Rückerstattung von Grunderwerbsteuer nach Aufhebung eines Grundstückskaufvertrages

Entscheidungstext

Berufungsentscheidung

Der unabhängige Finanzsenat hat über die Berufung der Bw., vertreten durch Dr.Walter Holme und Mag.Stefan Weidinger, gegen den Bescheid des Finanzamtes Urfahr betreffend Antrag auf Rückerstattung der Grunderwerbsteuer gemäß § 17 GrEStG 1987 vom 13. August 2003 entschieden:

Die Berufung wird als unbegründet abgewiesen.

Der angefochtene Bescheid bleibt unverändert.

Rechtsbelehrung

Gegen diese Entscheidung ist gemäß § 291 der Bundesabgabenordnung (BAO) ein ordentliches Rechtsmittel nicht zulässig. Es steht Ihnen jedoch das Recht zu, innerhalb von sechs Wochen nach Zustellung dieser Entscheidung eine Beschwerde an den Verwaltungsgerichtshof oder den Verfassungsgerichtshof zu erheben. Die Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof muss - abgesehen von den gesetzlich bestimmten Ausnahmen - von einem Rechtsanwalt unterschrieben sein. Die Beschwerde an den Verwaltungsgerichtshof muss - abgesehen von den gesetzlich bestimmten Ausnahmen - von einem Rechtsanwalt oder einem Wirtschaftsprüfer unterschrieben sein.

Gemäß § 292 BAO steht der Amtspartei (§ 276 Abs. 7 BAO) das Recht zu, gegen diese Entscheidung innerhalb von sechs Wochen nach Zustellung (Kenntnisnahme) Beschwerde an den Verwaltungsgerichtshof zu erheben.

Entscheidungsgründe

Am 16. Oktober 2002 wurde zwischen der Bw. und F.F. als Käufer und Frau I.G. als Verkäuferin ein Kaufvertrag über eine Liegenschaft samt Gebäude abgeschlossen. Die für die Berufungsentscheidung relevanten Teile des Vertrages lauten:

"I. Kaufgegenstand und Kaufübertragung2. Die Verkäuferin verkauft und übergibt nunmehr an die Käufer je zur Hälfte und diese kaufen und übernehmen von der Verkäuferin je zur Hälfte die genannte Liegenschaft EZ 176 Grundbuch X.Y. Bezirksgericht W......II. Kaufpreis1. Einvernehmlich wird ein Kaufpreis in der Höhe von 100.000,00 € vereinbart.2. Die Käufer verpflichten sich zur ungeteilten Hand, den Kaufpreis auf ein vom Schriftenverfasser einzurichtendes Treuhandkonto binnen vierzehn Tagen ab beiderseitiger Kaufvertragsunterfertigung spesen- und abzugsfrei, jedoch auch zinsen- und wertsicherungsfrei zu überweisen.3. Für den Fall des Zahlungsverzuges verpflichten sich die Käufer zur Zahlung von 6% Verzugszinsen p.a. ab Fälligkeit......III. Übernahme und Übergabe1. Die Übergabe bzw. Übernahme des Kaufgegenstandes in den tatsächlichen Besitz und Genuss der Käufer erfolgt mit Lasten, Gefahr und Zufall mit 1. November 2002......3. Die Käufer bestätigen durch Unterfertigung dieses Vertrages den Erhalt sämtlicher Schlüssel und die ordnungsgemäße Übergabe des Verkaufsobjektes mit dem Tag der beiderseitigen Vertragsunterfertigung......VII. Allgemeine Vertragsbestimmungen1. Alle mit der Errichtung und grundbücherlichen Durchführung des Vertrages verbundenen Kosten, Gebühren und Steuern aller Art, insbesondere die zur Vorschreibung gelangende Grunderwerbsteuer haben die Käufer zur ungeteilten Hand alleine zu tragen.

.....XII. VorkaufsrechtDie Käufer räumen sich gegenseitig ein Vorkaufsrecht ob der jeweils ihnen gehörigen Liegenschaftshälfte unentgeltlich im Sinne der Bestimmungen der §§ 1072f ABGB ein und wird die grundbücherliche Sicherstellung vereinbart. Der jeweils andere Hälfteeigentümer nimmt das jeweilige Vorkaufsrecht ein......"

Mit Grunderwerbsteuerbescheid vom 5. November 2002 wurde im Hinblick auf den obigen Kaufvertrag die Grunderwerbsteuer in Höhe von 1.750,00 € festgesetzt. Die festgesetzte Grunderwerbsteuer sei wie folgt berechnet worden:

Mit Schreiben vom 15. Mai 2003 an die Abgabenbehörde erster Instanz wurde wie folgt ausgeführt: Mit Aufhebungsvertrag vom 13. Mai 2003 hätten die Parteien den Kaufvertrag hinsichtlich der Liegenschaft EZ 176 Grundbuch X.Y. Bezirksgericht W. zur Gänze aufgehoben. Es seien noch keinerlei Veranlassungen getroffen worden und es sei eine Übergabe bisher nicht erfolgt. Die bereits erfolgte Zahlung von 100.000,00 € sei zur Gänze rücküberwiesen worden. Die Grunderwerbsteuer von je 1,750,00 € sei bereits vorgeschrieben und beglichen worden. Aus all diesen Gründen würde daher gemäß § 17 GrEStG 1987 von einer Aufhebung des ursprünglichen Vertrages auszugehen sein und daher der Antrag gestellt werden, an die Käufer die Grunderwerbsteuer von je 1.750,00 € rück zu erstatten.

Beigelegt wurde der Aufhebungsvertrag vom 13. Mai 2003, abgeschlossen zwischen der Bw. und F.F. und Frau I.G., der folgenden entscheidungsrelevanten Inhalt aufweist: "I.Die Parteien haben am 16. Oktober 2002 einen Kaufvertrag hinsichtlich der ..... gegenständlichen Liegenschaft samt darauf errichtetem Wohnhaus ..... um einen Kaufpreis von 100.000,00 € abgeschlossen.II.Die Parteien erklären nunmehr den genannten Kaufvertrag ex tunc zur Gänze und ohne Bedingung aufzuheben, somit wird der frühere Zustand wiederhergestellt. Die grundbücherliche Rückübertragung ist nicht erforderlich. Die Verkäuferin bestätigt die Übernahme der Schlüssel und die ordnungsgemäße Übergabe.Die Rückabwicklung ist auch deshalb erforderlich, weil die Zweitkäuferin, die Bw., 50% des Kaufpreises nicht aufbringen kann und die bisherigen Lebensgefährten getrennte Wohnsitze genommen haben.III......Zu Abgabenbemessungszwecken wird somit darauf hingewiesen, dass der Erwerbsvorgang durch Vereinbarung gemäß § 17 GrEStG 1987 innerhalb der Frist rückgängig gemacht wird und der Antrag gestellt wird, die Rückzahlung der Grunderwerbsteuer vorzunehmen.IV.Für die Auflösung und Rückabwicklung des Kaufvertrages ist keine Gegenleistung zu erbringen. Der Treuhänder wird beiderseits ermächtigt, den Treuhandbetrag an die Allgemeine Sparkasse zurück zu überweisen......"

Am 15. Mai 2003 wurde zwischen I.G. als Verkäuferin und F.F. als Käufer ein Kaufvertrag über gegenständliches Objekt abgeschlossen. Dieser entspricht inhaltlich in den wesentlichen Punkten dem gegenständlichen Kaufvertrag. Die Übergabe bzw. Übernahme würde mit dem Tag der beiderseitigen Kaufvertragsunterfertigung erfolgen.

Am 13. August 2003 wurde durch die Abgabenbehörde erster Instanz der Antrag auf Rückerstattung der Grunderwerbsteuer gemäß § 17 GrEStG 1987 mit Bescheid abgewiesen. Dieser wurde wie folgt begründet: Bei der Beurteilung, ob das Tatbestandsmerkmal einer Rückgängigmachung des Erwerbsvorganges im Sinne des Gesetzes vorliege, komme es darauf an, dass der Verkäufer jene Verfügungsmacht über das Grundstück, die er vor dem Vertragsabschluss innegehabt habe, durch einen der im § 17 GrEStG 1987 genannten Rechtsvorgänge wiedererlangt habe. Ein Erwerbsvorgang sei somit im Sinne dieser Bestimmung nur dann rückgängig gemacht, wenn der Vertrag - was die Vertragsfreiheit des Schuldrechtes erlaube - nicht nur der Form nach aufgehoben werde, sondern der ursprüngliche Verkäufer seine frühere (freie) Rechtsstellung auch wiedererlangt habe. Entscheidend sei, dass sich die Vertragspartner derart aus ihren vertraglichen Bindungen entlassen hätten, dass die Möglichkeit der Verfügung über das betroffene Grundstück nicht beim Erwerber verbleibe, sondern der Veräußerer seine ursprüngliche Stellung wiedererlange. Erfolge eine Rückgängigmachung nur, um den Verkauf eines Grundstückes an einen im Voraus bestimmten neuen Käufer zu ermöglichen, hätte der Verkäufer in Wahrheit nicht die Möglichkeit wiedererlangt, das Grundstück einem Dritten zu verkaufen. Die Voraussetzungen für die Erstattung der Grunderwerbsteuer würden daher nicht vorliegen.

Binnen offener Frist wurde durch die Bw. Berufung gegen obigen Bescheid eingebracht. Dies im Wesentlichen mit folgender Begründung: Als Berufungsgrund werde unrichtige rechtliche Beurteilung geltend gemacht. Nach der Intention des Gesetzgebers sei Sinn der Bestimmung des § 17 GrEStG 1987 jener, Vorgänge nicht mit Steuer zu belasten, deren wirtschaftliche Auswirkungen von den Beteiligten innerhalb der im Gesetz gesetzten Frist wieder beseitigt würden. Diese Rechtsauffassung, wonach Grunderwerbsteuer schon begrifflich nur durch den Erwerb eines Grundstückes ausgelöst werde und daher nicht zu erheben sei, wenn der Erwerb trotz eines ursprünglich darauf gerichteten Rechtsvorganges später tatsächlich nicht eintrete, werde auch vom VwGH in ständiger Rechtsprechung judiziert (vergleiche die Erkenntnisse vom 3.6.1993, 90/16/0144 und 90/16/0145, 0146, vom 21.1.1998, 97/16/0345, vom 29.10.1998, 98/16/0115, 0116, u.v.a.). Dies bedeute, dass in Fällen, in denen der Erwerbsvorgang fehlgeschlagen sei und wieder rückgängig gemacht werde, sich seine vorgängige Besteuerung als unbegründet erweise und allenfalls bereits vorweg entrichtete Grunderwerbsteuer eben rückzuerstatten sei (vergleiche auch VfGH vom 20.6.1986, G 229/85). Wende man die zitierte Judikatur auf den vorliegenden Sachverhalt an, komme man entgegen der von der Finanzbehörde erster Instanz vertretenen Rechtsansicht jedoch zum Ergebnis, dass sehr wohl ein Fall des § 17 GrEStG 1987 vorliege. Die Bw. und F.F. hätten als Käufer mit Frau I.G. ursprünglich am 16. Oktober 2002 einen Kaufvertrag hinsichtlich der Liegenschaft EZ 176 Grundbuch X.Y. Bezirksgericht W. abgeschlossen und die auf den vereinbarten Kaufpreis entfallende Grunderwerbsteuer in der Höhe von je 1.750,00 € entrichtet. Binnen offener Frist des § 17 GrEStG 1987 sei dieser Rechtserwerb mit Aufhebungsvertrag vom 13. Mai 2003 rückgängig gemacht und der genannte Kaufvertrag ex tunc zur Gänze und ohne Bedingung aufgehoben worden, somit der frühere Eigentumsstand wieder hergestellt worden. Die Rückabwicklung wäre insbesondere deshalb erforderlich gewesen, weil die vormalige Zweitkäuferin und nunmehrige Bw. 50% des Kaufvertrages nicht aufbringen hätte können und die Bw. und F.F., die vormalig in Lebensgemeinschaft gestanden wären, getrennte Wohnsitze genommen hätten. Mit dem Aufhebungsvertrag sei die vertragsgegenständliche Liegenschaft EZ 176 Grundbuch X.Y. Bezirksgericht W. zur Gänze und ohne jegliche Einschränkung in das Eigentum der Verkäuferin I.G. rückübertragen worden, wobei deren Stellung als Eigentümerin zum Zeitpunkt der Vertragsaufhebung keinerlei Beschränkungen unterlegen sei, sie somit die Möglichkeit wieder erlangt hätte, die gegenständliche Liegenschaft an einen Dritten zu veräußern. Der Umstand, dass die Liegenschaft in weiterer Folge an F.F. veräußert worden sei, sei für die rechtliche Beurteilung, ob in Folge des Aufhebungsvertrages vom 13. Mai 2003 die bereits entrichtete Grunderwerbsteuer rückzuerstatten sei, ohne Belang. Maßgeblich sei vielmehr ausschließlich die Tatsache, dass die vormalige Verkäuferin I.G. mit diesem Aufhebungsvertrag die volle Verfügungsmacht über die gegenständliche Liegenschaft wieder erlangt hätte und der Kaufvertrag ex tunc zwischen den Vertragsparteien aufgelöst worden sei. Ob eine daraufhin erneut erfolgte Veräußerung an einen bisherigen unbeteiligten Dritten oder an den ursprünglichen Erwerber eines Hälfteanteiles dieser Liegenschaft erfolge, stelle keine maßgebliche Einschränkung der Verfügungsmacht der Verkäuferin dar, sondern hätte diese durch den Aufhebungsvertrag ihre ursprüngliche Rechtsstellung in vollem Umfang wieder erlangt, in dem jener rechtliche und tatsächliche Zustand hergestellt worden sei, der vor dem ersten Erwerbsvorgang (Kaufvertrag vom 16. Oktober 2002) bestanden hätte. Zusammenfassend ergebe sich somit, dass die rechtlichen Voraussetzungen für eine Rückerstattung der Grunderwerbsteuer gemäß § 17 GrEStG 1987 vorliegendenfalls gegeben seien und in der Folge fristgerechter Antragstellung der Bw. und des F.F. die Finanzbehörde erster Instanz verpflichtet gewesen sein würde, in Stattgebung des Antrages vom 15. Mai 2003 die von der Bw. und F.F. entrichtete Grunderwerbsteuer in Höhe von je 1.750,00 € an diese rückzuerstatten.

Am 29. September 2003 wurde obige Berufung der Abgabenbehörde zweiter Instanz zur Entscheidung vorgelegt.

Am 10. Mai 2004 wurde durch die Abgabenbehörde zweiter Instanz folgender Ergänzungsvorhalt an die Bw. abgefertigt:

Am 11. Mai 2004 wurde durch die Abgabenbehörde zweiter Instanz ein Auskunftsersuchen an I.G. im Hinblick auf die gegenständliche Liegenschaft gerichtet:

Am 11. Mai 2004 wurde durch die Abgabenbehörde zweiter Instanz ein Ergänzungsvorhalt an F.F. abgefertigt:

Mit Schreiben vom 16. Juni 2004 wurde durch die Bw., F.F. und I.G. wie folgt Stellung genommen:

Beigelegt wurde eine Meldebestätigung, aus der hervorgeht, dass F.F. ab 10. Juli 2003 in T. an der Adresse der gegenständlichen Liegenschaft gemeldet war. Weiters Kopien von Belegen, die bestätigen, dass F.F. folgende Aufwendungen in Bezug auf die verkaufte Liegenschaft getragen hat: Gemeindeabgaben 1. Vierteljahr, Strom Jänner, Februar, März und April 2003, Wasser und Abwasser im 1. Halbjahr 2003. Zusätzlich wurden Kopien von Kontoauszügen des Treuhandkontos eingereicht, aus denen die im obigen Schreiben angeführten Zahlungen hervorgehen.

Über die Berufung wurde erwogen:

Gemäß § 17 Abs. 1 GrEStG 1987 wird die Grunderwerbsteuer auf Antrag unter Anderem dann nicht festgesetzt, wenn der Erwerbsvorgang innerhalb von drei Jahren seit der Entstehung der Steuerschuld durch Vereinbarung, durch Ausübung eines vorbehaltenen Rücktrittsrechtes oder eines Wiederkaufsrechtes rückgängig gemacht wird. Abs. 2 des § 17 GrEStG 1987 bestimmt, dass dies auch gilt, wenn zur Durchführung einer Rückgängigmachung zwischen dem seinerzeitigen Veräußerer und dem seinerzeitigen Erwerber ein Rechtsvorgang erforderlich ist, der selbst einen Erwerbsvorgang gemäß § 1 leg.cit. darstellt.

Wie der VwGH in ständiger Rechtsprechung und auch in seinem Erkenntnis vom 12.11.1997, 97/16/0390, 0391, ausführt, kommt es lediglich darauf an, dass der Verkäufer jene Verfügungsmacht über das Grundstück, die er vor Vertragsabschluss inne gehabt hatte, wiedererlangt. Ein Erwerbsvorgang ist folglich nicht iSd Bestimmung des § 17 GrEStG 1987 rückgängig gemacht, wenn der Vertrag zwar der Form nach aufgehoben wird, die durch diesen Vertrag begründete Verfügungsmacht aber nicht weiterhin beim Erwerber verbleibt und der Verkäufer seine ursprüngliche Rechtsstellung nicht wiedererlangt. Entscheidend für die Rückgängigmachung ist, dass sich die Vertragsparteien derart aus ihren vertraglichen Bindungen entlassen, dass die Möglichkeit der Verfügung über das betreffende Grundstück nicht beim Erwerber verbleibt, sondern der Veräußerer seine ursprüngliche Stellung wiedererlangt. Erfolgt eine Rückgängigmachung nur, um den Verkauf des Grundstückes an eine im Voraus bestimmte neue Käuferin zu ermöglichen, hat der Verkäufer in Wahrheit nicht die Möglichkeit wiedererlangt, das Grundstück einem Dritten zu verkaufen (siehe auch das Erkenntnis das VwGH vom 28.9.1998, 97/16/0308). Der die Begünstigung des § 17 GrEStG 1987 in Anspruch nehmende Steuerpflichtige hat selbst einwandfrei und unter Ausschluss jeden Zweifels das Vorliegen sämtlicher Umstände darzulegen, auf die die abgabenrechtliche Begünstigung gestützt werden kann (siehe auch das Erkenntnis des VwGH vom 19.3.2003, 2002/16/0258).

Im gegenständlichen Fall hat die I.G. ihre ursprüngliche, volle Verfügungsmacht nicht wiedererlangt. Der Aufhebungsvertrag zum gegenständlichen Vertrag wurde von den Käufern und der Verkäuferin am 13. Mai 2003 unterschrieben. Bereits am 15. Mai 2003 wurde sodann der neue Kaufvertrag zwischen F.F. und I.G. unterfertigt. I.G. hat die volle Verfügungsmacht über die Liegenschaft nicht wiedererhalten, da mit der Entlassung aus dem alten Vertrag quasi zeitgleich ein neuer abgeschlossen worden ist (siehe auch das Erkenntnis des VwGH vom 17.10.2001, 2001/16/0184, 0190). Dass zwischen der Aufhebung des ursprünglichen Vertrages und dem neuen Kaufvertrag zwei Tag vergangen sind, ändert daran nichts. Die Aufhebung des gegenständlichen Kaufvertrages ist im Interesse der Bw. und F.F. erfolgt, Laut den Angaben des F.F. wurden von ihm seit Anfang 2003 Verhandlungen mit I.G. geführt - somit bereits Monate vor Aufhebung des Vertrages. Trotz Aufforderung konnten von I.G. keinerlei weitere Interessenten genannt werden. Im Gegenteil wurde vorgebracht, dass I.G. froh gewesen sei, dass F.F. die Liegenschaft schlussendlich übernommen hätte. Der ursprüngliche Käufer hat nicht nur die Person, an die neuerlich verkauft wird, ausgesucht, er selbst ist diese Person. Von F.F. wurden bereits ab Anfang 2003 sämtliche Betriebskosten für die gegenständliche Liegenschaft bezahlt. Dies spricht eindeutig dafür, dass F.F. schon zu diesem Zeitpunkt als neuerlicher Käufer festgestanden ist. Als Grund für die Kostenübernahme wurde genannt, dass der Vertrag rückabgewickelt worden sei. Zu bemerken ist, dass Zahlungen erfolgt sind, bevor der Aufhebungsvertrag unterzeichnet worden ist. Für die verspätete Zahlung des Kaufpreises auf Grund des ersten Kaufvertrages wurden keinerlei Zinsen eingefordert - auch diese Vorgangsweise spricht dafür, dass bereits eine weitere Einigung mit F.F. bestanden hat. Es kann daher nicht von der Rückgängigmachung des gegenständlichen Erwerbsvorganges ausgegangen werden. Die von der Bw. zitierten Erkenntnisse des VwGH gehen von der Voraussetzung der Wiedererlangung der Verfügungsmacht und der Rückgängigmachung des Erwerbsvorganges aus. Detaillierte, für die gegenständliche Berufung maßgebliche Aussagen können darin jedoch nicht erblickt werden. Vielmehr ist auf die oben zitierte Judikatur zu verweisen. Das Urteil des VfGH vom 20.6.1986, G 229/85, stellt zum Einen auf den hier nicht anzuwendenden § 20 Abs. 6 GrEStG 1972 ab, zum Anderen betrifft es die Voraussetzung des Einhaltens der Offenlegungs- und Wahrheitspflicht - ein Zusammenhang mit gegenständlichem Fall kann nicht erkannt werden.

Die Berufung war folglich spruchgemäß als unbegründet abzuweisen.

Linz, 21. Juli 2004

Zusatzinformationen

Datenquelle: Findok — https://findok.bmf.gv.at