Finale Verknüpfung zwischen Grundstückskaufvertrag und Errichtung des Wohnhauses, wenn die Käuferin an die Vorplanung des Doppelhauses durch die Baufirma gebunden war
Entscheidungstext
IM NAMEN DER REPUBLIK
Das Bundesfinanzgericht hat durch die Richterin Ri. in der Beschwerdesache Bf., vertreten durch Scheer Rechtsanwalt GmbH, Wollzeile 29, 1010 Wien, über die Beschwerde vom gegen den Bescheid der belangten Behörde Finanzamt für Gebühren, Verkehrsteuern und Glücksspiel vom , ErfNr. x, ABNr. xx, betreffend Grunderwerbsteuer zu Recht erkannt:
Die Beschwerde wird gemäß § 279 BAO als unbegründet abgewiesen.
Gegen dieses Erkenntnis ist eine Revision an den Verwaltungsgerichtshof nach Art. 133 Abs. 4 Bundes-Verfassungsgesetz (B-VG) nichtzulässig.
Entscheidungsgründe
1. Sachverhalt und Parteienvorbringen
1.1. Bauakt
1.1.1 Ansuchen zur Schaffung von Bauplätzen
Aus dem Bauakt der Stadtgemeinde L. (Baubehörde) zu GZ xxx betreffend T-Straße 2, 2a, 4, 4a geht hervor, dass die Firma I GmbH am ein Ansuchen zur Schaffung von Bauplätzen der Grundstücke Nr. y, im Ausmaß von 868 m2 und Nr. yy, im Ausmaß von 679 m2 beide aus EZ, KG R gestellt hat. Dieses Ansuchen wurde mit Bescheid vom bewilligt.
1.1.2 Antrag auf Baubewilligung Doppelwohnanlage
Am (eingelangt bei der Behörde am ) wurde von der I GmbH bei der Baubehörde um Baubewilligung für die Errichtung einer Doppelwohnhausanlage mit Garage und Hauskanalleitung auf dem Grundstück Nr. y und yy in R angesucht. Unterzeichnet wurde dieses Ansuchen vom zeichnungsberechtigten Geschäftsführer der I GmbH und dem als Grundeigentümer angeführten V.. Als Bauwerber, Planverfasser und Bauführer wurde die Firma I GmbH angegeben. Diesem Ansuchen beigelegt waren die Baubeschreibung, der Bauplan, die Energieausweise (erstellt am ) und die schriftliche Bestätigung des Planverfassers. Alle Unterlagen waren mit dem Firmenstempel der I GmbH und der Unterschrift des Geschäftsführers versehen.
1.1.3. Erteilung Baubewilligung Doppelwohnanlage
Die Baubewilligung für GZ xxx wurde der I GmbH von der Baubehörde mit Bescheid vom erteilt.
Auszug aus dem Bescheid vom :
BESCHEID
Auf Grund des Antrages vom (ha eingelangt am ) und nach dem Ergebnis des Ermittlungsverfahrens, insbesondere der am durchgeführten Bauverhandlung, deren Niederschrift einen wesentlichen Bestandteil dieses Bescheides bildet, ergeht vom Bürgermeister der Stadtgemeinde L. als Behörde erster Instanz im eigenen Wirkungsbereich der Gemeinde im Rahmen der Landesvollziehung folgender
SPRUCH l)
Der I GmbH, ... , wird gemäß § 35 Abs 1 und 2 iVm § 45 Abs 2 OÖ Bauordnung 1994 LGBI Nr 66/1994 idgF die
BAUBEWILLIGUNG
...
B) für die Errichtung eines Wohnhauses (2 Wohneinheiten) und einer Hauskanalanlage auf dem Grundstück Nr. yy, KG R (T-Straße 4, 4a), nach Maßgabe des bei der mündlichen Bauverhandlung aufgelegenen und als solchen gekennzeichneten Plansatzes der I GmbH vom , in der Fassung vom , erteilt.
...
1.1.4 Baufortschrittsmeldung des Bauführers an Baubehörde
Die I GmbH meldete der Baubehörde am , (Kalenderwoche 19) gemäß § 40 Abs. 4 OÖ Bauordnung, die Fertigstellung des Rohbaus einschließlich der Dachdeckung für den Neubau auf Grundstück Nr. yy, KG R mit Kalenderwoche 20.
1.1.5. Anzeige Baufertigstellung
Die Anzeige der Baufertigstellung auf dem Grundstück Nr. yy, EZ xxxx, KG R (T-Straße 4 und 4a) gemäß § 42 Oö BauO LGBl Nr. 66/1994 idgF und gemäß § 20 Abs. 3 Oö Abwasserentsorgungsgesetz erfolgte am .
1.2. Kaufvertrag vom
Mit Kaufvertrag vom erwarb Bf., nunmehrige Beschwerdeführerin, = Bf., 361/679 Anteile des Grundstückes yy der EZ xxxx KG R zum Gesamtkaufpreis iHv € 69.692,00. Im Kaufvertrag wurde festgehalten, dass die Bf. die Wohnhaushälfte TOP 4, des noch zu errichtenden Doppelwohnhauses, erhalten soll. Vorerst wurde nur ideelles Miteigentum vereinbart.
Auszug aus dem Kaufvertrag:
I. Allgemeines
Herr V. ist grundbücherlicher Eigentümer von 361/6793tel Anteilen (B-LNr. 1) der Liegenschaft EZ xxxx, Grundbuch yyy R, Bezirksgericht BG, ob welcher Liegenschaft das Grundstück Nr yy im unverbürgten Gesamtausmaß von 679 m² vorgetragen ist.
Der Grundstücksanteil von Herrn V., nämlich 361/679stel Anteilen an der Liegenschaft EZ xxxx, Grundbuch yyy R, Bezirksgericht BG, bildet den Vertragsgegenstand.
Die Käuferin, nämlich Frau Bf. beabsichtigt mit den Ehegatten A und C, welche wiederum sub B-LNr. 2 und 3 Miteigentümer der EZ xxxx, Grundbuch yyy R, Bezirksgericht BG, sind, ein Doppelwohnhaus zu errichten.
Die nunmehrige Käuferin erwirbt zu diesem Zwecke vorerst einen ideellen Miteigentumsanteil im Umfang von 361/679stel Anteile an der EZ xxxx, Grundbuch yyy R, Bezirksgericht BG, um auf diesem Grundstück ein Doppelwohnhaus zu errichten.
Festgehalten wird, dass die nunmehrige Käuferin, die Wohnungshälfte TOP 4 hinsichtlich des noch zu errichtenden Doppelwohnhauses erhalten soll. Der kaufgegenständliche ideelle Grundstücksanteil weist eine Fläche von 361 m² auf.
...
III. GEGENLEISTUNG
Hinsichtlich des Kaufpreises vereinbaren die Vertragsparteien nachstehendes:
Als Kaufpreis für 361/679stel Anteile vereinbaren die Vertragsparteien einen
Pauschalpreis in Höhe von € 69.692,00
(in Worten Euro neunundsechzigtausendsechshunderteinundneunzigkommanullfünf).
...
VII. IDEELLE MITEIGENTUMGSBEGRÜNDUNG
Die Käuferin ist darüber belehrt worden, dass diese in weiterer Folge am gegenständlichen Grundstücksanteil - entsprechend ihrem Miteigentumsanteil - Wohnungseigentum mit den Ehegatten A und C zu begründen hat.
Bis zur Begründung von Wohnungseigentum steht der Käuferin das alleinige Nutzungsrecht an jener Grundstücksfläche zu, welche den jeweiligen Doppelwohnhaushälften zugeordnet ist. Dies hat zur Folge, dass der Käuferin das alleinige Nutzungsrecht an jener Grundstücksfläche zukommt, welches der Doppelwohnhaushälfte Top 4 entspricht.
Die Käuferin verzichtet bis zur Begründung von Wohnungseigentum im Grundbuch auf die
Teilungsklage.
In weiterer Folge beabsichtigt die Käuferin mit den Miteigentümern, nämlich den Ehegatten A und C über ein noch gemeinsam zu bestimmendes Bauunternehmen das Doppelwohnhaus errichten zu, lassen. Diesbezüglich werden die Käufer Einvernehmen zu erzielen haben. Sollten zur Begründung von Wohnungseigentum die Miteigentumsanteile geringfügig abgeändert werden müssen, so sind die Vertragsparteien mit ihren Rechtsnachfolgern verpflichtet, die Abänderungen unentgeltlich durchzuführen.
Die Vertragsparteien verpflichten sich, diese Verpflichtung auf deren etwaige Rechtsnachfolger zu überbinden.
Die Vertragsparteien verpflichten sich zudem, die zur Begründung von Wohnungseigentum erforderlichen Urkunden unverzüglich in der dafür vorgeschriebenen Form zu unterfertigen und alles zu unternehmen, dass damit das Wohnungseigentum möglichst bald im Grundbuch einverleibt werden kann.
...
IX. KOSTEN STEUERN UND GEBÜHREN
Sämtliche mit der Errichtung dieses Kaufvertrages und dessen grundbücherlicher Durchführung verbundenen Kosten und Gebühren, sowie die zur Vorschreibung gelangende Grunderwerbsteuer tragen die Käufer im Innenverhältnis alleine.
Die Käufer verpflichten sich zur ungeteilten Hand auf das Anderkonto bei der Bank, Konto Nr. xxy, BLZ xyy,
die 3,5 %-ige Grunderwerbsteuer in Höhe von € 2.441,00
sowie die 1 %-ige Eintragungsgebühr in Höhe von € 697,00
sohin gesamt € 3.138,00
binnen 14 Tagen nach allseitiger Vertragsunterfertigung zu überweisen, dies zur Selbstberechnung der Gebühren durch den Vertragserrichter.
Die Vertragsparteien nehmen zustimmend zur Kenntnis, dass die Gebührenanzeige im Wege der Selbstberechnung zu erfolgen hat.
Die Käuferin verpflichtet sich zudem zum vereinbarten Kaufpreis die anteiligen Geometer- sowie in weiterer Folge auflaufenden Parifikatskosten (Wohnungseigentumsvertrag etc.) anteilsmäßig mit den weiteren Käufern zu übernehmen.
...
1.3. Werkvertrag vom
Die Bf. schloss am mit der I GmbH einen Werkvertrag über die Errichtung eines Doppelhauses mit Satteldach, zum Fixpreis von € 107.353,00. Baubeginn war lt. Werkvertrag November 2009, Fertigstellung ca. 3-4 Monate nach Baubeginn. Das Haus wird auf dem Grundstück yy errichtet. Die Leistungen der Firma I umfassen unter anderem die Einreichplanung und die Beaufsichtigung der ausführenden Firmen für die Einhaltung des vertraglich vereinbarten Baufortschrittes.
Gleichzeitig mit dem Werkvertrag hat die Bf. ein verbindliches Vermittlungsangebot der I GmbH angenommen: demgemäß hatte die I GmbH die ausführenden Firmen für diverse Ausbauarbeiten zu vermitteln. Die Firmen sollten vor Baubeginn namentlich bekanntgegeben und ein Ablaufplan für Zahlung und Ausführung erstellt werden. Folgende Gewerke sind aufgelistet: Errichtung der Zwischenwände, Luft-, Wasser und Wärmepumpe inkl. Wohnraumlüftung, Innenfensterbänke, Innenputz, Fußbodenaufbau, Estrich inkl. Dämmung, Eingangstüre, Fassade, Außenfensterbänke. Zusätzlich hatte die I GmbH die geeigneten Firmen für die Kelleraußenisolierung, die Terrasse und einen Kamin beizustellen. Alle weiteren Arbeiten bis zur Schlüsselfertigstellung werden lt. Anmerkung "ev. von Bauherrn selbst gemacht". Die hiefür in Anschlag gebrachten Preise waren Fixpreise und haben insgesamt 54.900 € betragen.
1.4. Wohnungseigentumsvertrag vom //
Der Wohnungseigentumsvertrag wurde von den Miteigentümern am und von den Pfandgläubigern am bzw. unterzeichnet.
Auszug aus dem Wohnungseigentumsvertrag:
I. Die in der angeschlossenen Tabelle, Spalte A, unter laufender Nummer 1 bis 6 angeführten und in Spalte C namentlich genannten Vertragsparteien sind zu den in Spalte D ausgewiesenen Anteilen Miteigentümer der Liegenschaft EZ xxxx, Grundbuch yyy R, Bezirksgericht BG, bestehend aus dem Grundstück Nr. yy.
Auf dieser Liegenschaft wurde ein Doppelwohnhaus samt Garagen- und KFZ-Abstellplätze, laut dem von der Behörde genehmigten Plan mit zwei selbstständigen Wohnungseinheiten errichtet.
II. Sämtliche Miteigentümer erteilen ihre ausdrückliche Zustimmung, dass ihre bisherigen
Miteigentumsanteile, welche in der angeschlossenen Tabelle unter D angeführt sind, nunmehr in die sich aus dem Gutachten des allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen Baumeister Ing. SV, vom , festgesetzten Nutzwerte, welche in der angeschlossenen Tabelle unter E angeführt sind, abgeändert werden können. Diese beziehen sich auf die tatsächliche Nutzfläche.
Die hiedurch erforderliche Übernahme bzw. Übertragung von Liegenschaftsanteilen erfolgt
vollkommen unentgeltlich im Sinne der Vertragspunkte VII. der Kaufverträge vom
bzw. .
Sohin übergeben die Ehegatten A, und C, jeweils einen Grundstücksanteil von 3845/593446-stel Anteile an Frau Bf.. Frau Bf., erklärt die Übernahme der erhaltenen Anteile von gesamt 7690/593446-stel Anteile.
III. Die in der Tabelle Spalte C unter lfd. Nr. 1 bis 6 genannten Miteigentümer räumen sich
wechselseitig das Recht auf ausschließliche Nutzung und alleinige Verfügung über die in der Tabelle Spalte B angeführten Einheiten, welche aus den in Spalte G ersichtlichen
Räumlichkeiten bestehen, im Sinne des § 2 (WEG 2002) nach Maßgabe der in der Tabelle
angeführten Aufstellung ein, sodass hiedurch ein mit dem Miteigentumsanteil untrennbar
verbundenes, dingliches Recht - das Wohnungseigentum - begründet wird, dessen Gegenstand die ausschließliche Nutzung und alleinige Verfügung über die bewohnbaren, in der Spalte G bezeichneten Räume der in Spalte B genannten Einheiten, durch den jeweiligen Wohnungseigentümer darstellt.
Festgehalten wird, dass die Ehegatten A und C, die gegenständlichen Anteile unter gleichzeitiger Begründung des gemeinsamen Wohnungseigentumes von Ehegatten erwerben.
angeschlossene Tabelle:
[...]
1.5. Anzeige der selbst berechneten Grunderwerbsteuer
Bei der belangten Behörde wurde die Anzeige der selbst berechneten Grunderwerbsteuer für die Bf. iHv € 2.439,22 mit im EDV-System vermerkt.
1.6. Grunderwerbsteuerbescheid vom
Mit Bescheid vom setzte das Finanzamt als belangte Behörde die Grunderwerbsteuer gemäß § 201 BAO für die Bf. mit € 6.196,58 (€ 177.045,00 x 3,5%) fest. Daraus ergab sich für die Bf. eine Nachforderung iHv € 3.757,36 (€ 6.196,58 - € 2.439,22).
Der Bescheid enthielt folgende Informationen zur Gegenleistung und Begründung:
Tabelle in neuem Fenster öffnen
Kaufpreis | 69.692,00 € |
Sonstige Leistungen | 107.353,00 € |
Gegenleistung gem. § 5 GrEStG 1987
| 177.045,00 € |
Begründung:
Sonstige Leistungen = Baukosten lt. Werkvertrag bzw. Vereinbarungen mit der Fa. I GmbH.
Aufgrund durchgeführter Recherchen und Befragungen bei Gemeinden, diversen
Liegenschatsverkäufern und Liegenschaftserwerbern kann angenommen werden, dass
sie als Grundstückserwerber an die Planung eines Organisators, in welchem die
Gebäudeplanung weitestgehend vorgegeben war, gebunden waren und ein Kauf von
Grundstück und herzustellendem Gebäude anzunehmen ist.
Zwischen dem Abschluss des Kaufvertrages und der schriftlichen Vereinbarung mit dem Organisator (I GmbH) besteht ein enger sachlicher Zusammenhang. Nach ständiger Rechtsprechung sind neben den Grundstückskosten auch die Baukosten in die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer mit einzubeziehen, wenn die Errichtung des Gebäudes und die Anschaffung des Grundstücks in finaler Verknüpfung stehen.
1.7. Beschwerde der Bf. vom
Mit Schreiben vom wurde von der Bf. gegen den Bescheid vom in der Berufung vorgebracht, dass der Bescheid ersatzlos aufzuheben sei, da die Errichtung des Gebäudes und die Anschaffung des Grundstücks in keiner finalen Verknüpfung stehe und daher die Grunderwerbsteuer nur von den Grundstückskosten zu berechnen sei.
Gemäß ständiger Rechtsprechung des VwGH sei eine finale Verknüpfung nur dann anzunehmen, wenn etwa der Grundstückserwerber an ein bestimmtes, durch die Planung des Verkäufers oder eines mit diesem zusammenarbeitenden Organisators vorgegebenes Gebäude gebunden sei (,
99/16/066). Dies treffe im vorliegenden Fall gerade nicht zu. Die Bf. habe das gegenständliche Grundstück mit Kaufvertrag vom von Herrn V. erworben und erst danach der Firma I GmbH mit Werkvertrag vom
den Auftrag zur Errichtung des Gebäudes erteilt. Die Bf. sei im Zeitpunkt des Grundstückskaufes nicht daran gebunden gewesen, mit der I GmbH einen Vertrag abzuschließen. Auch der Verkäufer des Grundstücks habe dies in keiner Weise zur Bedingung gemacht. In dem von der Y GmbH, geschalteten Inserat finde sich ebenso wenig eine Verpflichtung zum Bau eines Hauses.
Die Bf. sei daher im Zeitpunkt des Abschlusses des Grundstückskaufvertrages am in ihrer Entscheidung über das „Ob“ und „Wie“ einer Bebauung des Grundstücks völlig frei gewesen. Allfällige Abreden zwischen der Y GmbH und der Firma I GmbH seien der Bf. nicht bekannt.
Die Tatsache, dass die Vertragsabschlüsse in zeitlicher Nähe zueinander liegen, begründe noch keinen sachlichen Zusammenhang im Sinne einer finalen Verknüpfung, da es in der Praxis schlichtweg üblich sei, bereits vor Abschluss des Kaufvertrages allfällige Erkundigungen über eine mögliche Bebauung einzuholen und gerade der Umstand, dass zunächst die Kaufvertragsunterzeichnung abgewartet worden sei, bevor ein Auftrag an die I GmbH erteilt worden sei, dafür spreche, dass diese Verträge nicht in einem sachlichen Zusammenhang stehen würden und die Bf. daher auch nicht an dieses Bauunternehmen gebunden sein wollte, bevor sie tatsächlich über das Grundstück verfügt.
Des Weiteren sei die Selbstberechnung im Jahre 2009 durchgeführt worden und könne die Festsetzung gemäß § 201 BAO von Amts wegen nur innerhalb eines Jahres ab Bekanntgabe des selbstberechneten Betrages erfolgen. Dass die Voraussetzungen für eine Wiederaufnahme vorlägen, werde nicht einmal behauptet und werde auch bestritten.
Lt. beigelegtem Inserat der Y GmbH "könne der Baugrund ausgezeichnet mit einer Doppelhaushälfte bebaut werden".
1.8. Ergänzungsersuchen des Finanzamtes für Gebühren Verkehrsteuern und Glücksspiel, nunmehr belangte Behörde, vom
Das Ergänzungsersuchen wurde mit Antwortschreiben der Bf. vom folgendermaßen beantwortet:
1.) Worauf war ihr Erwerbsvorgang gerichtet, was wollten sie erwerben?
Am machte die Bf. ihr Kaufangebot gegenüber der Y GmbH mit der Absicht ein für sie günstiges Grundstück in der Nähe der Stadt zu erwerben, um darauf ein Haus für sich und ihre Kinder zu bauen.
2.) Wie haben Sie von diesem Projekt erfahren?
Die Bf. suchte bereits seit längerem (Sommer 2009) gezielt nach Grundstücken in L. aufgrund ihrer Scheidung. Auf der Anschlagtafel der Z (Z Immobilien) entdeckte die Berufungswerberin schließlich die Anzeige zum freien Grundstück in der Nähe des Schloss R.
3.) Zu wem war ihr erster Kontakt betreffend ihres Erwerbsvorganges?
Da die Immobilie von der Y GmbH zum Verkauf angeboten worden war, stellte die Bf. telefonisch zu diesen den Erstkontakt her. An den genauen Namen kann sich die Bf. nicht mehr erinnern. Jedenfalls legte sie nach Besichtigung des Grundstücks in der T-Straße 18, 4060 L., am ein Kaufangebot. Die Bf. erwarb das gegenständliche Grundstück mit Kaufvertrag vom von Herrn V..
Es gab zu keinem Zeitpunkt des Erwerbsvorganges des Grundstücks eine wie immer geartete Verpflichtung der Bf. gegenüber der I GmbH diese mit der Errichtung zu beauftragen. Weder der Verkäufer des Grundstücks noch die Y GmbH, machten dies in irgendeiner Weise zur Bedingung. Auch im Inserat schien nichts dergleichen auf. Der mit der Errichtung und Abwicklung des Kaufes der Liegenschaft betraute Anwalt machte auch keinen derartigen Hinweis.
4.) Wie haben sie die Miteigentümer kennengelernt?
Im Zuge der Finalisierung des Ankaufs des Grundstücks erfuhr die Bf. (die keinerlei Ahnung von WEG Objekten oder ähnlichen hatte), dass die Ehegatten A und C, welche Miteigentümer der EZ xxxx, Grundbuch yyy R, Bezirksgericht BG, sind, beabsichtigten ein Wohnhaus zu errichten. Bis lange nach der Errichtung des Hauses war der Bf. nicht bewusst, dass sie eigentlich Wohnungseigentum hatte. Für sie handelte es sich um 2 getrennte Grundstücke und sie hielt die Ehegatten A und C lediglich für Grundstücksnachbarn.
Letztlich wusste sie de facto nicht, dass die Ehegatten A und C Miteigentümer des Grundstücks sind.
5.) Haben Sie einen Miteigentümerbeschluss betreffend des Erwerbsvorganges bzw. Bauvorhabens mit den Miteigentümern gefasst?
Im Kaufvertrag über das gegenständliche Grundstück vom wurde ein ideeller Miteigentumsanteil vereinbart, um ein allfälliges Bauvorhaben zu ermöglichen. Die Bf.‚ war zu diesem Zeitpunkt jedoch weiterhin völlig frei in ihrer Entscheidung über das „ob“ oder „wie“ einer Bebauung des Grundstücks. Der Bf. war nicht bewusst, dass sie bloß Miteigentum erworben hat.
Aus der Sicht der Bf. wurde sie von den Ehegatten A und C überzeugt, dass sie auch „ihr“ Haus von der I GmbH errichten lassen soll. Deshalb erhielt die I GmbH mit Werkvertrag vom den Auftrag zur Errichtung eines Gebäudes. Die Tatsache, dass die Vertragsabschlüsse in zeitlicher Nähe zueinander liegen, begründet noch keinen sachlichen Zusammenhang im Sinne einer finalen Verknüpfung, da es in der Praxis schlicht üblich ist, vor Abschluss des Kaufvertrages allfällige Erkundigungen über eine mögliche Bebauung einzuholen und die Bf. keinen Vertrag mit der I GmbH abschließen wollte bevor sie den Kaufvertrag über das Grundstück unterzeichnet hatte. Dies war zumindest subjektiv aus der Sicht der Bf. der Fall und führte dazu, dass dasselbe Haus (nach WEG) völlig unterschiedlich gestaltet wurde (Dach, Fenster, etc.).
Die Einreichplanung und die Bauvorbereitungsarbeiten insbesondere Bauansuchen und Baugenehmigung wurden von der I GmbH vorgenommen. Die Bf. hat erst jetzt erfahren, dass die Einreichplanung offenbar schon vorher vom Verkäufer erfolgt ist. Ihr wurde nachdem sie I GmbH mit der Errichtung beauftragt hat, mitgeteilt, dass sich diese erst darum kümmern werde. Von der bestehenden Baubewilligung wusste die Bf. nichts. Tatsache ist, dass sie sogar (wie sich erst später herausstellte) eine andere Ausführung des Baus beauftragt hatte und dieser daher (besonders was das Dach betrifft) nicht mit der Baubewilligung ident ist.
Weiters wurden von der Bf. in Kopie vorgelegt der Einreichplan, die Baubewilligung, das Nutzwertgutachten, der Eigentümervertrag und der Werkvertrag.
1.8. Aufhebungsbescheid der belangten Behörde vom
Mit Bescheid vom wurde der Bescheid vom von der belangten Behörde gemäß § 299 BAO aufgehoben, da sich der Spruch des Bescheides nicht als richtig erwiesen habe (Wiederaufnahmegrund und Ermessensbegründung fehlten).
1.9. Neuer Sachbescheid der belangten Behörde vom
Mit wurde von der belangten Behörde ein neuer Sachbescheid mit folgendem Inhalt erlassen:
Betrifft: Kaufvertrag vom mit V.
Die Grunderwerbsteuer für den oben angeführten Rechtsvorgang wird festgesetzt mit 6.196,58 €. Selbstberechneter Betrag 2.439,22 €. Auf Grund der festgesetzten Abgabe und des selbstberechneten Betrages ergibt sich eine Nachforderung in der Höhe von 3.757,36 €.
Die Grunderwerbsteuer war bereits fällig. Die Zahlungsfrist gem. § 210 Abs. 1 BAO und den zu entrichtenden Betrag entnehmen Sie bitte der gesondert ergehenden Buchungsmitteilung.
Berechnung der festgesetzten Grunderwerbsteuer:
Gem. § 7 Z 3 GreStG 1987 3,5% von der Gegenleistung in der Höhe von 177.045,00 € (gerundet gem. § 204 BAO) 6.196,58 €
Die Gegenleistung wurde wie folgt ermittelt:
Tabelle in neuem Fenster öffnen
Kaufpreis | 69.692,00 € |
Sonstige Leistungen | 107.353,00 € |
Gegenleistung gem. § 5 GrEStG 1987 | 177.045,00 € |
Begründung:
Die Festsetzung erfolgt gem. § 201 Abs. 2 Z 3 BAO da bei sinngemäßer Anwendung des
§ 303 Abs. 4 BAO die Voraussetzungen für eine Wiederaufnahme des Verfahrens vorliegen würden. Die Feststellungen der Außenprüfung und die Feststellungen im Vorhalteverfahren stellen für das Steuerverfahren neu hervorgekommene Tatsachen oder Beweismittel dar, die bisher nicht geltend gemacht worden sind. Aufgrund des Nachschauauftrages vom wurde bei der Fa. "I GmbH" eine Nachschau durchgeführt. Anläßlich dieser Nachschau erlangte die Abgabenbehörde Kenntnis vom Werkvertrag vom . Die Kenntnis dieses Umstandes allein und in Verbindung mit dem sonstigen Ergebnis des Verfahrens, hätte einen im Spruch anders lautenden Bescheid herbeigeführt.
Die Wiederaufnahme erfolgte unter Bedachtnahme auf das Ergebnis der durchgeführten
abgabenbehördlichen Prüfung und der sich daraus ergebenden Gesamtauswirkung. Bei der im Sinne des § 20 BAO vorgenommenen Interessensabwägung war dem Prinzip der
Rechtsrichtigkeit (Gleichmäßigkeit der Besteuerung) der Vorrang vor dem Prinzip der
Rechtsbeständigkeit (Parteieninteresse an der Rechtsbeständigkeit ) einzuräumen.
Auch können die steuerlichen Auswirkungen unter dem Gesichtspunkt der
Verwaltungsökonomie nicht bloß als geringfügig bezeichnet werden. Daher war dem Gesetzeszweck, mittels Erlassung eines rechtmäßigen Sachbescheides ein den gesetzlichen Vorschriften entsprechendes Steuerergebnis zu erzielen, Rechnung zu tragen.
Gem. § 1 Abs. 1 GrEStG 1987 unterliegen Kaufverträge betreffend inländischer Grundstücke der Grunderwerbsteuer. Nach § 4 Abs. 1 GrEStG 1987 ist die Steuer vom Wert der Gegenleistung zu bemessen. Gegenleistung ist alles, was der Erwerber aufwenden muss, um das Grundstück zu erhalten. Für die abgabenrechtliche Beurteilung eines Erwerbsvorganges ist der Zustand eines Grundstückes maßgebend, in dem es erworben werden soll (vgl. Fellner, Gebühren und Verkehrsteuern, Band II, Grunderwerbsteuer, § 1 Rz 117 b und § 5 Rz 92, und die dort wiedergegebene Rechtsprechung).
Erbringt der Käufer im Hinblick auf die Bebauung eines Grundstückes neben dem als Kaufpreis bezeichneten Betrag - an wen auch immer - weitere Leistungen, ist zwecks Ermittlung der Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer auf den Besteuerungsgegenstand zurückzugreifen. Voraussetzung für die Einbeziehung der Baukosten ist, dass die Errichtung des Gebäudes mit dem Grundstückserwerb in einer finalen Verknüpfung steht. Wenn also der Grundstückserwerber an ein bestimmtes, durch die Planung des Verkäufers oder eines mit diesem zusammenarbeitenden Organisators vorgegebenes Gebäude gebunden ist, dann ist ein Kauf mit herzustellendem Gebäude anzunehmen (vgl. die bei Fellner, aaO, § 5 Rz 88a dargestellte Rechtsprechung, siehe diesbezüglich auch , , 2001/16/0230 und vom , 2001/16/0429). Dabei kommt es nicht darauf an, dass für den Grundstückskauf und die Gebäudeerrichtung unterschiedliche Vertragsurkunden abgeschlossen wurden (‚ u.a) oder verschiedene Haustypen zur Auswahl standen (UFSG, GZ RV/0166-G/06 vom ).
Im Zuge der Außenprüfung wurde festgestellt ‚ dass für den Erwerb von Liegenschaftsanteilen die Bemessungsgrundlage für die Selbstberechnung der Grunderwerbsteuer durch den Parteienvertreter nicht richtig festgestellt wurde.
Die/der Erwerber/in hat mit dem vorliegenden Kaufvertrag Miteigentumsanteile an der
kaufgegenständlichen Liegenschaft erworben, um mit den Ehegatten C und A ein Doppelwohnhaus zu errichten. Da mit den Miteigentümern kein Beschluss gefasst wurde, der auf den Liegenschaftserwerb und die Errichtung eines Gebäudes abgezielt hätte, ist rechtlich die Bauherreneigenschaft iSd GrEStG auf Seiten der Erwerber nicht möglich. Nur die Gesamtheit aller Miteigentümer kann rechtlich über das ihnen gemeinsame Grundstück kraft ihres Willensentschlusses verfügen (,0160). Gleichlautende Anträgen an die Baubehörde bzw. gleichlautende Kaufverträge (Werkverträge) können den einheitlichen Willensentschluss nicht ersetzen.
Nach dem mit Vorhaltsbeantwortung vom vorgelegten Einreichplan war Bauwerber die Firma I GmbH zur Errichtung eines Doppelwohnhauses. Die Baugenehmigung wurde für Projekt A mit 2 Wohneinheiten und Projekt B mit 2 Wohneinheiten an I GmbH erteilt.
Aus dem Kaufvertrag geht eindeutig hervor, dass der Erwerb auf Miteigentumsanteile
verbunden mit der Wohnungshälfte Top 4 des noch zu errichtenden Doppelwohnhauses
gerichtet war. Das behauptete „nicht Wissen“ der näheren Details zum Erwerbsgegenstand deutet nicht auf eine Bauherrenschaft hin. Änderungen in der Raumaufteilung, bei der Anordnung der Fenster, bei Baumaterialien können die Bauherrenschaft auf Seiten des der Erwerberin nicht begründen. Nach dem vorliegenden Gesamtkonzept konnte nur ein Erwerber akzeptiert werden, der sich in dieses einbinden ließ. Die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer setzt sich daher aus den Grund- und Baukosten zusammen.
Die Beschwerde vom gegen den (nunmehr aufgehobenen) Grunderwerbsteuerbescheid vom wirkt gem. § 253 BAO auch gegen diesen
Grunderwerbsteuerbescheid. Für allfällige Ergänzungen zur Beschwerde vom steht die in der Rechtsmittelbelehrung genannte Frist zur Verfügung.
1.11. Ergänzung der Beschwerde durch die Bf. vom
Mit Schreiben vom brachte die Bf. ergänzend zur Beschwerde vom vor, dass es sich bei der Verfügung der Wiederaufnahme des Verfahrens um eine Ermessensentscheidung der Behörde handle und es diese im vorliegenden Fall unterlassen habe, sämtliche für die Ermessensausübung relevanten Umstände zu berücksichtigen, weshalb der angefochtene Bescheid bereits aus diesem Grund aufzuheben sei.
Die Ermessensentscheidungen haben gemäß § 20 BAO den Kriterien der Billigkeit und der Zweckmäßigkeit zu entsprechen. Die belangte Behörde rechtfertige die Wiederaufnahme mit der Begründung dass dem Prinzip der Rechtsrichtigkeit der Vorrang vor dem Prinzip der Rechtsbeständigkeit einzuräumen wäre. Diese Begründung nehme keinen Bezug auf den vorliegenden Fall bzw. beinhalte keine Interessenabwägung und berechtige daher nicht von vornherein zur Wiederaufnahme des Verfahrens ohne weitere Kriterien bzw. die Interessen der Partei zu berücksichtigen, da es sonst in der Willkür der Behörde stünde, Verfahren wieder aufzunehmen oder nicht.
Zum einen sei es der Behörde zumutbar gewesen, bereits aufgrund der Anzeige des Erwerbvorganges im Jahre 2009 und dem damit vorgelegten Kaufvertrag vom weitere Ermittlungen zu tätigen, da sich aus dem Kaufvertrag ergeben habe, dass die Bf. die Errichtung eines Doppelwohnhauses mit den Ehegatten A und C beabsichtigte. Dagegen sei für die Bf. eine allfällige weitere Abgabepflicht nicht erkennbar, da sie sowohl faktisch als auch nach subjektivem Empfinden keine Verpflichtung zur Beauftragung der I GmbH zur Errichtung eines Hauses hatte, sondern selbst davon ausgegangen war, in der Entscheidung, wie eine Bebauung des Grundstücks zu erfolgen habe, völlig unabhängig und frei zu sein.
Im Rahmen der Billigkeit sei daher auch die Frage der Zumutbarkeit des Erkennens der Abgabepflicht, dies gelte sowohl für die Abgabepflichtige als auch für die Abgabenbehörde, zugunsten der Bf. zu berücksichtigen.
Zum Anderen treffe die Neuberechnung der Grunderwerbsteuer die Bf. wirtschaftlich massiv, da diese lediglich über ein monatliches Einkommen iHv durchschnittlich rund € 2.200,00 verfüge und für die beiden mit ihr im gemeinsamen Haushalt lebenden mj. Töchter sorgepflichtig sei und vom getrennt lebenden Kindesvater zu wenig Unterstützung erhalte.
Im gegenständlichen Fall widerspreche es daher der Billigkeit nach fast 5 Jahren, nachdem ein allfälliger Abgabeanspruch entstanden sei, eine Nachforderung festzusetzen, die für die Bf. nicht erkennbar und vorhersehbar war und finanziell überfordere, weshalb bereits aus diesen Gründen der Aufrechterhaltung der Rechtskraft der Vorzug gegenüber
der Rechtsrichtigkeit einzuräumen sei und der angefochtene Bescheid zur Gänze aufzuheben sei.
1.11. Beschwerdevorentscheidung (BVE) vom
Die abweisende BVE wurde von der belangten Behörde damit begründet, dass - wenn von der Selbstberechnung einer Abgabe Gebrauch gemacht werde - gem. § 201 Abs. 2 Z 3 BAO die Festsetzung der Abgabe erfolgen könne, wenn kein selbstberechneter Betrag
bekanntgeben werde oder wenn bei sinngemäßer Anwendung des § 303 BAO die
Voraussetzungen für eine Wiederaufnahme vorliegen würden.
Die Voraussetzungen für die Wiederaufnahme des Verfahrens seien aus der Sicht des jeweiligen Verfahrens zu beurteilen. Es komme also darauf an, ob und in welchem Umfang der Abgabenbehörde der entscheidungsrelevante Sachverhalt bekannt war.
Die Grunderwerbsteuer sei vom Schriftenverfasser selbstberechnet worden.
Erst mit Durchführung der Überprüfung der Selbstberechnung (Nachschauauftrag vom
) und der damit verbundenen umfangreichen Erhebungen (Beschaffung des
Werkvertrages) sowie der Anfrage vom sei der Abgabenbehörde der Sachverhalt vollständig bekannt geworden.
Die Festsetzung der Abgabe ist eine Ermessungsentscheidung, welche unter Bedachtnahme auf § 20 BAO zu treffen sei. Das Ermessen ist innerhalb der vom Gesetz gezogenen Grenzen des Ermessens nach Biligkeit und Zweckmäßigkeit unter Berücksichtigung aller in Betracht kommenden Umstände zu treffen. Unter Billigkeit ist die "Angemessenheit in Bezug auf berechtigte Interessen der Partei" zu verstehen. Unter Zweckmäßigkeit ist das "öffentliche Interesse, insbesondere an der Einbringung der Abgaben" zu verstehen. Die Ermessensübung habe aber vor allem den Zweck der Norm zu berücksichtigen. Zweck des § 201 BAO sei die gesetzmäßige Abgabenerhebung und die Gleichmäßigkeit der richtigen Besteuerung.
Die selbstberechnete Grunderwerbsteuer betrage € 2.439,22 - die Nachforderung betrage
€ 3.757,36, das sind 154% der festgesetzten Abgabe. Die steuerliche Auswirkung sei demnach nicht geringfügig. Insgesamt sei daher dem öffentlichen Interesse an der Rechtsrichtigkeit (Zweckmäßigkeit) ein höheres Gewicht beizumessen als dem Interesse der Bf. an der Rechtsbeständigkeit (Billigkeit).
Mit Kaufvertrag vom habe die Bf. von Herrn V. 361/679 ideelle
Miteigentumsanteile am Grdst. yy der KG R erworben um "mit den Ehegatten A und C" auf diesem Grundstück ein Doppelwohnhaus zu errichten". Mit den kaufgegenständlichen Anteilen solle die Wohnungshälfte Top 4 verbunden sein. Bereits aus dem Kaufvertrag gehe also hervor, dass eine Bebauung mit einem Doppelhaus vorgesehen sei und dass ganz konkret Gegenstand des Erwerbes die Wohnungshälfte Top 4 sei.
Weiters sei im Punkt VII. des Kaufvertrages festgehalten, dass Wohnungseigentum zu
begründen sei und dass beabsichtigt sei, gemeinsam mit den Miteigentümern über ein noch gemeinsam zu bestimmendes Bauunternehmen das Doppelwohnhaus errichten zu lassen. Im Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrages hatten die Miteigentümer jedoch bereits einen Werkvertrag über die Errichtung ihrer Doppelhaushälfte mit der Fa. I GmbH abgeschlossen.
Die Fa. I GmbH hatte bereits im Vorfeld alle notwendigen Vorarbeiten zur Realisierung des Projektes begonnen. Bereits mit Eingabe vom , eingelangt bei der Stadtgemeinde L. am , sei von der I GmbH das Ansuchen um Bauplatzbewilligung für das Grundstück y und yy der KG R gestellt worden. In weiterer Folge sei am um Baubewilligung für zwei Wohnhäuser auf diesen Grundstücken angesucht worden. Die Baubewilligung sei der I GmbH mit erteilt worden. Diese sei auch als Bauwerberin aufgetreten.
Am habe die Bf. mit der I GmbH den Werkvertrag über die Errichtung des "Doppelhauses - Satteldach 110" abgeschlossen. In den Leistungen der Fa. I GmbH sei auch die einmalige Planänderung des Einreichplanes,
der von I GmbH zur Verfügung gestellt wurde (Pkt 2. der Allgemeinen Auftragsbedingungen), inkludiert gewesen.
Gem. § 1 Abs 1 Z 1 GrEStG unterliegen Kaufverträge betreffend inländischer Grundstücke der Grunderwerbsteuer. Nach § 4 Abs 1 GrEStG ist die Steuer vom Wert der Gegenleistung zu bemessen. Gegenleistung ist alles, was der Erwerber aufwenden muss, um das Grundstück zu erhalten.
Für die abgabenrechtliche Beurteilung eines Erwerbvorganges ist der Zustand eines
Grundstückes maßgebend, in dem es erworben werden soll (vgl.
93/16/0017; , 2001/16/0429). Als Bauherr ist ein Käufer nur dann anzusehen, wenn er a) auf die bauliche Gestaltung des Hauses Einfluss nehmen kann, b) das Baurisiko zu tragen hat, d. h. den bauausführenden Unternehmungen gegenüber unmittelbar berechtigt und verpflichtet ist und c) das finanzielle Risiko tragen muss, d. h. dass er nicht bloß einen Fixpreis zu zahlen hat, sondern alle Kostensteigerungen übernehmen muss, aber auch berechtigt ist, von den Bauausführungen Rechnungslegung zu verlangen.
Nach der VwGH-Judikatur müssen diese drei Elemente kumulativ als unabdingbare
Voraussetzung für die Bauherrneigenschaft vorliegen. Bereits das Fehlen eines dieser Elemente hindere die Bauherrneigenschaft des Käufers, auch wenn alle weiteren Indizien für die Bauherrneigenschaft sprechen würden.
Erbringe der Käufer im Hinblick auf die Bebauung eines Grundstückes neben dem im
Kaufvertrag über das Grundstück ausgewiesenen Betrag - an wen auch immer - weitere
Leistungen, sei zwecks Ermittlung der Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer auf den Besteuerungsgegenstand zurückzugreifen. Wenn also der Grundstückerwerber an ein bestimmtes, durch die Planung des Verkäufers oder eines mit diesem zusammenarbeitenden Organisators vorgegebenes Gebäude gebunden ist, dann ist ein Kauf mit herzustellendem Gebäude anzunehmen (, , 2001/16/0230). Die Möglichkeit geringfügige Änderungen in der Planung zu bestimmen, ist für die Beurteilung der Bauherreneigenschaft nicht entscheidend. So hat der VwGH z.B. das Versetzen von Zwischenwänden (Raumaufteilung)‚ des Einbaues eines Fensters anstelle einer Tür, die Änderung der Fensteranzahl, der Baustoffe, der Außenfassade oder der Farbe des Hauses als nicht wesentlich im Zusammenhang mit dem Begriff der Schaffung erblickt (, , 88/16/1032-0137). Beim Erwerb von Miteigentumsanteilen an einer Liegenschaft, mit denen das Wohnungseigentum verbunden werden soll, kann zur Erreichung der Bauherreneigenschaft der Auftrag zur Errichtung des Wohnhauses nur von der Eigentümergemeinschaft erteilt werden, wofür von vorneherein die Fassung eines gemeinsamen, darauf abzielenden Beschlusses erforderlich ist. Nur die Gesamtheit aller Miteigentümer kann rechtlich über das ihnen gemeinsame Grundstück kraft ihres Willensentschlusses verfügen (, 0160).
Ein derartiger gemeinsamer Beschluss konnte nicht gefasst werden, da die Miteigentümer im Zeitpunkt des Erwerbes bereits einen Werkvertrag mit der Fa. I GmbH abgeschlossen hatten.
Die Bf. habe sich demnach in das vorgegebene Konzept einbinden lassen und sei dadurch nicht als Bauherrin anzusehen.
Auf Grund des fehlenden Miteigentümerbeschlusses und der eingangs dargestellten zeitlichen Abfolge der Vorarbeiten des Organisators I GmbH sei es nicht anders möglich als von einem einheitlichen Erwerb eines Grundstücksanteiles mit zu errichtendem Gebäude auszugehen.
1.12. Vorlageantrag der Bf. vom
Im Vorlageantrag vom verwies die Bf. auf ihre bisherigen Ausführungen und beantragte die Abhaltung einer mündlichen Verhandlung.
1.13. Vorlagebericht der belangten Behörde vom
Die belangte Behörde legte am dem BFG den Vorlagebericht vor und verwies in der Stellungnahme im Wesentlichen auf die bisherigen Ausführungen und brachte ergänzend vor, dass im Konkreten entscheidend sei, dass der Kaufvertrag vom in ein Vertragsgeflecht einbezogen war, welches unter Berücksichtigung aller Umstände darauf gerichtet war, der Käuferin ein bebautes Grundstück zu verschaffen.
Die erfolgte Vorplanung sei zweifelsfrei daraus ersichtlich, dass zunächst die Initiative für die Bebauung ausschließlich von der Fa. I GmbH ausgegangen ist, zumal diese als Bauwerber und Bauführer am das Ansuchen um Baubewilligung bei der Baubehörde gestellt hatte und ihr für die Errichtung des Wohnhauses die Baubewilligung am erteilt wurde.
Mit Werkvertrag vom sei der Fa. I GmbH der Auftrag zur Errichtung des Wohnhauses erteilt worden, damit war die Käuferin zum Zeitpunkt des Grundstückerwerbs am jedenfalls über das „Ob“ und „Wie“ einer Bebauung
gegenüber der Veräußerer Seite nicht mehr frei. In wirtschaftlicher Betrachtungsweise war der Erwerbswille der Käuferin nicht mehr bloß auf das unbebaute Grundstück, sondern vielmehr auf das mit dem bereits rechtsverbindlichen Auftrag zur Errichtung des Wohnhauses bebaute Grundstück gerichtet.
Zusammenfassend ergebe sich daher, dass sich die Käuferin mit Abschluss des Kaufvertrages in das von der Fa. I GmbH als Organisator erstellte Planungs- und Finanzierungskonzept habe einbinden lassen, weshalb die Käuferin das Grundstück in bebautem Zustand erhalten habe, sodass die Errichtungskosten für das
Wohnhaus in die Bemessungsgrundlage zur Berechnung der Grunderwerbsteuer einzubeziehen waren.
1.14. Beschluss vom
Mit wurde den Parteien des Verfahrens Gelegenheit gegeben, zum Ermittlungsergebnis des Verwaltungsgerichtes eine Stellungnahme hinsichtlich u.a. Punkte abzugeben:
Das Gericht hat den Bauakt der Stadtgemeinde L. zu Zl. xxx
betreffend das Bauvorhaben der I GmbH, S-Straße
3, zzzz M in der T-Straße 2, 2a, 4 und 4a angefordert.
Daraus werden ergänzend insbesondere folgende Beweismittel in der gegenständlichen
Rechtssache zum Akt genommen:
1. Bauplatzbewilligung der Stadtgemeinde L., GZ. zzz, aufgrund
des Ansuchens der I GmbH vom betreffend Schaffung von Bauplätzen auf den Grundstücken Nr. y und yy, KG R.
2. Ansuchen der I GmbH vom als Planverfasserin und Bauführerin beim Stadtamt L. um Baubewilligung über die Errichtung einer Doppelwohnhausanlage mit Garage und Hauskanalleitung auf dem Grundstück Nr. yy in R.
3. Aktenvermerk der Stadtgemeinde L. vom über das Vorprüfungs-
und Ermittlungsverfahren gem. § 30 Oö. BauO 1994 bezüglich des Ansuchens der
I GmbH betreffend "Errichtung eines Wohnhauses (2 WE) auf dem Grundstück Nr. yy, KG R". Allen Schriftstücken gemeinsam ist die Tatsache, dass die I GmbH als Antragstellerin auftritt.
4. Energieausweis, erstellt von der I GmbH am für das Gebäude L. yy Top 2.
Daraus und aus dem übrigen Akteninhalt ergibt sich vorläufig folgender Sachverhalt:
Die I GmbH hat als Bauwerberin das Bauprojekt "Errichtung eines Wohnhauses (2 WE) auf dem Grundstück Nr. yy, KG R" betrieben und die Stadtgemeinde L. hat hiefür am die Baubewilligung erteilt.
Mit Kaufvertrag vom hat die Beschwerdeführerin von Herrn V. 361/679 ideelle Miteigentumsanteile am Grdst. yy der KG R erworben um gemeinsam mit den Ehegatten A und C "auf diesem Grundstück ein Doppelwohnhaus zu errichten. Festgehalten wird, dass die nunmehrige Käuferin, die Wohnungshälfte TOP 4 hinsichtlich des noch zu errichtenden Doppelwohnhauses erhalten soll".
Vom Vertragserrichter, Dr. Ra., wurde zu Erfassungsnummer x
eine Selbstberechnung der Grunderwerbsteuer für den Erwerb des 361/679-stel
Miteigentumsanteiles vom Kaufpreis in Höhe von 69.692 € vorgenommen.
Am hat die Beschwerdeführerin mit der I GmbH einen Werkvertrag über die Errichtung eines Doppelhauses auf dem Grundstück yy, KG R, um den Kaufpreis von 107.353 € geschlossen.
Weil das Finanzamt für Gebühren Verkehrsteuern und Glücksspiel hinsichtlich Grundstückserwerb und Errichtung des Gebäudes eine finale Verknüpfung angenommen hat, hat es mit Bescheid vom die Grunderwerbsteuer von der Gesamtgegenleistung im Betrag von 177.045 € festgesetzt.“
1.15. Stellungnahme Bf.
Die Bf. hat sich zu dem Vorhalt des BFG inhaltlich nicht geäußert, jedoch hat der rechtliche Vertreter der Bf. mit E-Mail vom den Antrag auf mündliche Verhandlung zurückgezogen.
2. Rechtslage
Gemäß § 1 Abs. 1 Z 1 Grunderwerbsteuergesetz 1987 (GrEStG) in der für den gegenständlichen Fall maßgeblichen Fassung des BGBl. 309/1987 unterliegt unter anderem ein Kaufvertrag der Grunderwerbsteuer, soweit er sich auf ein inländisches Grundstück bezieht.
Nach § 2 Abs. 1 Z 1 GrEStG 1987, BGBl. 309/1987 sind unter Grundstücken iSd GrEStG Grundstücke im Sinne des bürgerlichen Rechtes zu verstehen. Gemäß Abs. 2 Z 2 leg. cit. sind Gebäude auf fremdem Boden diesen Grundstücken gleichgestellt.
Nach § 5 Abs. 1 Z 1 GrEStG 1987, BGBl. 309/1987 ist Gegenleistung bei einem Kauf der Kaufpreis einschließlich der vom Käufer übernommenen sonstigen Leistungen und der dem Verkäufer vorbehaltenen Nutzungen.
Gemäß § 5 Abs. 2 Z 1 GrEStG 1987, BGBl. 309/1987 gehören zur Gegenleistung Leistungen, die der Erwerber des Grundstückes dem Veräußerer neben der beim Erwerbsvorgang vereinbarten Gegenleistung zusätzlich gewährt.
Gemäß § 8 Abs. 1 GrEStG 1987 in der für den gegenständlichen Fall maßgeblichen Fassung des BGBl. I Nr. 85/2008 entsteht die Steuerschuld, sobald ein nach diesem Bundesgesetz steuerpflichtiger Erwerbsvorgang verwirklicht ist.
§ 201 der Bundesabgabenordnung (BAO) lautet "Ordnen die Abgabenvorschriften die Selbstberechnung einer Abgabe durch den Abgabepflichtigen an oder gestatten sie dies, so kann nach Maßgabe des Abs. 2 und muss nach Maßgabe des Abs. 3 auf Antrag des Abgabepflichtigen oder von Amts wegen eine erstmalige Festsetzung der Abgabe mit Abgabenbescheid erfolgen, wenn der Abgabepflichtige, obwohl er dazu verpflichtet ist, keinen selbst berechneten Betrag der Abgabenbehörde bekannt gibt oder wenn sich die bekanntgegebene Selbstberechnung als nicht richtig erweist."
Nach § 201 Abs. 2 Z 3 BAO kann die Festsetzung erfolgen, wenn kein selbstberechneter Betrag bekannt gegeben wird oder wenn bei sinngemäßer Anwendung des § 303 die Voraussetzungen für eine Wiederaufnahme des Verfahrens vorliegen würden.
Nach § 303 Abs. 1 lit. b BAO kann ein durch Bescheid abgeschlossenes Verfahren auf Antrag einer Partei oder von Amts wegen wiederaufgenommen werden, wenn Tatsachen oder Beweismittel im abgeschlossenen Verfahren neu hervorgekommen sind, und die Kenntnis dieser Umstände allein oder in Verbindung mit dem sonstigen Ergebnis des Verfahrens einen im Spruch anders lautenden Bescheid herbeigeführt hätte.
3. Erwägungen
Strittig ist, ob die belangte Behörde zu Recht davon ausgehen durfte, dass der Bf. im vorliegenden Fall die behauptete Bauherreneigenschaft nicht zukommt und in die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer neben dem Kaufpreis für das Grundstück auch die Herstellungskosten der Doppelhaushälfte einfließen.
Dem Bauherrn obliegt es, das zu errichtende Haus zu planen und zu gestalten, der Baubehörde gegenüber als Bauwerber und Konsenswerber aufzutreten, die Verträge mit den bauausführenden Unternehmen im eigenen Namen abzuschließen und die baubehördliche Benützungsbewilligung einzuholen.
Nach ständiger Rechtsprechung des VwGH () ist der Erwerber eines Grundstückes nur dann als Schaffender und somit als Bauherr anzusehen, wenn er
a) auf die bauliche Gestaltung des Hauses Einfluss nehmen kann
b) das Baurisiko zu tragen hat, d.h. den bauausführenden Unternehmen gegenüber unmittelbar berechtigt und verpflichtet ist und
c) das finanzielle Risiko tragen muss, d.h., dass er nicht bloß einen Fixpreis zu zahlen hat, sondern alle Kostensteigerungen übernehmen muss, aber auch berechtigt ist, von den Bauausführenden Rechnungslegung zu verlangen.
Die von der Judikatur erarbeiteten Kriterien für das Vorliegen der Bauherreneigenschaft müssen KUMULATIV vorliegen (; siehe auch Fellner, Gebühren und Verkehrsteuern, Band II3, Rz 90 zu § 5 GrEStG).
ad a) Einflussnahme auf die bauliche Gestaltung
Die I GmbH suchte schon am bei der Baubehörde um Bauplatzbewilligung an. Der Antrag auf Baubewilligung vom eines bereits fertig geplanten Bauprojektes auf dem gegenständlichen Grundstück wurde von der I GmbH gestellt. Dabei trat die I GmbH gegenüber der Baubehörde stets als Bauwerberin und Bauführerin auf.
Die Baubewilligung wurde der I GmbH mit Bescheid vom erteilt.
Der Kaufvertrag über den Miteigentumsanteil am Grundstück wurde von der Bf. am unterzeichnet.
Der Abschluss des Werkvertrages über das Bauprojekt "Doppelhaus mit Satteldach 110" erfolgte am .
Die I GmbH als Bauführerin meldete der Baubehörde am gemäß § 40 Abs. 4 OÖ Bauordnung die Fertigstellung des Rohbaus einschließlich der Dachdeckung für den Neubau auf Grundstück Nr. yy, KG R.
Der Wohnungseigentumsvertrag zwischen der Bf. und den anderen Miteigentümern wurde am abgeschlossen.
Beim Erwerb von Miteigentumsanteilen an einer Liegenschaft, mit denen das Wohnungseigentum verbunden werden soll, kann zur Erreichung der Bauherreneigenschaft der Auftrag zur Errichtung des Wohnhauses bzw. der Reihenhausanlage nur von der Eigentümergemeinschaft erteilt werden, wofür von vornherein die Fassung eines gemeinsamen, darauf abzielenden Beschluss erforderlich ist. Denn nur die Gesamtheit aller Miteigentümer kann rechtlich über das ihnen gemeinsame Grundstück kraft ihres Willensentschlusses verfügen. Die Bauherreneigenschaft einer Miteigentümergemeinschaft ist also nur dann gegeben, wenn sämtliche Miteigentümer gemeinsam tätig werden und das Risiko tragen (; ; ; u.a.).
Nach ständiger Rechtsprechung des VwGH () ist für die Zuerkennung der Bauherreneigenschaft entscheidend, dass die Miteigentümer als gemeinsame Bauherren entscheiden können, ob, wann und wie ein im Miteigentum stehendes Grundstück bebaut wird.
Im gegenständlichen Fall liegt kein gemeinsamer Beschluss der Miteigentümer vor. Bereits vor Abschluss des Kaufvertrages durch die Bf. haben die Miteigentümer A und C mit der I GmbH einen Werkvertrag zur Errichtung ihrer Doppelhaushälfte unterfertigt.
Aus der Aktenlage ist nicht zu erkennen, dass die I GmbH bei der Bauplanerstellung bzw. -ausführung auf Grund eines von der Miteigentümerschaft gemeinsamen, darauf abzielenden gefassten Beschlusses tätig geworden ist. Dies wurde von der Bf. auch nicht behauptet. In freier Beweiswürdigung kann aus den getroffenen Feststellung gefolgert werden, dass zum Zeitpunkt des gegenständlichen Erwerbes des Miteigentumsanteiles an der Liegenschaft, verbunden mit der Doppelhaushälfte (TOP 4) über eigenständiges Tätigwerden der I GmbH das Doppelhaus Typ Toskana bereits vollständig geplant und die baubehördlichen Anträge bereits gestellt waren. Wenn der Grundstückserwerber an ein bestimmtes, durch die Planung des Verkäufers oder eines mit diesem zusammenarbeitenden Organisators vorgegebenes Gebäude gebunden ist, ist von einem Kauf eines Grundstückes mit herzustellendem Gebäude auszugehen, selbst wenn über dessen Herstellung ein gesonderter Werkvertrag geschlossen wird (). Lässt sich ein verkaufsbereiter Grundstückseigentümer bewusst oder gewollt in ein Vertragskonzept einbinden, das sicherstellt, dass nur solche Interessenten Grundstückseigentum erwerben können, die sich an ein vorgegebenes Baukonzept binden, so sind auch die betreffenden Verträge in den grunderwerbsteuerrechtlichen Erwerbsvorgang einzubeziehen (, -0010).
Diese Voraussetzungen liegen ua. in den Fällen regelmäßig vor, in denen der Erwerber (spätestens) mit dem Abschluss des Grundstückskaufvertrages in seiner Entscheidung über das "Ob" und "Wie" einer Bebauung gegenüber der Veräußererseite nicht mehr frei war, und - bei einer Personenmehrheit auf der Veräußererseite - die auf der Veräußererseite auftretenden Personen auf Grund von Abreden bei der Veräußerung zusammenarbeiten bzw. durch abgestimmtes Verhalten auf den Abschluss aller Verträge (Übereignung des Grundstückes und Errichtung des Gebäudes) hinwirken. Des Abschlusses eines auf die gemeinsame Verschaffung des (bebauten) Grundstückes gerichteten Vertrages bedarf es nicht, vielmehr reicht ein Zusammenwirken auf der Veräußererseite aus (BFH vom , II R 17/99).
In diesem Sinn war der Verkäufer des zu bebauenden Grundstücks als Grundeigentümer in dieses Bauprojekt von Beginn an eingebunden und ist die I GmbH als Organisator des Grundstückverkäufers anzusehen. Dies ergibt sich aus dem zeitlichen Geschehensablauf von der Projektierung bis zur Fertigstellung des Doppelhauses auf dem beschwerdegegenständlichen Grundstück, welcher ja nur mit Zustimmung des Verkäufers in der Form erfolgen konnten. Die Initiative für die Bebauung des Grundstückes ist also schon vor Abschluss der Verträge (Kaufvertrag Grundstück, Werkvertrag Gebäude, Miteigentumsvertrag) von der I GmbH in Zusammenwirken mit dem Grundstückverkäufer ausgegangen.
Nach Ansicht des Gerichtes ist der Bf. die Bauherreneigenschaft schon aus diesem Grund nicht zugekommen, denn erstens war im Zeitpunkt des Grundstückerwerbes und des Abschluss des Werkvertrages durch die Bf. die Planung soweit gediehen und faktisch abgeschlossen, dass in wirtschaftlicher Betrachtungsweise der Erwerbswille nicht mehr bloß auf das unbebaute Grundstück, sondern vielmehr auf das fertig geplante Doppelhaus gerichtet war und zweitens wurde der Wohnungseigentumsvertrag erst nach Fertigstellung des Rohbaus abgeschlossen.
Da die Voraussetzungen zur Erlangung der Bauherrenschaft kumulativ vorliegen müssen und der Bf. in Anbetracht der oben dargestellten Ausführungen zumindest die bauliche Einflussnahme als Miteigentümer abzusprechen ist, kann sie schon deshalb nicht als Bauherr angesehen werden.
Die Bf. bringt in ihrer Beschwerde auch vor, dass sie tatsächliche Änderungen an der Planung des Hauses vorgenommen habe und sie sehr wohl auf die bauliche Gestaltung Einfluss nehmen konnte. Diese Änderungen betrafen die Fenster bzw. die Ausführung des Daches.
Für die Bauherreneigenschaft kommt es vor allem darauf an, ob der Erwerber auf die bauliche Gestaltung des Objektes - nämlich auf das Gesamtkonzept und nicht nur hinsichtlich unwesentlicher Änderungen wie z.B. im Innenausbau - noch Einfluss nehmen konnte oder ob er bei seinem Erwerb an ein bereits vorgegebenes Objekt gebunden war (VwGH, , 90/16/0211, 0212; ; ; ,0231; auch Fellner, Gebühren und Verkehrsteuern, Band II, GrESt, 11. Auflage, § 5 Rz 92ff und die dort angeführte umfangreiche Judikatur). Insbesondere das Versetzen von Zwischenwänden, der Ersatz eines Fensters durch eine Tür auf die Terrasse oder Änderungen der Fensteranzahl sind nicht als wesentlich zu betrachten (, 0231).
Mit ihrem Vorbringen konnte die Bf. daher nicht darlegen, dass sie auf die Gestaltung der Gesamtkonstruktion des Hauses habe Einfluss nehmen können, wie dies für die Zuerkennung der Bauherreneigenschaft erforderlich ist.
Die Beurteilung der übrigen maßgeblichen Kriterien könnte somit schon jetzt im Hinblick auf die Rechtsprechung als nicht mehr entscheidungsrelevant dahingestellt bleiben. Im Erkenntnis des , 0096 ist dieser zum Ergebnis gelangt, dass mangels Voraussetzung der baulichen Einflussnahme auch die Beurteilung, wer das finanzielle Risiko bzw. das Baurisiko getragen hat, dahingestellt bleiben kann. Selbst dann, wenn das finanzielle Risiko beim Erwerber der Grundstücksanteile gelegen wäre - so der VwGH -, würde dieser allein dadurch nicht zum Bauherren; der Prüfung und Feststellung weiterer Kriterien für die Bauherreneigenschaft kann keine entscheidende Bedeutung mehr zukommen.
ad b) Baurisiko
Das Baurisiko trägt, wer den bauausführenden Unternehmen gegenüber unmittelbar berechtigt und verpflichtet ist. Werden Mängel am Bauwerk ausschließlich gegenüber dem Generalunternehmer, nicht aber gegenüber den ausführenden Unternehmen gerügt, und hat der Erwerber keinen Anspruch auf Aufgliederung und Rechnungslegung, so kann daraus der Schluss gezogen werden, dass der Erwerber das Baurisiko nicht getragen hat (vgl. ).
Gemäß dem Werkvertrag vom obliegt die Beaufsichtigung der ausführenden Firmen für die Einhaltung des vertraglich vereinbarten Baufortschrittes der I GmbH. Und nach dem verbindlichen Vermittlungsangebot für diverse Ausbauarbeiten vom gleichen Tag hat die I GmbH die ausführenden Firmen, insbesondere für Zwischenwände, Wärmepumpe, Fensterbänke, Innenputz, Estrich, Eingangstüre, Fassade, Kelleraußenisolierung, Terrasse, Kamin, auch vermittelt. Die Firmen waren vor Baubeginn namentlich bekannt zu geben und ein Ablaufplan für Zahlung und Ausführung war zu erstellen. Nach dem Werkvertrag vom ist die I GmbH somit als Generalunternehmer anzusehen (siehe auch unter Punkt Bauausführung). Demnach war sie berechtigt, Aufträge an Subunternehmer weiter zu geben und lag das Baurisiko nicht bei der Bf. sondern weitgehend bei der I GmbH. Vertragspartner der Bf. hinsichtlich des Leistungsumfanges gemäß dem Werkvertrag vom und der von der I GmbH vermittelten Firmen war somit die I GmbH als Generalunternehmerin, was als gewichtiges Argument gegen die Bauherr eneigenschaft der Bf. spricht.
ad c) finanzielles Risiko
Abgesehen davon wurde im Werkvertrag für das Doppelhaus ausdrücklich ein Fixpreis vereinbart, welcher laut VwGH-Judikatur ein wesentliches Indiz darstellt, das gegen die Tragung des finanziellen Risikos und damit gegen das Vorliegen der Bauherreneigenschaft spricht (vgl. ; uva.).
Nicht zuletzt ist in Bezug auf die behauptete Unwissenheit der Bf. bezüglich der Miteigentümerschaft am gegenständlichen Grundstück festzuhalten, dass dem Gericht u.a. der von der Bf. unterschriebene Kaufvertrag vorgelegt wurde. Dass diese Unterschrift nicht von der Bf. stamme bzw. der Kaufvertrag nicht gültig sei wurde von der Bf. auch nicht behauptet. Aus dem vorliegenden Kaufvertrag geht eindeutig hervor, dass Vertragsgegenstand der Erwerb von Miteigentumsanteilen verbunden mit der Wohnungshälfte Top 4 des noch gemeinsam mit den Miteigentümern A und C zu errichtenden Doppelwohnhauses ist. Die Unkenntnis des Erwerbgegenstandes ist für die steuerrechtliche Beurteilung nicht maßgeblich.
Ermessen
Die Festsetzung der Abgabe nach § 201 Abs. 2 Z 3 BAO ist eine Ermessungsentscheidung, welche unter Bedachtnahme auf § 20 BAO zu treffen ist.
Vorrangig hat sich die Ermessenübung am Zweck der Norm zu orientieren. Zweck bzw. Ziel des § 201 Abs. 2 Z 3 BAO ist die abschließend richtige und gesetzmäßige Abgabenerhebung, unabhängig davon, ob sie sich zu Gunsten oder zu Ungunsten der Partei auswirkt. Deshalb hat in diesem Fall das Prinzip der Rechtsrichtigkeit Vorrang vor jenem der Rechtsbeständigkeit.
Auch den Grundsatz der Gleichmäßigkeit der Besteuerung (siehe § 114 Abs. 1 BAO) gilt es zu berücksichtigen, wonach die Abgabenbehörde darauf zu achten hat, dass alle Abgabepflichtigen gleichmäßig behandelt werden und Fehler bei der Steuerbemessung beseitigt werden. Geringfügig sich auswirkende Feststellungen werden idR zu unterlassen sein.
Darüber hinaus ist das Ermessen innerhalb der vom Gesetz gezogenen Grenzen nach Billigkeit und Zweckmäßigkeit unter Berücksichtigung aller in Betracht kommenden Umstände zu treffen. Unter Billigkeit versteht die Rechtsprechung die "Angemessenheit in Bezug auf berechtigte Interessen der Partei, unter Zweckmäßigkeit das "öffentliche Interesse, insbesondere an der Einbringung der Abgaben" (vgl. , auch Ritz,BAO6, § 20 Tz. 6 ff).
In diesem Sinn hatte die belangte Behörde im gegenständlichen Fall auch unter Berücksichtigung der wirtschaftlichen Verhältnisse der Bf. im Rahmen der Billigkeit das richtige Besteuerungsergebnis festzusetzen, weil einerseits die steuerliche Auswirkung als nicht bloß geringfügig zu werten war (der von der belangten Behörde festgesetzte Betrag iHv € 6.196,58 ist wesentlich höher als die selbstberechnete Abgabe von € 2.439,22) und es außerdem ohne schwerwiegende Gründe nicht zu rechtfertigen wäre, dass bei ein und demselben Sachverhalt (Erwerb von Doppelhaushälften) verschiedene Maßstäbe angelegt werden.
Von der belangten Behörde wurde daher in Ansehung des Normzwecks bei ihrer Ermessensentscheidung dem öffentlichen Interesse an der Rechtsrichtigkeit und an der gleichmäßigen Besteuerung (Zweckmäßigkeit) richtigerweise ein höheres Gewicht beigemessen als dem von der Bf. vorgebrachten Interesse an der Rechtsbeständigkeit (Billigkeit).
Wenn die Bf. vorbringt, die Behörde hätte bereits aufgrund des vorgelegten Kaufvertrags im Jahr 2009 Ermittlungen durchführen müssen, ist ihr entgegenzuhalten:
Die Grunderwerbsteuer wurde vom Schriftenverfasser selbst berechnet. Gemäß § 201 Abs. 2 Z 3 BAO kann die Festsetzung der Abgabe erfolgen, wenn kein selbstberechneter Betrag bekanntgeben wird oder wenn bei sinngemäßer Anwendung des § 303 BAO die Voraussetzungen für eine Wiederaufnahme vorliegen. Bei der Wiederaufnahme des Verfahrens kommt es darauf an, ob und in welchem Umfang der belangten Behörde der entscheidungsrelevante Sachverhalt bekannt war. Ziel der Wiederaufnahme ist ein insgesamt rechtmäßiges Ergebnis (vgl. ). Im gegenständlichen Fall ist der Behörde erst durch Überprüfung der Selbstberechnung (Nachschauauftrag vom ) und der damit verbundenen umfangreichen Erhebungen sowie mit der Beantwortung des Ergänzungsersuchens vom der Sachverhalt vollständig bekannt geworden (vor allem Baubewilligung an I GmbH, Werkverträge), der bei einer entsprechenden Berücksichtigung zu einem anderen Ergebnis (Grunderwerbsteuer) geführt hätte.
Zusammenfassend ist daher im Hinblick auf die Rechtsprechung der Gerichtshöfe des öffentlichen Rechts zu § 299 und § 303 BAO dem Prinzip der Rechtsrichtigkeit gegenüber jenem der Rechtsbeständigkeit der Vorrang einzuräumen (vgl. zB. ; ). Da die Auswirkungen nicht geringfügig waren, war es geboten, die Grunderwerbsteuer gemäß § 201 BAO festzusetzen. Der Umstand, dass die Bf. in ein vorgegebenes Bauprojekt eingebunden und damit nicht Bauherr der in Rede stehenden Doppelhaushälfte war, ist erst im Zuge der Ermittlungen durch die belangte Behörde hervorgekommen, sodass sich die von der Bf. erfolgte Selbstberechnung als unrichtig erwiesen hat.
Da sich somit die vom Finanzamt vorgenommene Einbeziehung der in Frage stehenden Baukosten in die Bemessungsgrundlage als rechtens erweist, war die Beschwerde als unbegründet abzuweisen.
Zulässigkeit der Revision
Gemäß Artikel 133 Abs. 4 B-VG ist gegen ein Erkenntnis des Verwaltungsgerichtes die Revision zulässig, wenn sie von der Lösung einer Rechtsfrage abhängt, der grundsätzliche Bedeutung zukommt, insbesondere weil das Erkenntnis von der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes abweicht, eine solche Rechtsprechung fehlt oder die zu lösende Rechtsfrage in der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes nicht einheitlich beantwortet wird.
Im gegenständlichen Fall sind die zu klärenden Rechtsfragen durch die zitierte ständige Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes entschieden, sodass eine Revision nicht zulässig ist.
Zudem ist die Rechtslage nach den in Betracht kommenden Normen klar und eindeutig. Somit liegt keine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung im Sinn des Art. 133 Abs. 4 B-VG vor, und zwar selbst dann, wenn zu einer dieser anzuwendenden Normen noch keine Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ergangen wäre (Vgl. ).
Linz, am
Zusatzinformationen
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Materie | Steuer |
betroffene Normen | § 1 Abs. 1 Z 1 GrEStG 1987, Grunderwerbsteuergesetz 1987, BGBl. Nr. 309/1987 § 2 Abs. 1 Z 1 GrEStG 1987, Grunderwerbsteuergesetz 1987, BGBl. Nr. 309/1987 § 5 Abs. 1 Z 1 GrEStG 1987, Grunderwerbsteuergesetz 1987, BGBl. Nr. 309/1987 § 5 Abs. 2 Z 1 GrEStG 1987, Grunderwerbsteuergesetz 1987, BGBl. Nr. 309/1987 § 8 Abs. 1 GrEStG 1987, Grunderwerbsteuergesetz 1987, BGBl. Nr. 309/1987 § 303 Abs. 1 lit. b BAO, Bundesabgabenordnung, BGBl. Nr. 194/1961 § 201 Abs. 2 Z 3 BAO, Bundesabgabenordnung, BGBl. Nr. 194/1961 |
ECLI | ECLI:AT:BFG:2018:RV.5100524.2016 |
Datenquelle: Findok — https://findok.bmf.gv.at