Option auf Verlängerung der vereinbarten Bestanddauer ist gebührenrechtlich nicht beachtliche Bedingung bzw. unbedingte Leistung
Entscheidungstext
Berufungsentscheidung
Der Unabhängige Finanzsenat hat über die Berufung der Bw., vom gegen den endgültigen Bescheid des Finanzamtes für Gebühren und Verkehrsteuern Wien vom , ErfNr. xxx, StNr. yyy betreffend Rechtsgebühr bzw. Rechtsgebühren (Bestandvertrag) entschieden:
Die Berufung wird als unbegründet abgewiesen.
Der angefochtene Bescheid bleibt unverändert.
Entscheidungsgründe
Strittig ist im gegenständlichen Fall, ob die Option der Bw., den Mietvertrag auf weitere fünf Jahre zu verlängern, eine gemäß § 17 Abs. 4 und § 26 GebG nicht beachtliche Bedingung bzw. unbedingte Leistung ist und damit das Entgelt von den fünf weiteren Jahren in die Bemessungsgrundlage einbeziehen ist.
Bemerkt wird, dass die Entscheidung des UFS zur Zusatzvereinbarung zu diesem Mietvertrag mit heutigem Tage zu RV/2785-W/02 erging.
Am wurde zwischen der V als Vermieterin und der Bw. als Mieterin ein Mietvertrag abgeschlossen. Die Vermieterin vermietet an die Bw. die Geschäftsräumlichkeiten Top Nr. 2.4 im 2. Stock mit einer Nettonutzfläche von 315,29 m2 sowie 6 Abstellplätze in der Tiefgarage. Das Mietverhältnis beginnt am und ist auf die Dauer von fünf Jahren ab Übergabe abgeschlossen und endet, ohne dass es einer Kündigung bedarf. Die Bw. ist berechtigt, durch einseitige, schriftliche Erklärung, abzugeben bis längstens sechs Monate vor Ablauf des Mietvertrages, eine Verlängerung desselben um weitere fünf Vertragsjahre zu verlangen, sodass der Mietvertrag in diesem Fall mit Ablauf der weiteren fünf Jahre endet, ohne dass es einer Kündigung bedarf (Punkt 3.1). Der monatliche Mietzins für die Büroflächen beträgt S 130,00 pro m2 somit insgesamt S 40.987,70 netto und wertgesichert und für jeden Abstellplatz S 1.320,00, netto und wertgesichert, somit insgesamt monatlich S 7.920,00 zuzüglich Betriebs- und Nebenkosten (Punkt 5.2). Für die Monate Februar, März und April 1997 hat die Bw. keinen Mietzins für die Büro- und Parkplätze, sondern nur die auf das Mietobjekt entfallenden Betriebskosten zu tragen. Die Betriebskosten wurden bis auf weiteres von der Vermieterin mit S 30,00 m2 netto monatlich festgelegt. Für die Abrechnung der Betriebs- und Nebenkosten werden pro PKW-Abstellplatz 6m2 S 180 netto pro Monat und Abstellplatz verrechnet (Punkt 5.10).
Mit vorläufigem Bescheid vom setzte das Finanzamt für Gebühren und Verkehrsteuern die Rechtsgeschäftsgebühr für Bestandverträge gemäß § 33 TP 5 GebG mit S 42.801,00 fest. Die Bemessungsgrundlage wurde ermittelt: Miete einschließlich USt (S 40.987,70+ S 7.920 = S 48.907,70 +20%USt S 9.781,54 = S 58.689,24) plus Betriebskosten (S 1.080 +S 9.458,70 = S 10.538,70 +20%USt S 2.107,74 = S 12.646,44) =S 71.335,68 monatlich multipliziert mit 60 Monaten ergibt eine Bemessungsgrundlage von S 4,280.140,80 x1%. Der endgültige Bescheid sollte nach Feststehen des Punktes 3.1. des Vertrages ergehen. Die Bw. legte dagegen Berufung ein und ersuchte um Bescheidberichtigung auf S 41.040,70, da laut 5.3 des Mietvertrages für die Monate Februar, März April 1997 keine Miete zu entrichten sei. Mit Berufungsvorentscheidung vom gab das Finanzamt der Berufung statt und berichtigte die vorläufige Festsetzung auf S 41.041.
Am erließ das Finanzamt den endgültigen Bescheid gemäß § 200 Abs. 2 BAO und setzte die Bestandvertragsgebühr mit S 83.842,00 fest. Es ermittelte die Bemessungsgrundlage, indem es vom Monatsentgelt wie bisher ausging S 71.335,68 x 120 Monate abzüglich Miete für die Monate Februar, März und April. Das ergäbe sich aus Punkt 3.1. 2. Absatz des Vertrages, der eine Option darstelle und sich dadurch die Geltungsdauer des Vertrages verlängert. Es sei daher von einer Gesamtlaufzeit von 10 Jahren auszugehen.
Fristgerecht wurde dagegen Berufung erhoben. Eingewendet wurde, dass das Angebot der Vermieterin auf Verlängerung des Vertrages von der Bw. nicht angenommen worden sei. Vielmehr sei der Mietvertrag vorzeitig einvernehmlich aufgelöst und das im selben Haus befindliche Top 6.2 angemietet worden. Für diesen neuen Vertrag sei ebenfalls die Gebühr an das Finanzamt bereits entrichtet worden. Da lediglich ein Anbot der Vermieterin auf Verlängerung des Mietvertrages vorliege, sei davon auszugehen, dass das Rechtsgeschäft noch nicht gültig zustande gekommen sei und erst durch das von einem Vertragspartner auszuübende einseitige Gestaltungsrecht den Vertrag rechtsgültig abgeschlossen hätte. Bestritten werde auch, dass es sich um eine Potestativbedingung handle. Dies deshalb, da die Formulierung des Mietvertrages der Bw. ein Gestaltungsrecht in Form der Annahme des Verlängerungsangebotes der Vermieterin zugestehe.
Über die Berufung wurde erwogen:
Gemäß § 33 TP 5 GebG unterliegen Bestandverträge (§§ 1090 ff. ABGB) und sonstige Verträge, wodurch jemand den Gebrauch einer unverbrauchbaren Sache auf eine gewisse Zeit und gegen einen bestimmten Preis erhält, nach dem Wert im Allgemeinen von 1vH.
Gemäß § 26 GebG gelten für die Bewertung der gebührenpflichtigen Gegenstände grundsätzlich die Vorschriften des Bewertungsgesetzes 1955 mit der Maßgabe, dass bedingte Leistungen und Lasten als unbedingte, betagte Leistungen und Lasten als sofort fällige zu behandeln sind.
Nicht nur § 26 GebG behandelt bedingte Leistungen als unbedingte, sondern auch gemäß § 17 Abs. 4 GebG ist es auf die Entstehung der Gebührenschuld ohne Einfluss, ob die Wirksamkeit eines Rechtsgeschäftes von einer Bedingung oder von der Genehmigung eines der Beteiligten abhängt. Der Gesetzgeber zeigt in Gestalt des § 17 Abs. 4 GebG, dass er jene Bedingung, die in der Genehmigung durch einen der Vertragsteile gelegen ist, als dem Eintritt der Gebührenpflicht nicht entgegenstehend behandeln will. Aufgrund dieses eindeutigen und klaren Gesetzeswortlautes ist daher die Bestimmung des § 17 Abs. 4 GebG auf Optionen anzuwenden. Für den gegenständlichen Fall bedeutet das, dass von der Abgabenbehörde erster Instanz bei der Bemessung der Gebühr auch der Wert der vom Optionsrecht umfassten Verlängerungszeit zu Recht miteinbezogen wurde (, , RV/0366-I/08; http://ris.bka.gv.at, https://findok.bmf.gv.at).
Nach der ständigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes bedeutet eine Vertragsverlängerung durch "Optionsausübung" nichts anderes als die Beifügung einer Potestativ-Bedingung, bei deren Eintritt sich die Geltungsdauer des Vertrages verlängert, und dass eine solche Bedingung nach § 26 GebG zu behandeln ist, sodass die Gebühr von dem Entgelt zu entrichten ist, das auf die Summe der ursprünglich vereinbarten und vom Optionsrecht umfassten Verlängerungszeiten entfällt (vgl. ; ; ; siehe auch: Fellner, Kommentar Gebühren und Verkehrsteuern, Band I Stempel- und Rechtsgebühren, Rzn. 39-41 zu § 26 mit weiterer Judikatur).
Der VwGH hat bereits im Erkenntnis vom , 37/67 betont, dass dem Gebührengesetz eine Unterscheidung zwischen einem bedingten und einem unvollständigen Rechtsgeschäft nicht bekannt ist, und dass in der Einräumung einer Option (Potestativbedingung) ein unter einer aufschiebenden Bedingung stehendes Rechtsgeschäft zu verstehen ist. In den Erkenntnissen vom , 93/16/0159 und vom , 94/16/0237, die in Fällen der Verlängerungsoption ergangen sind, hat der VwGH ausdrücklich klargestellt, dass das Wesen der Option als Gestaltungsrecht, wodurch einem Partner ermöglicht wird, ein inhaltlich vorausbestimmtes Vertragsverhältnis durch einseitige Erklärung in Geltung zu setzen, auch für die Verlängerungsoption gilt. Eine Verlängerungsoption basiert auf einem bereits vorher abgeschlossenen Rechtsgeschäft. Das Gebührengesetz möchte Rechtsgeschäfte besteuern und ein solches liegt in Gestalt einer Option schon vor. Eine durch Ausübung einer Option eingeräumte Vertragsverlängerung bewirkt nicht den Abschluss eines neuerlichen Vertrages, sondern die Verlängerung der ursprünglich befristeten Vertragsdauer. Im Falle einer Option bedarf es keiner neuerlichen Willenseinigung beider Vertragsparteien, sondern lediglich der einseitigen Willenskundgebung der optionsberechtigten Partei, ein inhaltlich vorausbestimmtes Schuldverhältnis in Gang zu setzen.
Dem von der Bw erhobenen Einwand, es liege lediglich ein Anbot der Vermieterin auf Verlängerung des Mietvertrages vor, weswegen davon auszugehen sei, dass das Rechtsgeschäft noch nicht gültig zustande gekommen sei und erst durch das von einem Vertragspartner auszuübende einseitige Gestaltungsrecht den Vertrag rechtsgültig abgeschlossen hätte, sowie, dass es sich um keine Potestativbedingung handle, ist das Erkenntnis des , entgegenzuhalten, worin der VwGH ebenfalls zur Option bei einer Bestandvertragsgebühr ausführt:
"Das weitere Beschwerdevorbringen, wonach das vertraglich eingeräumte Optionsrecht eine sehr wohl gebührenrechtlich relevante Rechtsbedingung für das Zustandekommen des Rechtsgeschäftes sei, bietet keinen Anlass dazu, von der wiedergegebenen, ständigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes zur gebührenrechtlichen Bedeutung einer solchen Potestativ-Bedingung abzugehen".
Zusammenfassend ist daher zu sagen, dass Optionsrecht die Befugnis bedeutet, die Rechtslage einseitig zu verändern, nämlich ein bereits vereinbartes Vertragsverhältnis einseitig in Geltung zu setzen. Im Gebührengesetz wird ein Optionsrecht als Bedingung behandelt - so auch die ständige Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes. Bedingungen gelten im Gebührengesetz als nicht beigesetzt, hier in "zweifachem Sinn": Wird die optionale Verlängerung der vereinbarten Dauer in das Obligationenband eingelagert, liegt eine nicht beachtliche Bedingung iSd § 17 Abs. 4 GebG vor, betrachtet man die optionale Verlängerung der vereinbarten Dauer als Frage der Bemessungsgrundlage, stellt die Option eine nicht beachtliche bedingte Leistung iSd § 26 GebG dar.
Die Option der Bw., den Mietvertrag auf weitere fünf Jahre zu verlängern, ist daher eine gemäß § 17 Abs. 4 GebG und § 26 GebG unbedingte Leistung, weswegen für den gegenständlichen Mietvertrag von einer Dauer von fünf + fünf Jahren auszugehen und das Entgelt von den optionalen fünf weiteren Jahren in die Bemessungsgrundlage der Bestandvertragsgebühr mit einzubeziehen ist (= [monatliches Entgelt x 12] x 10 Jahre).
Aus all diesen Gründen war der Berufung der Erfolg zu versagen.
Wien, am
Zusatzinformationen
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Materie | Steuer Finanzstrafrecht Verfahrensrecht |
betroffene Normen | § 33 TP 5 GebG, Gebührengesetz 1957, BGBl. Nr. 267/1957 § 17 Abs. 4 GebG, Gebührengesetz 1957, BGBl. Nr. 267/1957 § 26 GebG, Gebührengesetz 1957, BGBl. Nr. 267/1957 |
Verweise | RV/0366-I/08 |
Datenquelle: Findok — https://findok.bmf.gv.at