Gemeiner Wert eines anlässlich der Betriebsaufgabe ins Privatvermögen übernommen Betriebsgebäudes (Gasthaus).
Rechtssätze
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Stammrechtssätze | |
RV/0183-I/02-RS1 | Der gemeine Wert eines anlässlich der Betriebsaufgabe ins Privatvermögen überführten Betriebsgebäudes kann nicht in der Weise ermittelt werden, indem als Gesamtwert der bebauten Liegenschaft der siebenfache Einheitswert angesetzt wird und davon der geschätzten Grundwert abzogen wird. Diese Berechnungsmethode (Differenzmethode), bei der der Gebäudewert als "Restgröße" ermittelt wird, würde nur dann zu einem wirklichkeitsnahen Ergebnis führen, wenn sowohl der Wert der gesamten Liegenschaft als auch der Wert von Grund und Boden unbedenklich festgestellt werden könnte (; , 86/14/0084). Der von den Parteien für die bebauten Liegenschaft angesetzte siebenfache Einheitswert kann nach Ansicht des UFS ohne weitere Überprüfungen und Kontrollberechnungen nicht einmal als grobe Richtschnur, geschweige denn als tatsächlicher Verkehrswert der Liegenschaft angesehen werden. |
RV/0183-I/02-RS2 | Nach ständiger Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes beeinträchtigt die Auflösung einer Personenhandelsgesellschaft (OHG, KG) und ihre Löschung im Firmenbuch jedenfalls so lange ihre Parteifähigkeit nicht, als ihre Rechtsverhältnisse zu Dritten - dazu zählt auch der Bund als Abgabengläubiger - noch nicht abgewickelt sind (). Diese Beurteilung gilt auch für die eingetragene Erwerbsgesellschaft (im vorliegenden Fall einer KEG) |
Entscheidungstext
Berufungsentscheidung
Der unabhängige
Finanzsenat hat über die Berufung der A. KEG, in R, vertreten durch
Mag. F, Steuerberater, X, vom gegen den Bescheid des
Finanzamtes Innsbruck vom betreffend Feststellung von
Einkünften gemäß
§ 188 BAO für das Jahr 1998
entschieden:
Der Berufung
wird teilweise Folge gegeben. Der angefochtene Bescheid wird
abgeändert.
Die gemäß
§ 188
Abs. 1 lit. b und Abs. 3 BAO erzielten Einkünfte aus Gewerbebetrieb
für das Jahr 1998 werden mit -29.249,87 € festgestellt. Davon
entfallen auf D -15.655,69 € und auf
E -13.594,18 €.
Entscheidungsgründe
Die Berufungswerberin (Bw), eine
KEG, betrieb seit 1995 in B das Gasthaus C und ermittelt den Gewinn aus
Gewerbebetrieb nach § 4 Abs. 3 EStG 1988. Komplementär der Bw. war D,
der mit Übergabevertrag vom den Gastgewerbebetrieb samt
der dazugehörigen Liegenschaft von seinem Vater unentgeltlich erworben
hatte. Kommanditistin war seine Ehegattin E. Mit Schreiben vom
teilte die Bw. dem Finanzamt mit, dass sie die gewerbliche Tätigkeit mit
eingestellt habe und ersuche um die Vormerkung der
Betriebsaufgabe, da eine Wiederaufnahme der Tätigkeit nicht geplant sei.
Strittig ist im gegenständlichen Verfahren der gemeine
Wert des ins Privatvermögen übernommenen Betriebsgebäudes und
damit die Höhe des Aufgabegewinnes/verlustes.
Die Bw. ermittelte in der
Beilage zu der am eingereichten Erklärung der
Einkünfte von Personengesellschaften für 1998 den Aufgabegewinn wie
folgt:
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Einheitswert:
677.000 S | |
Gesamtwert
Liegenschaft: 677.000 S x 7 | 4.739.000
S |
- Grundanteil (2.889 m² x
1.500 S/m²) | -4.333.500
S |
Gebäudewert: | 405.500
S |
- Buchwert
Gebäude | -622.075
S |
Aufgabeverlust: | -216.575
S |
Das Finanzamt
stellte dazu fest, dass es anlässlich der unentgeltlichen Übergabe der
streitgegenständliche Liegenschaft (EZ 00, Gst. 01) an den
Komplementär D im Jahr 1995 zu einer Abschreibung einer Teilfläche
gekommen ist und das Grundstück nur mehr eine Fläche von 1.268 m²
aufweist und der Einheitswert mit mit 565.000 S neu
festgesetzt worden ist. In dem am erlassenen Bescheid betreffend
einheitliche und gesonderte Feststellung von Einkünften gemäß
§ 188 BAO setzte das Finanzamt - der Berechnungsmethode der Bw. folgend -
den Aufgabegewinn wir folgt fest:
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Einheitswert:
565.000 S | |
Gesamtwert
Liegenschaft: 565.000 S x 7 | 3.955.000
S |
-
Grundanteil (1.268 m² x 1.500 S/m²) | -1.902.000
S |
Gebäudewert: | 2.053.000
S |
-
Buchwert Gebäude | -622.075
S |
Aufgabegewinn: | 1.430.925
S |
Nach Abzug
des Freibetrages von 100.000 S gemäß
§ 24 Abs. 4 EStG, des
laufenden Verlustes und des Übergangsverlustes von 345.753 S und der
Sonderbetriebsausgaben von 28.367 S, setzte das Finanzamt in dem am erlassenen Feststellungsbescheid gemäß
§ 188 BAO
die Einkünfte aus Gewerbebetrieb für das Jahr 1998 mit 956.805 S
fest.
In der gegen diesen Bescheid
mit Schreiben vom erhobenen Berufung wendete die Bw. ein,
nach der in der Verwaltungspraxis anzutreffenden Bewertungsmethode sei
zunächst der gemeine Wert des Grundstückes zu ermitteln und zwar als
Vervielfachung des Einheitswertes. Von diesem Gesamtwert werde dann der Wert
für Grund und Boden abgezogen, womit sich als Differenz der gemeine Wert
für das Gebäude ergebe. Wende man diese vereinfachte Bewertungsmethode
an, so ergebe sich nachstehender Entnahmeverlust:
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Einheitswert:
565.000 S | |
Gesamtwert
Liegenschaft: 565.000 S x 7 | 3.955.000
S |
-
Grundanteil (1.268 m² x 3.000 S/m²) | -3.804.000
S |
Gebäudewert: | 151.000
S |
- Buchwert
Gebäude | -622.075
S |
Aufgabeverlust: | -471.075
S |
Die Bw.
führte weiter aus, mit dieser Berechnungsweise werde die Bewertungsmethode
des Finanzamtes, mit Ausnahme des Quadratmeterpreises für den Grundanteil,
übernommen. Der vom Finanzamt zum Ansatz gebrachte Wert von
1.500 S/m² könne redlicherweise nicht den Entnahmezeitpunkt betreffen, würden doch in dieser Lage nach Auskunft bei der
Gemeinde B , schon seit mehreren Jahren bei Grundverkäufen
Quadratmeterpreise von mehr als 4.000 S erzielt. Aber unabhängig von
der Bewertungsmethode müsse bei der Bewertung jedenfalls der Bauzustand des
Gebäudes berücksichtigt werden, zumal sich der Marktwert - somit
der fiktive Veräußerungswert - daran orientiere. Nachdem es
sich bei dem in das Privatvermögen überführten Objekt im Prinzip
um ein abbruchreifes Gebäude handle, werde am Markt dafür kaum ein
Preis zu erzielen sein. Vielmehr werde durch das Gebäude der Wert des
gesamten Grundstückes vermindert, sei doch in naher Zukunft mit
Abbruchkosten in nicht unbedeutender Höhe zu rechnen. Der gemeine Wert des
Gebäudes im Entnahmezeitpunkt erreiche jedenfalls keineswegs den noch
vorhandenen Buchwert, sodass durch die Entnahme kein steuerlicher Gewinn
resultieren könne. Sollte das Finanzamt den aufgrund des schlechten
Gebäudezustandes sich ergebenden Entnahmewert nicht übernehmen, so
werde um Vornahme eines Augenscheines vor Ort ersucht. Eine solche Nachschau
werde die Richtigkeit der Bewertung bestätigen.
Mit Berufungsvorentscheidung
vom (zugestellt am ) wies das Finanzamt, ohne
Ermittlungen über den Bauzustand des Gebäudes anzustellen, die
Berufung als unbegründet ab. In der Begründung wurde
sinngemäß ausgeführt, das Finanzamt habe im angefochtenen
Bescheid lediglich das durch die Abschreibung einer Teilfläche des Gst. 01
verminderte Flächenausmaß und den in der Folge geänderten
Einheitswert herangezogen, sei aber sonst der Berechnungsmethode der Bw.
gefolgt. So sei für die Ermittlung des Gebäudewertes ebenso wie von
der Bw. der siebenfache Einheitswert und ein Quadratmeterpreis von 1.500 S
herangezogen worden. In der Berufung setze die Bw. zwar das geänderte
Flächenausmaß und den geänderten Einheitswert an, erhöhe
jedoch im Gegenzug den Grundpreis von dem in der Abgabenerklärung
angesetzten Wert von 1.500 S/m² auf 3.000 S/m². Da der
Entnahmewert für das Grundstück zum von der Bw. in
Rahmen der Erstellung der Abgabenerklärung mit 1.500 S/m²
geschätzt worden sei und dieser Wert sich seither nicht geändert haben
dürfte, sehe das Finanzamt keine Veranlassung von der von der Bw. damals
getroffenen und vom Finanzamt unverändert übernommenen Bewertung
abzugehen.
Mit Schriftsatz vom wurde der Antrag auf Entscheidung über die Berufung durch die
Abgabenbehörde zweiter Instanz und die Abhaltung einer mündlichen
Verhandlung beantragt. Darin wird im Wesentlichen eingewendet, in der
Begründung der Berufungsvorentscheidung werde mit keinem Wort auf die
Argumente in der Berufung eingegangen. Es werde nur auf den Umstand hingewiesen,
dass der Entnahmewert für den Grund und Boden in der ursprünglichen
Erklärung vom steuerlichen Vertreter mit 1.500 S/m²
geschätzt worden sei und sich dieser seither nicht geändert haben
dürfte. Dazu sei festzustellen, dass bei der ursprünglichen
Schätzung des Grundstückspreises wegen Fehlens der steuerlichen
Relevanz, bewusst ein ganz niedriger Wert angesetzt worden sei. Es stehe
außer Zweifel, dass per Grundstücke in B mit einem
solchen Quadratmeterpreis am Markt nicht angeboten worden seien, weshalb die
ursprünglich vorgenommene Schätzung einer denklogischen Berichtigung
zugänglich sein müsse. Es würden daher die in der Berufung
angeführten Argumente für die Schätzung des Gebäudewertes im
Zeitpunkt der Entnahme mit 151.000 S vollinhaltlich aufrechterhalten und
beantragt, diesen Wert der Ermittlung des Entnahmeverlustes zugrunde zu legen.
Des weiteren werde nochmals auf die Möglichkeit hingewiesen, im Zuge einer
Außenprüfung den schlechten Bauzustand des Gebäudes zu erheben.
Über
die Berufung wurde erwogen:
Gemäß
§ 24 Abs.
1 Z. 1 und 2 EStG 1988 sind Veräußerungsgewinne Gewinne, die bei der
Veräußerung oder Aufgabe des ganzen Betriebes oder eines
Teilbetriebes erzielt werden. Werden die einzelnen dem Betrieb gewidmeten
Wirtschaftsgüter im Rahmen der Aufgabe des Betriebes veräußert,
so sind die Veräußerungserlöse anzusetzen. Werden die
Wirtschaftsgüter nicht veräußert, so ist der gemeine Wert im
Zeitpunkt ihrer Überführung ins Privatvermögen anzusetzen (§
24 Abs. 3 erster und zweiter Satz EStG).
Der gemeine Wert wird
gemäß
§ 10 Abs. 2 BewG durch den Preis bestimmt, der im
gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach der Beschaffenheit des
Wirtschaftsgutes bei einer Veräußerung zu erzielen wäre. Dabei
sind alle Umstände, die den Preis beeinflussen, zu berücksichtigen.
Ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse sind nicht zu
berücksichtigen. Das Gesetz geht bei der Ermittlung des gemeinen Wertes
eines Wirtschaftsgutes nicht von tatsächlich erzielten Preisen aus, sondern
leitet den gemeinen Wert aus dem Preis ab, der nach der Beschaffenheit des
Wirtschaftsgutes erzielbar wäre. Unter Beschaffenheit des Wirtschaftsgutes
sind die tatsächlichen und rechtlichen Verhältnisse zu verstehen, die
dem zu bewertenden Wirtschaftsgut arteigen sind. Bei einem Gebäude sind
dies im Wesentlichen die Lage, das Alter, der Bauzustand und die
Verwendungsmöglichkeit.
Für die im Firmenbuch
eingetragene Bw., die ihren Gewinn nach § 4 Abs. 3 EStG ermittelt, ist nach
§ 5 Abs. 2 EStG die Bestimmung des § 5 Abs. 1 EStG nicht anwendbar.
Für die Bw. ist daher die Bestimmung des § 4 Abs. 1 letzter Satz EStG,
nach der bei der Gewinnermittlung der Wert des Grund und Bodens, der zum
Anlagevermögen gehört, außer Ansatz bleibt, anzuwenden. Bei
einer Betriebsaufgabe, bei der das betrieblich genutzte bebaute Grundstück
in das Privatvermögen überführt wird, ist bei der Ermittlung des
Aufgabegewinnes somit nur der gemeine Wert des Betriebsgebäudes und nicht
auch der Wert von Grund und Boden zu erfassen.
Unbestritten ist, dass im
gegenständlichen Fall eine Betriebsaufgabe vorliegt. Strittig ist lediglich
der gemeine Wert (Verkehrswert) des auf dem Gst. 01, Grundbuch B ,
errichteten und ins Privatvermögen übernommenen Betriebsgebäudes.
Sowohl die Bw. als auch das
Finanzamt ermittelten den Gebäudewert in der Weise, indem sie als
Gesamtwert der Liegenschaft den siebenfachen Einheitswert ansetzten und davon
den von beiden Parteien in unterschiedlicher Höhe geschätzten
Grundwert abzogen. Diese Methode (Differenzmethode), ist im
streitgegenständlichen Fall nicht geeignet, einen sachgerechten
Gebäudewert zu ermitteln. Diese Aufteilungsmethode, bei der nach
Feststellung des Wertes von Grund und Boden, der Gebäudewert als
"Restgröße" ermittelt wird, kann, wie der Verwaltungsgericht bereits
wiederholt ausgesprochen hat (ua. ; ,
86/14/0084), nur dann zu einem wirklichkeitsnahen Ergebnis führen, wenn
sowohl der Wert der gesamten Liegenschaft als auch der Wert von Grund und Boden
unbedenklich festgestellt werden kann. Beides liegt im gegenständlichen
Fall aber nicht vor. Der von den Parteien für die Liegenschaft angesetzte
siebenfache Einheitswert kann nach Ansicht des UFS ohne weitere
Überprüfungen und Kontrollberechnungen nicht einmal als grobe
Richtschnur, geschweige denn als tatsächlicher Verkehrswert der
Liegenschaft angesehen werden. Auch der angesetzte Grundwert ist nicht an Hand
von geeigneten Vergleichsliegenschaften ermittelt worden, sondern beruht nur auf
wagen, nicht nachprüfbaren Schätzungen.
Eine sachgerechte
Gebäudebewertung wäre nur aufgrund eines Lokalaugenscheines und einer
Bestandsaufnahme möglich gewesen, bei dem das Finanzamt die
Bauausführung, den Bauzustand und die Verwendungsmöglichkeiten
hätte feststellen können. Diese Ermittlungen hat das Finanzamt aber
trotz Aufforderung durch die Bw. unterlassen und hat sich damit begnügt, an
Hand des Einheitswertes eine Schätzung vorzunehmen. Wie die Ermittlungen
des UFS ergeben haben, ist das streitgegenständliche Gebäude bereits
im Jahr 2002 zur Gänze abgebrochen und an deren Stelle ein Wohnblock
errichtet worden. Die Durchführung eines Lokalaugenscheines durch das
Finanzamt oder dem UFS erscheint daher nicht mehr sachdienlich.
Aufgrund der vom UFS
durchgeführten Ermittlungen und der Einsichtnahme in den Einheitswertakt
EW-AZ 111 konnte folgender Sachverhalt festgestellt werden:
Das streitgegenständliche
Gebäude ist um das Jahr 1880 errichtet worden. Es wies ohne
Nebengebäude (Doppelgarage, Holzschuppen) einen umbauten Raum von
3.280 m³ und eine Nutzfläche von rd. 430 m² auf. Es
bestand aus Erd- und zwei Obergeschoßen. Im Erdgeschoß befand sich
das Gastlokal mit den dazugehörigen Nebenräumen. Das erste
Obergeschoß bestand aus der Wohnung der Wirtsleute (3 Zimmerwohnung) und 8
Gästezimmern. Die Gästezimmer, die den heutigen Anforderungen eines
Beherbergungsbetriebes nicht mehr entsprachen (ein Etagenbad/WC für alle
Zimmer), wurden wochen- bzw. monatsweise an Arbeiter vermietet. Der zweite
Stock, indem sich noch einmal 6 Zimmer und ein WC/Bad befanden, stand angeblich
leer. Soweit dem Einheitswertakt entnommen werden kann, ist die letzte
(General)sanierung im Jahr 1950 durchgeführt worden. Der im Jahr 1998
ausgewiesene Buchwert von 622.075 S beruht im Wesentlichen auf Umbauten des
Gastlokals in den Jahren 1991 und 1993. Nachdem die Bw. den Gastgewerbebetrieb
im Jahr 1998 eingestellt hat, hat der Alleineigentümer und
Komplementär der Bw. D das Erdgeschoß wiederum als Gastgewerbebetrieb
verpachtet. Die Zimmer im ersten Stock dürften weiterhin an Arbeiter
vermietet worden sein. Ende des Jahres 2001 kündigte der Pächter des
Gastlokals das Pachtverhältnis und mit Kaufvertrag vom
verkaufte D die streitgegenständliche Liegenschaft um einen Kaufpreis von
5.426.400 S an die Wohnbau G GmbH. Bei der Ermittlung des Kaufpreises wurde
nur das Grundstück bewertet, dem Gebäude wurde kein gesonderter
Kaufpreisanteil beigemessen. Pro Quadratmeter Grundfläche wurde ein
Kaupreis von 4.200 S (305,23 €) festgesetzt. Die Käuferin hat das
Gebäude noch im Jahr 2002 zur Gänze abgebrochen und an deren Stelle
einen Wohnblock errichtet. Nach einer Auskunft beim Bauamt der Gemeinde B, sei
das Gebäude sehr desolat gewesen. Der für das Bauwesen zuständige
Beamte der Gemeinde meinte, man könne nicht sagen, dass ein intaktes
Gebäude einem Neubau geopfert worden sei. Der ganze Gebäudekomplex sei
gekennzeichnet gewesen durch ein Sammelsurium von verschiedenen Pfuschbauten.
Eine Sanierung des Gebäudes wäre nach seiner Ansicht jedenfalls dann
nicht mehr sinnvoll gewesen, wenn das Gebäude einem anderen
wirtschaftlichen Zweck (Wohnungen) zugeführt worden wäre. Ob eine
Sanierung des Gebäudes in seiner bisherigen Verwendung als Gasthaus
wirtschaftlich vertretbar gewesen wäre, vermochte er nicht zu beurteilen.
Es wäre seiner Ansicht nach vor allem fraglich gewesen, ob die
Sanierungskosten aus dem Gastgewerbebetrieb erwirtschaftet werden hätten
können.
Auf Grund des dargestellten
Sachverhaltes wird weder der vom Finanzamt für das
streitgegenständliche Gebäude im Zeitpunkt der Betriebsaufgabe im Jahr
1998 angesetzte Wert von 2.053.000 S, noch der Wert der Bw. von nur 151.000
S als sachgerecht erachtet.
In Anbetracht des Umstandes,
dass die Käuferin nur am Grundstück interessiert war und dem
Gebäude keinen Wert mehr beigemessen hat und es auch nach Auskunft beim
zuständigen Bauamt äußerst fraglich gewesen wäre, ob einer
Sanierung des Gebäudes wirtschaftlich vertretbar gewesen wäre, wird
der vom Finanzamt angesetzte Gebäudewert von rd. 2 Mio. S als jedenfalls zu
hoch erachtet.
Andererseits lässt der
Umstand, dass das Gebäude nach der Betriebsaufgabe noch über drei
Jahre vermietet bzw. verpachtet worden ist und aus diesem Miet- und
Pachtverhältnis jährlich Einnahmen von rd. 320.000 S
(einschließlich sämtlicher Betriebskosten) erzielt worden sind,
darauf schließen, dass dem Gebäude im Jahr 1998 zumindest ein Wert in
Höhe des Buchwertes von 655.075 S beizumessen war. Der Aufgabegewinn aus
der Übernahme der streitgegenständlichen Betriebsgebäudes in das
Privatvermögen wird daher mit 0 S angesetzt.
Die gemäß
§ 188
Abs. 1 BAO einheitlich und gesondert festgestellten Einkünfte für das
Jahr 1998 errechnen sich somit wir folgt:
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Laufender steuerlicher Verlust
1998 | -232.493,09
S | -16.895,93
€ |
Übergangsverlust | -141.626,83
S | -10.292,42
€ |
SB-Ausgaben (Sozialv. D
) | -28.367,08
S | -2.061,52
€ |
Einkünfte lt.
BE: | -402.487,00
S | -29.249,87
€ |
Davon
entfallen auf D -215.427,04 S (-15.655,69 €) und auf E -187.059,96 S
(-13.594,18 €).
Von der Durchführung der von der Bw. beantragten
mündlichen Verhandlung wurde Abstand genommen, da eine Zustellung der
Ladung zur mündlichen Verhandlung an die Bw. nicht möglich war.
Wie eine Einsichtnahme in das Firmenbuch ergab, ist die Bw.
bereits am im Firmenbuch gelöscht worden. Zwar
beeinträchtigt nach ständiger Rechtsprechung des
Verwaltungsgerichtshofes die Auflösung einer Personenhandelsgesellschaft
(OHG, KG) und ihre Löschung im Firmenbuch jedenfalls so lange ihre
Parteifähigkeit nicht, als ihre Rechtsverhältnisse zu Dritten - dazu
zählt auch der Bund als Abgabengläubiger - noch nicht abgewickelt sind
(), wobei diese Beurteilung auch für die
eingetragene Erwerbsgesellschaft (im vorliegenden Fall einer KEG) gilt (). Wie die vom Referenten durchgeführten Ermittlungen
aber ergeben haben, ist der Zustellungsbevollmächtigte Komplementär D
gemeinsam mit seine Ehegattin (Kommanditistin der Bw.) - ohne einen
inländischen Zustellungsbevollmächtigten für die Bw. namhaft zu
machen, im Jahr 2004 nach Kanada ausgewandert, sodass eine Zustellung an die Bw.
nicht möglich ist. Die gegenständliche Berufungsentscheidung wird
daher nach § 8 Abs. 2 ZustG beim UFS hinterlegt.
Es war daher wie im Spruch angeführt zu entscheiden.
Innsbruck,
am
Zusatzinformationen
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Materie | Steuer Finanzstrafrecht Verfahrensrecht |
betroffene Normen | § 24 Abs. 1 EStG 1988, Einkommensteuergesetz 1988, BGBl. Nr. 400/1988 § 79 BAO, Bundesabgabenordnung, BGBl. Nr. 194/1961 § 4 EGG, Erwerbsgesellschaftengesetz, BGBl. Nr. 257/1990 § 131 HGB, Handelsgesetzbuch, dRGBl. S 219/1897 § 10 Abs. 2 BewG 1955, Bewertungsgesetz 1955, BGBl. Nr. 148/1955 |
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Datenquelle: Findok — https://findok.bmf.gv.at