Annahme einer bestimmten Vertragsdauer bei einem Pachtvertrag über Geschäftsflächen mit Verzicht auf die ordentliche Kündigung für 10 Jahre und trotz Vereinbarung aller Kündigungsgründe nach § 30 Abs. 2 MRG

Entscheidungstext

IM NAMEN DER REPUBLIK

Das Bundesfinanzgericht hat durch die Richterin***Ri*** in der Beschwerdesache ***Bf1***, ***Bf1-Adr***, vertreten durch ***1***, über die Beschwerde vom 4. Juni 2018 gegen den Bescheid gemäß § 200 Abs. 2 BAO des ***FA*** vom 2. Mai 2018, St.Nr. ***2***, betreffend Gebühren für einen Bestandvertrag mit ***3*** zu Recht erkannt:

I. Die Beschwerde wird gemäß § 279 BAO als unbegründet abgewiesen.

II. Gegen dieses Erkenntnis ist eine Revision an den Verwaltungsgerichtshof nach Art. 133 Abs. 4 Bundes-Verfassungsgesetz (B-VG) nicht zulässig.

Entscheidungsgründe

I. Sachverhalt und Verfahrensgang

Am 15. April 2014 schlossen die ***Bf1*** und die ***4*** einen Bestandvertrag über das Bestandobjekt Top 1, mit einer Fläche inklusive Nebenräumlichkeiten von 1000m², im Fachmarktzentrum ***5*** ab.

Gemäß Punkt II des Vertrages wird das Bestandverhältnis auf unbestimmte Zeit abgeschlossen. Die Bestandnehmerin (BN) verzichtet darauf, das Bestandverhältnis zu einem Termin vor dem Ablauf von 10 Bestandsjahren ordentlich aufzukündigen. Die Vertragsparteien vereinbaren die Kündigungsbeschränkungen der §§ 30 ff MRG unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von sechs Monaten. Die Bestandgeberin kann bei Vorliegen eines Grundes des § 30 Abs. 2 MRG kündigen, die Kündigung wegen Eigengebrauch (§ 30 Abs. 2 Z 9 MRG) wird ausgeschlossen. Zusätzlich kann die Bestandgeberin (BG) bei Vorliegen bestimmter, in Punkt II des Vertrages aufgezählter Gründe (qualifizierte Vertragsverletzung), den Vertrag mit sofortiger Wirkung auflösen. Die Vertragsauflösung ist in den meisten Fällen erst möglich, wenn die Vertragsverletzung trotz schriftlicher Mahnung und Setzung einer Nachfrist nicht beendet wurde.

Insbesondere wurde beurkundet:

"I.

Bestandobjekt

Der Bestandgegenstand ist Teil eines Verbundes von Geschäftsflächen, welcher von der Qualität des Warenangebotes her als Fachmarktzentrum "FMZ" bezeichnet wird(dies lautBeilage./A). Die Geschäftslokale des FMZ werden nach einem bestimmten Branchen- und Betriebstypenmix situiert, wobei es Zielsetzung ist, durch gezielte Auswahl der BN, ein hohes Niveau des Warenangebotes, der Präsentation und Auslagengestaltung sowie der Personal- und Serviceleistung, laufend aufrecht zu erhalten….

…

Die BG gibt im FMZ im Grundbuch ***6*** auf der Liegenschaft mit der Grundstücksnummer ***7*** an die BN in Bestand und diese nimmt ein Geschäftslokal in diesem FMZ mit der Bezeichnung Top 1 mit einer Fläche inklusive Nebenräumlichkeiten von ca. 1000 m² (laut beiliegendem Grundrissplan rot umrandet, Beilage./A ) zum Verwendungszweck für den Betrieb eines ***11*** unter der Bezeichnung "***8***" in Bestand.Klargestellt wird, dass der derzeitige Planstand eine Entwurfsplanung des FMZ darstellt, die im weiteren Ablauf des Projektes noch präzisiert wird. Der BG ist die Planung der BN laut Beilage /C bekannt und wird bei der Erstellung derendgültigen Planung auf diese Rücksicht nehmen.

Die vorhandenen Kundenparkplätze werden gemeinsam genutzt und während der Geschäftszeiten im FMZ keinesfalls Vertragsgegenstand eines gesonderten Bestandvertrages.Der Bestandgeber garantiert jedoch, dass die Mindestparkplatzanzahl von400 PKW Stellplätzen, für Kunden über die Vertragslaufzeit erhalten und kostenlos für Kunden benützbar bleiben.

…

II.

Laufzeit des Bestandvertrages/Ordentliche und außerordentliche Kündigung

Das Bestandverhältnis beginnt mit dem Zeitpunkt der tatsächlichen Übergabe des Bestandgegenstandes an die BN. Die Übergabe erfolgt voraussichtlich zwischen ***9***. Erfolgt die Übergabe nicht bis zum ***10***, so ist die BN berechtigt, nicht aber verpflichtet, unter Setzung einer Nachfrist von zumindest 4 Wochen von diesem Bestandvertrag zurückzutreten.Das exakte Datum der Übergabe wird der BN von der BGzumindest 8 Wochen vor dem tatsächlichen Übergabetermin schriftlich bekannt gegeben.

Das Bestandverhältnis wird auf unbestimmte Zeit abgeschlossen. Die Vertragsparteien vereinbaren die vertragliche Anwendung der Kündigungsbeschränkungen der §§ 30 MRG ff in der zum Vertragsabschlusszeitpunkt gültigen Fassung auf dieses Mietverhältnis unabhängig davon, ob das MRG auf dieses Bestandsverhältnis anwendbar ist oder nicht. Die Vertragsparteien sind daher nach § 1116 ABGB iVm § 560 ZPO berechtigt, diesen Bestandvertrag jeweils zum 31.1. und 31.7., unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von 6 Monaten, ordentlich mittels eingeschriebenen Briefes zu kündigen, die BG jedoch nur bei Vorliegen eines Kündigungsgrundes laut §30 MRG (mit Ausnahme von Eigengebrauch). Die BN verzichtet darauf, das Bestandsverhältnis zu einem Termin vor dem Ablauf von 10 Bestandsjahren ordentlich aufzukündigen.

Die BG kann darüber hinaus, ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist den Bestandvertrag aus wichtigem Grund mit sofortiger Wirkung auflösen, wenn

• 1. die BN ihren finanziellen Verpflichtungen aus diesem Vertrag innerhalb von acht Wochen nach Fälligkeit trotz schriftlicher Mahnung und Setzung einer vierzehntägigen Nachfrist nicht nachgekommen ist,

• 2. die BN trotz schriftlicher Mahnung vom Bestandobjekt einen erheblich nachteiligen Gebrauch macht und trotz schriftlicher Mahnung und Setzung einer 6-tägigen Nachfrist (sechs Werktage, wobei Samstage als Werktage gelten) dieser erheblich nachteilige Gebrauch nicht beendet ist,

• 3. über das Vermögen der BN ein Insolvenzverfahren eröffnet wird oder dessen Eröffnung mangels kostendeckenden Vermögens abgewiesen wurde und die BN nicht den Bestandzins samt Nebenkosten in voller Höhe weiter bezahlt,
  

• 4. die BN rechtskräftige behördliche Auflagen oder gesetzliche Bestimmungen nicht einhält, behördliche Ersatzvornahmen behindert oder vereitelt, oder verhängte Verwaltungsstrafen aus und im Zusammenhang mit diesem Bestandvertrag bzw., dem Betrieb des Geschäftslokals nicht fristgerecht bezahlt, sofern diese Einfluss auf den BGhaben könntenund trotz schriftlicher Mahnung und Setzung einer 14-tägigen Nachfrist diese Sachverhalte nicht beseitigt sind,
  

• 5. die BN eine einseitige Änderung des Verwendungszweckes vornimmt und trotz schriftlicher Mahnung und Setzung einer 6-tägigen Nachfrist (sechs Werktage, wobei Samstage als Werktage gelten) die vertragsgemäße Verwendung wieder aufnimmt.

• 6. die BN die unter § IX vereinbarte Betriebspflicht nicht einhält.

III.

Bestandzins

Der monatliche Bestandzins beträgt € 11,25 pro m² (in Worten:elf Euro und fünfundzwanzig Cent) Nutzfläche des Geschäftslokals netto zuzüglich der Betriebs- und Nebenkosten sowie zuzüglich der jeweils geltenden gesetzlichen Umsatzsteuer.

Der Bestandzins ist erstmals am Beginn des Folgemonats, gerechnet ab der Übergabe des Bestandobjektes an die BN zahlbar. Der Bestandzins ist jeweils dermaßen zahlbar, dass die Geldbeträge (Bestandzins, zuzüglich Betriebs- und Nebenkosten sowie die jeweils geltenden Umsatzsteuern) bis zum 5. (fünften) Werktag eines jeden Monats im Voraus auf ein Konto der BG oder einer namhaft gemachten Hausverwaltung eingehen.

…

V.

Betriebskosten

Die BN hat sämtliche mit dem Betrieb ihres Bestandobjekts verbundenen Betriebskosten, öffentlichen Abgaben und Verwaltungskosten zu tragen. Betriebskosten sind sämtliche Kosten, die mit dem Betrieb, der Pflege, der technischen Wartung, Instandhaltung und Verwaltung des Objekts und der dazugehörigen Außenanlagen verbunden sind.

…

Die BN hat auf diese Kosten, exkl. Heizung ein monatliches Akonto in Höhe von € 2,25 pro m² (in Worten zwei Euro fünfundzwanzig Cent) zuzüglich der gesetzlichen Mehrwertsteuer für die Bestandfläche ab Übergabe zu leisten. Dieses Akonto ist zusammen mit dem monatlichen Bestandzins zu bezahlen. Die BG hat das Recht, die Höhe der monatlichen Akonti den tatsächlichen anfallenden Kosten nach erfolgter Jahresabrechnung anzupassen.

…

VIII.

Unterbestandrecht/Weitergabe

Die BN ist berechtigt, ihre Rechte aus diesem Vertrag auf sämtliche Unternehmen innerhalb ihres Konzerns, sowie auch auf künftige in den Konzern einzugliedernde bzw. innerhalb des Konzerns neu errichtete Unternehmen, auch wiederholt, abzutreten und/oder den Mietgegenstand ganz oder teilweise Dritten unterzuvermieten oder Dritten entgeltlich oderunentgeltlich die Mitbenutzung des Mietgegenstandes zu gestatten, ohne dass sich deshalb der Bestandzins ändert. Gleiches gilt bei rechtlicher und/oder wirtschaftlicher Veränderung innerhalb der BN oder deren (Groß-) und Muttergeseltschaften.

2. Eine Abtretung der Rechte und Pflichten aus diesem Vertrag durch den BN ist zulässig, sofern der Verwendungszweck des Mietgegenstandes gewahrt bleibt, die wirtschaftliche Bonität des folgenden BN gegeben ist und nicht berechtigte Interessen desBG gegen die Abtretung der Bestandrechte im Hinblick auf die Person des folgenden BNvorliegen.

3. Alle Rechte und Pflichten aus diesem Vertrag gehen unwiderruflich auf die Rechtsnachfolger der Vertragsparteien über. Im Falle eines Eigentumswechsels auf Seiten des BG ist es dessen Verpflichtung, seinem Rechtsnachfolger das vorliegende Bestandverhältnis zur Kenntnis zu bringen und ihn zur Einhaltung aller darin dem BG obliegenden Verbindlichkeiten zu verpflichten; der BG verpflichtet sich darüber hinaus, den BN für den Fall schad- und klaglos zu halten, dass sein Rechtsnachfolger das Bestandsverhältnis gemäß § 1120 ABGB vorzeitig auflöst.

…"

• Mit Bescheid vom 25.08.2014 wurde die Gebühr idHv. € 6.012,00 vorläufig festgesetzt. Mit Ersuchen um Ergänzung vom 09.03.2018 wurde um detaillierte Aufschlüsselung des tatsächlich bezahlten Pachtentgelts inkl. Umsatzpacht, Entgelt für das Lager sowie der Betriebs-, Heiz- u. Verwaltungskosten jeweils zuzügl. USt, von Beginn (genaues Datum) bis 31.1.2018 gebeten. Nach Vorhaltsbeantwortung durch die Partei wurde mit Bescheid vom 02.05.2018 die Gebühr idHv. € 26.080,60 endgültig festgesetzt, was eine Nachforderung von € 20.068,60 ergab. Die Gebühr wurde vom 13-fachen Jahreswert berechnet.

Dagegen wurde Beschwerde eingebracht. Die Bf wendet ein, dem mit vorliegender Beschwerde bekämpften Gebührenbescheid, sei zur Berechnung der Rechtsgeschäftsgebühr unrichtigerweise der dreizehnfache Jahreswert der vertraglich vereinbarten Zahlungen zugrunde gelegt worden. Richtigerweise wäre von einem aus gebührenrechtlicher Sicht unbefristeten Vertragsverhältnis auszugehen und somit die Gebühr auf Grundlage des dreifachen Jahreswertes zu berechnen.

Der gegenständliche Bestandvertrag sei als unbefristet anzusehen, weil die Parteien die jederzeitige Kündigungsmöglichkeit für die Bestandgeberin bei Vorliegen eines der Kündigungsgründe gemäß § 30 Abs. 2 MRG vereinbart hätten.

Grundsätzlich stehe es den Vertragsparteien im Sinne der Vertragsautonomie frei, den Inhalt des MRG oder Teile davon zum Vertragsinhalt zu machen. Maßgeblich für die Annahme einer unbestimmten Vertragsdauer sei u.a., dass keine ausreichende Beschränkung der Kündigungsmöglichkeiten vorliege, was laut herrschender Judikatur (insbesondere VwGH 17.9.1990, 90/15/0034) etwa bei Vereinbarung aller denkmöglichen Kündigungsgründe nach § 30 Abs. 2 MRG gegeben sei (BFG, RV/7102166/2012). Nach der Judikatur des VwGH könne nur dann von einer Beschränkung auf einzelne im Vertrag genannte Kündigungsmöglichkeiten gesprochen werden, wenn nicht alle denkmöglichen im § 30 Abs. 2 genannten Kündigungsgründe vereinbart würden (vgl. BFG, RV/5100753/2013).

Gemäß Punkt II. neunter Absatz des Vertrages seien, inter alia, sämtliche denkmöglichen Kündigungsgründe des § 30 Abs. 2 MRG vereinbart worden. Da also der VwGH zur Annahme eines unbefristeten Vertrages bereits die Vereinbarung der denkmöglichen Kündigungsgründe des § 30 Abs. 2 MRG als ausreichend erachte, sei es völlig unerheblich, wie viele der in § 30 Abs. 2 MRG genannten Kündigungsgründe auf den gegenständlichen Vertrag theoretisch anwendbar seien. Ausschlaggebend sei, dass von den theoretisch auf den gegenständlichen Vertrag anwendbaren Kündigungsgründen des § 30 Abs. 2 MRG auch alle vertraglich vereinbart und nicht etwa abbedungen seien. Das vom Finanzamt ins Treffen geführte Erfordernis eines "schrankenlosen Kündigungsrechts" bestehe nicht.

Was eine Beschränkung der Kündigungsmöglichkeit auf einzelne im Vertrag ausdrücklich bezeichnete Fälle darstelle, sei eine Frage, die nach Gewicht und Wahrscheinlichkeit einer Realisierung der vertraglich vereinbarten Kündigungsgründe von Fall zu Fall verschieden beantwortet werden müsse (VwGH 17.9.1990, 90/15/0034; VwGH 16.10.1989, 88/15/0040; VwGH 5.10.1987, 86/15/0102). Bei der Vereinbarung des Kündigungsrechts gemäß § 30 MRG (anders als bei vertraglich vereinbarten Kündigungsgründen bzw. sog "ausdrücklich bezeichnete Einzelfälle oder "Sonderkündigungsfälle") entfalle diese Einzelfallprüfung allerdings.

Ohne Zweifel ergebe sich aus der Judikatur des VwGH, dass bereits die bloße Vereinbarung aller denkmöglichen, im Einzelfall nicht zu prüfenden, Kündigungsgründe des MRG als ausreichend anzusehen sei. Es sei daher nicht darauf abzustellen, wie wahrscheinlich es sei, dass einer der gesetzlichen Gründe tatsächlich auch eintrete.

Die Auflösungsmöglichkeiten des Vermieters gem. § 30 Abs. 2 MRG qualifizierten den gegenständlichen Vertrag nach ständiger Rechtsprechung des VwGH als unbefristet.

Mit Beschwerdevorentscheidung vom 29. Juni 2022 wies das Finanzamt die Beschwerde mit folgender Begründung ab:

"Begründung:

Lt. Pkt. II des Vertrages ist dieser auf unbestimmte Zeit abgeschlossen. Die Anwendung der Kündigungsgründe der §§ 30 MRG wird vereinbart. Die Parteien können unter Einhaltung einer 6-monatigen Kündigungsfrist den Vertrag ordentlich kündigen. Der Bestandgeber jedoch nur bei Vorliegen eines Kündigungsgrundes des § 30 MRG.

Der Bestandnehmer verzichtet für 10 Jahre auf sein Kündigungsrecht.

Weiters sind im Pkt. II Kündigungsgründe vereinbart, die den Bestandgeber zur sofortigen Kündigung berechtigen.

Für die Festsetzung der Gebühren ist gem. § 17 Abs. 1 GebG der Inhalt der über das Rechtsgeschäft errichteten Schrift (Urkunde) maßgebend. Demnach sind für die gebührenrechtliche Beurteilung der vereinbarten Laufzeit ausschließlich die beurkundeten Kündigungsmöglichkeiten maßgeblich.

Ist die Vertragsdauer bestimmt, aber der Vorbehalt des Rechts einer früheren Aufkündigung gemacht, so bleibt gern. § 33 TP 5 Abs. 3 GebG dieser Vorbehalt für die Gebührenermittlung außer Betracht. Somit haben die vereinbarten außerordentlichen Kündigungsgründe auch keinen Einfluss auf die gebührenrechtliche Beurteilung.

Bei Vereinbarung aller Kündigungsgründe des § 30 MRG ist nach ständiger Rechtsprechung nach Gewicht und Wahrscheinlichkeit zu prüfen, inwiefern die Kündigungsgründe schlagend werden können und somit ob gebührenrechtlich ein Vertrag auf bestimmte oder unbestimmte Zeit vorliegt.

Bei genauerer Betrachtung der Kündigungsgründe des § 30 MRG stellt sich dar, dass die Ziffern 2, 4, 5, 6, 8, 9, 10, 11, 12, 14, 15 u 16 des § 30 Abs. 2 MRG schon von vornherein ausscheiden,da es sich bei dem Mietgegenstand um kein Objekt entsprechend dieser Gesetzesstellen handelt.Bei den übrigen Kündigungsgründen handelt es sich um nahezu idente Gründe, die auch alsaußerordentliche Kündigungsgründe im Vertrag vereinbart wurden und auch um Gründe, derenauslösendes Moment in der Sphäre des Bestandnehmers zu finden ist. Es liegt also nicht imBelieben des Bestandgebers eine jederzeitige Kündigung zu bewirken. Der Bestandgeber hatsomit kein uneingeschränktes Kündigungsrecht.

Aus all diesen Umständen wird der Schluss gezogen, dass unter Abwägung von Gewicht undWahrscheinlichkeit, gebührenrechtlich ein Vertrag auf bestimmte Zeit und unbestimmte Zeitvorliegt.

Die Beschwerde war daher abzuweisen"

Mit Schreiben vom 06. Juli 2022 wurde Vorlageantrag eingebracht.

Die Bf. bezieht sich in ihrer ergänzenden Argumentation insbesondere auf Punkt II. des Vertrages und wiederholt im Wesentlichen die Argumentation der Beschwerde.

Der gegenständliche Bestandvertrag sei als unbefristet anzusehen, weil die Parteien die jederzeitige Kündigungsmöglichkeit für die Bestandgeberin bei Vorliegen eines der Kündigungsgründe gemäß § 30 Abs. 2 MRG vereinbart hätten.

Grundsätzlich stehe es den Vertragsparteien im Sinne der Vertragsautonomie frei, den Inhalt des MRG oder Teile davon zum Vertragsinhalt zu machen. Maßgeblich für die Annahme einer unbestimmten Vertragsdauer sei u.a., dass keine ausreichende Beschränkung der Kündigungsmöglichkeiten vorliege, was laut herrschender Judikatur (insbesondere VwGH 17.9.1990, 90/15/0034) etwa bei Vereinbarung aller denkmöglichen Kündigungsgründe nach § 30 Abs. 2 MRG gegeben sei (BFG, RV/7102166/2012). Nach der Judikatur des VwGH könne nur dann von einer Beschränkung auf einzelne im Vertrag genannte Kündigungsmöglichkeiten gesprochen werden, wenn nicht alle denkmöglichen, im § 30 Abs. 2 genannten Kündigungsgründe vereinbart würden (vgl. BFG, RV/5100753/2013).

Gemäß Punkt II. neunter Absatz des Vertrages seien, inter alia, sämtliche denkmöglichen Kündigungsgründe des § 30 Abs. 2 MRG vereinbart worden. Da also der VwGH zur Annahme eines unbefristeten Vertrages bereits die Vereinbarung der denkmöglichen Kündigungsgründe des § 30 Abs. 2 MRG als ausreichend erachte, sei es völlig unerheblich, wie viele der in § 30 Abs. 2 MRG genannten Kündigungsgründe auf den gegenständlichen Vertrag theoretisch anwendbar seien. Ausschlaggebend sei, dass von den theoretisch auf den gegenständlichen Vertrag anwendbaren Kündigungsgründen des § 30 Abs. 2 MRG auch alle vertraglich vereinbart und nicht etwa abbedungen seien. Das vom Finanzamt ins Treffen geführte Erfordernis eines "schrankenlosen Kündigungsrechts" bestehe nicht.

Bei der Vereinbarung des Kündigungsrechts gemäß § 30 MRG (anders als bei vertraglich vereinbarten Kündigungsgründen bzw. sog "ausdrücklich bezeichnete Einzelfälle oder "Sonderkündigungsfälle") entfalle die Einzelfallprüfung.

In der Entscheidung 90/15/0034 gehe der VwGH aufgrund eines Präsentationsrechtes des Mieters von einem unbefristeten Vertrag aus. Genau diese Vertragsauflösungsmöglichkeit ("Sonderkündigungsfall") werde einer Prüfung der Realisierbarkeit nach Gewicht und Wahrscheinlichkeit unterzogen und eine klare Trennung zu den Kündigungsgründen des § 30 Abs. 2 MRG vorgenommen. Wenn schon die Vereinbarung aller denkmöglichen Kündigungsgründe des § 30 Abs. 2 MRG - unter Berücksichtigung der Herausforderungen des aufkündigenden Vermieters bei der erfolgreichen Durchsetzung seiner Anliegen - die Annahme eines unbefristeten Vertrages rechtfertigt, so müsse es umso mehr für die Vereinbarung eines Präsentationsrechts ("argumentum a maiori ad minus") gelten.

Ohne Zweifel ergebe sich aus der Judikatur des VwGH, dass bereits die bloße Vereinbarung aller denkmöglichen, im Einzelfall nicht zu prüfenden Kündigungsgründe des MRG als ausreichend anzusehen sei. Es sei daher nicht darauf abzustellen, wie wahrscheinlich es sei, dass einer der gesetzlichen Gründe tatsächlich auch eintrete.

Bei den Kündigungsgründen gemäß § 30 Abs. 2 MRG handle es sich um eine bloß demonstrative Aufzählung. Den Vertragsparteien stehe es frei, zusätzliche Kündigungsgründe gemäß § 30 Abs. 2 Z 13 MRG vorzusehen. Dabei überlasse es der Gesetzgeber den Vertragsparteien, die wichtigen und bedeutsamen Kündigungsgründe zu definieren (z.B. Kündigungsrecht der Bestandgeberin im Falle der Verletzung der Betriebspflicht durch die Bestandnehmerin gemäß Punkt II. sechster Absatz Ziffer 6. des Vertrages). Ein Kündigungsgrund könne jedoch auch aufgrund der Generalklausel gem. § 30 Abs. 1 MRG verwirklicht sein, soweit keine der Spezialtatbestände des § 30 Abs. 2 MRG vorlägen.

Diese habe nicht die Aufgabe, fehlende Merkmale der Kündigungsgründe des § 30 Abs. 2 MRG zu ersetzen, sondern diene dazu, vom Gesetz sonst nicht erfasste, aber an Gewicht den Kündigungsgründen des § 30 Abs. 2 MRG gleichwertige Sachverhalte zu ermöglichen (RIS-Justiz RS0070192).

Die Auflösungsmöglichkeiten des Vermieters gem. § 30 Abs. 2 MRG qualifizierten den gegenständlichen Vertrag nach ständiger Rechtsprechung des VwGH als unbefristet.

II. Beweiserhebung

Beweis wurde erhoben durch Einsichtnahme in die auf elektronischem Wege vorgelegten Aktenteile des Finanzamtes.

III. Rechtliche Beurteilung

1.Rechtsgrundlagen

§ 17 Abs. 1 GebG lautet: Für die Festsetzung der Gebühren ist der Inhalt der über das Rechtsgeschäft errichteten Schrift (Urkunde) maßgebend. Zum Urkundeninhalt zählt auch der Inhalt von Schriften, der durch Bezugnahme zum rechtsgeschäftlichen Inhalt gemacht wird.

§ 17 Abs. 2 GebG lautet: Wenn aus der Urkunde die Art und Beschaffenheit eines Rechtsgeschäftes oder andere für die Festsetzung der Gebühren bedeutsame Umstände nicht deutlich zu entnehmen sind, so wird bis zum Gegenbeweise der Tatbestand vermutet, der die Gebührenschuld begründet oder die höhere Gebühr zur Folge hat.

§ 33 TP 5 Abs. 1 GebG lautet: Bestandverträge (§§ 1090 ff. ABGB) und sonstige Verträge, wodurch jemand den Gebrauch einer unverbrauchbaren Sache auf eine gewisse Zeit und gegen einen bestimmten Preis erhält, nach dem Wert 1. im allgemeinen 1 v.H. ….

§ 33 TP 5 Abs. 3 GebG lautet: Bei unbestimmter Vertragsdauer sind die wiederkehrenden Leistungen mit dem Dreifachen des Jahreswertes zu bewerten, bei bestimmter Vertragsdauer mit dem dieser Vertragsdauer entsprechend vervielfachten Jahreswert, höchstens jedoch dem Achtzehnfachen des Jahreswertes. Ist die Vertragsdauer bestimmt, aber der Vorbehalt des Rechtes einer früheren Aufkündigung gemacht, so bleibt dieser Vorbehalt für die Gebührenermittlung außer Betracht.

2.Zu den Kündigungsgründen

Nach der ständigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes besteht das Unterscheidungsmerkmal zwischen "auf bestimmte Zeit" und "auf unbestimmte Zeit" abgeschlossenen Bestandverträgen darin, ob nach dem erklärten Vertragswillen beide Vertragsteile durch eine bestimmte Zeit an den Vertrag gebunden sein sollen oder nicht, wobei allerdings die Möglichkeit den Vertrag aus einzelnen bestimmt bezeichneten Gründen schon vorzeitig einseitig aufzulösen, der Beurteilung des Vertrages als eines auf bestimmte Zeit abgeschlossenen nicht entgegensteht. Ein nach seinem Wortlaut auf unbestimmte Zeit abgeschlossener Bestandvertrag ist als ein Vertrag auf vorerst bestimmte Dauer anzusehen, wenn nach seinem Inhalt das Vertragsverhältnis vor Ablauf einer bestimmten Zeit von keinem der Vertragsteile einseitig beendet werden kann oder diese Möglichkeit auf einzelne im Vertrag ausdrücklich bezeichnete Fälle beschränkt ist.

Ausnahmsweise bestehende Kündigungsmöglichkeiten vermögen die grundsätzliche Bindung einer Vertragspartei an ein nach dem Vertragsinhalt auf bestimmte Dauer abgeschlossenes Bestandverhältnis nicht aufzuheben (VwGH 17.9.1990, 90/15/0034).

Die Vereinbarung etwa aller Kündigungsgründe nach § 30 Abs. 2 MRG stellt noch keine ausreichende Beschränkung der Kündigungsmöglichkeiten dar, weshalb in einem solchen Fall ein Vertrag auf unbestimmte Zeit anzunehmen ist (vgl. VwGH 16.10.2014, 2011/16/0169, und VwGH 9.9.2015, Ra 2015/16/0072).

Was eine Beschränkung der Kündigungsmöglichkeiten auf einzelne im Vertrag ausdrücklich bezeichnete Fälle darstellt, ist eine Frage, die nach Gewicht und Wahrscheinlichkeit einer Realisierung der vertraglich vereinbarten Kündigungsgründe von Fall zu Fall verschieden beantwortet werden muss (vgl. VwGH 19.9.2017, Ra 2017/16/0111 und 0112 mwN).

Nach ständiger Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ist nicht die von den Parteiengewählte Bezeichnung des Vertrages (etwa als auf unbestimmte Dauer abgeschlossen), sondern der gesamte Vertragsinhalt maßgeblich (VwGH 5.3.2009, 2007/16/0149).

Ob die Vertragsdauer bestimmt oder unbestimmt ist, wird somit nicht nach der Form, sondern nach dem Inhalt des Vertrages beurteilt und hängt einerseits davon ab, wie umfassend die Kündigungsrechte sind, andererseits aber auch davon, wie wahrscheinlich es ist, dass ein Kündigungsrecht ausgeübt werden kann (vgl. VwGH 26.4.2018, Ra 2018/16/0040, mwN).

Wenn auch die Vereinbarung aller Kündigungsgründe des § 30 Abs. 2 MRG allein noch keine ausreichende Beschränkung der Kündigungsmöglichkeiten mit dem Ergebnis eines Vertrages auf bestimmte Dauer darstellt, so kann eine Gewichtung und eine Unwahrscheinlichkeit der Realisierung dieser vertraglich vereinbarten Kündigungsgründe durchaus zum Ergebnis führen, von einem Vertrag auf bestimmte Dauer auszugehen (vgl. auch nochmals VwGH 19.9.2017, Ra 2017/16/0111 und 0112; VwGH 4.12.2019, Ro 2018/16/0004, VwGH 03.06.2020, Ra 2019/16/0182).

Das Bundesfinanzgericht hat sich erst jüngst mehrfach mit Bestandverträgen beschäftigt, in denen Vertragsparteien zwar die Kündigungsgründe des § 30 Abs. 2 MRG vereinbart haben, sich aus den übrigen Vertragsbestimmungen bzw. aus dem Gegenstand des konkreten Bestandvertrages ergibt, dass von den in § 30 Abs. 2 MRG genannten Kündigungsgründen nur einzelne Kündigungsgründe überhaupt in Betracht kommen können. Verträge, bei denen nur einzelne der in § 30 Abs. 2 MRG aufgezählten Kündigungsgründe verbleiben, wurden als Bestandverträge auf bestimmte Zeit beurteilt.

Siehe dazu ua die folgenden Erkenntnisse:

BFG 06.02.2017, RV/7105923/2015; BFG 20.02.2017, RV/7100225/2012; BFG 04.04.2017, RV/1100501/2016; BFG 27.09.2017, RV/7105121/2016; BFG 19.12.2017, RV/7101160/2017; BFG 21.02.2018, RV/7101156/2016; BFG 12.04.2018, RV/7100526/2018; BFG 29.05.2018, RV/7106271/2016; BFG 23.01.2019, RV/7104470/2016; BFG 20.03.2019, RV/7102011/2017; BFG 04.07.2019, RV/7103228/2019; BFG 24.07.2019, RV/7103609/2016; BFG 29.07.2019, RV/7104448/2016; BFG 08.08.2019, RV/7105629/2018; BFG 05.09.2019, RV/7100157/2017; BFG 24.09.2019, RV/7100215/2017; BFG 07.10.2019, RV/7101823/2017; BFG 04.12.2019, RV/7102148/2018; BFG 16.04.2020, RV/7102968/2017; BFG 09.06.2020, RV/7103379/2019, BFG 22.03.2022, RV/7101716/2021.

Die gegen die Entscheidungen BFG 04.04.2017, RV/1100501/2016, BFG 19.12.2017, RV/7101160/2017, BFG 04.07.2019, RV/7103228/2019, BFG 8.8.2019, RV/7105629/2018, BFG 16.4.2020, RV/7102968/2017 sowie BFG 09.06.2020, RV/7103379/2019 eingebrachten außerordentlichen Revisionen wurden vom Verwaltungsgerichtshof ebenso zurückgewiesen (siehe VwGH 19.09.2017, Ra 2017/16/0111, VwGH 26.4.2018, Ra 2018/16/0040, VwGH 18.11.2019 Ra 2019/16/0173, VwGH 03.06.2020, Ra 2019/16/0182, VwGH 18.08.2020, Ra 2020/16/0115 und VwGH 2.9.2020, Ra 2020/16/0129) wie die gegen BFG 27.9.2017, RV/7105121/2016 eingebracht ordentliche Revision (siehe VwGH 4.12.2019, Ro 2018/16/0004).

Auch der Verfassungsgerichtshof hat die Behandlung der gegen die Entscheidung BFG 04.04.2017, RV/1100501/2016 eingebrachten Beschwerde abgelehnt (vgl. VfGH 26.6.2018, E 1739/2017 und E 1740/2017).

3.VwGH 17.9.1990, 90/15/0034

Dem von der Bf. zitierten Erkenntnis VwGH 17.9.1990, 90/15/0034 lag ein zwischen zwei Gesellschaften auf unbestimmte Dauer abgeschlossener Mietvertrag über die Anmietung von Geschäftsräumen zu Grunde. Der Mieter gab einen Kündigungsverzicht ab und der Vermieter konnte nur bei Vorliegen von wichtigen Gründen kündigen, darüber hinaus wurde dem Mieter ein als Weitergaberecht bezeichnetes Präsentationsrecht eingeräumt:

"4) WEITERGABERECHT

Die Vermieterin räumt der Mieterin das Recht ein, auch während der vereinbarten Mietdauer einen Nachfolgemieter namhaft zu machen. Sofern gegen diese Person des Nachfolgemieters keine willkürlichen Gründe entstehen und insbesondere die Bonität dieses Nachfolgemieters ausreichend gesichert ist, verpflichtet sich die Vermieterin mit diesem von der Mieterin genannten Nachfolgemieter einen Mietvertrag zu den gleichen Bedingungen dieses Vertragesabzuschließen und endet in diesem Fall das gegenständliche Mietverhältnis durch einvernehmliche Auflösung. Die Kosten der Errichtung und Vergebührung eines derartigen Nachmietvertrages hat der Nachfolgemieter zu tragen."

Der Verwaltungsgerichtshof hat hie zu ausgeführt, dass das im vorliegenden Fall durch Punkt 4 des Mietvertrages eingeräumte Recht des Mieters, eine Auflösung des Vertrages unter Umständen durchaus realistischerweise auch gegen den Willen des Vermieters durchzusetzen, im konkreten Fall nach dem Gewicht und der Wahrscheinlichkeit der Vertragsauflösungsmöglichkeit so beurteilt werden muss, dass damit wegen der Freiheit des Mieters zur Vertragsbeendigung insgesamt eine ungewisse Vertragsdauer anzunehmen ist.

Das Präsentationsrecht des Mieters verleihe nämlich dem vorliegenden Vertrag - insbesondere verglichen mit dem Fall der Vereinbarung aller Kündigungsgründe des § 30 Abs. 2 MRG (früher 19 Abs. 2 MG) - unter Bedachtnahme auf die Schwierigkeiten, die bekanntermaßen ein aufkündigender Vermieter bei der erfolgreichen Durchsetzung seines Anliegens habe, ein derartiges Maß an Ungewissheit hinsichtlich seiner Dauer, dass arg. a maiori ad minus im Sinne der schon oben zitierten hg. Judikatur (Erkenntnisse vom 5. Oktober 1987, Zl. 86/15/0102, und vom 16. Oktober 1989, Zl. 88/15/0040, sowie der dort zitierten hg. Vorjudikatur) hier ein Bestandvertrag vorliege, der von Anfang an von ungewisser Dauer sei. Der VwGH beurteilte das "Weitergaberecht" im zitierten Fall als Präsentationsrecht, denn durch die Einräumung eines Präsentationsrechtes kann der Mieter einen Dritten namhaft machen, mit dem der Vermieter den Vertrag abschließt, d.h. der Mieter kann jederzeit den Vertrag auflösen, wodurch ein Vertrag auf unbestimmte Dauer vorliegt. (bestätigt durch VwGH 9.9.2015, Ro 2014/16/0072).

Bezogen auf den zitierten Fall konnte die Mieterin irgendeinen Nachfolgemieter namhaft machen, sofern die Bonität gesichert war, die Vermieterin verpflichtete sich, mit dem Nachfolgemieter einen Mietvertrag, der im Übrigen auf unbestimmte Dauer abgeschlossen worden war, zu den gleichen Bedingungen abzuschließen und es sollte in diesem Fall das Mietverhältnis mit der Mieterin durch einvernehmliche Auflösung enden.

Demgegenüber verleiht das in gegenständlichem Vertrag normierte Weitergaberecht an verbundene Unternehmen dem Vertrag kein derartiges Maß an Ungewissheit hinsichtlich der Dauer, dass es diesen als einen von unbestimmter Dauer qualifizieren würde.

4.Erwägungen

Im gegenständlichen Fall ist unstrittig, dass zwischen den Vertragsparteien ein Bestandvertrag iSd §§ 1090 ff ABGB abgeschlossen wurde, welcher nach § 33 TP 5 Abs. 1 GebG der Gebühr unterliegt. Ebenso unstrittig ist die Höhe des durchschnittlichen jährlichen Entgelts samt Nebenkosten. Strittig ist lediglich die Vertragsdauer.

Für die Festsetzung der Gebühren ist gemäß § 17 Abs. 1 GebG der Inhalt der über das Rechtsgeschäft errichteten Schrift (Urkunde) maßgebend. Maßgeblich ist der beurkundete Inhalt des Rechtsgeschäftes, wobei der Urkundeninhalt in einer Gesamtschau aller in der Urkunde enthaltenen Bestimmungen zu ermitteln ist (vgl. BFG 23.7.2019, RV/7100718/2018; BFG 09.02.2021, RV/7101347/2020). Die Bemessungsgrundlage der Rechtsgeschäftsgebühr für Bestandverträge setzt sich aus dem Entgelt und der Bestanddauer zusammen.

Der gegenständliche Pachtvertrag enthält in Punkt II. 2. Absatz die ausdrückliche Regelung, dass das Bestandverhältnis wohl auf unbestimmte Zeit abgeschlossen wird, die Vertragsparteien jedoch auf die Dauer von zehn Jahren auf die Ausübung des ordentlichen Kündigungsrechtes verzichten.

Nur die in diesem Pachtvertrag genannten wichtigen Gründe, berechtigen zur vorzeitigen und außerordentlichen Vertragsauflösung. Den Vertragsparteien stehen darüber hinaus keine Gründe zu, die zu einer außerordentlichen Vertragsauflösung berechtigten. Der Verpächter kann also den Pachtvertrag nicht nach Belieben kündigen, sondern nur dann, wenn sich der Pächter im Wesentlichen vertragswidrig verhält, die Pacht nicht zahlt, vom Pachtgegenstand erheblich nachteiligen Gebrauch macht usw. ("Verletzung von Vertragspflichten", außerordentliches Kündigungsrecht).

Wenn auch die Vereinbarung aller Kündigungsgründe des § 30 Abs. 2 MRG allein noch keine ausreichende Beschränkung der Kündigungsmöglichkeiten mit dem Ergebnis eines Vertrages auf bestimmte Dauer darstellt, so kann eine Gewichtung und eine Unwahrscheinlichkeit der Realisierung dieser vertraglich vereinbarten Kündigungsgründe durchaus zum Ergebnis führen, von einem Vertrag auf bestimmte Dauer auszugehen (vgl. VwGH 04.12.2019, Ro 2018/16/0004).

Die Vereinbarung aller Kündigungsgründe nach § 30 Abs. 2 MRG (früher § 19 Abs. 2 MG) stellt keine ausreichende Beschränkung der Kündigungsmöglichkeiten dar, sodass in einem solchen Fall - laut Judikatur des VwGH - ein Vertrag auf unbestimmte Zeit anzunehmen ist. Das bedeutet, dass allerdings dann noch von einer Beschränkung auf einzelne im Vertrag genannte Kündigungsmöglichkeiten die Rede ist, wenn nicht alle in § 30 Abs. 2 MRG genannten Kündigungsgründe vereinbart werden. In einem solchen Fall ist dann von einem auf unbestimmte Dauer abgeschlossenen Mietvertrag auszugehen, wenn die darin einzeln angeführten Kündigungsgründe nach ihrem Gewicht und ihrer Wahrscheinlichkeit so bedeutend sind, dass sie dem erklärten Willen der Parteien, sich auf bestimmte Dauer zu binden, entgegenstehen (vgl. BFG 21.02.2018, RV/7101156/2016).

Beim Vertragsgegenstand handelt es sich um Geschäftsräumlichkeiten, bei welchen schon grundsätzlich nur einige wenige Punkte des MRG Anwendung finden können. Hie zu wird auf die Ausführungen in der Beschwerdevorentscheidung verwiesen.

Die unter Punkt II. des Vertrages für eine Auflösung aus wichtigem Grund für die Verpächterin genannten Gründe ergeben sich aus der Verletzung von Vertragspflichten bzw. qualifiziertem Fehlverhalten des anderen Vertragspartners, womit die Kündigungsrechte von der Verpächterin nicht nach Belieben ausgeübt werden können und vielmehr jeglichem Einfluss entzogen sind. Es liegen auch keine Anhaltspunkte für die Wahrscheinlichkeit eines solchen Fehlverhaltens vor.

Wie das Finanzamt im Vorlagebericht zutreffend ausgeführt hat, setzen sowohl die Kündigungsgründe des § 30 Abs. 2 MRG als auch die vertraglichen Auflösungsmöglichkeiten ein qualifiziertes Fehlverhalten der Bestandnehmerin voraus. Diese kann die Vertragsauflösung in den meisten Fällen verhindern, indem sie nach erfolgter Mahnung innerhalb der Nachfrist die Vertragsverletzung beendet.

Die Bestandgeberin kann die Kündigungsrechte nicht nach Belieben ausüben, sie sind ihrem Einfluss gänzlich entzogen. Die Möglichkeit einer vorzeitigen Beendigung für die Bestandgeberin ist in solchen Fällen keineswegs gewährleistet (Hinweis VwGH 24.03.1994, 93/16/0133; VwGH 05.10.1987, 86/15/0102; VwGH 28.03.1974, 1102/73; VwGH 07.03.1974, 1228/72). Nach dem Gesamtbild sind die der Vermieterin zuzuordnenden Kündigungsgründe nicht von so umfassender Natur, dass die Wahrscheinlichkeit einer frühzeitigen Auflösung des Mietvertrages gegeben ist.

Laut Punkt VIII des Vertrages ist die BN berechtigt, ihre Rechte aus diesem Vertrag auf sämtliche Unternehmen innerhalb ihres Konzerns, auch zukünftig und auch wiederholt abzutreten und/oder den Mietgegenstand ganz oder teilweise Dritten unter zu vermieten oder Dritten entgeltlich oder unentgeltlich die Mitbenutzung des Mietgegenstandes zu gestatten, ohne dass sich deshalb der Bestandzins ändert. Gleiches gilt bei rechtlicher und/oder wirtschaftlicher Veränderung innerhalb der BN oder deren (Groß-) und Muttergesellschaften.

Eine Abtretung der Rechte und Pflichten aus diesem Vertrag durch den BN ist jedoch nur zulässig, sofern der Verwendungszweck des Mietgegenstandes gewahrt bleibt, die wirtschaftliche Bonität des folgenden BN gegeben ist und nicht berechtigte Interessen des BG gegen die Abtretung der Bestandrechte im Hinblick auf die Person des folgenden BN vorliegen.

Weiters gehen alle Rechte und Pflichten aus diesem Vertrag unwiderruflich auf die Rechtsnachfolger der Vertragsparteien über. Im Falle eines Eigentumswechsels auf Seiten des BG ist es dessen Verpflichtung, seinem Rechtsnachfolger das vorliegende Bestandverhältnis zur Kenntnis zu bringen und ihn zur Einhaltung aller darin dem BG obliegenden Verbindlichkeiten zu verpflichten; der BG verpflichtet sich darüber hinaus, den BN für den Fall schad- und klaglos zu halten, dass sein Rechtsnachfolger das Bestandsverhältnis gemäß § 1120 ABGB vorzeitig auflöst.

Die BN ist unter bestimmten Umständen berechtigt, die Rechte aus diesem Vertrag auf einen eingeschränkten Personenkreis zu übertragen, sofern der Verwendungszweck des Mietgegenstandes gewahrt bleibt, die wirtschaftliche Bonität des folgenden BN gegeben ist und nicht berechtigte Interessen des BG gegen die Abtretung der Bestandrechte im Hinblick auf die Person des folgenden BN vorliegen. Weiters ist die BN berechtigt, ganz oder teilweise Dritten unter zu vermieten oder Dritten entgeltlich oder unentgeltlich die Mitbenutzung des Mietgegenstandes zu gestatten, ohne dass sich deshalb der Bestandzins ändert. Sämtliche Rechte aus dem Vertrag müssen also gewahrt bleiben.

Nach dem Gesamtbild ist im gegenständlichen Fall somit gerade kein schrankenloses Kündigungsrecht vereinbart worden.

Dem Finanzamt ist weiters in seiner Beurteilung zu folgen, dass auf unbestimmte Zeit abgeschlossene Bestandverträge, bei denen zunächst für eine bestimmte Zeit ein beidseitiger Kündigungsverzicht vereinbart wurde, für die Zeit des Kündigungsverzichtes als Verträge mit bestimmter Dauer und für die anschließende unbestimmte Zeit als solche von unbestimmter Vertragsdauer zu vergebühren sind (vgl. VwGH 17.02.1986, 85/15/0112, BFG 24.09.2019, RV/7100215/2017), womit die Gebühr vom 13-fachen Jahreswert zu berechnen war.

Die Beschwerde war aus den angeführten Gründen als unbegründet abzuweisen.

IV. Zu Spruchpunkt II. (Revision)

Gegen ein Erkenntnis des Bundesfinanzgerichtes ist die Revision zulässig, wenn sie von der Lösung einer Rechtsfrage abhängt, der grundsätzliche Bedeutung zukommt, insbesondere weil das Erkenntnis von der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes abweicht, eine solche Rechtsprechung fehlt oder die zu lösende Rechtsfrage in der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes nicht einheitlich beantwortet wird.

Im gegenständlichen Fall ist die ordentliche Revision nicht zulässig, weil durch die Judikatur des Verwaltungsgerichtshofes geklärt ist, dass die Möglichkeit, den Vertrag aus einzelnen bestimmt bezeichneten Gründen schon vorzeitig einseitig aufzulösen, der Beurteilung des Vertrages als auf bestimmte Zeit abgeschlossenen, nicht entgegensteht. Was eine Beschränkung der Kündigungsmöglichkeiten auf einzelne im Vertrag ausdrücklich bezeichnete Fälle darstellt, ist eine Frage die nach Gewicht und Wahrscheinlichkeit einer Realisierung der vertraglich vereinbarten Kündigungsgründe von Fall zu Fallverschieden beantwortet werden muss (vgl. ua. VwGH 17.9.1990, 90/15/0034; VwGH 29.6.1992, 91/15/0040; VwGH 04.12.2019, Ro 2018/16/0004). Die Gewichtung und Wahrscheinlichkeit der Realisierung der hier im konkreten Einzelfall vertraglich vereinbarten Kündigungsgründe ist eine Tatfrage.2018/16/0004). Die Gewichtung und Wahrscheinlichkeit der Realisierung der hier im konkreten Einzelfall vertraglich vereinbarten Kündigungsgründe ist eine Tatfrage.

Dass auf unbestimmte Zeit abgeschlossene Bestandverträge, bei denen aber zunächst für eine bestimmte Zeit ein beiderseitiger Kündigungsverzicht vereinbart wurde, für die Zeit des Kündigungsverzichtes als Verträge mit bestimmter Dauer und für die anschließende Zeit als Verträge von unbestimmter Vertragsdauer zu vergebühren sind, hat der VwGH bereits behandelt (vgl. VwGH 17.02.1986, 85/15/0112; VwGH 5.3.2009, 2007/16/0149; VwGH 16.10.2014, 2011/16/0169; VwGH 9.9.2015, Ra 2015/16/0072; VwGH 19.9.2017, Ra 2017/16/0111 und 0112; VwGH 26.4.2018, Ra 2018/16/0040).

Wien, am 19. Jänner 2023

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