Nichterlangen der freien Verfügungsmacht durch den Verkäufer bei Rückgängigmachung eines Kaufvertrages.
Entscheidungstext
IM NAMEN DER REPUBLIK
Das Bundesfinanzgericht hat durch die Senatsvorsitzende ***1***, die Richterin ***Ri*** sowie die fachkundigen Laienrichter ***2*** und ***3*** in der Beschwerdesache ***Bf1***, ***Bf1-Adr***, vertreten durch ***4***, über die Beschwerde vom gegen den Bescheid des ***FA*** vom betreffend Abweisung eines Antrages gemäß § 17 GrEStG, ***5***, am zu Recht erkannt:
Die Beschwerde wird gemäß § 279 BAO als unbegründet abgewiesen.
Gegen dieses Erkenntnis ist eine Revision an den Verwaltungsgerichtshof nach Art. 133 Abs. 4 Bundes-Verfassungsgesetz (B-VG) nicht zulässig.
Entscheidungsgründe
Sachverhalt und Verfahrensgang
Mit Kaufvertrag vom ***6*** verkaufte die ***7*** an die ***Bf1*** ***8*** an der ***9***, verbunden mit Wohnungseigentum an der Wohnung ***10*** um den Kaufpreis von 450.000,00 Euro.
PUNKT IV. des Vertrages lautet auszugsweise:
"ENTRICHTUNG VON KAUFPREIS UND GEBÜHREN
SOWIE AUFLÖSENDE BEDINGUNG
…
Die Rechtswirksamkeit dieses Vertrages ist mit dem nicht fristgerechten Erlag der Beträge von Kaufpreis und Gebühren, wie oben genannt, bis spätestens beim Treuhänder auflösend bedingt. Der Treuhänder wird den Vertragsparteien den Eintritt oder das Ausbleiben der Bedingung schriftlich bestätigen, wofür eine Verständigung mittels E-Mail ausreichend ist. Für das Grundbuchsgericht gilt die Einbringung des Gesuches durch den Vertragsverfasser als Erfüllung der Bedingung des fristgerechten Erlages und somit der Rechtswirksamkeit…."
Punkt V. des Vertrages lautet:
"V. WOHNUNGSEIGENTUM
Der Kauf bezweckt den Erwerb von Liegenschaftsanteilen mit denen Wohnungseigentum im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) 2002 in der jeweils geltenden Fassung an der im 2. Stock des Hauses ***11*** gelegenen Wohnung ***10*** mit Lichthof verbunden ist, die derzeit unbefristet vermietet ist. Der Käuferin ist dieser Mietvertrag vom ***12***, wonach auch ein Untervermiet- und Weitergaberecht vereinbart worden ist.
Die Miteigentümer der Liegenschaft haben am ***13*** den in Kopie beiliegenden Wohnungseigentumsvertrag (Beilage./1) abgeschlossen. Die Käuferin erklärt, in sämtliche Rechte und Pflichten aus dem Wohnungseigentumsvertrag einzutreten, und er nimmt insbesondere die darin enthaltene Vereinbarung über die abweichende Aufteilung der Aufwendungen gemäß § 32 WEG 2002 zur Kenntnis…"
Punkt VI. dritter Absatz des Vertrages lautet:
"Die kaufgegenständliche Wohnung ist unbefristet vermietet und ist dieser Umstand sowie der diesbezügliche Mietvertrag der Käuferin ebenso bekannt wie der Umstand, dass dieses Mietverhältnis in den Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG) fällt. Insbesondere wird auf das Eintrittsrecht unter Lebenden bzw. das Eintrittsrecht im Todesfall, die Beschränkungen des Kündigungsrechtes, der Mietzinsgestaltung sowie die Erhaltungspflicht des Vermieters gemäß dem MRG verwiesen. Die Verkäuferin leistet für die Richtigkeit der Zinsliste nur insoweit Gewähr, dass der ausgewiesene Mietzins derzeit dem/den Mieter/n vorgeschrieben und von diesem/n derzeit nicht beanstandet wird. Sie übernimmt jedoch keine Haftung für die Durchsetzbarkeit und Einbringlichkeit der Mietzinsforderung."
Mit Bescheid vom wurde die Grunderwerbsteuer ausgehend vom vereinbarten Kaufpreis festgesetzt.
Mit Auflösungsvereinbarung vom ***14*** vereinbarten die Vertragspartner die Auflösung des gegenständlichen Kaufvertrages und beantragten die Nichtfestsetzung der Grunderwerbsteuer gem. § 17 GrEStG. In Punkt II des Auflösungsvertrages wird festgehalten, dass die streitgegenständliche Wohnung von der Verkäuferin zum selben Preis an ***15*** verkauft werde, und dieser Kaufpreiserlös direkt an die ***Bf1*** ausbezahlt werde. Der Kaufvertrag mit Hr. ***16*** wurde am gleichen Tag wie der Auflösungsvertrag unterzeichnet.
Mit gegenständlichem Abweisungsbescheid vom wurde der Antrag vom auf Nichtfestsetzung der Grunderwerbsteuer abgewiesen. Das Finanzamt geht davon aus, dass keine Rückgängigmachung im Sinne des § 17 GrEStG vorliegt, da der Auflösungsvertrag und der weitere Verkauf an ***17*** am gleichen Tag abgeschlossen wurden.
Dagegen wurde am Beschwerde erhoben. Grund für die Rückgängigmachung sei ein Weitergaberecht aus einem bestehenden Mietvertrag am gegenständlichen Liegenschaftsanteil, welches nicht ausreichend kommuniziert worden sei.
Mieter seien die Eltern von ***18*** gewesen. Nach Abschluss des Kaufvertages sei dann die Weitergabe des Mietrechts an ***17*** beabsichtigt gewesen. Dies sei für die Käuferin überraschend gewesen. Zur Vermeidung von Schadensersatzprozessen sei es dann zur einvernehmlichen Auflösung gekommen.
Aus Vorgesprächen mit den Mietern sei ein Kaufinteresse des Hrn. ***19*** bekannt gewesen. Nach der Information über den Rücktritt habe ***18*** sein Kaufinteresse bestätigt. Es sei dann auch zum Abschluss dieses Kaufvertrages gekommen. Durch die Auflösung des Kaufvertrages ex tunc habe die Verkäuferin die volle Verfügungsmacht über den Kaufgegenstand wiedererlangt und liege daher eine Rückgängigmachung iSd. § 17 GrEStG vor.
Weiters wurden die mangelhafte Begründung und ein mangelhaftes Ermittlungsverfahren gerügt.
Mit Beschwerdevorentscheidung vom wies das Finanzamt die Beschwerde als unbegründet ab:
"Gemäß § 17 Abs. 1 Z 1 GrEStG wird die Steuer auf Antrag dann nicht festgesetzt, wenn der Erwerbsvorgang innerhalb von drei Jahren seit der Entstehung der Steuerschuld durch Vereinbarung rückgängig gemacht wird wobei der Veräußerer die volle Verfügungsmacht über den Kaufgegenstand wiedererlangt.
Voraussetzung für die steuerlich wirksame Rückabwicklung eines Erwerbsvorganges ist somit die vollständige Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes, der Ersterwerber darf am weiteren Schicksal des Grundstückes kein Interesse mehr haben.
Der Annahme einer Wiedererlangung der freien Verfügungsmacht des Verkäufers steht es daher insbesondere entgegen, wenn die Kaufvertragsaufhebung und der zweite Kaufvertrag am selben Tag abgeschlossen werden, eine Rückabwicklung der Zahlungsmodalitäten nicht erfolgt und der Verkäufer bei Rückgängigmachung des ersten Kaufvertrages kein finanzielles Risiko zu tragen hat. Durch Vorliegen all dieser Umstände kann nicht ernsthaft von der Wiedererlangung einer freien Verfügungsmacht durch den ursprünglichen Verkäufer ***7*** gesprochen werden und war daher die Beschwerde abzuweisen."
Dagegen wurde am ein Vorlageantrag eingebracht. Die Beschwerdegründe entsprechen jenen der ursprünglichen Beschwerde. Die Bf beantragt die Entscheidung durch den gesamten Senat (§ 272 Abs. 2 Z 1 BAO), die Durchführung einer mündlichen Verhandlung (§ 274 Abs. 1 Z 1 BAO) sowie den Ausschluss der Öffentlichkeit von der mündlichen Verhandlung (§ 275 Abs. 3 Z 1 BAO).
Das Finanzamt legte gegenständliche Beschwerde am dem BFG zur Entscheidung vor und gab folgende Stellungnahme ab:
"Im zu beurteilenden Fall fand die Auflösung des ersten Kaufvertrages am selben Tag wie der Abschluss des zweiten Kaufvertrages statt. Der unzweifelhaft zwischen der Auflösung des ersten Kaufvertrages und dem Abschluss des neuen Kaufvertrages bestehende zeitliche und sachliche Zusammenhang lässt erkennen, dass zwischen den Vertragsteilen bereits vor dem erklärten Rücktritt Einigkeit darüber bestand, die Liegenschaft an den neuen Käufer zu veräußern. Bei der Entscheidung war an Sachverhalt schlüssig davon auszugehen, dass der Rücktritt mit der Zielsetzung erfolgte, den Verkauf an den im Voraus bestimmten neuen Käufer zu ermöglichen. Dies wird erhärtet durch den Umstand, dass der neue Käufer der in den Mietvertrag Eintrittsberechtigte ist.
Der Bf war im Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrages bekannt, dass die vertragsgegenständliche Wohnung vermietet ist und war der Käuferin auch der Mietvertragbekannt. Im Kaufvertrag wird u. a. auch auf das Eintrittsrecht unter Lebenden bzw. das Eintrittsrecht im Todesfall verwiesen. Als Grund für den Rücktritt wurde in der Beschwerde angeführt, dass das im Mietvertrag vorgesehene Weitergaberecht unzureichend kommuniziert worden wäre. Dies steht mit den Bestimmungen des Kaufvertrages (Punkt 6, dritter Absatz) in Widerspruch. Durch das Eintrittsrecht des Sohnes der Mieter war für die Käuferin der Kaufgegenstand nicht uneingeschränkt nutzenbar/verwertbar.
Unter Berücksichtigung der Tatsachen, dass
• der neue Kaufvertrag und der Auflösungsvertrag am selben Tag abgeschlossen wurden (auch wenn die Bf den Auflösungsvertrag einen Tag vorher unterfertigte)
• der neue Käufer der in den Mietvertrag Eintrittsberechtigte ist und daher die "Beschränkung" durch das Eintrittsrecht praktisch wegfällt
• der Kaufpreis durch Verrechnung zwischen Bf und neuem Käufer erfolgte
gelangt das Finanzamt in freier Beweiswürdigung zum Schluss, dass der erste Kaufvertrag durch den Auflösungsvertrag nicht mit der Wirkung rückgängig gemacht worden ist, dass dadurch die Erstverkäuferin ihre freie Verfügungsmacht über die Liegenschaftsanteile wiedererlangt hätte.
Antrag des Finanzamtes: Das Finanzamt beantragt die Beschwerde als unbegründet abzuweisen."
Mit Vorhalt vom brachte das BFG der Beschwerdeführerin die Sach- und Rechtslage nach dem gegenwärtigen Stand des Verfahrens zur Kenntnis.
Mit Schriftsatz vom wurde ein Fristerstreckungsantrag bis zur Beantwortung des Vorhaltes eingebracht, welchem entsprochen wurde.
Mit e-mail vom wurde um weitere Fristerstreckung bis ersucht und bewilligt.
Mit Schreiben vom gab der Parteienvertreter bekannt, dass der Antrag in der Beschwerde vom auf Anberaumung einer mündlichen Verhandlung unter Einvernahme von Zeugen nicht weiter aufrechterhalten werde, womit eine Entscheidung schriftlich ergehen könne.
Beweiserhebung
Beweis wurde erhoben durch Einsichtnahme in die elektronisch vorgelegten Aktenteile, ***20*** des Finanzamtes sowie das Vorhalteverfahren.
Rechtslage und Erwägungen
Gemäß § 1 Abs. 1 GrEStG 1957 unterliegen der Grunderwerbsteuer, soweit sie sich auf inländische Grundstücke beziehen, ua. die folgenden Rechtsvorgänge:
1. ein Kaufvertrag oder ein anderes Rechtsgeschäft, das den Anspruch auf Übereignung begründet.
Die Grunderwerbsteuer erfasst den Erwerb von inländischen Grundstücken oder von grundstücksgleichen Rechten.
Die Grunderwerbsteuer ist ihrem Wesen nach als eine Verkehrsteuer zu verstehen, die grundsätzlich an jeden Übergang eines inländischen Grundstücks anknüpft (vgl. Fellner, Gebühren und Verkehrsteuer, Band II, § 1 GrEStG 1987 Rz 8, und die dort zitierte Rechtsprechung).
§ 17 (Nichtfestsetzung und Abänderung der Steuer) GrEStG 1987 lautet auszugsweisewie folgt:
" (1) Die Steuer wird auf Antrag nicht festgesetzt,
1. wenn der Erwerbsvorgang innerhalb von drei Jahren seit der Entstehung der Steuerschuld durch Vereinbarung, durch Ausübung eines vorbehaltenen Rücktrittsrechtes oder eines Wiederkaufsrechtes rückgängig gemacht wird,
2. wenn der Erwerbsvorgang auf Grund eines Rechtsanspruches rückgängig gemacht wird, weil die Vertragsbestimmungen nicht erfüllt werden,
3. wenn das Rechtsgeschäft, das den Anspruch auf Übereignung begründen sollte, ungültig ist und das wirtschaftliche Ergebnis des ungültigen Rechtsgeschäftes beseitigt wird,
4. wenn das geschenkte Grundstück aufgrund eines Rechtsanspruches herausgegeben werden musste oder ein von Todes wegen erworbenes Grundstück herausgegeben werden musste und dieses beim Empfänger einen Erwerb von Todes wegen darstellt.
(2) ………"
Das Gesetz lässt die Festsetzung oder Abänderung der Steuer nur in den in den Absätzen 1 bis 3 des § 17 GrEStG 1987 ausdrücklich umschriebenen Fällen zu (vgl. Slg 3427/F; , 98/16/0115, 0116; , 2011/16/0001). § 17 GrEStG ist daher als Begünstigungsbestimmung einer ausdehnenden Interpretation nicht zugänglich.
Es handelt sich bei § 17 GrEStG zwar um eine Begünstigungsbestimmung (vgl. Slg 3092/F; , Slg 3825/F; , 90/16/0087; , 2007/16/0230), jedoch nicht um eine Begünstigung iSd § 294 Abs.1 BAO (vgl. 88/16/0187).
Bei Begünstigungstatbeständen tritt die Amtswegigkeit der Sachverhaltsermittlung gegenüber der Offenlegungspflicht des Begünstigungswerbers in den Hintergrund. Der eine Begünstigung in Anspruch nehmende Abgabepflichtige hat also selbst einwandfrei und unter Ausschluss jeden Zweifels das Vorliegen all jener Umstände darzulegen, auf die die abgabenrechtliche Begünstigung gestützt werden kann ( 88/16/0187; , 90/16/0087; , 90/16/0150; , 91/16/0103, 0111, , 96/13/0110; , 97/16/0024; , 99/16/0050; , 2002/16/0258; , 2005/16/0261; , 2008/16/0183; vgl. Fellner, Gebühren und Verkehrsteuer, Band II, § 17 GrEStG 1987 Rz 6).
Erfolgte die Rückgängigmachung des Kaufvertrages nur, um den Verkauf des Grundstückes an den im Voraus bestimmten neuen Käufer zu ermöglichen, wobei die Auflösung des alten und der Abschluss des neuen Kaufvertrages gleichsam uno actu erfolgten, hat der Verkäufer in Wahrheit nicht die Möglichkeit wiedererlangt, über das Grundstück anderweitig frei zu verfügen (vgl. 94/16/0097, 0098, 0099; , 97/16/0390,0391; , 2001/16/0184, 0190; , 2001/16/0489; , 2002/16/0258; , 2007/16/0066; , 2008/16/0141).
Von der Wiedererlangung einer freien Verfügungsmacht durch die Vereinbarung über die Aufhebung des ersten Kaufvertrages konnte angesichts des Umstandes, dass die Aufhebung des Vertrages mit der Beschwerdeführerin lediglich zu dem Zweck erfolgte, um das Grundstück postwendend zu denselben Konditionen an die Mutter der Beschwerdeführerin zu verkaufen, nicht ernsthaft gesprochen werden ( 94/16/0139).
Wenn die Rückgängigmachung eines Kaufvertrages nur erfolgt, um den Verkauf des Grundstückes an eine im Voraus bestimmte Käuferin zu ermöglichen, wobei die Auflösung des alten und der Abschluss des neuen Kaufvertrages gleichsam uno actu erfolgen, so erlangt in Wahrheit der Verkäufer die Möglichkeit nicht zurück, das Grundstück auch an einen Dritten zu verkaufen ( 95/16/0067).
Die in der Beschwerde ins Treffen geführte Aufeinanderfolge der im Zuge der Beglaubigung vom Notar vergebenen BRZ-Zahlen widersprach den von der belangten Behörde gezogenen Schlussfolgerungen keinesfalls, sondern bestätigte vielmehr den engen zeitlichen Zusammenhang zwischen der Vertragsaufhebung einerseits und dem Abschluss des neuen Kaufvertrages andererseits ( 2007/16/0066; vgl. Fellner, Gebühren und Verkehrsteuer, Band II, § 17 GrEStG 1987 Rz 15).
Vor dem Hintergrund der dargestellten Rechtslage ergibt sich für den konkreten Fall Folgendes:
Die Bf. begehrt die Nichtfestsetzung der Grunderwerbsteuer für den Kaufvertrag vom ***13***.
In gegenständlichem Fall wurde der Kaufvertrag mit der Bf in weiterer Folge mit Auflösungsvereinbarung, die von der Beschwerdeführerin am unterzeichnet und von der Verkäuferin am in deren Räumlichkeiten gegengezeichnet wurde, einvernehmlich ex tunc aufgelöst.
Der Kaufvertrag über den Verkauf an Herrn ***21*** wurde ebenfalls am , nämlich gleich im Anschluss an die Unterfertigung der Auflösungsvereinbarung beidseitig unterschrieben, weil die für die Verkäuferin (zwei) zeichnungsberechtigten Personen ohnehin anwesend waren und
die Verkäuferin den Kaufvertragsentwurf mit dem (neuen) Käufer zuvor bereits rasch abstimmen konnte und der (neue) Käufer am zur Unterschriftsleistung zur Verfügung stand.
Der Kaufpreis wurde in exakt der gleichen Höhe bestimmt.
Die Rückzahlung des Kaufpreises erfolgte durch die genannte Zahlung des von Herrn ***21*** beim Treuhänder erlegten Kaufpreises direkt auf das Kreditkonto der Beschwerdeführerin.
Der Verkäuferin war das Interesse des neuen Käufers bereits seit langem bekannt.
In Anbetracht dieser Umstände kann der von der belangten Behörde gezogenen Schlussfolgerung, dass nicht ernsthaft von der Wiedererlangung einer freien Verfügungsmacht durch den ursprünglichen Verkäufer, ***7***, gesprochen werden kann, nicht entgegen getreten werden, zumal die Kaufvertragsaufhebung und der zweite Kaufvertrag am selben Tag abgeschlossen wurden, eine Rückabwicklung der Zahlungsmodalitäten nicht erfolgt ist und der Verkäufer bei Rückgängigmachung des ersten Kaufvertrages keinerlei finanzielles Risiko zu tragen hatte. Durch Vorliegen all dieser Umstände kann nicht ernsthaft von der Wiedererlangung einer freien Verfügungsmacht durch den ursprünglichen Verkäufer gesprochen werden.
Zu dem Argument, die Käuferin habe nicht ernsthaft damit gerechnet, dass das Eintrittsrecht ausgeübt werde ist zu sagen, dass in Punkt V. und Punkt VI., dritter Absatz, ausdrücklich darauf hingewiesen wird, dass die im 2. Stock des Hauses ***11*** gelegene Wohnung ***10*** zum Zeitpunkt des Abschlusses des streitgegenständlichen Vertrages unbefristet vermietet war und dass der Käuferin dieser Mietvertrag vom ***22*** bekannt war, wonach auch ein Untervermiet- und Weitergaberecht vereinbart worden ist, sowie dass die Bestimmungen des MRG Anwendung finden. Die Käuferin musste somit damit rechnen, dass ein solcher Fall eintreten könnte. Dass der tatsächliche bzw. drohende Eintritt in den bestehenden Mietvertrag und damit verbunden eine unabsehbar lange Vermietung einer Verwertung der Wohnung entgegenstand ist evident.
Die Verkäuferin, welcher laut Beschwerdevorbringen das Interesse des Herrn ***21*** bereits vor Kaufvertragsabschluss bekannt war, hätte diese Wohnung mit der Belastung einer langfristigen Vermietung auf dem freien Markt wohl kaum um den exakt gleichen Kaufpreis anbieten können. Durch das Interesse des potentiell Eintrittsberechtigten den gleichen Kaufpreis zu bezahlen, hatte die Verkäuferin jedoch kein finanzielles Risiko zu tragen und konnte der Vertragsauflösung unter gleichzeitigem Abschluss des neuen Kaufvertrages zustimmen.
Die Begünstigung des § 17 GrEStG setzt eine Wiederherstellung des früheren Zustandes voraus (siehe die oben zitierte Rechtsprechung). Eine Wiedererlangung der freien Verfügungsmacht durch die Aufhebungsvereinbarung vom liegt jedoch im gegenständlichen Fall eindeutig nicht vor, da Vertragsauflösung und Neuabschluss in unmittelbarem zeitlichen und wirtschaftlichen Zusammenhang miteinander standen.
Hinsichtlich der Argumentation, die Rechtswirksamkeit des Vertrages sei mit dem nicht fristgerechten Erlag der Beträge von Kaufpreis und Gebühren bis spätestens beim Treuhänder auflösend bedingt gewesen ist zu sagen, dass eine einem Rechtsgeschäft beigefügte auflösende Bedingung die Entstehung der Grunderwerbsteuerschuld nicht hindert ().
Nach dem zuletzt genannten Erkenntnis kann die Abrede, dass ein Objekt "durch Bezahlung der letzten monatlichen Leasingrate" erworben wird, nicht als aufschiebende Bedingung, die iSd § 8 Abs. 2 GrEStG die Entstehung der Steuerschuld von ihrem Eintritt abhängig machen würde, angesehen werden. Denn die Entrichtung des Kaufpreises betrifft die Erfüllung des Rechtsgeschäftes. Eine die Eigentumsübertragung betreffende Vereinbarung ist also keine Bedingung, die die Entstehung der Grunderwerbsteuerschuld bis zum Bedingungseintritt hinausschiebt ( in samt Judikaturzitaten).
Der angefochtene Bescheid entspricht daher der Rechtslage, weshalb spruchgemäß zu entscheiden war.
Zu Spruchpunkt II. (Revision)
Gegen ein Erkenntnis des Bundesfinanzgerichtes ist die Revision zulässig, wenn sie von der Lösung einer Rechtsfrage abhängt, der grundsätzliche Bedeutung zukommt, insbesondere weil das Erkenntnis von der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes abweicht, eine solche Rechtsprechung fehlt oder die zu lösende Rechtsfrage in der bisherigenRechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes nicht einheitlich beantwortet wird.
Eine ordentliche Revision ist gemäß Artikel 133 Abs. 4 B-VG unzulässig, da sich das Bundesfinanzgericht bei der Lösung der anstehenden Rechtsfragen auf die im Erkenntnis zitierte Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes bzw. auf den eindeutigen Wortlaut der anzuwendenden einschlägigen gesetzlichen Bestimmungen stützen konnte. Zu dem lag der Schwerpunkt des Verfahrens auf der Sachverhaltsebene, die einer Revision nicht zugänglich ist (vgl. zB , unter Hinweis auf den Beschluss vom , Ra 2016/16/0006).
Wien, am
Zusatzinformationen
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Materie | Steuer |
betroffene Normen | § 17 GrEStG 1987, Grunderwerbsteuergesetz 1987, BGBl. Nr. 309/1987 |
ECLI | ECLI:AT:BFG:2021:RV.7105421.2017 |
Datenquelle: Findok — https://findok.bmf.gv.at