Übernahme von Sanierungsdarlehen, die nach § 18 MRG abgestattet werden

Entscheidungstext

Berufungsentscheidung

Der Unabhängige Finanzsenat hat über die Berufung des X vom 26. August 2009 gegen den Bescheid des Finanzamtes für Gebühren und Verkehrsteuern Wien vom 30. Juli 2009 betreffend Grunderwerbsteuer entschieden:

Die Berufung wird als unbegründet abgewiesen.

Der angefochtene Bescheid bleibt unverändert.

Entscheidungsgründe

Mit Notariatsakt vom 12. Feber 2009, tituliert als Schenkungsvertrag, übertrug Herr Y. an seinen Sohn X. 8 Liegenschaften (EZ 1, EZ 2, EZ 3, EZ 4, EZ 5, EZ 6, EZ 7, EZ 8), die grundbücherlich mit Pfandrechten belastet waren.

Im Punkt Fünftens des Vertrages erklärt der Geschenknehmer, in die Pfandrechte vollinhaltlich einzutreten, diese zur Rückzahlung zu übernehmen und den Geschenkgeber diesbezüglich vollkommen schad- und klaglos zu halten.

In einem Nachtrag zum Vertrag vom 27. Mai 2009 wurde als Stichtag der Übergabe der 30. Juni 2009 festgelegt.Bei der Anmeldung des Vertrages im Finanzamt für Gebühren und Verkehrsteuern gab der Vertreter bekannt, dass sich unter den intabulierten Darlehen auch solche befinden, die zur Sanierung des Zinshauses aufgenommen worden seien und bei denen die Rückzahlung gemäß § 18 MRG aus den Mieteinnahmen erfolge. Obwohl gegenüber der darlehensgewährenden Bank der Geschenkgeber für die Rückzahlung hafte, werde das Darlehen wirtschaftlich betrachtet nicht vom Geschenkgeber (und nunmehr vom Geschenknehmer) zurückbezahlt, sondern von den einzelnen Mietern. Im konkreten Fall seien daher zwei aushaftenden Darlehen bei der Liegenschaft EZ 1 in Höhe von 203.196,02 € aus der Bemessungsgrundlage auszuscheiden.

Das Finanzamt erhob die aushaftenden Darlehensbeträge für die einzelnen Liegenschaften. Mit Bescheid vom 30. Juli 2009 schrieb das Finanzamt ausgehend von einer Bemessungsgrundlage von 2,121.950,90 €, die sämtliche aushaftenden Darlehen aller acht Liegenschaften beinhaltete, eine Grunderwerbsteuer in Höhe von 42.439,01 € vor. Darin waren auch die zwei aushaftenden Darlehen für die Liegenschaft EZ 1 , xy-Straße, in gesamter Höhe von 192.960,89 € enthalten, die für die Sanierung des Hauses aufgenommen worden waren und für deren Rückzahlung nach § 18 MRG die Mieteinnahmen herangezogen werden.

Gegen diese Festsetzung wurde Berufung erhoben. In der Begründung wurde die bereits in der Anmeldung vorgebrachte Rechtsansicht wiederholt, dass die beiden Darlehen auszuscheiden und die Bemessungsgrundlage dementsprechend zu vermindern sei.

Das Finanzamt wies die Berufung mit Berufungsvorentscheidung vom 1. September 2009 als unbegründet ab und verwies auf die Judikatur des Verwaltungsgerichtshofes zu einem Reparaturdarlehen (VwGH 18.3.1971, 628/70). Daraufhin wurde der Vorlageantrag gestellt.

Hinsichtlich der fünf auf der Liegenschaft EZ 1 intabulierten Pfandrechte wurde mit Vorhalt vom 8. Feber 2011 um Bekanntgabe des aushaftenden Betrages des fünften Darlehens ersucht. Mit Fax wurde bekannt gegeben, dass der zuständige Notar nicht mehr bevollmächtigt ist und das fünfte Darlehen bereits am 27. März 2009 rückgeführt worden ist.

Über die Berufung wurde erwogen:

Strittig ist im gegenständlichen Fall ausschließlich, ob bei dem Erwerb der Liegenschaft EZ 1 die Übernahme von zwei mit 192.960,89 € aushaftenden Darlehen, die zur Sanierung des Zinshauses aufgenommen worden sind und bei denen die Rückzahlung gemäß § 18 MRG aus den Mieteinnahmen erfolgt, eine Gegenleistung im Sinne des Grunderwerbsteuergesetzes darstellt oder ob die zwei Darlehen aus der Bemessungsgrundlage auszuscheiden sind.

Die Grunderwerbsteuer ist nach § 4 Abs. 1 GrEStG 1987 vom Wert der Gegenleistung zu berechnen. Wenn eine Gegenleistung nicht vorhanden oder nicht zu ermitteln ist oder die Gegenleistung geringer ist als der Wert des Grundstückes ist die Steuer vom Wert des Grundstückes zu berechnen (§ 4 Abs. 2 GrEStG 1987).

Was Gegenleistung ist, wird im § 5 GrEStG 1987 beispielsweise aufgezählt. Nach Lehre und Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes gehört zur Gegenleistung jede Leistung, die der Erwerber als Entgelt für den Erwerb des Grundstückes gewährt, oder die der Veräußerer als Entgelt für die Veräußerung des Grundstückes empfängt (siehe Fellner, Gebühren und Verkehrsteuern, Band II, Grunderwerbsteuer, § 5, Rz 5f). Auch eine Auflage in einem Schenkungsvertrag ist nichts anderes als eine Gegenleistung im grunderwerbsteuerlichen Sinn.

Durch die Verpflichtung des Berufungswerbers, die verbücherten Verbindlichkeiten in seine alleinige Zahlungsverpflichtung zu übernehmen und seinen Vater diesbezüglich schad- und klaglos zu halten, wurde dieser von einer Verpflichtung befreit und ist darin grundsätzlich eine Gegenleistung zu sehen. Im gegenständlichen Fall waren zwei Darlehen der Bank, KtNr. 001 in aushaftender Höhe von 165.975,90 € und KtNr. 002 in aushaftender Höhe von 26.984,99 €, für die Sanierung des Zinshauses aufgenommen worden. Als Sicherstellungen wurden einerseits diese Darlehen als Pfandrechte auf der Liegenschaft EZ 1 eingetragen und andererseits die Mietzinse bzw. erhöhten Mietzinse gemäß § 42 MRG abgetreten. Diese Abtretung wurde auch hinsichtlich beider Darlehen grundbücherlich angemerkt.

Für die Sanierung des Hauses wurde demnach ein § 18 MRG Verfahren durchgeführt, wonach die Hauptmietzinse erhöht festgesetzt werden können, wenn die Kosten einer vom Vermieter durchzuführenden, unmittelbar heranstehenden größeren Erhaltungsarbeit in der Summe der sich in den vorausgegangenen zehn Kalenderjahren ergebenden Mietzinsreserven oder Mietzinsabgänge keine Deckung finden und sie die während des Verteilungszeitraumes zu erwartenden Hauptmietzinseinnahmen übersteigen.

Der Berufungswerber meint, dass die Tatsache, dass die Rückzahlung der Darlehen im Sinne des § 18 MRG durch die Mieter erfolge und wirtschaftlich betrachtet weder der Geschenkgeber noch (nunmehr) der Geschenknehmer die Schuld zurückbezahle, bedeute, dass keine Gegenleistung vorliegt.

Dabei übersieht er, dass die Gegenleistung darin besteht, dass der Berufungswerber Belastungen, die den Geschenkgeber treffen (er ist ja Kreditschuldner, die Mietzinse sind nur zur Sicherstellung abgetreten), übernimmt. Aus steuerlicher Sicht ist es unerheblich, aus welchen Mitteln der Erwerber (und früher der Geschenkgeber) die Kredite abstattet. Es kommt nur darauf an, wer Schuldner ist und nicht, aus welchem Vermögen die Schuld beglichen wird. Dies ergibt sich auch aus dem Erkenntnis des VwGH vom 24.5.1991, 90/16/0069, das auf frühere zu § 7 MG (vergleichbar mit der § 18 Bestimmung des MRG) ergangene Rechtsprechung verweist. Schon in den Erkenntnissen des VwGH vom 8.4.1963, 1229/62 (Reparaturdarlehen) und vom 18.3.1971, 628/70 wurde es als rechtlich unerheblich angesehen, dass die Darlehen, die zur Instandhaltung des erworbenen Hauses gewährt wurden, schließlich aus den Mietzinszahlungen abgedeckt werden.

Durch die ausdrückliche Schuldübernahme in Punkt Fünftens des Vertrages wurde der Geschenkgeber von einer Rückzahlungsverpflichtung entlastet, die ja bis zur Übergabe immer bestanden hatte und dann schlagend geworden wäre, wenn aus irgendwelchen Gründen die Mieteinnahmen des Hauses zur Bedienung der Kredite nicht mehr ausgereicht hätten. Die Übernahme der beiden aushaftenden Kredite in Höhe von 192.960,89 € wurde daher zu Recht als Gegenleistung im Sinne des § 5 GrEStG 1987 angesehen, weshalb auch diese Darlehen mit ihrem aushaftenden Betrag in die Bemessungsgrundlage einzubeziehen waren. Im Sinne der Lehre und der ständigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes war über die Berufung spruchgemäß zu entscheiden.

Graz, am 7. März 2011

Zusatzinformationen

Datenquelle: Findok — https://findok.bmf.gv.at