr.B*****. Sie vereinbarte mit ihm, mit einem von ihm namhaft gemachten Käufer einen Wohnungseigentumsvertrag zu den ursprünglichen Bedingungen abzuschließen, ohne daraus finanziellen Nutzen zu ziehen. Ein eventueller Mehrerlös sollte dem ersten Käufer Dr.B***** verbleiben.
Dr.B*****, der mit der Klägerin in Deutschland wohnte, nützte in der Folge die Wohnung bzw vermietete sie an eine Studentin. Er leistete an die Wohnbaugesellschaft die Betriebskosten und Annuitäten.
In der Folge hatte Dr.B***** die Absicht, die Wohnung zu verkaufen. Davon erfuhr Dr.Hubert K*****. Es kam schließlich auch eine Vereinbarung zustande, die per Handschlag besiegelt wurde. Ein Teil des Kaufpreises sollte durch Übernahme des noch offenen (Wüstenrot) Darlehens in der damals angenommenen Höhe von S 236.379,-, ein anderer Teil durch Zahlung jener Beträge an die Wohnbaugesellschaft, die bereits Dr.B***** an diese geleistet hatte, der Rest, hinsichtlich dessen Höhe man nach dem Stichtag von rund S 1 Million ausging, direkt an Dr.B***** berichtigt werden. Der offene Betrag sollte nach der für vorgesehenen Übergabe der Wohnung und der Garage bezahlt werden.
In der Folge erfuhr Dr.K*****, daß Dr.B***** nicht grundbücherlicher Eigentümer war, sondern die Anteile noch im Eigentum der Wohnbaugesellschaft standen. In diesem Zusammenhang wurde am die Möglichkeit besprochen, die Grunderwerbssteuer durch Direkteintragung zu sparen, und dem Dr.K***** der Eigentumswohnungsvertrag und ein Schreiben der Wohnbaugesellschaft über das Nutzungsrecht an der Garage gezeigt. Dr.K***** sah hinsichtlich der - zum anderen Wohnkomplex gehörenden - Garage Schwierigkeiten, er war aber letztlich einverstanden. Diesbezüglich fand sich die Lösung darin, daß diese Garage von seiner Tochter als Wohnungseigentümerin (im Haus M*****) mit einem eigenen Vertrag erworben werden sollte. Hildegund K***** sollte auch den Kaufvertrag betreffend die Eigentumswohnung des Dr.B***** letztlich fertigen und direkt grundbücherliches Eigentum erwerben. Damit war Dr.G***** von der Wohnbaugesellschaft einverstanden. Dr.G***** teilte Dr.K***** auch mit, daß ein Kaufvertrag nur abgeschlossen werde, wenn zwischen Dr.B***** und Dr.K***** Einigung über die "Ablöse" bestünde. Mit Dr.K***** oder seiner Tochter hätte die Wohnbaugesellschaft ohne Zustimmung des Dr.B***** nie einen Vertrag abgeschlossen. An der Richtigkeit des vereinbarten Kaufpreises von S 1,4 Millionen wurde nie gezweifelt. Die Kaufpreise für Eigentumswohnungen am M***** hatten sich in den letzten Jahren erheblich gesteigert.
Anläßlich eines Ferngespräches am wurde zwischen der Klägerin und Dr.K***** wiederum besprochen, daß Dr.B***** nicht grundbücherlicher Eigentümer der Wohnung sei, ohne daß jedoch Dr.K***** daraus Konsequenzen gezogen hätte. Vielmehr kündigte er an, daß seine Tochter am mit drei Blankoschecks nach Innsbruck kommen werde. Er beauftragte den Rechtsanwalt Dr.H***** in Innsbruck zur Entgegennahme der Schecks und Verwahrung des Geldes. Dort trafen die Tochter des Dr.K*****, die Klägerin und Dr.B***** auch zusammen. Dr.H***** errechnete aus den nunmehr bekannten offenen Hypothekarforderungen die entsprechenden Beträge und die Restsummen. Nach Abzug der offenen Buchlasten vom vereinbarten Kaufschilling verblieben S 1,136.176,-, von denen an die Wohnbaugesellschaft noch S 324.982,- zu zahlen und von dieser dem Dr.B***** zu retounieren und S 811.194,- per dem Dr.B***** zu bezahlen waren. Ein Scheck wurde daraufhin auf S 324.982,- ausgestellt und der Betrag dann an die Wohnbaugesellschaft überwiesen, ein anderer Scheck auf S 811.194,-. Dieser Betrag sollte Dr.B***** zukommen und nach grundbücherlicher Durchführung übergeben werden.
Am wurde die Wohnung übergeben. Am hat die Wohnbaugesellschaft die von Hildegunde K***** bereits am gefertigten Kaufverträge betreffend die Wohnung bzw den Garagenabstellplatz beglaubigt unterfertigt. Als Kaufpreise wurden die mit Dr.B***** vereinbarten Beträge eingetragen. Wie seinerzeit mit Dr.B***** vorgesehen, waren die Hypotheken mit Darlehenssummen von S 327.600,- und S 63.000,- zu übernehmen.
In der Folge wurde zwischen der Wohnbaugesellschaft und Dr.B***** eine mündliche Stornovereinbarung getroffen und dem Finanzamt angezeigt, um der Tochter der Beklagten die Grunderwerbssteuerbefreiung (ca. S 110.000,-) zu ermöglichen. Die Wohnbaugesellschaft erstattete in der Folge Dr.B***** S 290.244,- und S 34.738,-, allerdings abzüglich einer Bearbeitungsgebühr und eines Rückbehaltes für Betriebskosten - zurück.
Am erhielt Dr.K***** erstmals Einblick in den Kaufvertragsentwurf zwischen der Wohnbaugesellschaft und Dr.B*****. Nachdem er bemerkt hatte, daß dieser von der Wohnbaugesellschaft nicht beglaubigt unterfertigt war, keine Aufsandungserklärung enthielt und der Wohnbaugesellschaft darin für den Fall des Nichtzustandekommens des Vertrages die Möglichkeit eingeräumt war, die Wohnung auch anderen Personen zu verkaufen, stornierte er gegenüber Dr.H***** den Auftrag zur Auszahlung der S 811.194,-. Dr.H***** teilte in der Folge Dr.B***** mit, daß Dr.K***** die Auszahlung mangels Vorliegens einer devisenrechtlichen Genehmigung verboten habe.
Eine Klage des Dr.B***** gegen Dr.K***** auf Zahlung der S 811.194,-
wurde im Verfahren 22 Cg 178/87 des Landesgerichtes Klagenfurt mangels Vorliegen der die Fälligkeit erst bewirkenden devisenrechtlichen Bewilligung in drei Instanzen abgewiesen.
Mit Bescheid vom hat die Österreichische Nationalbank dem Antrag auf Erteilung der nachträglichen Bewilligung zur Übernahme der Verpflichtung zur Zahlung des Klagsbetrages durch die Beklagte an Dr.B***** und mit Bescheid vom auch gegenüber der Klägerin als dessen Erbin stattgegeben.
Die Klägerin begehrt nun von der Beklagten die Zahlung der genannten S 811.194,- samt 4 % Zinsen seit . Die devisenrechtliche Genehmigung liege jetzt vor.
Die Beklagte wandte ein, daß die Wohnbaugesellschaft eine gemeinnützige Bauvereinigung und als solche zur angemessenen Preisgestaltung iS der §§ 13, 23 WGG verpflichtet sei. Sie hätte daher ohne Vereinbarung mit Dr.B***** keinen höheren Preis verlangen dürfen und auch nicht verlangt, als ihr tatsächlich bezahlt worden sei. Eine wesentliche Steigerung der Kaufpreise entsprechender Eigentumswohnungen sei im Hinblick auf die Einschränkungen des Tiroler Grundverkehrsgesetzes tatsächlich nicht erfolgt. Dr.B***** habe nie über rechtswirksame Kaufverträge verfügt und durch Wohnungsschacher erhebliche, im Sinne des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes verpönte Gewinne zu erzielen versucht. Er und die Klägerin hätten Dr.K***** arglistig getäuscht und bewußt in Irrtum geführt darüber, wie ein bücherlicher oder außerbücherlicher Eigentümer über die Wohnung verfügen zu können. Die ihm eingeräumte Verfügungsmacht sei mangels grundverkehrsbehördlicher Genehmigung nichtig und habe gegen die Bestimmung des damit umgangenen Tiroler Grundverkehrsgesetzes verstoßen. Die Umgehungsabsicht mache auch die Folgegeschäfte nichtig. Sollte die Gebrauchsüberlassung an Dr.B***** lediglich Miete bedeuten, stelle das Klagebegehren eine Forderung nach verbotener Ablöse dar. Im übrigen liege auch laesio enormis und Verjährung vor. Dr.B***** habe auch dolos die früher schon mögliche devisenrechtlich notwendige Antragstellung unterlassen.
Das Erstgericht gab dem Klagebegehren in der Hauptsache statt und wies (unbekämpft) nur das vor dem gelegene Zinsenbegehren ab. Zusätzlich zu dem eingangs wiedergegebenen, schon im Berufungsverfahren nicht mehr strittig gewesenen Sachverhalt nahm es noch als erwiesen an, daß die Wohnbaugesellschaft selbst für den Fall ihres freien Verfügungsrechtes keinesfalls nur den ursprünglichen Kaufpreis verlangt hätte, da dieser dann weit unter dem tatsächlichen Marktwert gelegen gewesen wäre.
Rechtlich beurteilte das Erstgericht die zwischen den Rechtsvorgängen der Parteien geschlossene Vereinbarung als Überlassung des Anwartschaftsrechtes und Nutzungsrechtes. Ein allfälliger Irrtum des Dr.K***** sei rechtzeitig aufgeklärt worden. Dr.B***** sei seiner Eigentumsverschaffungspflicht nachgekommen. Im Hinblick auf die hier anzuwendende allgemeine Verjährungsfrist von 30 Jahren komme auch der Verjährungseinrede keine Berechtigung zu.
Das Berufungsgericht bestätigte das Urteil des Erstgerichtes und sprach aus, daß die ordentliche Revision nicht zulässig sei.
Das Berufungsgericht begründete seine Entscheidung im wesentlichen wie folgt:
Dr.B***** sei mit Vertrag vom ein Anwartschaftsrecht im Sinne des § 23 Abs 1 WEG zugesagt worden. Dieser Anwartschaftsvertrag sei nicht deswegen nichtig, weil die Grundverkehrsvorschriften in der Folge die beabsichtigte Einverleibung des Wohnungseigentums vereitelt hätten und demgemäß der in Aussicht genommene Kaufvertrag nicht mehr rechtswirksam habe abgeschlossen werden können. Im Unterbleiben des Kaufvertragsabschlusses im Hinblick auf die Änderung des Tiroler Grundverkehrsgesetzes () könne auch keine absolut sittenwidrige Umgehung gesetzlicher Verbotsnormen erblickt werden.
Dr.B***** hätte durchaus rechtswirksam über sein, einem Vorbehaltskäufer mit Anwartschaftsrecht ähnlichen Anwartschaftsrecht auf eine Eigentumswohnung, gegen Geld verfügen können, ohne daß dadurch in analoger Weise vom Vorliegen einer verbotenen Ablöse im Sinne des § 27 MRG bzw des § 17 MG gesprochen werden könne. Durch die Übertragung der Anwartschaftsrechte werde dem Erwerber eine über die Stellung des Mieters oder sonstigen Nutzungsberechtigten weit hinausgehende Rechtsposition verschafft, sodaß von einer mangelnden Gegenleistung nicht ausgegangen werden könne.
Die Preisbestimmungen der §§ 13 ff WGG würden erst ab gelten. Die Bestimmungen des § 8 WGG 1940 über die Weiterveräußerung von nach den Grundsätzen dieses Gesetzes errichteten Wohnungen seien gemäß § 24 Abs 2 Satz 1 WEG 1975 auf dieses Gesetz aber nicht anwendbar.
Auch die Verjährungseinrede sei nicht berechtigt, weil offenkundig ein Rechtsgeschäft über eine unbewegliche Sache vorliege. Zusatzvereinbarungen über die Zahlung von Beträgen durch die Vertragsteile untereinander als Sicherstellung eines wirtschaftlichen Ausgleichs bedürften nicht zwingend der Schriftform, wie es für die Begründung von Wohnungseigentum vorgesehen sei.
Die Einrede der Verletzung über die Hälfte sei nicht hinlänglich konkretisiert worden.
Die Feststellung des Erstgerichtes, daß die Kaufpreise am M***** eine wesentliche Steigerung erfahren hätten, sei unbestritten geblieben. Bestritten worden sei lediglich die Feststellung, daß die Wohnbaugesellschaft den Kaufgegenstand selbst im Falle der freien Veräußerlichkeit nicht zum seinerzeitigen Kaufpreis veräußert hätte, weil dieser unter dem tatsächlichen Marktwert zu diesem Zeitpunkt gelegen wäre. Dieser Feststellung komme aber keine Bedeutung zu, weil nur die zwischen den Rechtsvorgängern der Streitteile getroffene Vereinbarung zu beurteilen sei.
Da nunmehr die devisenrechtlichen Genehmigungen vorlägen, sei dem Klagebegehren zutreffend stattgegeben worden.
Die ordentliche Revision sei nicht zulässig, weil bloß eine Einzelfallproblematik zu beurteilen sei.
Gegen das Urteil des Berufungsgerichtes richtet sich die außerordentliche Revision der Beklagten mit dem Antrag, die Entscheidungen der Vorinstanzen im Sinne der Abweisung des Klagebegehrens abzuändern; hilfsweise wurde ein Aufhebungsantrag gestellt.
Die Klägerin begehrt - wie sich aus ihren Ausführungen zur Zulässigkeit der Revision unbedenklich ergibt - die Zurückweisung der Revision; in eventu möge ihr nicht Folge gegeben werden.
Rechtliche Beurteilung
Die Revision ist zulässig und berechtigt.
a) Zur Zulässigkeit:
Die Revision ist zulässig, weil das Berufungsgericht bezüglich der Folgen eines Vertrages, der geradezu zur Umgehung der Grundverkehrsvorschriften geschlossen bzw aufrecht erhalten wurde, die Rechtslage verkannte.
Entgegen der von der Klägerin in der Revisionsbeantwortung vertretenen Meinung hat sich der Oberste Gerichtshof in der Entscheidung 5 Ob 59/89 ausschließlich mit den Auswirkungen des Fehlens der devisenrechtlichen Genehmigung, nicht aber mit den sonstigen Voraussetzungen für die Berechtigung des nunmehr wiederholten Klagebegehrens befaßt, weil damals die Rechtssache schon auf Grund des Fehlens der devisenbehördlichen Genehmigung spruchreif war.
b) Zur Sachentscheidung:
Bei einem Sachverhalt mit Auslandsberührung - hier: deutsche Staatsbürgerschaft des Vertragspartners - sind die entsprechenden kollisionsrechtlichen Fragen von Amts wegen zu prüfen (EvBl 1985/63 mwN). Da jedoch für die Entscheidung dieser Rechtssache - wie noch gezeigt werden wird - ausschließlich die öffentlich-rechtlichen Eingriffsnormen des TirGVG, die für in Tirol liegende Liegenschaften unabhängig vom Vertragsstatut zu gelten haben, maßgebend sind, kommt es auf das Vertragsstatut nicht an, weil auch die Frage, ob ein Anwartschaftsrecht entstanden ist, nach der Eingriffsnorm zu beurteilen ist (vgl Schwimann in Rummel, ABGB2, Rz 13 vor § 35 IPRG mwN).
Unzutreffend geht das Berufungsgericht davon aus, daß das Klagebegehren die Zahlung des Kaufpreises für ein Anwartschaftsrecht zum Gegenstand habe. In Wahrheit stand nämlich dem Rechtsvorgänger der Klägerin ein Anwartschaftsrecht betreffend die von der Genossenschaft errichtete Eigentumswohnung bzw zum Erwerb von Miteigentum nicht zur Verfügung.
Vorweg ist festzuhalten, daß auf den von der Wohnbaugesellschaft mit Dr.Josef B***** abgeschlossenen "Eigentumswohnungsvertrag" das TirGVG 1970 idF des Gesetzes vom , LGBl 1974/6, anzuwenden ist, weil dieser Vertrag von der Wohnbaugesellschaft erst am , also nach dem mit erfolgten Inkrafttreten der Novelle (Art II leg cit) unterfertigt wurde, und auch die in der Folge zwischen der genannten Gesellschaft und Dr.B***** getroffene Vereinbarung über die Verwendung der Wohnung der Zustimmung der Grundverkehrsbehörde bedurfte (§ 3 Abs 1 lit g leg cit).
Zwischen dem Rechtsvorgänger der Klägerin und der Gesellschaft wurden somit Vereinbarungen getroffen, über deren Genehmigungspflicht durch die Grundverkehrsbehörde letztlich kein Zweifel bestand. Es wurde daher gar nicht um deren Genehmigung angesucht. Nach der letztlich getroffenen Vereinbarung sollte Dr.B***** ohne Befassung der Grundverkehrsbehörde alle Rechte der Ausübung nach so zukommen, als hätte die Grundverkehrsbehörde dem vorgesehenen - von der Gesellschaft wegen der Aussichtslosigkeit der Zustimmung der Grundverkehrsbehörde erst gar nicht unterschriebenen - Kaufvertrag zugestimmt. Wollen Vertragsparteien die grundverkehrsbehördliche Genehmigung ihrer genehmigungspflichtigen Verträge gar nicht beantragen, weil sie davon ausgehen, daß die Genehmigung versagt werden würde, so sind die Verträge nicht in Schwebe, sondern von Anfang an nichtig (SZ 62/42). Solche nichtige Verträge konnten dem Rechtsvorgänger der Klägerin keine Rechte verschaffen. Ein von vornherein gar nicht erlangbares Recht kann aber auch kein Anwartschaftsrecht vermitteln. Aber auch aus dem Umstand, daß die Vertragsteile vorerst noch hofften, die Zustimmung der Grundverkehrsbehörde zu erlangen, ist für die Klägerin nichts zu gewinnen, weil selbst dann wenn es unklar ist, ob die Zustimmung erteilt wird, die aufschiebende Bedingung also eintreten wird, ein allenfalls entstandenes Anwartschaftsrecht verloren geht, wenn klar ist, daß die Bedingung nicht eintreten kann (Koziol/Welser, Grundriß10 I 159). Ein nicht bestehendes Rechts kann auch nicht veräußert werden. Dem Rechtsvorgänger der Klägerin stand kein veräußerungsfähiges Objekt zur Verfügung, für das er einen Kaufpreis hätte verlangen können. Dieser Sachverhalt ist vergleichbar dem Fall, bei dem ein Mieter, dessen Vertrag wegen Widerspruches zu den Grundverkehrsgesetzen nichtig ist, nicht unabhängig von seiner Rechtsposition durch Ausübung des ihm im nichtigen Mietvertrag eingeräumten Weitergaberechtes einen dritten "zum Mieter machen kann" (JBl 1990, 242 [245]). Für ein nicht bestehendes Anwartschaftsrecht ist auch kein Entgelt zu leisten.
Ob die Wohnbaugesellschaft mit dem Rechtsvorgänger der Beklagten ohne die hier verfahrensgegenständliche Vereinbarung zwischen den Rechtsvorgängern der Streitteile einen Vertrag betreffend diese Eigentumswohnung abgeschlossen hätte, ist in diesem Verfahren nicht von Bedeutung, weil hier nicht über die Folgen zu entscheiden ist, die damit verbunden sind, daß ein Dritter (Wohnbaugesellschaft) einen bestimmten Vertrag nur deswegen schloß, weil ein von diesem Dritten geschlossener nichtiger Vertrag mit einem anderen (Dr.B*****) als aufrecht bestehend behandelt wurde.
In Stattgebung der Revision der Beklagten waren daher die Urteile der Vorinstanzen in klageabweisendem Sinn abzuändern.
Die Kostenentscheidung gründet sich auf § 41 ZPO, bezüglich der Rechtsmittelverfahren auch auf § 50 ZPO.