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Immobilienertragsteuer bei Verwertungen in Insolvenzverfahren
Der neue § 211a BAO: Unscheinbare Änderung, große Wirkung
Mit dem Betrugsbekämpfungsgesetz 2025 Teil Steuern wurde - etwas versteckt - ein neuer § 211a in die BAO eingefügt, der die Einhebung der ImmoESt (gemäß §§ 30 bis 30c EStG) im Fall einer Liegenschaftsverwertung in einem Insolvenzverfahren massiv verändert hat. In diesem Beitrag werden die bis 2025 geltende Rechtslage und die seit 2026 anzuwendende Vorgangsweise kurz erläutert.
1. Rechtslage bis 2025
Die Zwangsversteigerung gemäß § 133 EO in einem Insolvenzverfahren entspricht einer entgeltlichen Liegenschaftsveräußerung, deren Gewinn der ImmoESt unterliegt. Die Steuer ist allerdings nicht vom Veräußerungserlös abzuziehen: Der Parteienvertreter (des Erstehers) berechnet keine ImmoESt (aber die GrESt) und führt auch keine ImmoESt ab, sondern teilt den Erwerbsvorgang (einschließlich des Unterbleibens der Selbstberechnung) dem Finanzamt mit.
Der Eigentümer der zwangsversteigerten Immobilie (= Insolvenzschuldner) hat die besondere Vorauszahlung von 30 % zu leisten und dann den Gewinn im Rahmen der Einkommensteuerveranlagung unter Anrechnung der geleisteten Vorauszahlung zu versteuern. Bei der Ermittlung des Gewinns - falls überhaupt vorhanden - sind die Befreiungstatbestände (etwa Hauptwohnsitzbefreiung) ...