Gegenleistung und Steuersatz bei Grunderwerb vom geschiedenen Gatten lange nach der Scheidung

Entscheidungstext

IM NAMEN DER REPUBLIK

Das Bundesfinanzgericht hat durch die Richterin R in der Beschwerdesache A, Adr,
vertreten durch Steuerberater, gegen den Bescheid gemäß § 201 BAO des Finanzamtes für Gebühren, Verkehrsteuern und Glücksspiel vom 10.8.2015, ErfNr, betreffend Grunderwerbsteuer zu Recht erkannt: 

Der Beschwerde wird teilweise Folge gegeben.

Der angefochtene Bescheid wird abgeändert. Die Grunderwerbsteuer wird ausgehend von der Bemessungsgrundlage von € 155.000 mit 3,5 v. H., sohin im Betrag von € 5.425, festgesetzt.

Eine Revision an den Verwaltungsgerichtshof ist nach Art. 133 Abs. 4 Bundes-Verfassungsgesetz (B-VG) nicht zulässig.

Entscheidungsgründe

Im Rahmen einer Überprüfung der Steuer-Selbstberechnungen durch einen Parteienvertreter ist für das Finanzamt ua. hervorgekommen, dass die geschiedenen Ehegatten A (= Beschwerdeführerin, Bf) und B am 27.1.2011 vor dem Bezirksgericht X einen Vergleich "wegen §§ 81 – 96 EheG", in Rechtskraft erwachsen am 21.2.2011, auszugsweise folgenden Inhaltes geschlossen haben:

"1. Der Antragsgegner B verpflichtet sich, bis spätetens 31.3.2011 die Wohnung Adr2, Liegenschaft EZ1, je 113/3670 Anteile verbunden mit Wohnungseigentum an W 14 … sowie 7/3670 Anteilen verbunden mit dem Wohnungseigentum  an AP 15, zu räumen und an die Antragstellerin Frau A geräumt zu übergeben.

…..
3. Mit dem auf die Räumung der genannten Liegenschaft durch den Antragsgegner … folgenden Monatsersten verpflichtet sich die Antragstellerin … bis zum Verkauf oder der allenfalls freiwilligen Versteigerung der Liegenschaft zur Rückzahlung der Kreditverbindlichkeiten gegenüber der X-Bank, sowie des Landes XY, welche ob der Liegenschaft … pfandrechtlich sichergestellt sind. …
4. Die Antragstellerin … verpflichtet sich, die Liegenschaft … zu einem Kaufpreis von mindestens  EUR 350.000  ehestmöglich zu verkaufen. …
… Für den Fall, dass die genannte Liegenschaft nicht bis spätestens 31.12.2013 verkauft werden kann, willigen die Parteien bereits jetzt in die Verwertung der Liegenschaft in Form der freiwilligen Versteigerung ein. …
… Für die Abwicklung des Verkaufes, und zwar sowohl des Freihandverkaufes als auch der allfälligen freiwilligen Versteigerung, wird bereits jetzt von den beiden Parteien RA …. als Treuhänder eingesetzt und werden die Genannten … beauftragt, aus dem Verkaufserlös vorrangig vor Auszahlung des Kaufpreisanteiles an den Antragsgegner die Hälfte der von der Antragstellerin ab der Räumung bezahlten Kreditrückzahlungen und Betriebskosten, den pauschalen Kostenbeitrag von EUR 2.500 und die Hälfte der allfälligen Verkäuferprovision abzuziehen und den sodann verbleibenden Restbetrag an den Antragsgegner B auszuzahlen. …..".

Neben der Vergleichsausfertigung erliegt im Akt weiters das Urteil des BG X vom 6.7.2009, Zl1, womit die Ehe zwischen der Bf und B rechtskräftig geschieden worden war. Daraus geht ua. hervor, dass es sich bei der Wohnung in Adr2, um den letzten gemeinsamen Wohnsitz, dh. die Ehewohnung, gehandelt hatte.

Am 26.2.2015 haben die vormaligen Ehegatten dann einen Kaufvertrag abgeschlossen, wonach B seine insgesamt 120/3670-Miteigentumsanteile an EZ1 (= hälftige Wohnung W 14 + Ap 15) an die Bf zum Kaufpreis von € 130.000 veräußert (Vertragspunkte II. und III.). Festgehalten wird, dass sich die Käuferin/Bf daneben zur Zahlung der voraussichtlich zur Vorschreibung gelangenden Grunderwerbsteuer in Höhe von 2 % der vertraglichen Gegenleistung, sohin voraussichtlich € 2.600, an den Treuhänder verpflichtet; der Vertragserrichter und Treuhänder wird zur Selbstberechnung der Grunderwerbsteuer ermächtigt (Punkt VIII.). Alle mit der Errichtung und Durchführung des Kaufvertrages verbundenen Kosten, Gebühren und Steuern trägt die Bf (Punkt VI.). Laut dem im Vertrag enthaltenen Grundbuchsauszug ist ersichtlich, dass die Wohnung im März 1990 erworben worden war, und scheinen auf den betr. Wohnungseigentumsanteilen an grundbücherlich besicherten Verbindlichkeiten auf:

- unter C-LNr. 26:
  das Pfandrecht der X-Bank
  zu Schuldschein und Pfandurkunde aus Mai 1990, Nominale ATS 508.164;

- unter C-LNr. 41:
  Pfandrecht für Land   XY zu Schuldschein aus Oktober 1990, Nominale
  ATS 694.000;
- unter C-LNr. 43:
  Pfandrecht für Land   XY zu Schuldschein aus Oktober 1990, Nominale
  ATS 131.000.

Das Finanzamt hat daraufhin mit Festsetzungsbescheid gemäß § 201 BAO vom 10.8.2015, StrNr, der Bf die Grunderwerbsteuer mit 3,5 % von einer Bemessungsgrundlage von € 175.000, sohin im Betrag von € 6.125 (anstelle der bisher selbstberechneten und abgeführten Steuer von € 2.600) vorgeschrieben. Nach eingehender Darstellung zu § 201 Abs. 2 Z 3 BAO führt das Finanzamt in seiner Begründung aus:

"Im Zuge der Scheidung wurde vereinbart, dass die eheliche Wohnung von A verkauft wird. Sollte die Wohnung bis zum 31.12.2013 nicht verkauft werden können, ist sie in Form einer freiwilligen Versteigerung zu verwerten. Die Wohnung wurde nun um einen Kaufpreis von 130.000 an A  verkauft.
Da die Eheleute seit langem geschieden sind und die Verwertung nicht entsprechend der Scheidungsvereinbarung erfolgte, ist auch nicht mehr der Steuersatz des § 7 (1) 2 GrEStG anwendbar.
Der Kaufvertrag wurde am 26.2.2015 unterfertigt und liegt demnach im Geltungsbereich des Grunderwerbsteuergesetzes ab dem 1.6.2014. Beide Vertragsparteien waren zu diesem Zeitpunkt nicht mehr miteinander verwandt und somit ist Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer mindestens der gemeine Wert der Liegenschaft. Da im Scheidungsvergleich ein Mindestkaufpreis von 350.000 vereinbart wurde, wird dieser Wert als gemeiner Wert angenommen.
Es wird angenommen, dass die Differenz zwischen dem Kaufpreis der Wohnung (130.000) und dem vereinbarten Preis lt. Scheidung (175.000) die Forderungsabgeltung für die von A zurückbezahlten Schulden des B ausmacht. Siehe Punkt 4 letzter Satz des Scheidungsvergleiches".

In der dagegen rechtzeitig erhobenen Beschwerde wurde nach einer Sachverhaltsdarstellung eingewendet, die Ehe sei 2011 geschieden worden; bei der gegenständlichen Wohnung samt Abstellplatz handle es sich um die Ehewohnung, die in die Aufteilungsmasse falle. Der vorgesehene Verkauf sei in der gesetzten Frist nicht möglich gewesen. Es hätte dann eine Feilbietung stattfinden können. Tatsächlich habe sich die Bf entschieden, die Wohnung zu behalten, dh. ihren eigenen Mindestanteil zu behalten und jenen vom geschiedenen Gatten käuflich zu erwerben. Im Hinblick auf die Aufteilung der Ehewohnung habe man sich auf den Kaufpreis von € 130.000 geeinigt, der aufgrund des Umstandes, dass nur der verbundene Mindestanteil übertragen wurde, als angemessen zu betrachten sei. Die Selbstberechnung der Grunderwerbsteuer sei daher völlig zu Recht ausgehend von dieser Bemessungsgrundlage unter Anwendung des Steuersatzes von 2 % erfolgt, weshalb der bekämpfte Bescheid aufzuheben sei.

Die abweisende Beschwerdevorentscheidung wurde im Wesentlichen dahin begründet, dass als Gesamtgegenleistung der Kaufpreis zuzüglich der von der Bf für den geschiedenen Gatten zur Zahlung übernommenen Kreditverbindlichkeiten zu sehen sei. Beim seinerzeit vereinbarten Mindestverkaufspreis der Wohnung von € 350.000 habe es sich um den geschätzten Verkehrswert gehandelt, daher hälftiger gemeiner Wert € 175.000. Die bezahlten Verbindlichkeiten seien mangels erbetenem Nachweis in Höhe der Differenz zwischen nunmehrigem Kaufpreis und hälftigem Verkehrswert zu schätzen. Die Steuer sei von der Bemessungsgrundlage € 175.000 vorzuschreiben.

Im Vorlageantrag vom 27.10.2015 wird ergänzend vorgebracht, tatbestandsmäßig für den begünstigten Steuersatz nach § 7 Abs. 1 Z 2 GrEStG sei ausschließlich die "Aufteilung ehelichen Gebrauchsvermögens anlässlich der Scheidung", was hier erfüllt sei. Eine bestimmte Frist sei aus dem Gesetzestext nicht abzuleiten.
In eventu werde beantragt, die Bemessungsgrundlage mit € 151.770,30 festzulegen, wozu ein Bewertungsgutachten ("Kurzbewertung") der Liegenschaft durch die XX-GmbH vorgelegt wurde. Darin wird die Wohnung/anteilige Liegenschaft zum Stichtag 19.9.2014 im Rahmen einer Sachwertermittlung mit gesamt € 310.000 bewertet. Weiters wurde ein Schreiben der Wohnbauförderungsabteilung des Amtes der XX-Landesregierung vom 16.10.2012 beigebracht, wonach der WBF-Kredit zum 30.6.2013 gekündigt und zur gänzlichen Rückzahlung fällig gestellt worden war; der ausstehende Saldo wird nicht benannt. Die Bemessungsgrundlage ergebe sich nach folgender Aufstellung:

Das Bundesfinanzgericht hat mit Vorhaltschreiben vom 26.2.2016 zur Rechtslage zu § 7 Abs. 1 Z 1 – 3 GrEStG ausgeführt und zur Bemessungsgrundlage um Nachweis aller drei aushaftenden Kreditsalden zum Zeitpunkt der durch die Bf übernommenen Rückzahlung (1.4.2011) sowie um Aufklärung zur Divergenz zwischen vormals festgelegtem Mindestverkaufspreis (angenommener Verkehrswert im Jänner 2011 € 350.000) und nunmehr geringerem Kaufpreis ersucht.

Im Antwortschreiben vom 11.4.2016 wird seitens der Bf zunächst anerkannt, dass der Steuersatz 3,5 % beträgt. Zu den Anschaffungskrediten wird mitgeteilt, dass von den drei Darlehen im Jahr 2011 nur noch ein WBF-Darlehen mit € 40.895,22 offen gewesen sei, und wurden folgende Unterlagen zum Nachweis beigebracht:

1. X-Bank: dazu wurde eine Löschungsquittung der Y-Bank (= RNf der X-Bank) vom 20.8.1999 vorgelegt, wonach die Forderung unter C-LNr. 26a, Darlehensforderung von ATS 508.164, zur Gänze zurückgezahlt worden war und der Löschung des Pfandrechtes zugestimmt wird;

2. Land XY WBF über ATS 694.000: dazu wurde ein Kontoauszug über den Schuldenstand zum 31.12.2011 mit € 40.295,47 bei einer halbjährlichen Kapitalrate von € 599,75 beigebracht, woraus sich der Saldo Anfang des Jahres 2011 mit € 40.895,22 ergibt;

3. Land XY WBF über ATS 131.000: dazu wurde der Schuldschein vom 29.10.1990 vorgelegt, wonach dieses Eigenmittelersatzdarlehen eine Laufzeit von 15 Jahren hatte und daher in 2005 bereits abbezahlt war.

Im Weiteren wird zu dem im Vergleich von 2011 angesetzten Verkaufspreis von € 350.000 dahin Stellung genommen, dass dieser mit einem "gemeinen Wert" nichts zu tun gehabt und sich auf nicht erzielbare Wertvorstellungen der Verkäufer – diese als Hausfrau und Kellner ohne jede Immobilienmarktkenntnisse - gestützt habe. Mehrere Makler hätten aus diesem Grund 3 Jahre lang vergeblich versucht, die Wohnung zu diesem "gewünschten Mindestwert" zu veräußern. Die Wohnung sei lt. beigelegtem Kaufvertrag im Jahr 1990 um ATS 2,140.000 erworben worden.
Vorgelegt wurde abschließend ein Schreiben (e-mail) des DI-X, XX-GmbH, vom 11.3.2016, worin dieser zum erstellten Gutachten ausdrücklich bestätigt, dass er staatlich befugter und beeideter Ziviltechniker sowie gerichtlich beeideter Sachverständiger sei.

Mit weiterem BFG-Vorhaltschreiben vom 13.6.2016 wurde der Bf die Sachlage bzw. das bisherige Beweisergebnis samt Rechtslage dargestellt, dies mit dem vorläufigen Ergebnis, dass sich hinsichtlich der erworbenen hälftigen Wohnung eine Gesamtgegenleistung in Höhe von € 150.447,61 sowie der gemeine Wert laut SV-Gutachten in Höhe von € 155.000 ermittle und nach der geltenden Gesetzeslage die Grunderwerbsteuer von (zumindest) dem gemeinen Wert vorzuschreiben wäre.

Dagegen sind im Antwortschreiben vom 22.6.2016 keine Einwendungen mehr erfolgt, sondern wurden die vormaligen Anträge auf Durchführung einer mündlichen Verhandlung und Entscheidung durch den gesamten Senat zurückgezogen.

Über die Beschwerde wurde erwogen:

Nach § 1 Abs. 1 Z 1 Grunderwerbsteuergesetz 1987 (GrEStG), BGBl 1987/309 idgF, unterliegen der Grunderwerbsteuer Kaufverträge oder andere Rechtsgeschäfte, die den Anspruch auf Übereignung begründen, soweit sich diese Rechtsvorgänge auf inländische Grundstücke beziehen.

Gemäß § 4 Abs. 1 GrEStG idF BGBl I 2014/36, anzuwenden auf ab 1.6.2014 verwirklichte Erwerbsvorgänge, ist die Steuer (grundsätzlich) vom Wert der Gegenleistung (§ 5) zu berechnen.
Gemäß Abs. 2 Z 3 lit a dieser Bestimmung ist die Steuer vom gemeinen Wert zu berechnen, wenn eine Gegenleistung nicht vorhanden oder nicht zu ermitteln ist oder die Gegenleistung geringer ist als der gemeine Wert des Grundstückes.

Nach § 5 Abs. 1 Z 1 GrEStG 1987 ist Gegenleistung bei einem Kauf der Kaufpreis einschließlich der vom Käufer übernommenen sonstigen Leistungen und der dem Verkäufer vorbehaltenen Nutzungen.

A) Bemessungsgrundlage:

1) Gegenleistung:

Zur Gegenleistung iSd § 5 GrEStG 1987 idgF gehört jede Leistung, die der Erwerber als Entgelt für den Erwerb des Grundstückes gewährt, oder die der Veräußerer als Entgelt empfängt. Gegenleistung ist jede nur denkbare Leistung, die vom Käufer für den Erwerb des Grundstückes versprochen wird oder mit anderen Worten alles, was der Käufer einsetzen muss, um das Grundstück zu erhalten (vgl. in Fellner, Kommentar Gebühren und Verkehrsteuern, Band II, Grunderwerbsteuer, Rz 4 f. zu § 5 mit einer Vielzahl an VwGH-Judikatur).

Auch der ausdrückliche oder stillschweigende Verzicht auf eine Forderung bzw. deren "Fallenlassen", sei es zum Teil oder zur Gänze, ist beim Wert der Gegenleistung zu berücksichtigen (vgl. VwGH 9.8.2001, 98/16/0319 u.a.).

An Sachverhalt steht fest:
Mit gerichtlichem Vergleich vom 27.1.2011 wurde betreffend die vormalige Ehewohnung zwischen den geschiedenen Gatten vereinbart, dass B bis 31.3.2011 die Wohnung, Adr2, zu räumen hat und ab dem nächstfolgenden Monatsersten, also ab 1.4.2011, die Bf sich zur Rückzahlung sämtlicher Kreditverbindlichkeiten, die auf der Liegenschaft pfandrechtlich sichergestellt sind, sohin gegenüber 1. der X-Bank sowie 2. dem Land XY (betr. WBF) verpflichtet (Vergleich Punkt 3.). Zufolge Vergleichspunkt 4. letzter Absatz war die auf den geschiedenen Gatten entfallende Hälfte der übernommenen Kreditrückzahlungen an die Bf zu erstatten.

Entgegen der bisher vom Finanzamt vorgenommenen Schätzung der "Forderungsabgeltung zurückbezahlter Schulden" ist anhand der mit Vorhaltsbeantwortung dem BFG vorgelegten verschiedenen Unterlagen (Schuldschein, Kontoauszug WBF etc., siehe eingangs) mittlerweile erwiesen, dass zwei der Kredite (Bausparkasse + Eigenmittelersatzdarlehen des Landes) längst – nämlich in den Jahren 1999 und 2005 – zur Gänze abbezahlt waren.
Das weitere, ab 1.4.2011 zur Rückzahlung übernommene WBF-Darlehen (Nominale ATS 694.000) hat zu diesem Zeitpunkt nachweislich noch mit einem Saldo von € 40.895,22 ausgehaftet und war von der Bf zum 30.6.2013 zur Gänze zurückzuzahlen.

Die in Zusammenhalt mit dem Erwerb der hälftigen Wohnung von der Bf erbrachte Gegenleistung ergibt sich demnach 1. aus dem im Kaufvertrag vereinbarten Kaufpreis von € 130.000 sowie 2. dem Forderungsverzicht (50 % der WBF-Rückzahlung) in Höhe von € 20.447,61, Gesamtgegenleistung sohin € 150.447,61.

2.) Gemeiner Wert:

Nachdem Herr DI-X in dem vorgelegten mail-Schreiben ausdrücklich angibt, dass es sich bei ihm (auch) um einen gerichtlich beeideten Sachverständigen handelt, was zunächst für das BFG nicht klar ersichtlich war, kann nach dem Dafürhalten des BFG das zum Nachweis des gemeinen Wertes bzw. Verkehrswertes der Liegenschaft beigebrachte Gutachten ("Kurzbewertung") als diesbezügliche Bewertungsgrundlage anerkannt und herangezogen werden.

Daraus ergibt sich der gemeine Wert der Liegenschaft (Wohnung) zum 19.9.2014 - dh. zwar nicht auf den Verkaufsstichtag 26.2.2015, jedoch relativ zeitnah dazu - mit gesamt € 310.000. Der gemeine Wert der erworbenen hälftigen Wohnung beträgt demnach € 155.000.

Nach der hier anzuwendenden Bestimmung des § 4 Abs. 2 Z 3 lit a GrEStG 1987 ist daher, da die Gegenleistung geringer ist als der gemeine Wert des Grundstückes, der Grunderwerbsteuerbemessung der gemeine Wert in Höhe von € 155.000 zugrundezulegen.

B) Steuersatz:

Gemäß § 7 Abs. 1 GrEStG 1987 idgF beträgt die Steuer beim Erwerb von Grundstücken:

Z 1: durch den Ehegatten, den eingetragenen Partner, den Lebensgefährten, …
       einen Elternteil, ein Kind, ein Enkelkind, ein Stiefkind, ein Wahlkind oder ein
       Schwiegerkind des Übergebers 2 v. H.;
Z 2 a): durch einen Ehegatten von dem anderen Ehegatten bei Aufteilung ehelichen
           Gebrauchsvermögens und ehelicher Ersparnisse anlässlich der Scheidung,
           Aufhebung oder Nichtigerklärung der Ehe 2 v. H.
      b): durch einen eingetragenen Partner ….
Z 3: durch andere Personen 3,5 v. H.

Gemäß § 95 Ehegesetz (EheG) erlischt der Anspruch auf Aufteilung des ehelichen Gebrauchsvermögens und ehelicher Ersparnisse, wenn er nicht binnen einem Jahr nach Eintritt der Rechtskraft der Scheidung, Aufhebung oder Nichtigerklärung der Ehe durch Vertrag oder Vergleich anerkannt oder gerichtlich geltend gemacht wird.
Um - im Interesse der Ehegatten aber auch dritter Personen - sicherzustellen, dass die Ehegatten möglichst bald nach Scheidung, Aufhebung oder Nichtigerklärung der Ehe auch die vermögensrechtliche Trennung herbeiführen und die Vermögensverhältnisse ehestens geklärt werden, sieht § 95 EheG das von Amts wegen wahrzunehmende Erlöschen der Ansprüche auf Aufteilung durch bloßen Zeitablauf vor, nämlich durch Ablauf einer materiellrechtlichen Präklusivfrist von einem Jahr.

Gegenständlich erfolgte die Scheidung mit rechtskräftigem Urteil des BG X am 6.7.2009. Der gerichtliche Vergleich "wg. § 81 – 96 EheG" wurde im Jänner 2011 abgeschlossen; der Erwerb der hälftigen Liegenschaft (vormaligen Ehewohnung) durch die Bf fand am 26.2.2015 statt.
Da der Abschluss des Kaufvertrages sohin mehrere Jahre nach der rk. Scheidung erfolgte, lag kein Verwandtschaftsverhältnis iSd § 7 Abs. 1 Z 1 GrEStG zum lange geschiedenen Gatten mehr vor.
Auf Grund der Vorschrift des § 95 EheG kann nach Ansicht des BFG auch nicht mehr von der "Aufteilung des ehelichen Gebrauchsvermögens und der ehelichen Ersparnisse anlässlich der Scheidung" gesprochen werden. Es ist demnach auch der begünstigte Steuersatz nach § 7 Abs. 1 Z 2 lit a GrEStG nicht anwendbar (siehe zu vor: UFS 28.2.2008, RV/0497-F/07).

Vielmehr ist hier zutreffend der Steuersatz des § 7 Abs. 1 Z 3 GrEStG im Ausmaß von 3,5 % anzuwenden, was auch seitens der Bf zwischenzeitig in der Vorhaltsbeantwortung vom 11.4.2016 anerkannt wurde.

C) Ergebnis:

Zufolge obiger Sach- und Rechtslage war daher der Beschwerde teilweise stattzugeben und die Grunderwerbsteuer mit 3,5 % von der Bemessungsgrundlage (= gemeiner Wert) von € 155.000, sohin im Betrag von € 5.425, festzusetzen.

Zulässigkeit einer Revision:

Gegen ein Erkenntnis des Bundesfinanzgerichtes ist die Revision zulässig, wenn sie von der Lösung einer Rechtsfrage abhängt, der grundsätzliche Bedeutung zukommt, insbesondere weil das Erkenntnis von der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts­hofes abweicht, eine solche Rechtsprechung fehlt oder die zu lösende Rechtsfrage in der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes nicht einheitlich beantwortet wird.

Zum Begriff der "Gegenleistung" iSd GrEStG liegt eine langjährige und umfassende Rechtsprechung des VwGH vor. Die Beurteilung der tatsächlichen Höhe des Forderungsverzichtes stellt sich in Form der Feststellung aushaftender Salden der Kreditverbindlichkeiten als eine reine Tatfrage, nicht aber als Rechtsfrage dar; gleiches gilt für den Nachweis des gemeinen Wertes der Liegenschaft.
Der anzuwendende Steuersatz wurde zuletzt außer Streit gestellt.
Aus den genannten Gründen liegt keine "Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung" vor, sodass eine Revision nicht zulässig ist.

Innsbruck, am 27. Juni 2016

Zusatzinformationen

Datenquelle: Findok — https://findok.bmf.gv.at